Хрущевки под снос: к чему готовиться жителям московских пятиэтажек
Аналитики и риелторы оценили, сколько лет потребуется на расселение всех столичных хрущевок и какое жилье дастся нынешним обитателям пятиэтажек
Вид на жилые пятиэтажные дома на Херсонской улице в Москве(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
В середине февраля депутаты Московской гордумы внесли предложение снести все пятиэтажки, оставшиеся в столице. Скоро их поддержала Общественная палата. Согласно точки зрения авторов инициативы, хрущевки негодны для капремонта, а потому такие дома несложнее снести, чем реконструировать либо отремонтировать.
На данный момент в Москве уже действует программа расселения обитателей хрущевок первой волны индустриального домостроения. Она затрагивает 1722 пятиэтажки неспециализированной площадью 6,3 млн кв. м: в программу включили лишь самые старые серии домов. По большей части речь заходит о панельных строениях без балконов и с газовыми колонками — большую часть таких хрущевок выстроили в 50-х и 60-х годах прошлого века.
Программа трудится больше двадцати лет и не закончена до сих пор: сейчас в столице остается 75 пятиэтажек сносимых серий. Эти дома должны демонтировать до 2018 года. Сущность депутатского предложения в том, дабы распространить программу сноса на все существующие пятиэтажки Москвы — а это 25 млн кв. м жилья.
В случае если новую программу примут, то расселять будут не только панельные, но и кирпичные дома.
«Сносимые на данный момент объекты были возведены на заре эры индустриального домостроения: это тесные и холодные панельные дома. Они уже не весьма прочные, и их нужно было снести, поскольку в противном случае они просто развалились бы на глазах у прохожих», — вычисляет глава департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Но большая часть пятиэтажных домов в Москве до сих пор пригодно для проживания, — продолжает специалист. — Быть может, в них не весьма комфортно жить из-за низких потолков, однако это строения с толстыми стенками, прекрасно сохраняющими тепло. Более того, кое-какие блочные пятиэтажные дома возможно еще и надстраивать, увеличивая количество жилых квадратных метров. В некоторых районах столицы подобные проекты уже реализовали.
Я пологаю, что сносить такие объекты не нужно, поскольку это все еще достаточно качественное жилье. А вот как его ремонтировать и как поменять трубы, каковые часто проходят в стен, — это вопрос к экспертам по ЖКХ».
Фоторепортаж: надстроенные пятиэтажки в Москве
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Данной зимний период в столичном департаменте градостроительной политики назвали новую программу сноса нереализуемой — но еще в 2014 году Власти столицы объявили запуск совершенно верно такой же программы. В тот момент в Москве давали слово ликвидировать все те же 25 млн кв. м, на месте которых планировалось возвести 50 млн кв. м нового жилья. Летом прошлого года мэрия и горсовет Москвы кроме того назвали дату запуска новой программы: 2018 год.
Редакция «РБК-Недвижимости» решила узнать, как новая программа по демонтажу хрущевок в столице скажется на спросе на подобное жилье и на что смогут рассчитывать будущие переселенцы.
В какие конкретно дома будут переселять
Трудящаяся на данный момент программа сноса пятиэтажек приучила обитателей к тому, что их переселяют в новостройки, поведали опрошенные редакцией риелторы. В это же время закон не обязывает предоставлять переселенцам как раз новое жилье. Власти имеют полное право послать жильцов в советскую панельную девятиэтажку, сталинку либо кроме того в другую хрущевку — не вошедшую в программу сноса.
«Закон не содержит запретов в отношении для того чтобы переселения. Подобный сценарий в полной мере возможен, в случае если власти решат задействовать пустующие площади в тех зданиях, каковые сданы в эксплуатацию», — подтвердил помощник начальника юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. «Мы не встречали [подобных примеров] легко вследствие того что у города в собственности элементарно нет для того чтобы количества подходящих свободных квартир», — разъяснила начальник одного из контор риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова.
«Обитатели сносимых пятиэтажек в прошлом приобретали настоящую пользу от программы, — поведала начальник компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — Часто им получалось расширить метраж в следствии расселения, но кроме того в случае если площадь оставалось той же, они приобретали вместо более современное, соответственно, и элитное жилье. Некоторым получалось получить на этом: люди намеренно брали хрущевки под снос и приобретали вместо более элитное жилье».
На протяжении сноса пятиэтажки на улице Вилиса Лациса в Северном Тушино(Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев)
Вероятно ли переселение в второй район
на данный момент в Москве действует пара программ, в рамках которых людей переселяют из ветхих домов в новые. К примеру, совместно со сносом пятиэтажек в столице ликвидируют аварийное жилье, которое необязательно есть хрущевкой. Такое «параллельное» расселение довольно часто порождает путаницу, связанную с нюансами предоставления новой жилплощади, разъяснили риелторы.
К примеру, обитателей аварийных домов смогут переселить полностью в любое жилье в пределах региона — без привязки к району а также административному округу, поведали в агентстве «НДВ-Недвижимость». Одновременно с этим обитатели пятиэтажек появились в более выигрышном положении: таким переселенцам администрация обязана дать квартиру в том же районе, в котором они жили, указал Владимир Зимохин.
«По действующему законодательству жильцам сносимых домов власти обязаны выделить квартиры в пределах того же района (допустим, сносят пятиэтажку в Дмитровском — и новое жилье должно быть в том месте же), — подтвердили в агентстве «Миэль». — Но время от времени в силу отсутствия возможности и специфики района строить новое жилье рядом со сносимым обитателям имели возможность выделить квартиры в соседнем районе. Известны случаи, в то время, когда вместо сносимого предлагалось жилье в Подмосковье (к примеру, обитателям Текстильщиков — в Люберцах)».
«Обитатели пятиэтажных домов смогут отказаться переезжать в второй район Москвы, в случае если новая локация чем-то их не устраивает, — заявил Сергей Шлома. — Само собой разумеется, в случае если снести хрущевку, расположенную в Кузьминках, и предложить людям другое жилье около станции метро «Университет», то они, вероятнее, с наслаждением в том направлении переедут. А вот где забрать площадку для постройки нового жилья в этом районе — неизвестно. Иначе, всех, например, в Бутово — не вариант, поскольку такое ответ не возьмёт у граждан одобрения».
Основное правило при переселении содержится в том, что новое жилье не может быть хуже ветхого по главным параметрам, растолковали риелторы. «В случае если квартира в пятиэтажке приватизирована, то вместо власти должны выделить квартиры для того чтобы же метража. В случае если квартира муниципальная — то из расчета социальной нормы на жилье. В Москве эта норма образовывает 18 кв. м на человека, — поведала Ольга Тихонова. — В соответствии с документами, регламентирующими обеспечение и снос пятиэтажек жильем их обитателей, новые квартиры кроме этого должны иметь косметический ремонт».
Объявления о продаже квартир в одном из жилых домов(Фото: Владимир Смирнов/ТАСС)
Стоит ли брать хрущевки на данный момент
Четыре года назад квартиры в пятиэтажках сносимых серий пользовались повышенным спросом: люди получали такую недвижимость чтобы после этого на законных основаниях взять жилье в новостройке. Повторение для того чтобы сценария в 2017 году и позднее маловероятно, сочли риелторы и аналитики, которых опросила «РБК-Недвижимость».
«Прошлая программа по расселению пятиэтажек продолжалась практически двадцать лет. Скорость расселения была в среднем 100 домов в год. При такой же скорости на остальные пятиэтажки уйдет около 60 лет», — подсчитал ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений «Циан» Александр Пыпин. «Тем, кто не попал в первую программу сноса, на данный момент не следует намерено ожидать [переселения].
Возможности новой программы туманны», — добавила Татьяна Калюжнова.
«Большого улучшения жилищных условий ожидать не следует, — спрогнозировал Владимир Зимохин. — Тем, у кого будут деньги на улучшение жилищных условий посредством продажи квартиры, возможно, стоит воспользоваться таковой возможностью, поскольку это разрешит самостоятельно выбрать будущее жилье».
«Ликвидность пятиэтажек останется низкой, поскольку для простых граждан это устаревшее жилье, а для инвесторов риски весьма громадны из-за запутанности и малопредсказуемости программ расселения», — заключил Александр Пыпин. Согласно точки зрения аналитика, вложения в хрущевки смогут стать обоснованными лишь в том случае, если бюджет города на благоустройство и дороги частично переориентируют на расселение ветхого и аварийного жилья, в следствии чего через 10–15 лет Власти столицы смогут расселять по 500 домов в год.
Современные хрущевки Москвы в цифрах
| Часть рынка | 9% (4% — панельные, 5% — кирпичные) |
| Средняя удельная стоиость 1 кв. м в кирпичной хрущевке | 179,7 тыс. руб. |
| Средняя удельная стоиость 1 кв. м в панельной хрущевке | 156,9 тыс. руб. |
| Квартиры в хрущевках дешевле жилья в других зданиях в том же районе на | 25% |
Таблица: «Миэль» и «ИРН-Консалтинг»
Мнения о том, вероятен ли запуск новой программы сноса пятиэтажек, разделились. В компаниях «Циан» и «НДВ-Недвижимость» такую программу вычисляют неизбежной. «Независимо от настоящего осуществления всей программы возможность начала ее реализации возможно большой. Муниципальные власти способны задействовать большие денежные ресурсы для исполнения аналогичных задач», — уверен Владимир Зимохин.
«Само собой разумеется, эта программа будет осуществлена, поскольку дома устаревают и непременно перейдут в катастрофический фонд, что подлежит расселению прежде всего, — поддержал сотрудника Александр Пыпин. — Но скорость реализации программы будет не высокой если сравнивать с количеством попадающего под нее жилого фонда».
В «светло синий-Консалтинге» и «Инком-Недвижимости», наоборот, настроены скептически. «Для осуществления аналогичной программы необходимы громадные средства, и до тех пор пока неясно, где их возможно забрать, — резюмировал Сергей Шлома. — По окончании кризиса 2008–2009 годов, в то время, когда программа сноса жилья стала нерентабельной, инвесторы разбежались и прекратили в нее вкладываться: себестоимость строительства росла, цены на недвижимость падали, прибыли не было. Возможно выделить на реализацию программы средства из бюджета города, но и в этом случае сказать о большой сумме не приходится».
Создатель: Антон Погорельский.
Хрущёвки: всё о сносе пятиэтажек в Москве
