Инвестиции в офисный рынок москвы оценили как самые рисковые в европе
Офисный рынок Москвы стал первым в Европе по показателю, что говорит о низкой инвестиционной активности и высоких рисках
Фото: Николай Галкин/ТАСС
По результатам второго квартала 2015 года Москва занимала ведущую плозицию в Европе по ставкам капитализации премиальной офисной недвижимости, говорится в материалах изучения интернациональной консалтинговой компании Knight Frank о состоянии рынков недвижимости наибольших городов мира (Global Cities Report 2016). Данный показатель в столице России для контор класса А составил 10–10,5% годовых. Для объектов класса В ставка капитализации еще выше — 11,5–12%.
Для сравнения, в третьем квартале прошлого года ставка капитализации (cap rate) для контор класса А в Москве составляла 9,25–9,75%. В материалах компании отмечается, что уровень cap rate в этом сегменте стабильно растет со второй половины прошлого года.
| Ставка капитализации (capitalization rate) рассчитывается как отношение между ценой актива и чистой операционной прибылью, которая создается этим активом. Употребляется для оценки бизнеса (объекта недвижимости) способом прямой капитализации — его цена определяют методом деления чистого годового дохода по проекту на cap rate. Соответственно при высоком значении cap rate инвестиционная цена объекта ниже. |
На сегодня показатели cap rate (10–10,5% для класса А и 11,5–12% для класса В), согласно данным русского офиса Knight Frank, остаются неизменными. Более высокая ставка капитализации, по данным компании Cushman & Wakefield, из городов Европы на данный момент лишь в Киеве (13,5%), где политические риски оцениваются выше, чем в Российской Федерации.
Подтверждают наличие данной тенденции и в других консалтинговых компаниях. «Большой показатель требуемой нормы доходности (не путать с фактической доходностью текущих собственников объектов) говорит о том, что отечественный рынок рассматривается инвесторами как достаточно рискованный довольно рынков европейских. Это связано со непростой экономической обстановкой, с геополитическими рисками», — подмечает директор отдела маркетинговых исследований CBRE Валентин Гаврилов.
Текущая доходность собственников столичных объектов тем временем, по словам Валентина Гаврилова, понижается. Главная причина — большой уровень свободных площадей. «В случае если в Центральном деловом районе Москвы, где расположены премиальные конторы, эта неприятность стоит менее остро и уровень вакансий в классе А образовывает всего 12,7%, то в среднем по городу показатель равен 17,6%», — говорит аналитик CBRE.
| Москва на 13-м месте в Европе по цене контор В ценовом рейтинге Knight Frank наибольших премиальных офисных рынков Европы Москва занимает сейчас 13-е место с показателем $7735 за 1 кв. м (продажа). На первом месте со большим отрывом закрепился Лондон, где «квадрат» качественного офиса предлагается клиентам в среднем за $27 569. Сопоставимые с английской столицей цены отмечены лишь в Париже и Цюрихе — $24 430 и $23 895 соответственно. |
В Европе в это же время отмечается обратная тенденция. Средневзвешенная ставка капитализации европейской офисной недвижимости приблизилась к 4,9% — это самое низкое значение с третьего квартала 2007 года. «Динамичный рост инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости Европы стал причиной понижению ставок капитализации коммерческой недвижимости на главных и периферийных рынках», — говорится в материалах Knight Frank.
Ставки капитализации премиальной офисной недвижимости в городах Европы, второй квартал 2015 года
| 1 | Москва | 10,0% |
| 2 | Бухарест | 8,0% |
| 3 | Будапешт | 7,3% |
| 4 | Стамбул | 6,8% |
| 5 | Варшава | 6,1% |
| 6 | Лиссабон | 6,0% |
| 7 | Брюссель | 5,8% |
| 8 | Прага | 5,75% |
| 9 | Амстердам | 5,5% |
| 10 | Хельсинки | 5,0% |
| 11 | Милан | 4,8% |
| 12 | Вена | 4,8% |
| 13 | Осло | 4,5% |
| 14 | Копенгаген | 4,5% |
| 15 | Дублин | 4,5% |
| 16 | Франкфурт | 4,4% |
| 17 | Берлин | 4,3% |
| 18 | Стокгольм | 4,3% |
| 19 | Мюнхен | 4,0% |
| 20 | Лондон | 4,0% |
| 21 | Мадрид | 4,0% |
| 22 | Париж | 3,5% |
| 23 | Цюрих | 3,5% |
Источник: Knight Frank Research
Увеличение cap rate на рынке премиальных контор в Москве говорит о низкой инвестиционной активности в этом сегменте, высоких рисках, малом большом количестве и спросе свободных площадей. Для сравнения, во время кризиса финиша нулевых (с последнего квартала 2008 года по второй квартал 2009-го) в Москве, согласно данным Knight Frank, была зафиксирована большая в истории рынка ставка капитализации для контор класса А — 12%. А в 2007 году — во времена инвестиционного и строительного бума на рынке контор, присутствия солидного числа русских и интернациональных инвестиционных фондов, каковые формировали большой спрос на качественные активы, — cap rate был на минимальном историческом уровне — 8%.
Но специалисты напоминают, что рынок с высокими ставками капитализации традиционно считается хорошим периодом для так называемых агрессивных инвесторов, каковые готовы рисковать, беря объекты по сниженным в кризис стоимостям. А по окончании стабилизации рынка — реализовывать их за громадную цена либо приобретать большой арендный доход. «Рынок премиальной офисной недвижимости Москвы имеет хороший потенциал для роста цен на активы.
Думаю, не меньше 40–50% в возможности трех лет», — отмечает Валентин Гаврилов. на данный момент на рынке, он утвержает, что наблюдаются циклические минимумы арендных ставок. «Но вероятная стабилизация ВВП уже в начале 2016 года создаст хорошие предпосылки и для стабилизации офисного рынка», — додаёт он. Настоящий интерес к некоторым столичным офисным объектам, по данным Валентина Гаврилова, на данный момент проявляют русские инвесторы, и пара компаний из государств Ближнего Востока, Китая, США и Чехии.
Наибольшие инвестиционные сделки в сегменте высококлассных контор в Москве в 2015 году
| 1 | «Эрмитаж Плаза» | 195,0 | Eastern Property Holdings | Тайно |
| 1 | «Метрополис», строение 1 | 146,00 | Hines Global REIT + PPF Real Estate | Capital Partners |
| 2 | «Mercedes-Benz Плаза» | 76,00 | ГК «Регионы» | ASKK Holding |
| 2 | «Бахрушина 32–34» | 28,50 | Horizon Properties | Sponda Plc |
| 3 | «Метрополис», строение 3 | 190,00 | Hines Global REIT + PPF Real Estate | Capital Partners |
| 3 | «Заречье», БЦ | 90,00 | O1 Properties | ICT Holding |
| 3 | Громадный Кисельный переулок, 17/15 | 33,20 | Банк «Восточный экспресс» | Muadib Beteiligung GmbH |
Эти CBRE
О росте количества запросов на качественные активы коммерческой недвижимости со стороны инвесторов из Ближнего Востока и стран Азии «РБК-Недвижимости» поведал партнер, начальник департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. «Возможно с громадной долей возможности прогнозировать, что в 2016–2017 годах мы можем заметить много сделок с привлечением азиатского и ближневосточного капитала, что заместит западные инвестиции. Помимо этого, высок интерес и внутренних игроков», — отмечает он.
Хорошим причиной есть уже то, что cap rate для премиальной офисной недвижимости Москвы на данный момент возможно посчитать. «Еще в начале этого года вычислить доходность для контор класса А из-за неопределенности на рынке было очень сложно, но сейчас обстановка пара улучшилась. Прежде всего это связано с относительной стабилизацией на рынке аренды офисных помещений», — говорит глава департамента денежных инвестиций и рынков Knight Frank Алан Балоев.
Владимир Миронов
Обзор рынка коммерческой недвижимости | www.sklad-man.ru |
