Инвестируем с умом. латвия — спокойствие после бури
При покупке недвижимости все — ну, либо практически все — обращают внимание на то, сколько она стоит на данный момент, сколько будет стоить позже и как это приобретение скажется на денежном благополучии клиента. Данной статьей мы открываем серию материалов о возможностях сегодняшних инвестиций в рынки недвижимости самые интересных русским клиента государств. Начинаем с Латвии.
Статьи корреспондентов Prian.ru из серии «инвестируем с умом» – путеводитель для тех, кто разглядывает недвижимость среди них и как метод сохранить-приумножить собственные накопления. Квартиры, дома и коттеджи традиционно считаются надежным активом, а в некоторых государствах – еще и высокодоходным.
В этих материалах мы ответим на первые вопросы, каковые смогут появиться у неумелых инвесторов – другими словами тех, кто:
— либо владеет некоей свободной суммой денег и разглядывает различные возможности для ее размещения;
— либо желает купить недвижимость за пределами России, и наряду с этим не прогадать денежно – выбрать вариант, что обозримой перспективе не упадёт в цене, а значительно лучше подорожает.
Итак, начинаем отвечать на вопросы:каков порог входа на рынки недвижимости различных государств, сколько возможно получить на местных квадратных метрах, и на что направляться обратить внимание, дабы совершить вправду хорошую сделку.
Просматривайте кроме этого в серии этих материалов об инвестиционной привлекательности Чехии.
Национальная обстановка
Латвия неповторима в собственном роде. Немыслимая – уж простите за заезженное слово – волатильность, а говоря несложнее необычные ценовые скачки характеризовали ее рынок недвижимости последние десять лет. Ценообразование в Прибалтийской стране еле поддавалось прогнозам а также простой покупательской логике.
Так, в 2004-2007 годах цены на жилую недвижимость Латвии росли до 30-40% в год, в значительной мере за счет спекулятивных сделок. К примеру, в 2006 году квадратный метр жилья в центре Риги стоил в среднем €3,7 тыс. — приличный показатель. Еще ненамного стоимости встали к весне 2007-гоЗа большим скачком последовал еще более сокрушительный обвал.
В 2008-2009 годах количество сделок с жильем в Латвии уменьшилось втрое. В больших городах страны цены упали на 60%если сравнивать с пиком, что был зарегистрирован в 2007 году. Уже в 2008 году средняя цена квадратного метра в новых зданиях в Риге составила около €2,5 тыс! Столько же стоило жилье в центре Риги – другими словами в самых популярных местах!
В курортных регионах недвижимость обесценилась на 30% и стала менее ликвидной.
Казалось бы, все – следующего подъема ожидать придется продолжительно. Отнюдь, к удивлению многих специалистов, каковые в случае если и предрекали рост стоимостей, то не стремительный, обстановка середины 2000-х практически повторилась.
Дно рынок прошел в конце 2009-го — начале 2010-го, в то время, когда «квадрат» в новых проектах в Риге стоил всего в среднем €1,5 тыс., и затем стоимости начали устойчиво двигаться вверх. на данный момент цена квадратного метра начинается от €3,5 тыс. и доходит до €7 тыс. Причем громадную роль в этом сыграли чужестранцы (просматривай россияне), каковые взяли возможность оформить вид на жительство при покупке недвижимости.
Роман Голубев, главред издания «Квадратный метр»: «Да, в 2010 году у нас был принят закон, что разрешал инвесторам приобретать вид на жительство при покупке недвижимости. Минимальная цена объекта: €143 000 для Риги, столичного региона и наибольших городов Латвии и €71 500 для всей другой страны. И что в следствии? Не обращая внимания на то, что имеется районы, где ценовой порог для получения ВНЖ ниже, большая часть чужестранцев все равно покупают объекты в юрмале и Риге.
На 1 сентября 2013-го по данной программе было приобретено более 2.5 тысяч объектов и выдано 7735 видов на жительство. ВНЖ приобретали уроженцы 36 различных государств, к примеру, Украины, Китая, Израиля, США, Грузии Но россияне лидируют, причем с огромным отрывом».
Особенных трудностей при покупке недвижимости в Латвии ни у россиян, ни у обитателей других государств нет. Законодательство Латвии простое и прозрачное, исходя из этого трудности смогут появиться лишь при покупке каких-то больших объектов, к примеру, фабрики либо многоквартирного дома.
Александр Свиридов, эксперт компании «Ober-Haus»: «В этих обстоятельствах в обязательном порядке потребуется помощь юриста. Основной же риск содержится в том, что человек, не обращаясь к экспертам, может приобрести не весьма ликвидный объект. Очевидно, при перепродаже он не сможет взять желаемую прибыль.
Помимо этого, не редкость так, что россиянин берёт какой-то большой дорогой объект за солидные деньги, и сделка проходит через один из скандинавских банков, что весьма щепетильно относится к происхождению денег. Время от времени клиент не имеет возможности доказать наряду с этим, откуда у него деньги. Но такое случается редко».
Порог входа
В Латвии имеется объекты – и дома и квартиры – стоящие по русским меркам «забавных» денег. К примеру, в больших городах на побережье Балтийского моря – в Венспилсе либо Лиепае – отыскать 2-3 комнатную квартиру на €15 тыс. несложнее несложного. А, к примеру, в огромном районе Латгалия большое количество домов, стоящих четырехзначную сумму в евро.
Но в случае если мы говорим об инвестиционной привлекательности, такие варианты разглядывать, само собой разумеется, не следует. Они не популярны, соответственно не будут дорожать. Да и перепродать их в принципе будет непросто.
Обратим внимание на Ригу. Сейчас в ветхих советских зданиях серийной застройки, в которых живут сами рижане, цена квадратного метра начинается от €750. Но для успешного инвестирования нужно все-таки ориентироваться еще на более высокие суммы. В случае если покупается почва под застройку многоквартирного дома, то это €1-1,5 млн. В случае если сказать о коммерческих объектах, то эта сумма образовывает от €1 млн и выше.
В новых элитных проектах в центре столицы же «квадрат» стоит не меньше €4 500.
Андрей Козел: «Самыми ликвидными объектами для инвестиций являются Рига, Юрмала, спальные объекты и районы Риги ценой до €300 тыс в 20 км от столицы. А, к примеру, Латгалия есть регионом, что не пользуется громадной популярностью у инвесторов. Кроме того Саулкрасты – популярное место на Видземском взморье, рядом от Риги — не входит в число фаворитов по доходности инвестиций».
Возможности продажи
Ценовые скачки стали причиной тому, что среди людей, получавших недвижимость в Латвии последние десять лет, большое количество без шуток победивших и не меньше без шуток проигравших. К примеру, те, кто брал жилье в 2009-2010 году в самых востребованных регионах страны – юрмале и лучших районах Риги — на данный момент смогут с успехом реализовать его по цене, которая вдвое выше исходной.
Продолжится ли рост? И какие конкретно регионы останутся перспективными для вложений в жилье? Эксперты не видят предпосылок для большого роста цен на латвийские квартиры в будущем.
Так, цены на объекты в центре Риги, во многом зависит от того, как будет трудиться программа по предоставлению ВНЖ в Латвии в будущем. В середине года политические партии Латвии обсуждали вероятное введение квот на количество выданных ВНЖ – но в сентябре 2013 все ограничения отвергнуты.
Да, ограничений не будет, но, не обращая внимания на это, уже на данный момент видно, что цены на жилье в центре столицы растут умеренно, и по самым оптимистичным прогнозам рост в ближайщее время вряд ли будет быть больше 10-15%. Эксперты считают, что он будет выше лишь в том случае, если будет расти поток чужестранцев.
Роман Голубев: «Чтобы инвестиции в латвийскую недвижимость были вправду успешными, нужно вкладывать средства в новостройки, каковые, образно говоря, находятся на стыке спроса спроса иностранцев и местного населения. Такие объекты увлекательны всем».
Андрей Козел, эксперт компании «Realia»: «Мы рассчитываем на рост стоимостей порядка 3-5% в год. В случае если вложиться в латвийский рынок недвижимости на данный момент, то возможно купить объект с хорошей ликвидностью, что будет в будущем пользоваться популярностью . Нужно вкладывать в деньги, в первую очередь, в объекты Риги либо Юрмалы, новостройки спальных районов Риги либо объекты ценой до €300 тыс. в столичном регионе».
Возможности аренды
По прибыльности от сдачи в аренду недвижимости Латвия не входит в число фаворитов в Европе. Но, и к аутсайдерам ее не отнесешь.
Доходность со сдачи в аренду жилья образовывает от 4% до 5% годовых. Само собой разумеется, в редких случаях возможно взять больше -6-10% годовых, но ликвидность этого жилья, к примеру, недорогой недвижимости в спальных районах Риги, будет меньше. Приблизительно таков же и процент, на что возможно рассчитывать, сдавая в аренду объект коммерческой недвижимости.
Довольно популярна у российских клиентов схема, при которой ониприобретают сходу две квартиры: так, дабы их суммарная цена превышала «заветные» €143 тыс. В этом случае в одной возможно жить, другую сдавать, как минимум отбивая коммунальные платежи а также – в случае если повезет – приобретая маленькую прибавку к главному доходу
Андрей Козел: «Россияне довольно часто сдают недвижимость в аренду, по моим расчетам приблизительно в 70% из всех случаев приобретения жилья. Самыми прибыльными для этих целей кроме этого являются объекты в центре Риги. Высокая доходность имеется и в Юрмале, но дачи и здешние квартиры сдаются лишь в сезон.
А он недлинный — с конца мая по финиш сентября».
Роман Голубев: «Возможно поручить сдачу в аренду собственного объекта недвижимости управляющей компании, при таких условиях придется каждый месяц платить 20-25% от дохода с аренды. Думаю, россияне с наслаждением бы в собственной главной массе сдавали бы жилье в аренду через управляющие компании. Спрос на эти услуги громадной.
Проблема заключается в том, что в Латвии таких компаний не так много».
Вывод
Специалисты говорят: бурные годы в Латвии, в то время, когда за 24 месяца возможно было очень многое купить, а после этого еще большее утратить, все-таки остались в прошлом. Кроме того неослабевающий интерес русских клиентов не разрешает виллам и квартирам в стране расти в цене и существенно, и скоро.
Недвижимость в большинстве регионов Латвии с инвестиционной точки зрения скучна — она хоть и недорогая, но фактически не растет в цене и практически не пользуется популярностью. «Островками безопасности» на динамичном латвийском рынке именуют столицу и самый известный латвийский курорт, где русскую обращение слышно чаще каждый. Фактически интерес русских клиентов совершает эти районы очень привлекательными. Объект в Риге либо Юрмале очень ликвиден: им интересуются и латвийские, и зарубежные граждане.
В случае если же беря, вы преследуете не только инвестиционные цели, то абсолютный плюс капиталовложений в недвижимость Латвии это возможность взять ВНЖ. И в случае если вид на жительство вас интересует только чтобы ездить по Европе,приобретённый объект — опять-таки в Риге либо на взморье — в полной мере возможно сдать в аренду.
Огромную прибыль вы не получите, «среднеевропейскую» — шансы естьТем более, что в стране много должников по ипотекам, которым банки отказывают в предоставлении ипотеки. Этим людям остается снимать жилье…
В материале использованы выступления на семинаре портала Prian.ru, прошедшем в рамках выставки «Жилищный проект».
Создатель Ольга Давыдова
Фото Наталья Шихалова
Чем закончилась инвестиционная сказка Латвии?
