Ипотека за рубежом: как получить кредит в германии
Воспользоваться заемными средствами при покупке дома либо квартиры в стране обеспеченных бюргеров сложно. Да, в связи с санкциями «общеполитическими» и требования к гражданам России, желающим купить жилые либо коммерческие объекты, ужесточились. Однако, нет ничего неосуществимого.
О современных условиях получения кредитов на недвижимость в Германии просматривайте в отечественном материале.
Данной статьей мы продолжаем серию материалов о том, как сегодняполучить ипотеку в самых различных государствах мира и что происходит на данный момент в сфере кредитования недвижимости.
О том, как взять долгосрочный кредит в Испании, возможно прочесть тут.
Кроме этого просматривайте об неспециализированных условиях предоставления займов в самых популярных у россиян государствах.
Тяжело ли взять кредит
Германские банки постоянно отличались строгостью и скрупулёзностью при рассмотрении заявок на ипотеку. Частично и исходя из этого банковский и денежный кризисы фактически не затронулиГерманию. Особенно высокие требования банки предъявляют к заявителям, платежеспособность которых сложно проверить.
К данной категории относятся прежде всего зарубежные граждане, не являющиеся резидентами государств Европейского союза.
И однако, перечень банков, где возможно забрать долгосрочный кредит, широк: Коммерцбанк, Дойчебанк, Шпаркассе, Вольксбанк, Мюнхенербанк, Райфайзенбанк.
Процедура оформления ипотечного кредита сложная и требует большое количество сил и времени, а хороший итог никто не возьмется обеспечивать, исходя из этого большая часть россиян прибегают к финансированию в редких случаях.
В последний год в связи с санкциями банки стали еще осмотрительнее относится к русским инвесторам. Риэлторы признают: клиентов берут весьма нехотя, увеличили бюрократические процессы и шепетильно контролируют источник собственного капитала заемщика.
Любовь Баумгертнер, представитель компании «L&B Immobiliya»: «С зарубежными гражданами трудятся теоретически все германские банки, но у каждого собственные требования к заявителю и собственные условия выдачи кредита. Обычно клиенты обращаются к свободному денежному консультанту, трудящемуся с разными банками, что подбирает наиболее условия кредитования и подходящий банк. Услуги таких экспертов для клиентов бесплатны.
Лично у отечественной компании сложились самые успешные отношения с банками Коммерцбанк и Шпаркассе».
Владимир Сачков, представитель компании «Nedvishimost.com»: «Отечественные клиенты довольно часто берут долгосрочный кредит на объекты ценой от €300 000».
Марина Гаврилова, представитель компании «D.Baumann Immobilien»: «Я не согласна с тем, что германские банки нехотя кредитуют россиян. По моим наблюдениям, отечественным соотечественникам они выдают ипотечные кредиты с готовностью. И, как это ни необычно, введенные экономические санкции, каковые являются ничем иным, как политическим "жестом", никак не оказали влияние на готовность германских банков кредитовать граждан РФ.
По всей видимости, бизнес и политика находятся в различных плоскостях.
Отечественные клиенты частенько прибегают к заемным средствам, получая недвижимость в Мюнхене. Главные обстоятельства — две: во-первых, ставка в германских банках значительно ниже, чем российских. Во-вторых, в случае если квартира сдается внаем, то арендная плата покрываетрасходы по содержанию выплаты и квартиры по ипотечному кредиту, так, квартира практически сама себя «финансирует»».
Какие конкретно объекты кредитуются
С радостью выдаются кредиты на жилую недвижимость в больших городах Германии, сданную в аренду, с хорошей стабильной доходностью. Фактически нереально и по сей день взять кредит (кроме того гражданам Германии) на коммерческую недвижимость с целью ведения в ней собственного бизнеса. Таковой тип недвижимости считается в банках высокорискованным, а при покупке в долг требуют внести солидную часть собственного капитала.
Финансируются в общем случае лишь ликвидные объекты — те, каковые неизменно возможно в сжатые сроки сдать в аренду и при необходимости скоро реализовать по рыночной цене. Так как получаемая недвижимость до конца погашения кредита находится в залоге у банка, его прежде всего интересует, как скоро возможно вернуть деньги, в случае если заемщик по каким-либо обстоятельствам не сможет осуществлять выплаты по кредиту.
Что касается ветхого фонда, получение кредита под приобретение недвижимости на вторичном рынке – процесс, что занимает больше времени и требует исполнения большего количества формальностей, как, к примеру, более тщательная оценка ликвидности объекта. В большинстве случаев, банки нехотя занимаются кредитованием недвижимости на вторичном рынке. Но тут необходимо различать, к примеру, дом 2012 года постройки, что по факту относится к вторичному рынку, и дом 1970 года постройки.
Отличие значительная, по в полной мере понятным обстоятельствам. Иначе говоря получение кредита под приобретение недвижимости на вторичном рынке кроме этого быть может, в случае если объект есть ликвидным, не требует ремонтов и без того потом.
Любовь Баумгертнер: «При кредитовании низкорискованных объектов клиентам с хорошей платежеспособностью вероятно привлечение минимальной доли собственного капитала либо по большому счету 100% финансирование. Это больше относится к резидентам Германии либо европейских государств».
Владимир Сачков: «Банки не кредитуют объекты ценой менее €100 000, и не сданные в аренду и, по оценке банка, неликвидные и не подлежащие ремонту».
Марина Гаврилова: «Банки с радостью финансируют новостройки, квартиры в комплексах с хорошим размещением, транспортной привязкой к центру, развитой инфраструктурой.В случае если клиент получает недвижимость не для собственного пользования, а под сдачу в аренду, то это есть дополнительным плюсом и, конечно же, дополнительной гарантией для банка, что выплаты по кредиту будут поступать систематично. С таковой недвижимостью нет неприятностей при получении кредита.
Но банки реализовывают недвижимости и кредитование для собственного пользования, в большинстве случаев, это квартиры и дома класса "люкс". В этом случае для банка решающую роль играется большой доход ссудополучателя, причем стабильный в течении последних трех лет».
Стандартные условия по кредитам
| Личный капитал (% от цены недвижимости) | 40-50% |
| Ставки | 2,5-4% годовых |
| Срок выдачи займа | До 35 лет |
| Возможность досрочного погашения | Имеется, с выплатой штрафа |
Сейчас полностью необходимая отметка числом собственных средств чтобы получить дополнительное финансирование равна 40%. Минимальные ставки составляют 2,5-4% годовых. Максимальный срок выдачи займа — 35 лет.
Любовь Баумгертнер: «При получении кредита сумма заемных средств должна быть не меньше €30 тыс., другими словами сам объект обязан стоить около €60 тыс. и выше. В случае если кредит погашается досрочно, другими словами в течение срока необходимой выплаты процентов по кредиту, то банку оплачивается штраф, размер которого приблизительно равняется недополученной прибыли банка.
Оформление кредита происходит следующим образом: по окончании выбора конкретного объекта в банк подаются документы по объекту и индивидуальные документы заявителя, и обсуждаются желаемые условия кредита: сроки, условия погашения, размер собственного капитала и т.д. По окончании рассмотрения документов банк делает заявителю письменное предложение о выдаче кредита с указанием условий кредитования.
В случае если эти условия клиента устраивают, с банком подписывается контракт финансирования. Затем содержится соглашение купли-продажи, включая параграф об обременении объекта ипотечным кредитом. В ходе переоформления нотариус подает в поземельный суд заявку о внесении ипотечного обременения, а покупная сумма оплачивается продавцу банком в размере финансирования и клиентом — в размере оговоренного собственного капитала.
Ежемесячные платежи по кредиту в большинстве случаев машинально снимаются банком со счета заявителя. В поземельной книге обладателем делается клиент, а в третьем разделе поземельной книги числится ипотечный долг до момента его полного погашения».
Марина Гаврилова: «Долгосрочный кредит в германском банке не предусматривает досрочного погашения займа. Но имеется вторая опция. В кредитном контракте указана возможность частичного погашения кредита: раз в год заемщику разрешается выплатить определенную сумму в счет погашения главного тела кредита. Эта сумма не должна быть больше 5% от общей суммы займа.
В случае если заемщик систематично пользуется данной опцией, то невыплаченный остаток в конце срока останется минимальным».
Требования к заемщику
1. Документы об объекте недвижимости (актуальная выписка из поземельной книги, жилищный устав, фотографии, экспозе (описание), экономический замысел, соглашение аренды, в случае если объект сдан в аренду).
2. Документы, подтверждающие платёжеспособность и личность заявителя (копия паспорта, заполненная анкета, справки о доходах, уведомление налоговой о размере подоходного налога, информацию о прочих доходах и ежемесячных расходах).
Любовь Баумгертнер: «Доход заявителя должен быть для того чтобы размера, дабы из него погашались выплаты по кредиту, оплачивались все текущие ежемесячные платежи, и дабы еще оставалась определенная сумма на непредвиденные затраты. В случае если заявитель имеет недостаточный либо нестабильный доход, либо объект будет оценен банком в качестве высокорискованного, то в выдаче кредита смогут отказать.
На отечественной практике самый удачно выдавались кредиты клиентам, получающим многосемейные жилые строения (в среднем за €200-500 тыс.), сданные в аренду со стабильным хорошим доходом (в районе 7-10%)».
Владимир Сачков: «Банк может отказать соискателю в ипотечном кредите, в случае если сомневается в его платежной способности либо в источнике собственного капитала, а кое-какие банки отказывают, поскольку у кредитора нет кредитной истории на территории Германии».
Рекомендации соискателю
Подходящая прибыльная недвижимость и соответствующая объекту платежеспособность заемщика являются, согласно точки зрения риэлторов, лучшей гарантией того, для получения ипотечного кредита в Германии.
Все документы должны быть на немецком языке, для выписок с банковских квитанций допускается британский.
В случае если платеж просрочен, другими словами банку не удалось машинально снять со счета заемщика деньги, на просроченный платеж начисляется пеня в размере 2,5% (сверх простой рабочей). При повторной просрочки пеня возрастает. После этого он может "настойчиво попросить" задолженность посредством принудительного взыскания в счет другого имущества и как последний вариант — принудительная продажа объекта недвижимости на аукционе.
В большинстве случаев, все шаги сопровождаются письменным предупреждением со стороны банка.
Приобретение германской недвижимости в долг – непростое занятие. Особенно сейчас. Но существуют методы, как свести к минимуму риск отказа. Во-первых, нужно покупать недвижимость с целью предстоящей сдачи в аренду. Так, у банка будет меньше сомнений в осуществлении ежемесячных платежей. Во-вторых, нужно выбирать жилые объекты с хорошей ликвидностью, не требующие ремонта, ценой не меньше €100 000.
И, наконец, нужно позаботиться о том, дабы доказать банку собственную платежеспособность.
Желаете отыскать объект в Германии с кредитом либо без — оставляйте заявку на подбор недвижимости на портале Prian.ru.
Создатель Ольга Петегирич
Фото Ольга Петегирич, Илья Огородников
Ипотека в Германии для россиян и не только
