Ищите выгоду в туманах альбиона
Рынок коммерческой недвижимости Лондона лихорадит уже не первый месяц. И, согласно расчетам, не последний. Падают как торговых аренды помещений и ставки офисов, так и цены их продажи.
Но инвесторы, в чей портфель английская недвижимость входит традиционно, не торопятся отказываться от привычного сегмента. Напротив, высматривают удачные предложения. Действительно, сейчас такие инвестиции — удел самых предусмотрительных и терпеливых.
Все не хорошо?
Рынок коммерческой недвижимости Англии демонстрирует все показатели нестабильности. Неопределенности обстановки добавило и банкротство инвестиционной компании Lehman Brothers, и массовые сокращения в английских организациях. Отмечается последовательность негативных трендов, главным из которых есть сокращение количеств сделок во всех сегментах.
В последнем квартале 2008 г. в Центральном Лондоне их объем составил чуть более 380 тыс. кв. м, а неспециализированный годовой количество — 1,1 млн кв. м, что на 18 % ниже показателя 2007 г. Исключением стал район Docklands, где в IV квартале наблюдался больший, чем в большинстве случаев, количество — 223 тыс. кв. м, но это случилось за счет рекордной сделки JP Morgan по приобретению офисных помещений площадью 176,5 тыс. кв. м.
Цены на коммерческую недвижимость в целом снизились приблизительно на 32% если сравнивать с 2007 г. Падение было таким резким, что многие большие компании пробуют выкупить обратно недвижимость, которую они реализовали ранее. Как это и случилось с банком HSBC, что вернул себе 45-этажную башню в английском деловом районе Кэнэри Уорф, реализованную им в 2007 г. за 1,09 млрд фунтов. Клиент, испанская компания Metrovacesa, был не в состоянии выплатить HSBC короткий кредит и должен был реализовать строение за 838 млн фунтов.
Согласно данным международного консультанта компании CB Richard Ellis, уровень свободных площадей в Центральном Лондоне увеличился до 1,6 млн кв. м (с 3,0 % в начале 2008 г. до 5,3% в конце). В районе West End он достиг 297,3 тыс. кв. м (с 2,3 до 5,1%), в районе City — 195,1 тыс. (3,5 до 7,1%).
Для инвесторов IV квартал прошлого года стал опробованием, их неспециализированный годовой оборот составил 10,3 трл долл., что существенно ниже прошлогоднего показателя — 24,3 трл долл. В IV квартале был зафиксирован рост ставок капитализации, каковые достигли 6,6% в City и 5,5% — в West End.
«Неизбежно, что текущий большой уровень предложения в сочетании со снизившейся покупательской активностью приведут к предстоящему понижению ставок аренды», — уверен Руслан Суворов, директор по формированию бизнеса Praedium ONCOR International. Из-за кризисной ситуации во многих больших компаниях, таких как Lehman Brothers либо HBOS, считают, что обвал ставок произойдёт раньше, чем прогнозировалось.
В течение 2008 г., как сообщили в CB Richard Ellis, коэффициент арендных ставок в Центральном Лондоне упал на 16,1%, что повлияло и на объектах коммерческой недвижимости класса А. В районе City сумма аренды снизилась до 74,4 долл. за 1 кв. фут, в районе West End — до 135,5 долл. за 1 кв. фут. Дабы привлечь арендаторов, собственники офисных строений предлагают им долгие платежные каникулы — в некоторых случаях до года а также до 20 месяцев!
«Спрос на рынке коммерческой недвижимости Лондона снижается , а ставки аренды во всех секторах коммерческой недвижимости падают, что в совокупности приводит рынок в состояние депрессии, которая продлится, по оценкам английских специалистов, до 2010 г.», — отмечает Р. Суворов.
Этим необходимо воспользоваться
В этих условиях многие собственники вынуждены реализовывать коммерческие строения. По большей части делается это чтобы вернуть забранные ранее кредиты. В следствии на рынке показалось много предложений.
Наряду с этим оказалось, что отсутствие заемных средств в том количестве, что существовал ранее, и более высокие требования к заемщику делают рынок привлекательным для клиентов с собственным капиталом.
Так, зарубежным инвесторам, тем, у кого имеется деньги, предоставлена зеленая улица. «Сейчас привлекательный инвестиционный порог входа на данный рынок образовывает 50–80 млн фунтов», — заявляет Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar. Согласно точки зрения как российских экспертов компании, так и аналитиков ее английского офиса, трудящихся совместно с торговым банком «М-Капитал», столичный рынок недвижимости Англии сейчас есть самым занимательным для инвестиций. «Цена объектов тут сократилась на 30–40% если сравнивать с сентябрем 2007 г., — продолжает специалист. — А в течение первых трех месяцев 2009 г. трансформации так динамичны, что заставляют кроме того самые неповоротливые и институты и консервативные банки, публичные компании и частные оперативно пересмотреть собственные стратегии в пользу инвестиций в данный сегмент».
Ставка рефинансирования в английских банках понижается с отметки в 3,5% с каждым месяцем рецессии. Долговременные кредиты сейчас предоставляются приблизительно под 8 %, время от времени достигают 1–1,5% от LIBOR. Часть заемных средств в проектах снизилась с 90–95% в среднем до 60–70%, но в отдельных случаях при наличии долгих соглашений аренды (к примеру, на 20–30 лет) и при высококлассном арендаторе вероятно привлечение до 80–85%.
Зарубежные специалисты компании ONCOR International советуют воспользоваться текущей обстановкой и покупать по сниженной цене занимательные объекты. «Подобная тактика оправдана и для девелоперских компаний: на данный момент, в то время, когда на рынке с каждым днем возрастает количество продаваемых объектов, наступило самое верное время для приобретения участков под застройку либо требующих реконструкции строений», — заявляют они. И инвесторы, готовые вкладывать свободные средства в новые проекты, уже нашлись, потому, что возможность приобретения качественных объектов коммерческой недвижимости по нынешним стоимостям более привлекательна, нежели вклады. Интерес к рынку недвижимости Центрального Лондона проявляют компании из америки, государств Ближнего Востока и европейские фонды.
Трофеи кризиса
Сейчас на торги выставлены такие объекты, с которыми в иных событиях обладатели ни за что бы не расстались. К примеру, И. Жарова-Райт уверен в том, что предложение о продаже офиса по адресу Buckingham Gate, что занимает королевская администрация, с арендой в 12 лет и правом пролонгации, с доходностью в 6% при цене в 73,5 фунта стерлингов за 1 кв. м, уже не имеет возможности соперничать на рынке. И вдобавок шесть — восемь месяцев назад это строение торговалось с доходностью 4,25%!
Реализовывают и неповторимое строение Milton Gate неспециализированной площадью 18 800 кв. м в самом центре английского Сити. В нем расположены конторы одной из старейших британских юридических компаний. Его доходность образовывает 7,5%.
Как сказала сравнительно не так давно Property Week, компания Hammerson задумалась о продаже известного бизнес-центра Bishops Square. Брокеры из CB Richard Ellis, каковые должны отыскать инвестора для приобретения офисного помещения площадью 71,9 тыс. кв. м в этом строении, информируют, что аренда в нем образовывает более 695 долл. за 1 кв. м, что эквивалентно ставке капитализации в 6,75%. «Для облегчения процесса продажи в городе, где громадные сделки уникальность, вероятно деление площади объекта на четыре блока», — додают эксперты компании.
«Примечательно, что те адреса, о которых с детства мы знали по текстам в книжках, такие как Portman House на Оксфорд-стрит, Fleet Place на Флит-стрит, Pall Mall на Пэл Мэл либо портфель объектов торговой недвижимости в Ковент-Гардене, сейчас реально смогут стать собственностью одного из русских инвесторов», — говорит И. Жарова-Райт. Причем при покупке кроме того таких знаковых объектов уместен торг. Продавцы особенно с радостью идут на скидки, в случае если клиент платит кэшем, другими словами наличными. «В случае если сейчас в полной мере реально купить объекты с доходностью в 6–7%, то при покупке за наличные возможно потребовать такую цену, при которой доходность будет достигать 8%, — уверяет И. Жарова-Райт. — Помимо этого, увеличив в долговременной возможности капитализацию, возможно рассчитывать и на 10% доходности».
Наконец, в особенности занимательной приобретение делает кросс-курс валют, поскольку один фунт равен 1,1 евро, а, значит, держателям долларов и евро такие операции более чем удачны. Особенно учитывая ожидания предстоящего падения фунта в ближайшее время. «Имеется шансы, что фунт опять начнет расти в следующем году, исходя из этого на данный момент зарубежные инвесторы должны извлечь для себя большую пользу из отличия валютных направлений и осуществить собственные самые хорошие сделки», — додаёт Джонатан Сил, начальник отдела агентских одолжений (направление жилья CB Richard Ellis).
Все будет прекрасно
Не обращая внимания на падение цен и ставок, недвижимость Лондона так же, как и прежде считается одним из самых привлекательных активов и главным элементом любого действенного инвестиционного портфеля. Не обращая внимания на неприятности в денежном секторе, район английского Сити так же, как и прежде увлекателен арендаторам, и сделки тут заключают достаточно деятельно.
«Рынок недвижимости Англии, не обращая внимания на неспециализированный негативный фон, сохраняет в достаточной степени устойчивые позиции благодаря таким факторам, как длящееся новое строительство качественных объектов, в особенности в респектабельных районах Лондона, и поддержание партнерских взаимоотношений между арендаторами и собственниками, каковые находят компромиссные варианты сотрудничества кроме того в таковой сложной и неизвестной обстановке, — говорит Р. Суворов. — В кратковременной возможности в связи с ростом количества вынужденных продаж ожидается выход на рынок новых возможно увлекательных для инвестора объектов, в особенности в торговом сегменте».
«Неспециализированное вывод среди инвесторов таково, что рынок находится в близи от максимально низкой собственной точки», — заявляет И. Жарова-Райт. Кое-какие аналитики считают, что, потому, что первый пик спада в Экономике пришелся на США и Англию, эти две государства будут первыми, кто выйдет из рецессии, в то время, когда кризис начнет угасать.
Среднесрочные и долговременные прогнозы остаются хорошими. Действительно, английские специалисты затрудняются определить, в то время, когда сегмент коммерческой недвижимости Лондона придет в норму, но они с уверенностью заявляют о том, что спекулятивный девелопмент и инвестиционный рынок восстановятся в скором будущем.
Создатель: Ирина БОГАТЫРЕВА
Издание "Цены и Недвижимость"
?? Я Улечу В том направлении, Куда Парит Туман ??
