Израиль: вложиться в недвижимость налоги не мешают
Продолжительное время Израиль славился низкими стоимостями на жилье. И не только низкими, но и фактически не растущими – во время с 1995 года по отечественные дни цены на недвижимость в Израили или находились на месте, или кроме того пара понижались. Но, так длиться всегда не должно — покупательский спрос в этом государстве растет.
В случае если измерять цена жилья в национальной валюте – шекелях – рост составил около 10%. Причем большой вклад в дело процветания израильской недвижимости делают отечественные бывшие соотечественники.
Согласно данным федерации подрядчиков и центрального бюро статистики, предоставленных обозревателю Интернет-издания о недвижимости Metrinfo.ru, администрацией портала domik.israelinfo.ru,количество новых квартир, реализованных в 2007 году возросло на 4,3%. В случае если в 2006 году число квартир составляло 13 291, то в 2007 году реализовано было 13 866 квартир. Всего количество сделок в 2007 году возросло на 6,8% и составило порядка 93 тысяч квартир.
председатель совета директоров Университета «Геокартография» (при главном управлении статистики Израиля) врач Рина Дгани, отмечает, что, не обращая внимания на повышение количества сделок по недвижимости на 6% в 2007 году если сравнивать с 2006 годом, количество продаж новых квартир увеличилось ненамного — всего на 3% и составил 1000 квартир за целый 2007 год. Деятельно заключались сделки на вторичном рынке, и, согласно точки зрения госпожи Дгани, это позвано тем, что цены на вторичное жилье меньше на 10%, чем цены на новые квартиры.
Особенности израильской недвижимости
Прежде, чем мы приступим к обзору израильской недвижимости, необходимо сделать пояснение. Двухкомнатные, а тем более, однокомнатные квартиры в Израиле в отечественном понимании видятся достаточно редко. В большинстве случаев, самое мелкое жилье — это 2,5-комнатная квартира.
Половиной помещения считается пинат-охоль – что-то наподобие столовой. Она же играется и роль прихожей.
В двухкомнатных квартирах вы из входной двери попадаете сходу в зал, именуемый тут словом «салон». Кухня как отдельная помещение также как правило отсутствует, и отечественные бывшие соотечественники сами ставят перегородки, дабы сделать отдельную кухню.
В Тель-Авиве возможно встретить и квартиры, состоящие по большому счету из одной единственной помещения – ни кухни, ни коридора, ни пинат-охоля. Но такое жилье мало кто берёт. Самый популярны квартиры, складывающиеся из 4-5 помещений.
Эйлат: возможно вложиться в курорт
На юге, на Красном море, Израилю в собственности 12-километровый участок его береговой линии. На этом месте находится самый южный населенный пункт Израиля 55-тысячный курортный город Эйлат. По израильским понятиям, Эйлат очень сильно удалён от вторых городов страны.
Ближайший Шева и крупный-город находится в 240 километрах от Эйлата.
Эйлатская недвижимость считается в Израиле самой дорогой – израильтяне сравнивают его с нашим Сочи. Согласно данным, сказанным нам Еленой Лернер, совладелицей агентства «Лернер», цены квадратный метр в Эйлате имеют следующий порядок:
| Новые квартиры от застройщика | $1500 — 1800 |
| Квартиры на вторичном рынке | $1200 — 1600 |
| Коттеджи | $1400 — 2200 |
| Виллы | $2000 — 6000 |
| Пентхаусы | $2500 — 5000 |
Так, к примеру, 6-комнатный 3-этажный эйлатский коттедж площадью 220 кв. метров стоит 320 тысяч долларов. Вилла же, складывающаяся из семи помещений (450 кв. метров) тянет на полмиллиона долларов. А 4-комнатная квартира на площадью 130 кв. метров с двумя уборными, одной ванной и двумя душами обойдется в $140 тысяч.
Вложения в Эйлат считались удачными кроме того во время падения цен на недвижимость, потому, что эйлатские курорты функционируют круглый год, а жилья «под съем» хронически не достаточно. Аренда дает годовую прибыль, соответствующую 6-14% от цены жилья. А приблизительно со второй половины 2006 года цены на эйлатскую недвижимость стали расти.
От Тель-Авива до Нетании
За право быть наиболее ценным городам Израиля с Эйлатом борется второй по размеру город страны Тель-Авив (в переводе с иврита — «бугор весны»).
Кое-какие квартиры в Тель-Авиве стоят по три миллиона долларов. Нам попалось объявление о продаже однокомнатной квартиры, за которую просили $716 тысяч. Но, в случае если в полных стоимостях Тель-Авив опережает Эйлат, то по средней цене квадратного метра от него пара отстает.
Растут цены на жилье и в столичном Иерусалиме. Особенно это относится новостроек. Однако, согласно точки зрения директора агентства «Ивановим» Ольги Ивановой, 40% клиентов предпочитают как раз новые дома.
Но из-за повышения цен в Тель-Авиве, Иерусалиме и Беэр-Шеве, как отмечают риэлторы, громаднейшим спросом пользуются сейчас квартиры в мелких городах Кфар Саба, Модиин, Нетания, Каркур, Беер Яаков и Петах Тиква.
Ипотека в четыре процента
Да, ипотека если сравнивать с отечественной – божеская. Совокупность национальной ипотеки именуется «машканта». Как растолковала нам Ольга Иванова («Ивановим»), она предоставляется на 28 лет под 4,21% годовых.
Машканта покрывает 80% цене жилья, а остальные двадцать заемщик может забрать у любого банка в среднем под 7%. Многие банки рассчитывают данный кредит не в долларах и не в шекелях, а в швейцарских франках.
Машканта дешева как для граждан Израиля, так и для чужестранцев. В случае если человек прожил в одной и той же квартире 15 лет и не брал дополнительной недвижимости, через 15 лет государство дарит этому человеку невыплаченные остатки машканты. Но в случае если данный человек внезапно всё-таки затем приобретёт еще один объект недвижимости, государство потребует эти остатки выплатить.
Так, к примеру в курортном городе Нетании в «машканту» предлагается забрать 2-комнатную 62-метровую квартиру с душем, без ванны, но с американской кухней по спецзаказу. Цена данной квартир — 275 тысяч долларов. Ежемесячная выплата (совместно со всеми рабочими группами банкам) будет равна примерно 5000 шекелей ($1400).
Кстати, о шекелях! Согласно данным Ольги Ивановой, 80% продавцов и 70% арендодателей предпочитают брать плату как раз в шекелях – авторитет американского доллара быстро падает.
Шамай собьет цену
Кстати, частенько новоприбывшие в Израиль, не зная стоимостей, смогут переплатить за квартиру. Исходя из этого Ольга Иванова рекомендует обратиться к шамаю (не путать с шаманом) – опытному оценщику. Он не только проверит юридическую чистоту квартиры, определит, выплачены ли все выплаты и многочисленные налоги земельному управлению, но и за маленький процент значительно собьёт цену на реализовываемую квартиру.
Так, в практике Ольги был случай, в то время, когда шамай сбил цену с начальных 140 до 65 тысяч долларов!
Недвижимость «с молотка» дешевле на 20%
Как сказал нам Владимир Сандлер, директор агентства «АЦМАУТ» (г.Ашкелон), в Израиле распространена кроме этого практика приобретения так называемых «банковских квартир». Что такое «банковская квартира»? Данный термин, появившийся и устоявшийся в русскоязычной среде Израиля, не совсем совершенно верно отражает обстановку и незнаком коренным израильтянам.
Сущность содержится в том, что квартира, дом, надел земли, или какая-либо вторая недвижимость продается, что именуется, «с молотка» согластно судебному вердикту за невыполнение их обладателями собственных долговых обязательств, либо по разделу имущества. Продажу в рамках закона о судебном исполнительстве осуществляет назначенный судом «конес нехасим» (распорядитель имущества), в большинстве случаев, юрист. Цены на такие квартиры смогут быть на 20-25% ниже рыночных, и в этом основная привлекательная изюминка таких сделок.
К примеру, двухкомнатная (в Израиле, как и у нас, измеряют не спальнями, а помещениями) банковская квартира площадью 49 кв. м в Хайфе, на улице Хермон продается за $29000. Цена же подобной квартиры на той же улице, но реализовываемой самим хозяином, образовывает $36000.
Чужестранцам скостили налоги
Сегодняшний рост стоимостей большая часть специалистов связывают с отменой некоторых налогов, ранее распространявшихся на чужестранцев. Так, к примеру, зарубежный инвестор сейчас высвобожден от выплаты налога, что именуется «мас шевах». Как растолковал тель-авивский юрист Борис Бронштейн, «мас шевах», платится при получения доходов от продажи квартиры.
Другими словами, если вы приобрели квартиру за 200 тысяч шекелей, а реализовали ее за 220 тысяч, то эта 20-тысячная отличие съедалась прежде «мас шевахом». Отмена последнего налога разрешает сейчас чужестранцу быть настоящим инвестором. И инвесторов вправду стало намного больше.
В случае если в 2005 году их количество от общего числа клиентов составляло 3%, то сейчас оно достигло 4,9 %. Действительно, до отметки 1995 года, в то время, когда эта часть составляла 7,5% еще далеко.
Сейчас, в соответствии с поправкой к закону о налогообложении, вступившей в силу 13 августа 2007 года, клиент первой в Израиле квартиры освобождается и от налога на приобретение называющиеся «мас рехиш»,в случае если его квартира стоит менее 850 тысяч шекелей (237 тысяч долларов). А с 29 января данный порог был поднят до 925 тысяч шекелей (259 тысяч долларов).
Еще одним причиной, увеличившим спрос, стала отмена закона, запрещавшего незарегистрированным супружеским парам приобретение недвижимости в совместную собственность. Раньше юные люди, живущие в гражданском браке, были вынуждены жилье снимать. Как раз исходя из этого рост продажных стоимостей и сопровождается понижением арендных ставок.
К примеру, в некоторых районах направляться-Авива цена аренды простой «двушки» сократилась на 3,5% — 5% до отметки 4 260 шекелей в месяц (1190 долларов либо, в случае если желаете, 800 евро).
| Хайфа | $1070 |
| Беэр-Шева | $1390 |
| Тель-Авив | $1420 |
| Эйлат | $1480 |
Резюме
Отмена налога первоначально стало причиной увеличения спроса на 35%, но данный источник, согласно точки зрения отечественных специалистов, уже иссяк, и в последние два месяца повышения спроса уже не отмечается. Более того, на февраль прогнозируется кроме того его 15-процентное понижение, которое повлечет за собой и некий откат стоимостей. Это занимательное сообщение для тех, кто желал бы вложиться в израильскую недвижимость.
Мы может высказать предположение, что таких людей у нас хватает: практически у каждого израильтянина имеется друзья и родственники в Российской Федерации.
Текст : Сергей Шумаков
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.Ru
Questra AGAM FWAM — Получите деньги наличными либо на вашу карту!
