К. ковалев: рынок жилых особняков столицы обречен на дефицит
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, ответил на вопросы РБК-Недвижимости и поведал, в каких районах столицы возможно приобрести дом цена 70 тысяч долларов за 1 кв. м.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, ответил на вопросы РБК-Недвижимости и поведал, в каких районах столицы возможно приобрести дом цена 70 тысяч долларов за 1 кв. м.
— Как мы знаем, что определенную часть рынка элитной недвижимости в Москве занимают такие объекты, как муниципальные дома… Сообщите, выгодно ли сейчас инвестировать в дома? И как перспективны подобные инвестиции по большому счету?
— Инвестировать в дома выгодно, не обращая внимания на кризис. В Москве рынок жилых домов есть дефицитным, а инвестиции в них возможно сравнить с покупкой антиквариата, цена которого со временем будет лишь расти.
— Как обширно сейчас представлен данный сегмент на столичном рынке — первичном и вторичном?
— На данный момент в Москве насчитывается более 60 домов. Причем 94% из них выставлены на вторичном рынке.
В случае если быть правильным, то на сегодня в Москве на продажу выставлено 56 жилых реконструированных жилых особняков 7 и особняков-новостроек. Б?льшая часть муниципальных домов находится в районе Хамовниках. По большей части в зоне Остоженки и Пречистенки либо рядом со станцией метро "Парк культуры".
Кроме этого большое количество таких объектов недалеко от Арбата.
В случае если сказать об домах, предлагаемых к продаже полностью, то самый распространенные площади аналогичных объектов — 500-1000 кв. м.
— какое количество стоит 1 кв. м на рынке жилых домов?
— На рынке жилых домов средняя цена квадратного метра в течение первых трех месяцев 2009 года составляла порядка 19 тысяч долларов. В целом диапазон стоимостей достаточно широк: от 10 тысяч долларов за 1 кв. м (к примеру, дом по адресу Машкова ул., дом 16) до 70 тысяч долларов за 1 кв. м (малоквартирный клубный дом-новостройка по адресу 2-й Зачатьевский пер., дом 11/17).
Распределение средних стоимостей по районам ЦАО выглядит следующим образом: самые дорогие предложения представлены в Пресненском районе (242 тыс. долл. за 1 кв. м), в Хамовниках (22,75 тыс. долл. за 1 кв. м) и на Арбате (19,1 тыс. долл. за 1 кв. м).
Довольно недорогой район, где возможно купить квартиру в доме либо сам дом, — Красносельский (14,9 тыс. долл. за 1 кв. м).
В случае если сказать о поквартирной продаже, то в Москве возможно отыскать себе как маленькую квартиру площадью 60 кв. м (в реконструированном доме в Кропоткинском переулке, дом 4) по цене 43,3 тысячи долларов за 1 кв. м, так и двухуровневый пентхаус в 7-этажном, всецело реконструированном доме на Арбате (Трубниковский пер., 4) площадью 600 кв. м по 23,8 тысячи долларов за «квадрат».
— Кто сейчас берёт дома?
— По большей части клиентами домов выступают или инвестиционные клиенты, или берущие жилье для собственного проживания. Непременно, первые покупают дома-дома с целью долговременных инвестиций. значительное превышение и Дефицит предложения спроса над предложением на этом рынке говорит лишь о том, что эти объекты будут расти в цене. Кроме этого инвестиционные клиенты обычно сдают дома в аренду, что пользуется спросом у зарубежных граждан.
Что касается тех, кто берёт дом для проживания в нем, то это, само собой разумеется, состоятельные люди, которым дом возможно нужен кроме этого и для представительских целей.
— На ваш взор, как перспективно развитие данного сегмента?
— Дома Москвы — жилье, пользующееся стабильным спросом у самых состоятельных клиентов, для которых подобная приобретение либо аренда — это показатель большого статуса. Кроме этого изюминкой рынка есть то, что ветхих домов, пригодных к реконструкции, из года в год делается меньше, а строительство новых объектов данного типа усложняется отсутствием свободных строительных площадок из-за запрета на точечное постройку. Так, рынок жилых домов столицы обречен на недостаток.
Все эти факторы определяют инвестиционную привлекательность и потенциальную успешность новых проектов по реконструкции либо постройке домов-домов.
Одновременно с этим возможности девелоперов тут очень ограниченны, что связано со сложностями при покупке домов-монументов у страны, с их эксплуатацией и последующей реконструкцией. На этом основании возможно сделать вывод о том, что рынок жилых домов есть закрытым, эксклюзивным. В качестве главной обстоятельства больших цен на дома-дома и дальше будет выступать предложения и дисбаланс спроса, что со временем будет лишь усиливаться.
— Кстати, как сложно для девелопера оформить дом в собственность?
— Б?льшая часть исторических домов Москвы до тех пор пока находится в собственности страны. Такие строения сдаются в аренду частным компаниям, или в них размещаются разные федеральные и муниципальные организации. Реже дома выставляют на продажу.
Компания берёт такие строения на конкурсной базе, и в случае если дом не есть монументом архитектуры (см. отечественную справку ниже. — РБК-Недвижимость), то девелопер в праве снести строение (в случае если это законодательно не не разрещаеться) и выстроить что-то более прибыльное. Но, в большинстве случаев, при покупке дома речь заходит о его предстоящей реконструкции под офис либо жилой дом клубного типа.
Помимо этого, перед приобретением инвестору необходимо инициировать проведение экспертизы, на протяжении которой подтверждается либо опровергается сокровище монумента и фиксируются предметы охраны (лепнина, древняя кладка, фасад и т. п.). Кроме этого обычно инвестор сталкивается с проблемой правоустанавливающих документов.
Не обращая внимания на то что с 1 января 2008 года получили юридическую силу поправки в законодательство, открывающие возможность приватизации объектов культурного наследия, четкой юридической базы с целью проведения аналогичных сделок все еще нет. Более того, по окончании снятия запрета, органам власти, важным за архитектурные памятники, нужно совершить оценку каждого конкретного монумента (включая составление кадастрового замысла и другое). Так, процесс приобретения домов-монументов достаточно сложен.
Разговаривал Игнат Бушухин
Отечественная справка
Дома-монументы входят в особенный охранный список, что разделяется на федеральный и местный.
*Монументы федерального значения находятся под охраной Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) и Агентства по использованию и управлению культуры и памятников истории (АУИП).
*Столичные исторические сокровища находятся под охраной Министерства имущественных Главного правительства комитета и отношений Москвы по охране монументов (ГКОП).
В любом случае с каждым хозяином для того чтобы исторического строения обязательно содержится охранный соглашение. Ограничение пользования монументом архитектуры предполагает следующие обязанности хозяина.
*Обеспечение интерьера памятника и неизменности облика архитектуры в соответствии с изюминками данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр монументов.
*проведения и Обязательное согласование проектирования землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории монумента архитектуры.
*Обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим, например, предусмотрен ст. 99 Земельного кодекса РФ, в которой говорится о строгом соответствии применения таких земельных участков их целевому назначению (его изменение не возможно), а каждая деятельность (а также хозяйственная), противоречащая подобному назначению, кроме этого запрещена.
*Обеспечение доступа к монументам архитектуры. Условия для того чтобы доступа устанавливает хозяин по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
*Применение монументов в приоритетных целях, среди которых названы развитие науки, культуры и образования, туризма, духовно-нравственное и эстетическое воспитание граждан, и недопущение деятельности, наносящей ущерб сохранности монументов, нарушающей их историко-художественную сокровище и не снабжающей публичной доступности.
Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Каким должен быть центральный рынок столицы
