Как brexit отразится на инвестициях в британскую недвижимость
О возможностях и рисках для инвестиций в недвижимость Британии по окончании Brexit в авторской колонке говорит обладатель компании BSI Estates Олег Игнатьев
За последнии полвека Лондон считался одним из самых дорогих и одновременно с этим инвестиционно привлекательных городов мира. Согласно данным Land Registry, цены на недвижимость в английской столице стабильно росли, и с 2000 по 2016 год рост составил впечатляющие 327,6%. В случае если в январе 2000 года средняя цена квартиры в Лондоне равнялась ?161, 4 тыс., то к январю нынешнего года она достигла ?527,5 тыс.
Так, средняя доходность пассивных инвестиций в английскую недвижимость (другими словами несложной приобретения, не предполагающей предстоящей сдачи объекта в аренду либо получения дополнительных барышов вторыми методами) за указанный период времени составила практически 20,5% годовых — и это в национальной валюте. В случае если же оценить картину глазами инвестора из долларовой территории, своевременно уловившего конъюнктуру, цифры смогут оказаться еще более занимательными.
Так, среднестатистический клиент английских апартаментов, оформивший сделку на фоне краткосрочного понижения курса английского фунта в феврале 2009 года, заплатил в среднем $435,5 тыс., а в мае 2016 года имел возможность бы реализовать эту же квартиру за $771,5 тыс. Другими словами доходность инвестиции в его случае составила бы более 25,3% годовых в долларах США.
Необходимо подчеркнуть, что приблизительно такую же доходность, исходя из практики BSI Estates, продемонстрировали объекты недвижимости за пределами громадного Лондона — в Уэльсе, Манчестере, Ливерпуле, — не обращая внимания на то, что средний ценник на офисы и жильё в английской провинции существенно ниже.
Английские специалисты рынка недвижимости уверены, что сегодняшняя обстановка выглядит для зарубежных инвесторов сверхпривлекательной. Существует три фактора, из которых складывается успешная конъюнктура.
Первый фактор. Сопутствующие выходу из ЕС экономические риски уронили английский фунт до рекордно низкого уровня 1,29 GBP/USD (согласно данным на дату публикации) — так дешево фунт не стоил с 1985 года. В случае если ваши активы сохраняются в долларах, то на данный момент вы имеете возможность приобрести на них как минимум на 10% больше недвижимости, чем семь дней раньше.
Но и это не предел.
Второй фактор — ожидаемое понижение стоимостей в фунтах. Оно будет позвано тем, что платежеспособность главного сегмента — экономически активных резидентов Соединенного Королевства — на данный момент объективно временно снизится. Рынок остынет.
И на этом фоне зарубежные клиенты, каковые «сидят» в других валютах, приобретают неповторимую возможность диктовать собственные условия как застройщикам, так и продавцам на вторичном рынке, провоцируя так неспециализированное понижение стоимостей.
Наконец третий фактор, в особенности серьёзный для инвестора: падение будет недолгим. Имеется все основания считать, что в течение года-двух цены на английскую недвижимость не только возвратятся к исходным позициям июня, но и отправятся в уверенный рост. Это будет связано и с нормализацией политических процессов, и с объективными экономическими обстоятельствами.
Под объективными экономическими обстоятельствами имеются в виду те изменения структуры, о которых на данный момент деятельно пишут английские и мировые СМИ. В первую очередь, выход из Европейского союза заставит английских застройщиков отказаться от недорогой рабочей силы — трудовых мигрантов из Восточной Европы и Прибалтики. Восстановление таможенных границ неизбежно приведет к росту цены строительных материалов, импортируемых «с материка».
Само собой разумеется, эти факторы не будут содействовать предстоящему понижению цены квадратных метров в Лондоне и всем Соединенном Королевстве. Наоборот, имеется основания считать, что цены на английскую недвижимость быстро скакнут вверх, когда рынок переживет появившуюся турбулентность.
Но одних событий, дабы умело воспользоваться сложившейся конъюнктурой, не хватает. Необходимо учесть массу нюансов, знание которых разрешает сделать приобретение английской недвижимости максимально действенной. Нужно осознавать, например, что ценовые колебания не во всех сегментах будут однообразными. К примеру, сейчас самые интересным, согласно точки зрения специалистов BSI Estates, в плане инвестиций стал нижний ценовой сегмент — жилье ценой от ?350 тыс. до ?500 тыс.
А вот количество сделок в сегменте от ?2 млн, наоборот, уменьшалось: в первом полугодии 2016 года на 37%. Но сейчас мы ожидаем коррекции цен на рынке как раз дорогой недвижимости, которая может опять стать привлекательным инвестиционным инструментом.
Крайне важно кроме этого учитывать возможности развития тех либо иных районов Лондона, их репутацию. Возможно привести примеры, в то время, когда освоение и грамотная застройка ничем не примечательных в прошлом районов сделали их востребованными и респектабельными.
К примеру, районы, прилегающие к деловому Сити (Aldgate, Old Street, Shoreditch), ранее были совсем не привлекательными для проживания, но за последние годы получили немыслимую популярность — по причине того, что в них «прописались» топовые компании креативной индустрии. Собственную роль сыграли внедренные застройщиками программы регенерации. Неудивительно, что цены в том месте росли значительно заметнее, чем в среднем по Лондону.
Само собой разумеется, при подборе недвижимости, как для проживания, так и для вложения капитала, принципиально важно учитывать такие нюансы, исходя из этого клиенты из России, в большинстве случаев, пользуются одолжениями консультантов, трудящихся конкретно на английском рынке.
Клиентов из России в сложившихся условиях смогут привлечь лояльности и различные программы кредитования, трудящиеся на английском рынке. К примеру, ипотека либо долевое участие в строительных работах дома. Мало кто знает, что право собственности на строящиеся апартаменты либо дом в Англии возможно взять, заплатив всего 20% от цены объекта. И возможно перепродать данный объект ближе к завершению строительства и еще до внесения полной платы — переуступить договор.
Причем за то время, пока продолжается стройка, никаких дополнительных затрат инвестор не несет. А начальный взнос возможно оплачен равными платежами в течение года. Таковой вариант кратковременного инвестирования не предполагает наличия огромного стартового капитала, но трудится в полной мере действенно, разрешая взять «стремительные» деньги.
Могу подчернуть, что интерес к подобным программам среди российских клиентов сейчас заметно вырос.
Не все специалисты рынка уверены в том, что английскую недвижимость необходимо брать прямо на данный момент. Но временное понижение стоимостей из-за снижения и падения фунта платежеспособности резидентов Соединенного Королевства продлится недолго, причем процесс данный будет далеко не симметричным для различных районов Англии.
С громадной долей возможности возможно высказать предположение, что районы Лондона, популярные среди состоятельных чужестранцев, по большому счету не упадут в цене. Однако конъюнктура складывается очевидно в пользу зарубежных инвесторов, и в случае если у вас имеется замыслы на приобретение недвижимости в «неевропейской» Британии, приступать к поиску хороших вариантов необходимо уже на данный момент.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Олег Игнатьев BSI Estates Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Инвестиции в недвижимость как стиль и образ судьбы. Как начать инвестировать в недвижимость 2018
