Как избежать рейдерского захвата жилья
Глава коллегии юристов «партнёры и Горелик», заслуженный юрист РФ Владимир Горелик говорит о видах квартирного мошенничества, рейдерском захвате и аферистах жилья. Как не стать жертвой тёмных риелторов – в подробном авторском материале юриста
Фото: Depositphotos/pressmaster
Владимир Горелик
Вопрос противоборства квартирным мошенникам направляться разглядывать в качестве актуальной проблематики выживаемости наименее социально защищенных слоев населения: старых и одиноких граждан, калек, несовершеннолетних и т. п.
Эта неприятность, имеющая сугубо русского окраску, сконцентрировалась еще в далекие 90-е годы фактического безвластия и анархии и расцвела на фоне бессчётных белых пятен в законодательстве, и слабости, время от времени и откровенногобездействия, замешанного на коррупционной базе, со стороны правоохранительных, судебных и других властей.
Дабы предложить рядовым гражданам самые эффективные способы борьбы с рейдерскими захватами жилья, нужно разобраться в существе самого вопроса и в терминологической неразберихе, сопутствующей данной проблеме.
Понятие рейдерского захвата жилья предполагает совершение правонарушителями заведомо незаконных действий, снабжающих переход права собственности на жилье от законного хозяина к преступнику либо в собственность иных лиц, находящихся с ним в сговоре.
Таковой переход возможно осуществлен на основании вступившего в законную силу ответа суда, принятого на основании сфальсифицированных документов, или методом необязательной продажи либо бесплатной передачи (к примеру, под предлогом дарения) хозяином жилья под влиянием вымогательства, психологического либо физического насилия либо благодаря иных негативных событий, «организованных» рейдером в целях ответа задачи завладения жильем. Рейдеры также будут применять переход права собственности доли на квартиру в собственность третьих лиц и при добросовестного приобретения доли новым хозяином, создав метод действий по последующему «выдавливанию» из квартиры жильцов.
Смогут быть и другие методы рейдерского захвата чужого жилья. Но при всем их многообразии они подразделяются на три главных способа завладения чужими квартирами:
- Криминальный (мошеннический) захват, основанный на применении преступных способов его завладением;
- Приобретение жилья с применением гражданско-правовых сделок, основанных на необязательных, но непродуманных действиях бывших собственников жилья;
- Комбинированные формы захвата жилья, основанные на применении гражданско-правовых сделок, сопряженных с «некриминальным» обманом хозяина и последующим криминальным вытесненем жильцов из квартиры.
Значительным показателем рейдерского захвата квартиры есть наличие организованной группы, основанной на определенном подчинении, установлении и распределении ролей «деловых связей» с разными органами и должностными лицами, помощь которых есть нужной составляющей для реализации преступного плана.
Остановимся на советах, предлагаемых юристами в качестве метода противостояния преступным квартирным наездам.
Предлагаемые советы смогут существенно различаться в зависимости от метода завладения преступниками жильем.
В качестве универсальных способов профилактики рейдерского захвата жилья, следуя известному принципу «предосторожность несложна – раскаяние многосложно»,возможно советовать следующие меры:
- исключить случаи попадания незнакомым либо малознакомым лицам документов с примерами вашей подписи;
- принимать меры, снабжающие сохранность правоустанавливающих документов на личные документы и жильё;
- хранить самые важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;
- сократить доступ в малознакомых лиц и квартиру чужих;
- не вступать в обсуждения и переговоры собственных жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;
- при поступления привлекательных, на первый взгляд, предложений от третьих лиц на совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, которые связаны с иным имуществом и жильём, исключить подписание каких-либо документов без переговоры с другими лицами и близкими, которым вы доверяете, а при необходимости – и с юристом;
- при подписании соглашений, расписок и других серьёзных документов имущественного характера исключить случаи проставления вами упрощенного варианта подписи, применяя усложненный вариант вашей подписи, максимально затруднив этим вероятным мошенникам процедуру подделки вашей подписи.
Криминальные связи
Остановимся на анализе организации борьбы с квартирными мошенниками, в противном случае говоря, тёмными риелторами, специализирующимися на хищении квартир.
В большинстве случаев, хищение квартир (или их долей) осуществляется методом изготовления фальшивых документов, свидетельствующих о волеизъявлении законного хозяина по отчуждению квартиры (доли в квартире) в собственность преступников и с последующим инициированием судебных ответов, признающих право собственности за лицом, «назначенным» хозяином в интересах преступника.
Такие ответы смогут быть взяты с применением разных информационных баз данных, неформальных взаимоотношений правонарушителей с жилищными органами и пр., откуда поступают сведения о жильцах, событиях приобретения ими жилья в собственность, их возрасте, социальном статусе, защищенности, возможности дать отпор, образцы подписи, копии правоустанавливающих документов и пр.
Время от времени преступники применяют криминальные связи с нотариусами, разрешающие за определенную мзду взять поддельную доверенность атакуемого жильца на распоряжение квартирой. Такая доверенность тайно от жертвы разрешит участникам преступной группы организовать «судебный междусобойчик» и взять им необходимое ответ суда.
Суд, применяемый в таких случаях втемную, не завлекая к участию в деле настоящих собственников, может решить о признании права собственности на жилье (либо долю) по иску одного из рейдеров, по окончании чего преступная группировка приобретает «законное» право на жилье в виде вступившего в законную силу судебного акта.
Это только один из вероятных сценариев развития событий, каковые смогут быть достаточно разнообразными.
Что делать прежде всего
Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых взаимоотношений и есть одним из видов кражи чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст. 159 УК РФ. Исходя из этого первое, что необходимо сделать жертве аналогичного правонарушения, это обратиться в порядке ст.
140 и 141 Уголовного кодекса РФ с заявлением о правонарушении в дежурную работу соответствующего органа внутренних дел, на территории которого совершено правонарушение.
К заявлению о возбуждении дела направляться приложить копии правоустанавливающих документов, подтверждающих ваше право собственности на это жилье, сказать источники информации, из которых вам стало известно о задуманном правонарушении, и указать свидетелей, подтверждающих обоснованность вашей позиции.
Оригиналы документов нужно держать у себя. При необходимости они смогут быть истребованы следователем в ходе доследственной проверки либо следствия. В этих обстоятельствах эти оригиналы должны быть представлены на основании протоколов процессуальных действий в присутствии осознанных с зафиксированным реквизитами и перечнем представленных следователю документов.
Наряду с этим копия протокола обязательно обязана передаваться жертве правонарушения с автографами следователя и осознанных.
Крайне важно предпринять меры к получению копий документов, на основании которых рейдеры подтверждают собственные правопритязания на квартиру. Такие документы смогут быть в материалах гражданского дела, регистрационных органах и пр.
Рассчитывать, что вам удастся взять оригиналы таких документов, не приходится, потому, что искушенные в подлогах рейдеры не допустят попадания в чужие руки поддельных документов ввиду наличия настоящей угрозы их изобличения методом проведения экспертизы либо иным методом.
В случае если вам удастся взять копию таких документов с поддельной подписью от вашего имени, без промедлений обратитесь к эксперту-почерковеду в целях получения заключения, устанавливающего подделку подписи. Такие изучения по электрофотографическим копиям документов уже проводятся. В случае если эксперт подтвердит факт подделки вашей подписи по копии, это существенно облегчит борьбу с преступниками.
Одновременно с этим направляться проконсультироваться у компетентного лица о вероятных негативных правовых последствиях, вытекающих из найденного вами документа.
Полученные вами сведения дадут основания для формулирования правовой позиции в целях инициирования вероятного уголовного преследования против преступников.
суд и Следствие
Как уже указывалось, умелые квартирные мошенники значительно чаще применяют для прикрытия собственных противозаконных схем нотариальные сделки и судебные акты, полученные с применением поддельных документов. Гражданский процесс, определяющий процедуру получения таких судебных актов, существенно отличается от процедуры уголовного судопроизводства.
В силу этих отличий возможности гражданского суда по обнаружению факта подделки документов, с применением которых мошенники обратились в суд для получения нужного им решения, большого снижены. Данное событие широко применяется квартирными рейдерами в целях придания преюдициального характера незаконным правовым актам, что неизбежно формирует определенные сложности в ходе изобличения мошенников в рамках уголовного судопроизводства.
Но процедура уголовного судопроизводства, основанная на получении доказательств с применением судмед экспертиз документов (почерковедческих, криминалистических и др.), показаний свидетелей и пр., в целом разрешает решить задачу восстановления нарушенного права и изобличения преступной группы.
Наряду с этим, как уже указывалось, очень принципиально важно, дабы жертвы правонарушения постоянно хранили при себе правоустанавливающие документы, гражданско-правовые соглашения, расписки и иные документы на квартиру, которые содержат печати и подлинные подписи, в целях защиты собственных заинтересованностей посредством специалистов-криминалистов.
направляться кроме этого иметь в виду, что по окончании направления заявления о правонарушении процедура проведения доследственной проверки и решения вопроса о возбуждении дела из-за нерасторопности МВД может затянуться на долгий срок, что разрешит мошенникам совершить действия, направленные на сокрытие следов правонарушения (стереть с лица земли оригиналы документов, перепродать похищенную квартиру, взять новое ответ суда и пр.). Простой срок принятия законного ответа по заявлению о правонарушении может составлять от трех дней до одного месяца.
Исходя из этого потерпевшему целесообразно получать решения вопроса возбуждения дела – направлять жалобы вышестоящему начальнику следственного органа либо надзирающему прокурору или приходить на прием к соответствующему должностному лицу .
Еще более непростая обстановка появляется при развитии некриминального сценария завладения жильем, в то время, когда собственники квартиры, будучи введенными в заблуждение преступниками, добровольно подписывают гражданско-правовые документы по их отчуждению в пользу третьих лиц.
В этих обстоятельствах нужно инициировать гражданские иски о признании недействительными сделок по переходу права собственности на объекты недвижимости как идеальных под влиянием обмана, введения в заблуждение или ввиду их притворности, несоответствия закону и т. п., получая восстановления нарушенных прав по суду.
Представляется очевидным, что неискушенному в судебных процедурах лицу очень тяжело противостоять опытным рейдерам, прекрасно разбирающимся во всех тонкостях аналогичных гражданских процессов.
Наряду с этим этот сценарий развития событий, в большинстве случаев, предполагает достаточно продолжительную борьбу в гражданско-правовом пространстве за восстановление нарушенных прав.
Владимир Горелик, специально для «РБК-Недвижимости»
Об авторах
Владимир ГореликТочка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Как избежать рейдерского захвата
