Как купить недвижимости в черногории
Пара лет назад россияне сделали решающие ставки на эту «чёрную лошадку» на рынке недвижимости. Юная, но перспективная страна привлекла огромное количество отечественных соотечественников, что вкупе с кризисом в итоге нарушило хрупкое равновесие.
Нет-нет, душевное равновесие неторопливых черногорцев нарушить достаточно сложно, но вот обстановка на рынке недвижимости страны заметно изменилась.
Сейчас мы попытаемся посмотреть на черногорскую реальность глазами раздельно забранных риэлторов. В первую очередь, узнаем, какие конкретно районы страны были самый подвержены «атакам» клиентов недвижимости.
По словам Елены Утюмовой из компании «Алемар», фаворитами среди россиян стали Бечичи, Петровац, Игало и Херцег-Нови. Пользовалась популярностью и недвижимость в Баре, Будве, Тивате. А вот самый южный район черногорского побережья, находящийся вблизи границы с Албанией, — Ульцинь – был непопулярным среди отечественных соотечественников.
Обстоятельство: большая часть местных жителей – мусульмане.
Что касается стоимостей, то недвижимость в Черногории нельзя назвать недорогой. Согласно данным статистического ведомства страны, в 2011 году «квадрат» нового жилья продавался в среднем за €1307. Объекты на побережье оценивались намного дороже: в Баре — 1735, в Будве — 1702.
Наряду с этим нужно осознавать, что общегосударственная статистика – это только усредненные эти. На практике для приобретения качественного объекта в развитом по черногорским меркам городе, наподобие Бара, нужно иметь около 3 тыс. за кв. м. В маленьких поселках (таких как Бечичи либо Петровац) возможно отыскать жилье дешевле – 1,8-2 тыс. за «квадрат».
Так, ясно, что цены на недвижимость в Черногории, превосходят болгарские либо турецкие. Они сопоставимы с греческими, испанскими, в отдельных случаях – итальянскими. Наряду с этим инфраструктуры развития и уровень сервиса в Черногории до тех пор пока намного отстает от того, что мы видим в развитых государствах Европы.
Как на этом рынке имела возможность сложиться подобная обстановка? Дабы разобраться, обратимся к прошлому.
«Наша фирма трудится в Черногории с 2005 года. Рынок за это время очень сильно поменялся. Страна также. Когда-то это была республика в союзном стране.
Позже – отделение и референдум от Сербии.
Множество попыток систематизации юридической компьютеризации и системы кадастров, разработка урбанистических замыслов. Это было крайне важно для рынка, оказывало влияние на продавцов и покупателей, на спрос и цены», — говорит начальник компании Rentsale Юлия Титова.
«Вместе с тем я ни при каких обстоятельствах не забуду собственного первого впечатления по окончании первой поездки в эту страну: «Мало грязновато, мало бедновато, но что-то в этом имеется». И вот это «что-то», полностью необъяснимое, преобразовывается в привязанность на всегда, — согласится Юлия Титова. — За эти годы у нас было множество клиентов, каковые приобрели тут недвижимость, но неизменным остается данный черногорский магнетизм, необъяснимый словами, осознаваемый на уровне чувств и эмоций.
Любой раз, показывая слайды на презентации по Черногории, я говорю клиентам, что ни одна самая прекрасная фотография не отражает действительности, что действительность намного превысит ожидания. Так оно и имеется».
По словам эксперта, в 2007-2008 годах, на пике развития местного рынка недвижимости, многие россияне прекратили подмечать эту необычную изюминку Черногории. Люди видели лишь неистовый рост стоимостей и гнались за успешными инвестициями, высказываемыми в безотносительных цифрах. Все стремились приобрести новостройку на начальной стадии и перепродать по окончании завершения строительства.
Для Сергея Иванова из компании «Com Bi Com» самым печальным остается тот факт, что чрезвычайная востребованность черногорской недвижимости до кризиса вынудила местных обитателей утратить почтение к «братьям-русам» а также друг к другу.
Любой пробовал как возможно больше нажиться на продажах и наряду с этим прихвастнуть перед соседом преувеличенным доходом. А также через год по окончании кризиса пелена не спала с глаз черногорцев. Их мания величия начала затихать лишь в 2011 году, считает эксперт.
«В Черногории русские раньше большое количество чего брали, во время бума. на данный момент он прошел – рынок недвижимости стоит, идут маленькие продажи (единицы) квартир от застройщиков. Стоимости упали, само собой разумеется, но еще не сопоставимы с болгарскими и турецкими.
Большое количество долгостроя, недостроя, зависшего новостроя. Кредитования нет, ипотека не работает. Закрываются фирмы и магазины. Бюджеты регионов не выполняются, как результат – сокращение госслужащих.
Так сообщить, периодическое дыхание больного в отделении реанимации», — с нескрываемой грустью говорит Сергей Иванов.
Его сотрудник Дмитрий на данный момент из компании «УПРАВДОМ» выглядит более оптимистичным: «без сомнений, обстановка на рынке в Черногории значительно отличается от уровня продаж пикового 2007 года. Но, в случае если принять за точку отсчёта 2009 год, как год падения спроса, то обстановка на рынке с того момента радикально не изменилась.
Пережив падение, рынок недвижимости Черногории прошёл переоценку покупателем и временем. Интерес у россиян к жилью в Черногории имеется. Не таковой ажиотажный, как в докризисные годы, но, однако, – стабильный и с маленькой тенденцией к росту».
Дмитрий отмечает, что трансформации коснулись скорее самих клиентов, каковые сейчас предъявляют высокие требования к объекту недвижимости при лимитированном бюджете. Не многие компании способны удержать клиентов с подобными запросами, исходя из этого для черногорских риэлторских агентств время на данный момент не самое простое. Но такие клиенты, подобно «санитарам леса», очищают рынок недвижимости страны от неконкурентоспособных компаний.
По словам Юлии Титовой, 2009 год был провальным для рынка недвижимости Черногории. Клиенты прекратили мерить вложения в недвижимость чувствами и количество сделок быстро упало. С 2010-го до третьего квартала 2011-го рынок стагнировал.
И лишь к концу прошлого года началось оживление: продавцы умерили собственные амбиции (так как в 2008-2009 годах, в то время, когда во всем мире говорили о кризисе, черногорцы думали, что у них его нет и не будет), а клиенты снова обратили собственные взгляды на славянскую Черногорию, оценили ее подлинную и глубинную привлекательность.
«Помогла, само собой разумеется, нестабильность в Греции и Италии, – додаёт Юлия Титова. – По статистике отечественной компании, за ноябрь, январь и декабрь по числу принятых в работу заявок (не считая недорогих объектов Германии и Болгарии) Черногория вышла на первое место. Ту же статистику демонстрировали осенние выставки по зарубежной недвижимости».
Наряду с этим оживились клиенты самых разных категорий. Как отмечают риэлторы, заявки поступают на подбор квартир как за 30 тыс. евро, так и за 500-800 тыс. Дома в Черногории россияне ищут как за 80 тыс., так и за 1,5-2 млн.
Наряду с этим главная масса клиентов разглядывают объекты в диапазоне от 50 до 500 тыс.
Юлия Титова: Мы сами изменились вместе с черногорским рынком. Еще сравнительно не так давно в том месте продавались по большей части новостройки, а сейчас снова стали актуальны наделы земли и дома, требующие ремонта. Причем речь заходит не о низком бюджете клиентов, а о верных стратегиях капиталовложений, актуальных сейчас.
Особенность черногорского рынка в том, что качественных вилл, таких как в Греции, Италии, Испании, в Черногории в принципе мало, наряду с этим они весьма дороги.
Одновременно с этим имеется масса домов, требующих ремонта либо полной реконструкции за разумные деньги. Так, к примеру, получая не самый сказочный дом с хорошим размещением за 400 тыс., положив в него 200 тыс., сделав из него «конфетку», возможно либо покинуть его для себя и наслаждаться неповторимой виллой, либо реализовать дороже 1 миллионов евро.
Что касается обозримого будущего, при ситуации с проблемами в Еврозоне и падением курса евро, Дмитрий Шелякин не сомневается в неуязвимости Черногории как страны, в которой еще сравнительно не так давно в широком теневом обращении были германские марки.
«Для Черногории будет просто вывести из оборота евро. Прозорливые и практичные черногорцы цены на дойч-марки с учётом удачного для них курса. Тогда как в государствах еврозоны возврат к национальным валютам будет сопряжён с утратами, каковые будут обусловлены курсовой отличием», — рассуждает эксперт.
Юлия Титова кроме этого возлагает громадные надежды на Черногорию. «Для этого имеется самые важные предпосылки, как на уровне чувств, каковые испытывают сегодняшние клиенты, возвращаясь из поездок, так и на уровне сухих цифр, — поясняет специалист.
— Стоимости соответствуют уровню 2006 года, а все-таки с того времени много времени прошло: и дороги построились, и аква-парк, и масса вторых элементов инфраструктуры (не смотря на то, что, само собой разумеется, не только до Москвы, но и до соседней Хорватии до тех пор пока на большом растоянии), и законодательство стало более систематизированным, и процедура приобретения изменилась (сейчас, как и в Европе, в Черногории все сделки проходят через нотариусов). Одним словом, черногорская недвижимость в 2012 году снова весьма актуальна».
Итак, специалисты уверены, что нездоровый азарт черногорцев наконец утихает. Возможно, через какое-то время россияне опять будут с наслаждением посещать эту страну и встречать прошлое братское отношение. Очень многое зависит и от самих гостей: вдумчивый подход и умеренный спрос к приобретению и выбору недвижимости окажет помощь избежать очередной волны рвения черногорцев к легкой наживе.
© Антонина Хирная и Анастасия Фалей, Prian.ru
#15. Риэлтор Светлана Замотина о недвижимости в Черногории. \
