Как не стать обманутым дольщиком при покупке коттеджа
Как при заключении соглашения подряда на загородном рынке не взять отсутствие коммуникаций и недостроенный дом? Риэлторы и юристы дают пошаговую инструкцию.
Фото: Depositphotos/mandygodbehear
Клиенты на загородном рынке при покупке участка с подрядом довольно часто сталкиваются с обстановкой, в то время, когда дом не достроен, а коммуникации не подведены. Более того, в некоторых случаях девелопера кроме того через суд нереально вынудить выполнить обещанное при покупке почвы. Что делать?!
О тонкостях правового поля при покупке земельного надела с подрядом говорят участники II Юридических дискуссий Клуба основных редакторов СМИ рынка недвижимости.
Инструкция по приобретению:
1. Собрать максимум информации. Государство меньше вмешивается в вопросы регулирования загородного рынка, чем городского, где квартира частенько есть единственным местом проживания семьи. Соответственно, на загородке большая часть рисков лежат на самом клиент. "С 2009г. клиенты ринулись за недорогими предложениями, в особенности на рынке поселков без подряда.
Получали участки, не вникая в подробности проектов, не изучая документацию, и, как следствие, кое-какие понесли наказание рублем", — отмечает помощник председателя совета директоров по инвестициям компании "Бест-Новострой" Армен Маркосян.
Клиенту необходимо взять максимум информации как о ходе приобретения, заключения контрактов, так и о деятельности подрядчика – отыскать его в национальном реестре юрлиц, регистрацию в налоговых органах, узнать — поставлен ли участок на кадастровый учет. Это возможно сделать самому или обратиться к юристу свободной компании, считает помощник председателя совета директоров по правовым вопросам "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
2. Подключить специалистов к проверке контракта.Не считая юристов, будет не лишним подключить профильных экспертов, каковые с точностью смогут распознать пробелы в контракте, считает глава юротдела компании "Мегаполис-Сервис" (город Электросталь Столичной области) Светлана Савичева. "Нужно хорошо разбираться в своеобразных опытных терминах, таких как "точка врезки", "выделенная мощность", "газопровод низкого либо большого давления", "охранная территория", т.п., а время от времени нужно нарисовать схему коммуникаций, дабы заметить, какой участок в действительности выпадает из соглашения", — поясняет она.
3. Выяснить, из чего складывается цена приобретения. В случае если участок с подрядом продается существенно дешевле, чем подобные объекты на рынке, клиент обязан задуматься, "из-за чего ему так повезло", говорит председатель совета директоров компании "Усадьба" Надежда Хазова.
"Главная неприятность, которую обязан брать на себя девелопер — это подключение и прокладка к центральным сетям, цена которых может доходить до 50% стоимости участка. Помимо этого, девелопер несет дополнительные затраты в виде налогов, в то время, когда он берёт права на доступ к сетям и в то время, когда он реализовывает их будущему хозяину участка.
Дабы подключиться к сетям, необходимо сделать проект дома, совершить расчеты по электричеству, газо- и водо-снабжению – все это большие затраты, исходя из этого почву с коммуникациями девелоперу не выгодно. Ему несложнее выстроить коттеджный поселок полностью. В случае если девелопер предлагает участок с коммуникациями и без строительства дома, то либо у него не хорошо выстроена денежная схема и ему необходимы деньги, либо он может предложить, к примеру, 5 кВт. на дом, а остальные мощности нужно будет докупать хозяину участка", — поясняет управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Недобросовестные девелоперы обычно экономят на ливневой канализации, которая обязана находиться в коттеджных поселках. Специалист показывает, что неприятности с коммуникациями довольно часто перекладываются на клиента. Дабы полностью не тратиться на сети, девелопер предлагает частично электричество, частично канализацию, частично водоснабжение, к примеру, бурение скважины для получения артезианской воды. "В следствии аналогичной деятельности в Нарофоминском районе Подмосковья воды нет", — додаёт он.
Специалисты предостерегают: в случае если клиенту предлагаются сети частично, то у него ни при каких обстоятельствах не будет обычной канализации, ливневки, электро- и водоснабжения.
"Цена сотки почвы с сетями не может быть меньше 3 тыс. долл. – это минимальная цена подведения централизованных коммуникаций. Цена строительства загородного дома в поселке не имеет возможности обойтись меньше 500 долл. за кв. м. Кроме этого нужно учесть маржу девелопера, которая образовывает не меньше 10% от объекта", — показывает Владимир Яхонтов.
4. Отдавать предпочтение тем застройщикам, каковые предлагают всем клиентам однообразную структуру сделки. Согласно точки зрения помощника председателя совета директоров "Газпромбанк-Инвеста" Александра Кириловичева, в случае если застройщик предлагает всем потенциальным клиентам заключать типовые сделкина приобретение земельного надела и расположенного на нем пригодного для проживания дома (т.е. дома с подведенными коммуникациями), другими словами основания рассчитывать на добросовестность застройщика.
В случае если же клиенту предлагается на его выбор покупать лишь земельный надел, или земельный надел с домом без коммуникаций, или земельный надел с домом и с подведенными коммуникациями – этоотложенный денежный риск. Так как в случае если добрая половина клиентов дачного поселка откажется от централизованных коммуникаций,т.е. предпочтет независимые устройства (собственную скважину, собственный септик, газовый баллон),это не приведет к понижению вдвое цены нужных инженерных сетей,цена их подключения и подведения для застройщика уменьшится незначительно, а денежных средств на инженерные сети застройщик соберет в два раз меньше.
При наличии таковой вариативной структуры сделки с застройщиком клиент не сможет заблаговременно просчитать, в какую сумму выльется лично для него подведение коммуникаций и во какое количество в итоге обойдется реализация его грезы о загородном доме. Помимо этого, сроки реализации данной грезы будут всецело зависеть от того, как продолжительно застройщик будет собирать с клиентов средства, достаточные для подведения коммуникаций.
Еще больший риск – соглашаться на заключение сделки, разбитой на отдельные составляющие (приобретение почвы, строительство дома, подключение и прокладка коммуникаций к сетям), за каковые в итоге ответственность несут различные лица, не связанные между собой.
5. Прописать денежные обеспечения застройщика. Глава юридического департамента компании Kalinka Group Ольга Славкина, рекомендует в соглашении прописать денежные обеспечения застройщика о исполнении всех подписанных обязательств. Ответственность, предусмотренная на данный момент действующим законодательством, — неспециализированная, и не учитывает конкретные случаи, каковые смогут показаться на протяжении сдачи и строительства объекта.
И чем подробней прописаны в контракте меры и обязательства застройщика денежной ответственности за их неисполнение, тем легче понудить застройщика выполнить собственные обязательства как в досудебном порядке, так и на протяжении судебного слушания. Ответственность возможно предусмотрена в виде штрафов и пени, так и виде права клиента расторгнуть соглашение на стадии неисполнения. На рынке элитного жилья, кроме денежных обеспечений от застройщика, клиенту предлагаются гарантия банка либо поручительство третьего лица, к примеру, акционера застройщика.
6.Контролировать, какиеограничения в применении получаемого земельного надела указаны в его кадастровом паспорте. Александр Кириловичев рекомендует будущему хозяину перед заключением сделки попросить застройщика продемонстрировать кадастровый паспорт участка, чтобы выяснить, не в ходит ли получаемый участок в территории санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, охранные территории газопроводови др.
Что делать, в случае если застройщик "кинул":
1. Идти в суд. В случае если клиент все-таки дал согласие на заключение сделки, разбитой на отдельные составляющие (приобретение почвы, строительство дома, прокладка коммуникаций и подключению к сетям) и с различными исполнителями, и в итоге остался с недостроенным домом без коммуникаций, Александр Кириловичев рекомендует всем обращающимся в суд обратить внимание судебных органов на то, что у трех снаружи не связанных сделок был практически один выгодоприобретатель- лицо, в офисе которого и с сотрудниками которого велись переговоры об условиях сделки, подписывались документы, уплачивались финансовые средства и т.д.
В случае если это удастся доказать, шансы на привлечение недобросовестного застройщика к материальной ответственности возрастут. Помимо этого, направляться уповать на позицию Верховного суда РФ: потребитель вправе не владеть особыми знаниями о сложном товаре, что он получает, исходя из этого аргумент застройщика о том, что клиент добровольно дал согласие на разделение сделки, т.е.заключение трех отдельных контрактов, два из которых практически выполнены (почва передана, дом выстроен), возможно отвергнут судом по мотиву того, что сделка на таких условиях была заключена потребителем благодаря отсутствия у него нужной информацим.
Но Владимир Яхонтов подмечает, что перед тем как судиться , нужно оценить экономическую эффективность: какое количество времени и средств будет израсходовано на суды, не развалится ли недостроенный дом за это время и т.д.
2. Достроить поселок силами пострадавших домовладельцев. Еслизастройщика не удается вынудить выполнить собственные обязательства по подведению коммуникаций к зданиям поселка, Александр Кириловичев уверен в том, что выход остается один: пострадавшие собственники домов должны объединиться в некоммерческую организацию (НКО) ичерез банкротство и суды застройщика получать переоформления на НКО земель неспециализированного пользования и недостроенной инженерной инфраструктуры. Став правообладателем таких земельных участков, НКО сможет купить статус застройщикаи достроить поселковую инфраструктуру за счет взносов домовладельцев-участников НКО.
3. Признать, что овчинка выделки не следует. Как при с судами, так и с реализацией строительства через НКО необходимо оценить собственные временные потери и финансовые возможности. Время от времени целесообразно признать себя неквалифицированным инвестором, даже в том случае, если были затрачены большие деньги, и признать собственные невосполнимые утраты, дабы не впасть в еще громадные, — говорит управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Елена Лыкова
Как верно приобрести квартиру и не стать одураченным участником
