Как пережить кризис: девелоперские компании вспоминают стратегии 2008 года
Во времена дорогой нефти, стабильного рубля и растущих цен на недвижимость бизнес девелоперов ощущал себя превосходно – деньги текли рекой. Сейчас денежные потоки от продаж квадратных метров понижаются, так было и в 2008 году. Редакция «РБК-Недвижимости» отыскала в памяти, как игроки рынка недвижимости вышли из прошлого кризиса
Фото: Depositphotos/twixx
Слово «кризис» по-китайски (вэйцзи) складывается из двух иероглифов – возможность и опасность. И, согласно точки зрения и опыту специалистов, кроме того в сложные периоды возможно отыскать возможности для бизнеса. В 2008–2009 годах кризис без шуток зачистил последовательности игроков рынка недвижимости.
Одновременно с этим он продемонстрировал, что кроме того на фоне неспециализированного спада возможно как отыскать условия, нужные для роста компании, так и «выстрелить» с успешными проектами.
на данный момент застройщики уже знают методы пережить нелегкие времена – это заморозка проектов, переход в экономсегмент и борьба за госконтракты. В случае если отыскать в памяти 2008 год, то оптимальнее кризис пережили большие компании, имеющие доступ к госзаказам. Благодаря им удалось выжить и сохранить бизнес таким компаниям, как СУ-155, ЛСР, ДСК-1 и а также «Мортон». Обладатели Capital Group и Mirax Group сохранили бизнес, но расстались с частью недвижимости.
Многие компании (см. подверстку «Громкие падения») поменяли собственников за долги либо обанкротились.
| Громкие падения Обладателем компании «Совокупность Галс» была АФК «Совокупность» Владимира Евтушенкова. В апреле 2009 года ВТБ взял контрольный пакет акций девелопера за символические 60 руб. в обмен на реструктуризацию задолженности в $700 млн. Девелопер «Дон-Строй», специализирующийся на строительстве квартир бизнес-класса в Москве, не смог обслуживать долги и перешел под контроль ВТБ за символические 500 руб. Кирилл юрий и Писарев Жуков, совладельцы ГК ПИК – одной из фаворитов по количествам строительства квартир экономкласса (строила больше 1 млн кв. м в год), кроме этого в апреле 2009 года за долги реализовали долю Сулейману Керимову. Одна из структур группы – «ПИК-Девелопмент» – обанкротилась. Долги ПИК достигали 44 млрд руб. В 2010 году суд по иску Альфа-Банка арестовал башню «другие» активы и Федерация Mirax Group Сергея Полонского. Башню удалось отстоять, но сам бренд Mirax Group был ликвидирован обладателями год спустя. Компания Russian Land предпринимателя Шалвы Чигиринского лишилась больших проектов, а также многофункционального комплекса на месте гостиницы «Российская Федерация», где на данный момент строится парк «Зарядье», и заморозила строительство башни «Российская Федерация» в «Москва-Сити». Несколько МИАН Александра Сенаторова из-за неприятностей с уплатой долга Альфа-Банку распродала более половины активов. |
В случае если события шестилетней давности похожи на 2014 год по отдельным показателям (уровню спроса, количеству сделок), то отличаются в главном – предпосылках. Но последствия для рынка будут схожими: тогда резкое снижение цен составило около 30%, говорят специалисты.
Отметим, что глобальный экономический кризис настиг сектор недвижимости России лишь в сентябре 2008 года. Уже в 4-м квартале рынок Столичного региона фактически замер. Закончилась выдача ипотечных кредитов, клиенты заняли выжидательную позицию в надежде на падение цен на жилье.
В следствии застройщики столкнулись с трудностями финансирования, отсутствие сделок не разрешало им обслуживать текущие кредиты, но цены девелоперы не торопились снижать. Самые сложные времена наступили для игроков рынка уже во 2-м квартале 2009-го. К Январю падение долларового индекса цены жилья IRN составило 34% – с $6122 за кв. м в первых числах Октября 2008-го до $4035 в последних числах Декабря 2009-го.
«В прошедший кризис не было денег ни у банков, ни у бизнеса. Практически рынок упал всего за несколько недель. К сожалению, многие игроки были просто не готовы к новым реалиям, в следствии чего были отсеяны кризисом», – вспоминает председатель совета директоров «НДВ-Недвижимости» Александр Хрусталев.
на данный момент основной проблемой девелоперы именуют главную ставку ЦБ в 17%, которая делает кредиты и ипотеку недоступными для компаний и девелоперов.
Как получили на кризисе 2008 года
Редакция «РБК-Недвижимости» опросила компании, каковые благополучно преодолели прошедший кризис. Специалисты поделились секретами успеха и поведали о собственных новых антикризисных стратегиях.
1. Честная цена, комфорт-квартиры и класс с отделкой
В 2008 году рынок потребовал четких и актуальных ответов в соответствии с новыми условиями. хорошим примером аналогичных действий стала реализация проектов «Марфино» в Москве. Изначально в районе Марфино на месте теплиц планировалось выстроить жилье бизнес-класса. В кризис эта концепция была обречена на провал – продажи в этом сегменте поднялись.
Компания «НДВ-Недвижимость», которая выступала консультантом проекта и эксклюзивным брокером, внесла предложение выстроить дешёвое жилье – девелопер проекта компания «Ведис Групп» дал согласие.
«Минимальная планка продаж была установлена на уровне десяти квартир, причем не в месяц, а в сутки! Изучив предложение, мы дали согласие реализовывать больше, но лишь при установлении конкурентоспособных стоимостей. Ответ оправдало себя наилучшим образом: начальные стоимости начинались приблизительно от 70 тыс. руб. за кв. м, а у контор продаж сформировались громадные очереди. Люди стремились приобрести комфортное и недорогое жилье.
К примеру, в один августовский сутки мы реализовали около 60 квартир, а в сентябре данный рекорд был побит – 113 квартир за один сутки», – поведал Александр Хрусталев.
Александр Хрусталев,
председатель совета директоров
«НДВ-Недвижимости»
– Из ситуации мы тогда вышли в плюсе, и основной рецепт успеха был в том, чтобы как возможно больше трудиться и меньше думать о кризисе. Сложно сообщить, какой была отечественная часть до начала кризиса, но благодаря обдуманным и решительным действиям оборот компании вырос в 27 раз, разрешив ей переместиться на первое место по количеству продаж в новостройках.
Наша фирма готова к кризису, имеется созданный замысел действий. Это отечественное ноу-хау, которое мы на сегодня пока не озвучиваем. Наряду с этим ненужно копировать стратегии, использовавшиеся в прошедший раз.
Новый кризис не похож на прошлый, у него имеется полностью собственная специфика, и ее нужно учитывать при разработке антикризисных мероприятий.
В кризис трансформации коснулись и многих вторых проектов, где это быть может, были пересмотрены планировочные ответы, изменилась концепция. Помимо этого, на рынке наметились новые тренды. Показались квартиры с отделкой, начал развиваться сегмент новостроек комфорт-класса – недорогих и наряду с этим качественных новостроек.
Девелопер «Ведис Групп» пересмотрел тогда и концепции вторых проектов. В 2008-м, кроме «Марфино», были уже проработаны и готовы архитектурные концепции бизнес-класса для жилых комплексов «Алексеево» и «Нахимово». Тут кроме этого решили заменить существующие концепции на панельную застройку. «Мы сделали ставку на экономкласс (а также включив в квартирографию квартиры маленьких площадей). Кроме этого было решено «выйти за рамки экономкласса» и сделать настоящий комфорт-класс.
Для этого мы создали дизайнерские входные группы и места общего пользования, весьма продуманную спортивную инфраструктуру и детскую – прекрасные нестандартные детские развивающие площадки, спортивные площадки, первыми на рынке сделали квартиры в доме с отделкой. Кроме этого мы внесли предложение честную цену проекта с учетом кризисных понижений, а также еще не произошедших, но уже гарантированно ожидаемых», – вспоминает Ольга Шакалова, коммерческий директор компании «Ведис Групп».
Необходимо подчеркнуть, что эти проекты кроме этого реализовывались компанией «НДВ-Недвижимость».
Ольга Шакалова,
коммерческий директор
«Ведис Групп»
– Мы не планируем изменять своим правилам в условиях нового кризиса. В частности – увеличили темпы строительства отечественных объектов, поскольку понимаем, что готовность объекта на данный момент серьёзна для клиентов: и для тех, каковые берут жилье «для себя», и для инвесторов, которым принципиально важно стремительнее вернуть собственные деньги и взять прибыль в такое сложное время. Кроме этого в скором будущем презентуем клиентам новую совокупность выбора квартиры.
Клиент сможет выбрать квартиру, отталкиваясь не только от привычного параметра – количества помещений. Мы предлагаем исходить из потребностей клиента, состава семьи и без того потом – по отечественным расчетам, это разрешит клиентам взять квартиру с нужным функционалом при меньшем бюджете. Все запланированные проекты компании будут реализовываться без привлечения кредитных средств.
И само собой разумеется, мы попытаемся обеспечить актуальную для клиентов цену на отечественный объект.
2. новые и Госзаказы площадки
ГК «Мортон» есть хорошим примером компании, которая смогла не только пережить кризис 2008 года, но и заложить в это время базу для активного развития бизнеса. В 2008 году девелопер кроме этого выбрал стратегию строительства дешёвого комфортного жилья с нужной инфраструктурой.
Кроме этого застройщику удалось победить тендер на инфраструктуры и проектирование жилья для солдат. Реализация этого проекта стала другим фактором помощи компании на кризисном рынке.
В начале прошлого кризиса «Мортон» выгодно приобрел площадки под строительство будущих проектов – районов «Солнцево-Парк» и «Сакраменто». Эти проекты девелопер вывел в продажу сразу после кризиса – в 2010 году. Тогда на рынке фактически отсутствовало новое предложение и показался отложенный спрос.
Александр Ручьев,
президент ГК «Мортон»
– Принятая нами в то время стратегия разрешила компании по окончании окончания кризиса занять место одного из фаворитов на рынке недвижимости столичного региона. «Мортон» по большому счету первенствовала компанией, которая по окончании кризиса представила на рынке масштабные проекты комфорт-класса с широким комплектом инфраструктуры.
Сейчас стратегия компании уже организована и содержится в сокращении издержек, оптимизации затрат, ставке на личные производственные мощности и выходе на интернациональные рынки сбыта продукции.
Мы планируем сосредоточиться на постройке новых очередей в текущих проектах Столичной области и не планируем вывод новых объектов в Подмосковье.
В Москве, где последние пара лет мы не открывали новых проектов, в 2015 году задумали начать строительство сходу двух. Мы так же, как и прежде планируем оставаться в сегменте комфорт- и эконом-класса.
Уже в 1-м квартале этого года мы сократим издержки примерно на 20%, а также это будет происходить за счет начала работы отечественного собственного домостроительного комбината ДСК «Град». Собственное производство существенно удешевит себестоимость строительства.
3. покупка и Собственные средства кризисных активов
Несколько компаний «Ташир» предпринимателя Самвела Карапетяна, узнаваемая по постройке торговых комплексов под брендом «РИО», удачно пережила прошедший кризис. Для компании 2008–2009 годы стали знаковыми. Тогда наровне с плановыми открытиями объектов несколько купила последовательность больших проектов коммерческой и жилья в Москве, в каковые инвестировала более чем $1 млрд.
Из кризиса компания вышла одним из ведущих девелоперов и до сих пор удерживает эти позиции.
Компания приобрела последовательность площадок под новое строительство жилой и коммерческой недвижимости и недостроенные объекты, заморозка которых была осуществлена прошлыми собственниками по обстоятельству недочёта средств финансирования (ЖК «Кронштадтский», ЖК «Дирижабль», ЖК премиум-класса «Розмарин» (бывший «Газойл Сити»). Кроме этого «Ташир» вошел в ряд проектов по коммерческой недвижимости в Москве.
Устоять а также вырасти в кризис компании разрешила, во-первых, диверсифицированная структура группы; во-вторых, развитие бизнеса за счет собственных средств: в третьих, низкая себестоимость строительства, которая создается благодаря собственному производственному потенциалу. Помимо этого, как раз в кризис «Ташир» запустил множество проектов в области ретейла, тогда как многие розничные сети в тот момент закрывались.
Виталий Ефимкин,
вице-президент
ГК «Ташир»
– Мы разглядываем кризис как время возможностей для больших диверсифицированных компаний, каковые имеют все шансы укрепить собственные позиции.
В текущей экономической ситуации мы понимаем, что год будет тяжелым, но рынок начинается, и все отечественные проекты, заявленные ранее, на данный момент выполняются полностью. Сейчас отечественная стратегия содержится в последовательном развитии, в текущем году кроме того планируем увеличивать скорость увеличения.
Уверены, такая стратегия (как и в 2008 году) разрешит нам переждать период неопределенности рынка, взять множество увлекательных проектов, а после этого продолжить поступательное развитие в новой рыночной обстановке.
Компания подготавливается к открытию развлекательных центров в Москве (на проспекте Вернадского и Киевском шоссе), большого проекта-долгостроя на Аминьевском шоссе, вместо которого покажется современный МФК. Также запланированы выходы проектов в Архангельске, Твери, Сочи и Ереване. Всего в 2015–2016 годах планируется ввод в эксплуатацию до 1 млн кв. м торговой недвижимости.
Из больших жилых проектов необходимо подчеркнуть монофункциональный жилой комплекс недалеко от Сколково неспециализированной площадью порядка 400 тыс. кв. м. Запланированы проекты как в области торговой недвижимости, так и жилья, каковые разрешат компании выйти на новые горизонты.
Сергей Велесевич
ИГРОВЫБОРЫ 2011: Стратегии!
