Калькулятор: покупка замка в словении. инвестиционный проект
взглянуть на приобретение замка как на инвестиционный проект. Какие конкретно затраты ожидают клиента на реставрации и этапе приобретения, и какое количество возможно получить при продаже обновленного объекта исторической недвижимости. Подробная смета в отечественном «Калькуляторе».
Материал подготовлен совместно с компанией Reality Club
I Приобретение замка в Словении
Дано: Российский Инвестор решает инвестировать в словенский замок. Цель – отыскать ликвидный объект, отреставрировать, переоборудовать в гостиницу, после этого реализовать по возросшей цене. Для реализации проекта клиент выбирает замок, расположенный в 20 минутах на машине от СПА-курорта Рогашка Слатина.
Сделку проводит посредством словенского риэлтора.
Затраты:
Замок: €950 000
В доме 35 спален, и помещения, подходящие для кухни, ресторана, рецепции, СПА-территории. Его площадь образовывает 1413 кв. м. Соответственно, любой метр обходится клиенту в €672. Подробнее о факторах, воздействующих на цена, просматривайте в статье «Недвижимость с родословной от €200 за «квадрат».
Замок окружен парком, к нему прилагается участок площадью 4200 кв. м. Имение было выстроено в Средневековье, в первый раз упоминается в литературе в 1412 году. Фасад строения с башней, балконами и опорами в хорошем состоянии, сохранились кое-какие элементы внутреннего декора. Объекту требуется реставрация.
Максим Чернышков, директор компании Reality Club: С продавцами замков возможно торговаться. В большинстве случаев у нас получается скинуть от озвученной цены достаточно солидную сумму – от €50 до €200 тыс. Исходя из этого клиенты с удовольствием оплачивают отечественный гонорар в 3% от цены замка, т.к. в следствии им достается объект с куда громадным дисконтом.
Регистрация компании: €0
Чужестранец по закону не имеет возможности купить недвижимость в Словении на себя как на физическое лицо. Все объекты, а также замки, оформляются на компанию. Помощь риэлтора по регистрации юрлица стоит €3900.
Клиент вносит эту сумму перед сделкой . В случае если инвестор не отказывается от собственного намерения и получает недвижимость, затраченные на регистрацию компании средства зачитываются при оплате гонорара риэлтора.
Налог на оборот недвижимости: €0
В Словении этот налог оплачивает продавец. Его размер – 2% от рыночной стоимости объекта.
Этапы приобретения замка
- Подписание контракта с риэлтором на подбор соответствующего объекта и регистрацию компании
- Получение налогового номера на обладателей юрлица
- Подписание первичной документации по компании у нотариуса
- Открытие накопительного счета и внесение уставного капитала — €7500 (сумма блокируется лишь на время регистрации компании – до 14 дней, по окончании разблокировки счета этими средствами возможно будет пользоваться, а также для расчетов по замку)
- Приезд директора компании на разблокировку счета (приблизительно через 7-14 дней)
- Заведение финансов на компанию для приобретения объекта
- Переговоры с обладателем замка и согласование условий и цены платежа
- Подписание соглашения купли продажи замка у нотариуса
- Получение разрешения на приобретение от мэрии
- Расчет налога на замок (2%, оплачивает продавец)
- Внесение средств за замок (неизменно безналичный расчет, деньги перечисляются на нотариальный депозит)
- Оформление замка в кадастре на нового обладателя
- Оплата одолжений риэлтора
Оплата одолжений риэлтора: €28500
Гонорар стандартно образовывает 3% от цены объекта. В эту сумму входит не только простая для риэлтора работа (подбор объектов, любое количество показов, проверка юридической чистоты, подготовка документации, организация расчетов), но и услуги переводчика, нотариуса, затраты на создание компании и регистрацию недвижимости. Оплата агентского вознаграждения происходит по окончании успешного завершения сделки.
Итого: На этапе приобретения инвестор заплатит около €980 000.
II Реставрация замка в Словении
Дано: На целый инвестиционный проект (приобретение, ремонт, продажа) клиент закладывает три года. С момента получения прав собственности он оплачивает коммунальные сборы и налоги. На протяжении реконструкции клиент находится в Российской Федерации и пользуется услугами управляющей компании, которая реставрирует объект «под ключ» и решает все появляющиеся вопросы.
Затраты:
Цена архитектурного проекта: €64 000
Сперва составляется идейный проект реконструкции замка. Его цена — €10 за кв. м, т.е. в нашем случае €14 000. На данный этап стоит заложить месяц.
После этого – основной проект реконструкции, на что уходит три месяца и приблизительно €35 за «квадрат».
Получение разрешения на постройку: €10 000
Проект реставрации должен быть согласован и заверен у властей. На практике сложностей с получением разрешения на реконструкцию от мэрии не появляется. Госслужащие заинтересованы в том, дабы замки находились в хорошем состоянии. В случае если проект не меняет конструкцию строения, к примеру, увеличивает размеры, то разрешение дадут скоро (два месяца).
В случаях, в то время, когда требуется значительная перестройка, стоимость и сроки согласования проекта смогут вырасти в два раза.
Реставрация замка: €2 826 000 (€2000 Х 1413 кв. м)
На реставрацию замка «под ключ», т.е. с учетом отделки, стоит закладывать €1500-2000 за кв. м. В эту цену кроме этого включен полный контроль над процессом со стороны управляющей компании. С главным подрядчиком содержится контракт на постройку, в котором оговариваются все применяемые сроки и материалы реализации проекта.
Максим Чернышков: Разработка реконструкции зависит от состояния объекта, года постройки, требований министерства культуры. Госслужащие, одобряющие проект, приложат к нему перечень условий, каковые обязан выполнить инвестор. А также, укажут, какие конкретно материалы дано использовать.
К примеру, в случае если на полу в замке было дерево, при реставрации кроме этого нужно будет застелить древесный паркет либо половую доску. Из установленного перечня возможно выбирать отделку по собственному усмотрению.
Строительный надзор: €60 000 (€4000 Х 15 месяцев)
Цена строительного надзора при контроле один раз в неделю -€4000 в месяц, при контроле два раза в неделю — €8000 в месяц.
Максим Чернышков: Для реализации любого строительного проекта необходимы три участника: проектировщик, независимый надзиратель и застройщик, т.е. лицензированный инженер, что смотрит за качеством строительства и, более того, отвечает за правильность выбранных разработок. В случае если проект срочный, допустим, нужно уложиться в семь месяцев, советую инвестору заказывать надзор два раза в неделю, т.к. инженерное ответ может потребоваться «прямо на данный момент». В случае если сроки разрешают, возможно ограничиться еженедельным надзором.
Подключение/расширение коммуникаций (вода, электричество, газ, интернет) — €35 000
Указанная цена – ориентировочная. Совершенно верно вычислить цена подключения коммуникаций возможно лишь по окончании составления проекта реконструкции.
Максим Чернышков: Эту статью затрат возможно просчитать лишь по окончании составления проекта. В замке смогут использоваться разные совокупности отопления. Водонагревательная – в этом случае придется вложиться в хороший котел.
Либо электрическая – тогда необходимо будет обеспечить высокие мощности электричества. Это лишь один фактор, воздействующий на цена подключения коммуникаций, а в том месте их миллион. В большинстве случаев трансформаторная станция находится в 300-350 метрах от объекта, т.к. все замки все равно стоят в населенных пунктах. В среднем каждые 100 метров кабеля мощностью 150 КВт с прокладкой в траншею стоят €10 000. Соответственно, возможно заложить в проект около €35 000.
Но это весьма примерная сумма, основанная на прошлых проектах.
Меблировка замка — €0
В случае если замок реставрируется для перепродажи, инвестор может не брать мебель.
Максим Чернышков: В случае если инвестор захочет, наша фирма может оказать помощь с меблировкой замка. Мы являемся эксклюзивными поставщиками итальянских и британских производителей в Словении, цены для отечественных клиентов будут ниже, чем в магазинах. Но кроме того примерную цену без проекта назвать не могу.
Цены на предметы интерьера различаются кроме того не в разы, в десятки раз.
Налоги — €12 000 (€4000 Х 3 года)
Налога на роскошь в Словении нет. Налог на недвижимость каждый год рассчитывается инспекцией исходя из 35 факторов (размещение, год постройки, метраж и др.) и образовывает приблизительно 0,4% от настоящей цены замка. В нашем случае это около €4000 в год.
Обратите внимание: в ходе реставрации улучшается состояние замка, соответственно, по окончании технической сдачи проекта в кадастре записывается его возросшая оценочная цена. Значит, смогут вырасти и налоги.
Услуги ЖКХ – €30 000 (€2000 Х 15 месяцев)
Цена услуг ЖКХ зависит от подключений и тарифов. При максимально применении получается — €1,5 за кв. м в месяц. На «коммуналку» на протяжении строительства (15 месяцев) стоит заложить в бюджет – около €2000 каждый месяц.
В случае если по окончании сдачи объекта в эксплуатацию замок будет стоят закрытым и ожидать собственного клиента, затраты на содержание будут минимальны.
Итого: За период реставрации затраты инвестора составят около €4 020 000.
III Продажа отреставрированного замка в Словении
Дано: Сразу после реставрации инвестор выставляет объект на продажу. Для поиска клиента пользуется одолжениями агентства по недвижимости.
расходы и Доходы:
Цена объекта: €7 550 000
Максим Чернышков: Имеется несложная формула расчета цены отреставрированного замка. Берем цена объекта до ремонта (€950 000), добавляем затраты на реставрацию (€2 826 000), умножаем на два и приобретаем адекватную рыночную цену, которую готовься заплатить клиент. По времени на продажу замка стоит закладывать год-полтора.
Услуги риэлтора: €226 500
Стандартно продавец недвижимости в Словении платит риэлтору 3% от цены объекта.
Максим Чернышков: Вероятны другие варианты работы. Соглашениями четко фиксируется, за какое количество был приобретён замок и какое количество израсходовано на реконструкцию. Мы готовы не брать проценты при продаже и приобретении замка, подписав эксклюзивный соглашение о том, что мы приобретаем 20% от прибыли обладателя.
Тем, кто верит в проект, удачнее платить стандартные проценты. А тем, кто сомневается, возможно выбрать второй вариант. Либо более продуманным: 20% для нас – это намного больше, клиенты знают, что и стараться для продажи мы будем посильнее.
Это по сути гарантированный вариант, что инвестор проект реализует, в противном случае мы по большому счету ничего не получим на этом предприятии.
Налоги: €151 000
В Словении нет повышенных сборов при ранней продаже объекта. Продавец заплатит лишь обычный налог на оборот недвижимости — 2% от цены замка. С целью проведения сделки пригодится визит директора компании в Словению.
Дополнительные затраты: до €50 000
При расчетах стоит учесть дополнительные затраты, каковые смогут показаться у инвестора. Для реализации проекта пригодится пара поездок в Словению, в ходе реставрации смогут появиться непредвиденные затраты либо вырасти налоги на содержание. В итоговой стоимости замка часть вероятных дополнительных затрат не должна превышать 1%.
Итого: По окончании вычета необходимых и вероятных затрат у инвестора останется €7 120 000. Так, за три года он сможет расширить положенный капитал на 77% и получить более €3 000 000.
Секреты словенского счастья: покупаем замок в Словении
