Коворкинг — новый формат офисной недвижимости, который породил кризис
Коворкинг — довольно новый формат офисной недвижимости, в рамках которого в аренду сдаются всецело готовые рабочие места, а не кабинеты либо квадратные метры. Первые коворкинги стали появляться на западе 8–15 лет назад, но лишь сейчас данный рынок начал переживать бурный рост. Согласно данным изучения издания Deskmag, количество коворкингов во всем мире возрастает на 25–30% в год и в 2017-м их трудится чуть больше 13 тыс.
Приблизительно такими же темпами растет и количество резидентов коворкингов — сейчас их неспециализированное число по миру превышает 1,2 млн человек.
В Москве на данный момент функционирует не меньше 100 полностью различных по формату коворкингов: имеется площадки, ориентированные на креативную аудиторию (к примеру, Start hub на территории дизайн-завода «Флакон») и настроенные на более важную работу (коворкинг #tceh, трудящийся в связке с «Фондом развития интернет-инициатив»). В прошедшем сезоне в столице было открыто пара очень заметных объектов, среди которых возможно выделить «Рабочую станцию Plaza» на Бутырской улице и Deworkacy на Красном Октябре. В Петербурге неоспоримым фаворитом есть коворкинг «GrowUp Платформа роста».
Аренда рабочего места в коворкинге — это не только возможность привнести в собственную компанию дух предпринимательства, но и рентабельное распоряжение бюджетом компании. Довольно часто клиенты коворкинга сетуют на то, что цена услуги в пересчете на привычные квадратные метры превышает ставки аренды кроме того самых высококлассных бизнес-центров. К примеру, цена одного рабочего места в месяц в Москве колеблется от 5 тыс. до 30 тыс. руб. — в зависимости от локации.
Но при ближайшем рассмотрении узнается, что сравниваются несравнимые вещи, поскольку коворкинг — это не только площадь, на которой стоят кресла и столы. Одно из главных преимуществ коворкинга содержится в его полной готовности к применению с момента подписания соглашения либо оплаты услуги. Наряду с этим в оплаченную цену входит мебель, скоростной интернет, МФУ (принтер, сканер, ксерокс) со всеми расходными материалами, электричество, уборка, техническая эксплуатация, доступ к разным неспециализированным территориям.
В случае если сложить затраты на все перечисленные выше потребности любой, кроме того самой маленькой компании, сумма получается значительная. В случае если прибавить ее к цене аренды площади в пересчете на одно рабочее место, выходим уже на сравнимые и сопоставимые по уровню показатели.
К этому небходимо отметить, что для маленького бизнеса возможно критичной необходимость оргтехники и покупки мебели, наем экспертов, настройка внутренней сети и подключение десятка компьютеров к сети Интернет — это все деньги и время. В коворкинге у резидентов отсутствуют как класс капитальные затраты на старте, что разрешает инвестировать свободные средства в главный бизнес, а не в инфраструктуру, из которой компания через год может вырасти. Так, в среднем двухлетняя аренда офиса в БЦ маленькой компании с учетом капитальных вложений составит 2 013 000 руб., коворкинга —1 536 000 руб.
Тут мы подходим к следующему преимуществу коворкинга перед хорошим офисом — масштабируемости. Заберём, например, стартап на первом году судьбы. По статистике средняя численность команды на данном этапе образовывает три-четыре человека, но уже на следующий год количество персонала может удвоится либо утроиться и дальше расти (либо уменьшаться) непредсказуемыми темпами.
В рамках офисного пространства компании было нужно бы ютиться до последнего в имеющемся кабинете или снимать помещение сходу с запасом и переплачивать за аренду, сохраняя надежду на быстрый рост. И в случае если с расширением все еще более-менее легко (в то время, когда на объекте имеются свободные помещения, управляющая компания, вероятнее, с удовольствием заменит ваше маленькое помещение на что-то с большей площадью), то при сокращении потребности в площадях вы уже не встретите для того чтобы понимания и, вероятнее, станете вынуждены платить аренду за безлюдные квадратные метры.
В коворкинге обстановка другая — тут у резидента имеется возможность оперативно наращивать либо уменьшать количество арендуемых рабочих мест, брать места, каковые необходимы не каждый день, а только несколько недель в месяц. Такая гибкость ответственна не только стартапам: имеется множество бизнесов, в которых присутствует сезонность, либо таких, где иногда необходимо собирать временный проектный офис. И лишь весьма большие компании смогут позволить себе держать площади про запас.
Хороший коворкинг предоставляет своим резидентам рабочие места вкупе с множеством нужных неспециализированных территорий, из которых, возможно, самые востребованные — это переговорные различных форматов, по причине того, что вопрос действенных коммуникаций очень важен для бизнеса любого формата и типа. Потому, что коммуникации смогут быть внешними (встречи с клиентами и партнёрами) и внутренними (проектные заседания, планерки и др.), территории для их осуществления кроме этого отличаются. К примеру, для внешних встреч больше подходят закрытые переговорные, в то время как маленькие внутренние заседания возможно действенно совершить поблизости от кофе-поинта либо в маленькой нише.
Прекрасно спланированный коворкинг — это современный agile-офис, предусматривающий эластичный подход к применению одних и тех же пространств. К примеру, неспециализированная территория либо кухня смогут употребляться с целью проведения мероприятий в вечернее время, а переговорные — на время преобразовываться в team-конторы, в случае если имеется повышенный спрос на что-то одно. Для работы резиденты смогут пользоваться не только собственными рабочими местами, но и фактически любым местом на площадке.
Засиживаясь подолгу на одном месте, мы теряем энергию еще стремительнее, чем если бы постоянно находились в движении. Исходя из этого очень полезно время от времени подниматься из-за стола и куда-то перемещаться. Это возможно единый копи-центр, где на производительной технике печатаются и сканируются все документы резидентов, либо кухня, где возможно разогреть собственный обед, а в некоторых случаях еще и приобрести его тут же.
Очень нужная функция — территория отдыха, которая возможно как негромкой — для расслабления либо кроме того сна, так и шумной — для игровых и физических активностей.
Возвращаясь к цифрам, хочется подчернуть, что на растущем рынке более прибыльными будут большие площадки. К примеру, среди коворкингов, вмещающих менее 50 рабочих мест, лишь 25% сейчас являются прибыльными, в то время как среди площадок от 50 до 100 резидентов прибылен уже 51% коворкингов, а среди объектов с более чем 200 рабочими местами прибыльных порядка 75%. Это легко растолковать тем, что в маленьком коворкинге нереально реализовать все ценности и те функции, каковые я упоминал выше.
Маленькие площадки смогут покрывать запросы какой-то узкой группы потребителей, а экономически они не так занимательны, потому, что на рубль приобретаемой выручки предоставляют меньше одолжений, чем более большие.
Тренду на повышение следуют и коворкинги в Москве — сейчас самые заметные и возможно успешные объекты имеют площади более 1,5 тыс. кв. м. Со своей стороны, это делает коворкинги все более увлекательными объектами для инвестиций, соответственно, формируется новый рынок, не подмечать что не так долго осталось ждать станет легко нереально.
Об авторах
Константин Королев начальник по формированию коворкингов в Российской Федерации, Becar Asset Management Group Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Hotel FM by Blake. Недвижимость. Апартаменты — новый формат коммерческой недвижимости.
