Куда вкладывают частные инвесторы и девелоперы в кризис
Владимир Сергунин, региональный директор по формированию бизнеса интернациональной консалтинговой компании Colliers International, в собственной авторской колонке на «РБК-Недвижимости» говорит, в какие конкретно сегменты недвижимости вкладывают в кризисное время частники и опытные девелоперы
Украинский кризис 2014 года и драматическое падение стоимость бареля нефти и, как следствие, резкая девальвация рубля и зарождающаяся экономическая рецессия обновили множество неприятностей, каковые и без того существовали до этого, но сейчас ощущаются населением особенно остро. Средний класс озабочен вопросом – что делать с деньгами? Как спасти накопления?
В американский доллар/евро, наподобие, вкладываться уже поздно – они через чур дорогие, а что происходит с остальными инвестиционными инструментами? Статистика последнего года неутешительна:
- Рубль снизился в цене по отношению к доллару болеечем на 100% с конца 2013 года;
- Дефолт по обязательствамряда банков и отзыв их лицензий заставляет капитал уходить из небольших коммерческих банков, со своей стороны большие банки и государственные банки из топ-50 не снабжают доходности выше 2–3% годовых в валюте;
- Инвестиции в акции (акции, облигации, фьючерсы и т. д.) по окончании обвала 2008 года, а также в текущих условиях нестабильной политической и экономической обстановке кажутся высоко рисковыми; российский фондовый рынок не показывает должного роста, в особенности на фоне трансформации валютных направлений;
- Возможности развития малого бизнеса кажутся также вызывающими большие сомнения, потому как укрупнения мировой бизнеса и общий тренд глобализации отражается среди них и на русском рынке. Потенциальная рецессия экономики в 2015 году, и дорожающие сутки ото дня кредиты также не смогут являться стимуляторами развития малого бизнеса, а, скорее, напротив.
Маржинальность бизнеса должна быть легко баснословной, дабы выдержать текущую долговую нагрузку, которая сейчас обычно превышает 20% по рублям. По сути, из пяти главных инструментов инвестирования остается последний – недвижимость. Потом потенциальные инвесторы поднимаются перед выбором – жилая либо коммерческая?
Доходность жилья сейчас колеблется от 2% до 10% годовых в зависимости от класса. Доходность же коммерческой (к примеру, стрит-ретейла)– от 10% до 12%. Но и «входной билет» существенно возрастает (от 3 миллионов рублей. в жилья и от 30 миллионов рублей – в коммерческой).
Наряду с этим управление коммерческой недвижимостью требует особых дополнительных затрат и навыков (брокеры, юристы и т.д.), а посему широкие слои населения сейчас видят спасение как раз в жилья – лучше «квадратный метр», что возможно «пощупать», чем «тающий» на глазах рубль в банках.
Как раз исходя из этого с марта 2014 года девелоперы всплесками ощущают на себе ажиотажный спрос на недвижимость – по последовательности проектов темпы продаж превышают плановые на 40-60%, а декабрьские продажи для многих девелоперов выполнили замыслы до лета 2015 года. О таких примерах говорят большая часть больших игроков – «Главмосстрой», «ПИК»,«Эталон», «Дон-Строй», «Галс Девелопмент», «Фаворит Групп», «ЛСР» и другие.
Как реагировать девелоперам?
Согласно точки зрения Colliers International, в ближайщее время в Москве устойчивый и стабильный спрос будет существовать на два главных типа жилья – эконом/бизнес- и комфорт-класс.
- Спрос на эконом объясним – люди кроме того с маленьким уровнем дохода пробуют спасти собственные накопления и фиксируют их в квадратных метрах. Маленький порог входа разрешает захватить самые широкие слои населения, а так как борьба в этом сегменте высока, то позиционирование и физические качества проектов их в сегменте комфорт по цене эконома оттягивает спрос от соперников. Не напрасно такие девелоперы, как Capital Group, каковые исторически трудились в премиальном сегменте, готовы переориентироваться и осваивать новый для себя сектор недвижимости экономкласса. Примером возможно проект Capital Group и ГК «Мортон» жилого района вблизи села Рождествено (район Митино) неспециализированной площадью около 1 млн кв. м). Рынок неспешно отходит от огромных «муравейников» без паркингов, хорошей социальной и коммерческой инфраструктуры, от панели, от отсутствия лобби, некачественных отделочных материалов и т. д.Хорошим примером реакции девелопера на потребности людей может служить опыт ГК «Пионер», в то время, когда людям не только предлагается приобрести апартаменты, но девелопер готов сам сдавать квартиры в аренду через собственную управляющую компанию и обеспечить доходность клиенту на уровне 8–10%.
- Спрос на бизнес-класс: в кризисные времена кроме того обеспеченные слои населения становятся более рациональными и не готовы в массовом порядке скупать элитную недвижимость на Остоженке, Пречистенке и т. д. по цене $25–50 тыс. за кв. м. На сегодня в Москве существует около 70 проектов в сегменте бизнес-класса со средней ценой продажи около 250–300 тыс. руб. за кв. м. Площадь таких проектов в продаже – около 600-700 тыс. кв. м. Наряду с этим спрос разрешает держать темп продаж в таких проектах около 10–15 квартир в месяц, а если цена на проект есть ниже рыночной и проектраспродается на ранних стадиях развития (другими словами привлекаетпрежде всего инвесторов, а не только финальных пользователей), то спрос может доходить до 40 квартир в месяц. Так как борьба в этом сегменте существенно возрастает, требования сегодняшнего дня существенно изменились – сейчас не только локация, но и уровень качества проекта по целому последовательности параметров имеют огромное значение.
Что касается рынка муниципальный почвы, то для девелоперов громаднейшее значение сейчас имеет время, которое они израсходуют на реализацию проекта. По сути, чем меньше времени затратили, тем выше доходность на положенный капитал. Исходя из этого самым увлекательным продуктом для девелоперов на сегодня являются земельные наделы с ГПЗУ, разрешающим строить жилые проекты в определенном количестве и тратить время лишь на получение и согласование проекта разрешение на постройку, а не изменение ЛГИ, прохождение ГЗК и т. д. Не смотря на то, что кроме того и с разрешительной документацией большая часть строителей и девелоперов в Москве предпочитают не закапывать деньги в почву, а рассчитываться с собственниками почвы будущими квадратными метрами (от 10 до 25% нужных площадей в будущем проекте за то, что хозяин передаст участок девелоперу).
Цена почвы в Москве с ГПЗУ может иметь нагрузку на будущий реализовываемый метр от $200 на кв. м будущих реализовываемых улучшений (большие участки около МКАД)до $800–1000 на будущий квадратный метр (бизнес-элитная недвижимость и класс) исходя из курса 35-45 рублей за американский доллар. Сейчас же девелоперы предпочитают ориентироваться на рублевое выражение этих стоимостей – от 10 до 40 тыс. на кв. м будущих улучшений – приемлемая нагрузка.
В случае если представить, что на одном гектаре почвы возможно выстроить приблизительно 20-25 тыс. реализовываемых метров жилья, то, соответственно, цена гектара почвы может доходить до $20–25 млн (в рублевом выражении по курсу 35-40 рублей за американский доллар). Наряду с этим сам по себе участок без разрешительной документации отличается в цене в разы.
Так, те девелоперы и просто компании, каковые знают технику получения разрешительной документации и обладают соответствующим административным ресурсом, имеют возможность за год-полтора повышать цена земельных участков в разы.
Что касается конкретно самого готового продукта, другими словами жилья, согласно нашей точке зрения, в ближайщее время в фаворитах окажутся те, кто сможет предложить века и продукт с принципиально новыми качественными чертями, но по адекватной цене. В будущем борьба за потенциальных клиентов лишь вырастет, поскольку сейчас рынок жилья, пожалуй, самый ликвидный и привлекательный для девелоперов, соответственно, и уровень качества продукта на рынке в ближайщее время будет показывать новые высоты.
Владимир Сергунин, специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Специалисты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Владимир Сергунин Colliers International Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Топ инвестиций. куда вкладывать деньги в кризис Nano invest — Старт в Российской Федерации, Инвестируйте!
