Квартира в москве: откуда берутся заоблачные цены
Специалисты столичного рынка жилья, опрошенные журналистом "РБК-Недвижимости", постарались обосновать ценообразование жилья в столице. Специалистыназвали восемь параметров, по которым оценивается цена квартиры в Москве.
Фото: Aleksander Polyakov / Russian Look
Продавцы, само собой разумеется, традиционно большое количество ожидают от собственной недвижимости. В большинстве случаев, люди ориентируются на примеры продажи подобных объектов, о которых они определят из газет, Интернета, от друзей, говорит глава департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.
"Сравнивают, знают в общем, что квартира сходится с примером по главным параметрам – чёрта жилплощади, расположение, тип дома, транспортная доступность и без того потом – ставят похожую цену и начинают с нетерпением ожидать клиентов. Довольно часто ожидают продолжительно и напрасно. И в итоге выясняется, что обстановка на рынке в далеком прошлом поменялась, и цена, на которую они ориентировались, в далеком прошлом не соответствует запросам потенциальных клиентов.
Время от времени в ходе для того чтобы вот долгого ожидания, цена жилья по факту сделки оказывается ниже на 20 % от ожидаемой продавцом", — поясняет он.
Как додаёт начальник агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева, чем продолжительнее квартира "висит" в продаже, тем ниже, в большинстве случаев, опускается цена. Бывают продавцы, каковые ставят изначально неадекватную цену, из расчета "А что если? А нет – так нет".
Но большая часть квартир все-таки выставлены по среднерыночной цене либо чуть дороже.
Портал "РБК-Недвижимость" внес предложение специалистам недвижимости назвать критерии, на каковые возможно ориентироваться клиентам квартир.
Критерии оценки цены квартиры
Фото: Depositphotos/nico-00
1. Муниципальный округ. Первое, о чем риэлтор задаёт вопросы потенциального клиента – это желаемый район и бюджет покупки: квартиры в респектабельных округах, таких как ЦАО, ЮЗАО, СЗАО и ЗАО, смогут стоить многократно дороже, чем подобное жилье на восточном направлении, говорят специалисты "Миэль-Сеть контор недвижимости". К примеру, трехкомнатная квартира неспециализированной площадью 59 кв. м в кирпичном доме в ЮЗАО на ул.
Гарибальди, недалеко от метро "Новые Черемушки", стоит 15 миллионов рублей. Подобная квартира такой же площади, но на 3-й Карачаровской улице, стоит практически вдвое дешевле — 8,5 миллионов рублей.
Konstantin Kokoshkin / Russian Look(Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look)
2. Близость к метро. Загруженность столичного трафика вынесла на второе по важности место близость к станции метро. Наряду с этим многие клиенты желают, дабы дом был "в негромком, зеленом сквере".
Такие дворы имеется, к примеру, неподалеку от станций метро "Новые Черемушки", "Молодежная", "Крылатское", "Перово", отмечают специалисты "Миэля". По словам генерального директора компании "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой,открытие новых станций метро в районах с жилой застройкой способно оказать влияние на стоимости в сторону их повышения – впредь до 15% с момента объявления о постройке метро к моменту ввода станции. Это наблюдалось, к примеру, при со открытием и строительством "Жулебино".
"Удачное размещение дома может поднять цену квартиры приблизительно на 10-20%", — согласен с ней исполнительный директор "Миэль-Сеть контор недвижимости" Алексей Шленов.
Фото:Alexei Moschenkov / Russian Look
3. качество и Тип постройки. Из ветхого фонда самые престижными считаются кирпичные "сталинки" и современные монолитно-кирпичные дома. Цена "квадрата" в таком доме возрастает по сравнению со ветхой панельной пятиэтажкой на 30-40%. "Хрущевки" относят к неликвиду из-за неудобных планировок и скромного метража, полагают аналитики компании "Миэль-Сеть контор недвижимости".
Согласно точки зрения Ирины Доброхотовой, "сталинки", особенно в ЦАО, обычно переоценены: обладатели пробуют реализовать квартиры по цене, сопоставимой с элитными новостройками. Сейчас квартиры тут при цене 18-20 тыс. долл. за 1 кв. м (605,4-672,6 тыс. руб. за 1 кв. м по курсу на 30 июня 2014г.) уже не столь пользуются спросом у клиентов, каковые предпочитают при сходном бюджете приобрести квартиру в новом доме с инфраструктурой и лучшей планировкой.
Онаотмечает, что ввод и строительство нового жилья способно значительно сократить динамику повышения цен в ветхом фонде (прежде всего в "хрущевках", "брежневках", блочных зданиях) — они попросту становятся неконкурентоспособны если сравнивать с "новой вторичкой" (с только что либо сравнительно не так давно введенными в эксплуатацию и обжитыми зданиями, а в особенности с теми, что готовятся ко вводу в эксплуатацию либо находятся на стадии монтажа верхних этажей).
"В случае если сказать о новостройках, то, пожалуй, клиенты стали намного активнее интересоваться квартирами с отделкой, чего раньше не наблюдалось. А девелоперы, со своей стороны, стали предлагать таковой продукт, потому, что квартиры с отделкой стали оттягивать на себя солидную часть спроса", — додаёт собеседница портала "РБК-Недвижимость".
Фото: Aleksandr Schemlyaev / Russian Look
4.Состояние подъезда. Неопрятный, неустроенный подъезд может снизить цена квартиры на 10%.
Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look
5. Этаж, на котором расположена квартира. "Эргономичный" этаж кроме этого заставляет цену расти. Всегда бюджетным считалось жилье на первом этаже, где цена квартир по отношению к вторым этажам ниже приблизительно на 10%.
Фото: Evguenii Matveev / Russian Look
6. Вид из окна. В объявлениях о продаже квартиры возможно заметить упоминание о приятном виде из окна как о весомом преимуществе. Вправду, квартира с окнами на шоссе, промзону либо ЖД станцию есть компромиссным вариантом, исходя из этого ее цена в большинстве случаев ниже на 5-10%.
В случае если же клиент грезит о квартире, из окна которой видна набережная либо парк, то он должен быть готов доплатить за это как минимум 10%, перечисляют критерии ценообразования специалисты из "Миэля".
Фото: Depositphotos/alchena
7. Планировка. Серьёзной составляющей стоимости жилья считается и его планировка. Это понятие определяется рядом параметров, к примеру, изолированностью либо смежностью помещений, площадью кухни, высотой потолков.
Фото: Petr Chernov / Russian Look
8. Цена в новостройке. Очевидным есть то, что квартира на стадии котлована, к моменту сдачи проекта в обязательном порядке вырастет в цене – это закон рынка. Что касается комплексной застройки, то объекты в зданиях первой очереди неизменно дешевее, чем подобные предложения в последующих очередях, говорит коммерческий директор девелоперской компании Brusnika Александр Щиголь.
Обстоятельство в том, что эти дома еще не успели зарекомендовать себя, не имеют определенного "лимита доверия" у потенциальных клиентов и, к тому же, не смогут наглядно показать все преимущества собственного ЖК. Специалист додаёт, что значительное влияние на себестоимость квадратного метра оказывает состав и наличие инфраструктуры. Но универсальной формулы для подсчета доли затрат на инфраструктуру в себестоимости проекта не существует и для каждого конкретного комплекса данный показатель будет различным.
Пять самых недорогих вариантов жилья в Москве
Одни из самых недорогих квартир в "ветхой Москве" — малогабаритки 13-17 кв. м в бывшем общежитии на улице Буракова. Таковой "объект" возможно приобрести за 3,5 миллионов рублей, но квартирой его возможно назвать с громадной натяжкой, приводит пример Анна Моисеева, начальник агентства недвижимости Home Staging.
Как говорят специалисты компании "Бест-Новострой", в кирпичной пятиэтажке недалеко от станции метро "Октябрьское поле" имеется малогабаритная квартира площадью 14 кв. м, выставлена на продажу за 3,5 миллионов рублей. Обстоятельство для того чтобы ценообразования, разумеется, в том, что к нынешнему хозяину она перешла согласно соглашению дарения, что, возможно, приводит к у потенциальных клиентов. Плюс небольшой метраж квартиры и расположение в некомфортной, по нынешним меркам, пятиэтажке.
Кроме этого недорогие квартиры возможно отыскать в районе Бирюлево, что в принципе "славится" не самой лучшей репутацией и нехорошей транспортной доступностью. За 4,3 миллионов рублей. тут продается 34-метровая "однушка" на Загорьевской без сомнений., до метро — 15 мин. транспортом, дом – двухэтажный, ветхой постройки, додают специалисты компании.
Согласно данным "Метриум Групп", одна из самых недорогих квартир Москвы на вторичном рынке Москвы стоит 2,7 миллионов рублей. Она расположена на первом этаже панельного 12-этажного дома, недалеко от метро "Люблино", по адресу: Краснодарская, 60. Это малогабаритка гостиничного типа, ее площадь образовывает 12 кв. м (жилая – 7 кв. м).
Согласно данным директора департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Михаила Куликова, самый недорогой вариант — однокомнатная квартира на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома на улице Автомоторной в 10-ти минутах транспортом от ст. м. "Водный стадион" и "Петровско-Разумовская". Площадь — 10 кв. м. жилая — 8 кв. м, кухня — 2 кв. м. Малогабаритная квартира гостиничного типа в хорошем состоянии. Окна выходят во двор.
Огороженная дворовая территория с детской площадкой. Остановка публичного транспорта находится в 50 м от дома. Юридически свободна, свободная продажа.
Цена — 2,46 миллионов рублей.
В общем, в случае если весьма хочется жить в Москве, а не в ближайшем Подмосковье, но наряду с этим бюджет весьма ограничен, то нужно искать жилье капсульного типа, практически как в Японии: 1-комнатную квартиру с 15 кв. м жилой площади либо "хрущевку" около железной дороги.
Елена Лыкова
Цена ремонта 1 метра! какое количество стоит ремонт квартиры в Москве в 2018 году?
