Квартирный вопрос: что будет с ценами на жилье в 2016 году

Цены на квартиры в рублях в 2015 году начали понижаться, и девелоперы не питают особенных надежд на восстановление спроса. РБК расспросил застройщиков о основных факторах, каковые будут оказывать влияние на рынок в наступающем 2016-м

Квартирный вопрос: что будет с ценами на жилье в 2016 году

Фото: Виталий Невар/ТАСС

Рублевые цены на квартиры в Российской Федерации пошли вниз в первый раз за многие годы: согласно статистике, это началось во втором квартале 2015-го. Средняя удельная стоиость 1 кв. м в новостройке за июль — сентябрь (официальная статистика публиковалась лишь за три квартала 2015-го) составила в целом по стране 51,7 тыс. руб. (квартира площадью 33 кв. м оценивалась приблизительно в 1,7 миллионов рублей.), что на 1,6% меньше, чем за январь — март. На вторичном рынке падение выяснилось более значительным: цена уменьшилась на 2,5%, до 57,2 тыс. руб.

В случае если разглядывать регионы по отдельности, то в 24 из 85 субъектов РФ цены все же выросли, считают в Росстате, а также в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Татарстане: везде рост был малым — не выше 6%.

Многие девелоперы спорят с госстатистикой: настоящее понижение стоимостей в 2015-м выяснилось более значительным. К примеру, в столице цена квадратного метра в новостройке на территории от ТТК до МКАД уменьшилась до 205 тыс. руб. в конце 2015-го если сравнивать с 221,3 тыс. руб. годом ранее, другими словами падение превысило 7%, утверждает начальник компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Как говорил в апреле «Ведомостям» один из риелторов, с продавцами «вторички» возможно было договориться о дисконте в 7–8%, однокомнатные столичные квартиры снизились в цене приблизительно до 9–9,2 млн с 10 миллионов рублей. в декабре 2014-го. К концу 2015 года средние цены на «вторичку» снизились приблизительно на 15%, до 175 тыс. руб. за 1 кв. м против 205 тыс. руб. в конце 2014 года, подсчитали в «ИРН-Консалтинг».

Фактически ежемесячно рынок ставил новые антирекорды по цене, говорит Калюжнова. В случае если в ноябре аналитики «Метриум Групп» именовали самым недорогим в Столичной области проект «Царицыно-2», где цена 1 кв. м начиналась от 109 тыс. руб., то уже в декабре «Мортон» вывел на продажу собственный проект в Люблино с ценой от 105 тыс. руб.

Начальник департамента аналитики «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе предполагает, что средняя удельная стоиость 1 кв. м в сегменте массового жилья в Москве снизилась за год со 170 тыс. руб. до 150 тыс., другими словами практически на 12%. В регионах цены падали не меньше, уверен президент «РКС-Девелопмент» Игорь Сагирян: «Большая часть планировок были вычислены на докризисные денежные возможности клиентов, и сейчас застройщикам было нужно снижать цены. В итоге квартиры с громадными планировками, к примеру «однушки» площадью 50 кв. м либо «двушки» — 70 кв. м, снизились в цене на 10–15%».

РБК разобрался, какие конкретно факторы толкают цены вниз, какие конкретно, напротив, вверх и как их влияние будет сильным в 2016 году.

Почему стоимости уменьшаются

1. Осторожность клиентов

Как сказал 28 декабря ВЦИОМ, часть «бедных» семей (тех, кому не достаточно кроме того на еду, и тех, кому хватает средств на еду, но приобретение одежды недоступна) к настоящему моменту подскочила до 39%, возвратившись на уровень 2009 года. В первых числах Октября центр публиковал эти, в соответствии с которым 29% россиян планировали на приобретение жилья, но из-за кризиса 10% россиян решили отложить приобретение до лучших времен, а 7% — всецело отказаться.

Понижение платежеспособности стало причиной сокращению количества сделок с жильем: за девять месяцев 2015 года по всей России было зафиксировано 8,5 млн переходов прав собственности — на 1,5% меньше, чем за тот же период прошлого года, информировал Росреестр (учитывает продажи как на первичном, так и на вторичном рынках, пояснял РБК представитель работы). По Москве эти были еще хуже: в последних числах Декабря глава управления Росреестра по Москве Игорь Майданов растолковывал как раз понижением платежеспособности сокращение числа сделок за 11 месяцев сходу на 5%.

Представитель компании «Мортон», одного из наибольших строителей жилья в Российской Федерации, Игорь Ладычук поведал, что за девять месяцев 2015-го он реализовал 346 тыс. кв. м против 380 тыс. за теже месяцы 2014-го, другими словами приблизительно на 9% меньше. Наряду с этим количество контрактов выросло практически на те же 10%, так как «спрос смещается в сторону все более мелких квартир», растолковал Ладычук.

Несколько ЛСР, которая сооружает в Москве, Екатеринбурге и Петербурге, за девять месяцев заключила на 41% меньше контрактов на продажу жилья, чем годом ранее. По оценке президента ФСК «Фаворит» Владимира Воронина, в среднем по рынку спрос на новостройки упал на 10–15% — на столько у компании сократилось число сделок. До тех пор пока падение еще некритично — продажи соответствуют уровню 2013-го, считает генеральный директор группы «Эталон» Вячеслав Заренков.

В регионах спрос упал больше, чем в столице: по оценке Macon Realty Group, количество сделок в Краснодарском крае снизилось в 2015-м сходу на 29%, в некоторых маленьких городах наблюдалось падение в два раза.

2. Рекордная застройка

Ввод жилья по результатам 2015 года составит 70–75 млн кв. м против 83 млн в 2014-м, сказал в последних числах Декабря глава Минстроя Михаил Мень. Согласно статистике, динамика все-таки хорошая: за 11 месяцев рост количества поступившего на рынок нового жилья —? 66,7 млн кв. м — составил 3,4% в сравнении с тем же периодом 2014-го.

К декабрю в Подмосковье и Москве количество предложения новостроек достиг максимума последних 25 лет, превысив 6 млн кв. м, констатирует глава департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Юлиан Гутман. Сейчас в продаже — приблизительно 4,6 млн кв. м в Подмосковье, 1,7 млн в Москве (+44,5% в сравнении с показателем годичной давности) и 0,5 млн в Новой Москве (-2,8%), подсчитали в «Миэль».

«Предложение жилья в Москве беспрецедентно огромно, а с учетом проектов, планирующихся в будущем году, будет еще больше», — подчеркивает Калюжнова. Так, уже на данный момент запущено пара больших проектов по редевелопменту, к примеру, территорий бывших завода «Молот и Серп» и ЗИЛа, промзон в Марьино и Грайвороново (на востоке Москвы).

Рынок сейчас затоварен, избыток предложения отмечается в большинстве больших городов России, говорит генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко: «К примеру, в Новосибирске за последние два года количество предложения вырос более чем в два раза, в Екатеринбурге — вдвое, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 60–70%». В других городах-миллионниках, а также в Нижнем Новгороде, Самаре, Омске и Челябинске, годовой прирост предложения в части новостроек был не ниже 20–30%, додаёт Луценко.

3. Демпинг из-за бартера

В 2015-м подрядчики девелоперов стали чаще приобретать квартиры за выполненные работы в рамках взаимозачета, утверждает Сагирян из «РКС-Девелопмента». «Взяв квартиры, они выставляют их на рынок с дисконтом в 15–25%», — растолковывает он.

Такое не редкость, но все же массовый темперамент не носит, считает Воронин из ФСК «Фаворит»: «Дабы не допустить демпинга, мы договариваемся с подрядчиками о реализации квартир через отечественное агентство недвижимости». «Большим девелоперам такая схема, само собой разумеется, невыгодна, исходя из этого в Подмосковье она видится только фрагментарно, но все еще довольно часто — в регионах», — додаёт Лобжанидзе из «Бест-Новострой».

Приблизительно в 11% случаев на рынке жилья клиентом выступает юрлицо, в 2014-м было 9%, говорит начальник аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. В целом приблизительно 3–4% приобретений — это расчеты с подрядчиками, додаёт он: «Само собой разумеется, в кризис количество таких бартерных сделок возрастает. Взяв квартиру, подрядчик, само собой разумеется, может распорядиться ею по собственному усмотрению, но многие реализовывают недвижимость через отделы продаж самих девелоперов. Это собственного рода форма кредитования».

Почему стоимость повышаеться

1. Субсидирование ипотеки

От реализации самого негативного сценария рынок жилья спасла государственная помощь ипотеки, считают застройщики. В начале 2015-го ставки по ипотекам подскочили до 14–15% годовых, быстро снизив спрос со стороны клиентов, применяющих ипотеку: больше всего от этого пострадал весов-маркет, где часть ипотечных клиентов в общем количестве сделок достигала 40–50%. В возможности трех-четырех месяцев рынок ожидали бы кассовые разрывы, а следом за ними и массовые банкротства девелоперов, сказал генеральный директор риелторской группы «НДВ» Александр Хрусталев.

Значительную помощь рынку оказало подписанное 13 марта распоряжение правительства о субсидировании ипотеки, согласен представитель «Мортона» Игорь Ладычук. Государство возмещает потерянную пользу банкам, каковые удерживают 12%-ную ставку по ипотечному кредиту; на реализацию программы из бюджета было выделено 20 млрд руб. Изначально предполагалось, что банки в течение года выдадут льготные кредиты на 400 млрд руб., но летом лимит был повышен до 700 млрд руб. На 1 декабря было выдано 173 тыс. таких кредитов на 309,2 млрд руб.

Не все квартиры смогут учавствовать в данной программе: речь заходит о жилье ценой не более 8 миллионов рублей. в Москве, Подмосковье и Петербурге, не более 3 миллионов рублей. — в других регионах.

Программа запланирована на один год, пока в Минфине уверены в том, что продолжать ее «не нужно».

2. Словесные интервенции

В течение 2015 года госслужащие не в один раз озвучивали предложения, каковые имели возможность бы привести к значительному удорожанию квартир в будущем. К примеру, на заседании у первого помошника премьер-министра Игоря Шувалова в июле обсуждалась возможность полного отказа от схемы долевого строительства с 2020 года: это имело возможность бы лишить клиентов возможности покупать квартиры со скидкой на самой ранней стадии строительства — на этапе котлована. Губернатор Столичной области Андрей Воробьев был настроен без шуток: «Я поставил задачу, дабы к 2018 году у нас по большому счету не было участников».

«Еще два-три года назад при спокойном и планомерно растущем рынке среднее удорожание проекта от этапа котлована до этапа ввода в эксплуатацию составляло порядка 30–40%, а по отдельным, самые ликвидным проектам оно имело возможность доходить и до 60%, — говорит Воронин из ФСК «Фаворит». — Сейчас данный показатель находится в районе 25–30%». «Количество долевого строительства по результатам прошлого года составил 1,8 трлн руб., отечественная финансовая система не готова заместить эти деньги», — рассуждал в интервью РБК президент «Мортона» Александр Ручьев. В итоге от данной идеи власти отказались.

Позднее Минстрой предлагал ввести необходимое страхование участников на случай недостроя: эта мера, согласно точки зрения девелоперов, имела возможность усложнить приобретение жилья и привести к росту цен на квартиры. «Участники рынка пока не готовы к введению нормы о страховании участников от недостроя, — сообщил РБК федеральный государственный служащий, участвовавший в подготовке поправок в отраслевое законодательство. — Но к дискуссии этого предложения в парламенте смогут возвратиться позднее».

3. Рост себестоимости

«Пологаю, что застройщики будут банкротиться, но квартиры дешеветь не будут. ?Имеется порог себестоимости. Как ты будешь снижать цену, в случае если у тебя имеется порог рентабельности?» — растолковывал Ручьев из «Мортона».

Стройматериалы за девять месяцев 2015-го подорожали на 10–20%, отделочные материалы и инженерное оборудование — на 20–40%, кое-какие позиции, к примеру кабель либо сантехника, — на 69 и 45%, подсчитал Сагирян из «РКС-Девелопмент». «В регионах новостройки изначально возводятся с более низкой рентабельностью, чем в Подмосковье и Москве, — говорит он. — Они будут в состоянии, в то время, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры, и затраты на их строительство».

Трансформации правил грузоперевозок (совокупность взимания платы за пр?оезд грузовиков разрешенной большой массой более чем 12 т по федеральным автострадам начала работу 15 ноября 2015-го) может расширить себестоимость строительства еще на 7–9%, об этом в конце прошлого года давали предупреждение члены Ассоциации застройщиков Столичной области. В собственном письме в Минстрой застройщики обращали внимание, что негативное влияние на себестоимость окажут введение совокупности «Платон», и ограничение предельной массы груза, транспортируемого одним грузовиком. Дабы избежать этого, направляться высвободить от нового дорожного сбора большегрузные грузовики, транспортирующие стройматериалы, предлагал генеральный директор Urban Group Андрей Пучков.

Чего ожидать от 2016 года

В наступающем году цены на квартиры продолжат понижаться, единодушны специалисты. В «ИРН-Консалтинг» прогнозируют, что средняя удельная стоиость 1 кв. м во всех новостройках Москвы, расположенных между ТТК и МКАД, снизится к концу 2016-го до 185 тыс. руб., а в 2017-м — до 160 тыс. руб.

Уже к середине 2016-го самое популярное массовое жилье подешевеет в столице в среднем до 130 тыс. руб. за 1 кв. м, уверен Лобжанидзе из «Бест-Новострой»: главным причиной будет длящийся ввод новых проектов, лишь в первом полугодии — около 900 тыс. кв. м. «Новые проекты будут выводиться с дисконтом к рынку в 10–15%», — соглашается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Наибольшие столичные девелоперы вправду не собираются снижать количества ввода. «Мортон» уже четыре год подряд сооружает по 1 млн кв. м и уменьшать темпы несобирается. Компании, сохранившие темпы строительства, смогут взять долю тех, кто будет их снижать, растолковывает Ладычук. ФСК «Фаворит» сохранит количество ввода на уровне 500 тыс. кв. м.

Спрос будет не сильный, потому, что никаких фундаментальных обстоятельств для его роста нет, уверена Литинецкая. «В лучшем случае обстановка этого года сохранится», — соглашается Воронин из ФСК «Фаворит». Значительно снизить спрос может отказ правительства от продления программы субсидирования ипотечной ставки: тогда с рынка сходу смогут уйти 20% клиентов, даёт предупреждение представитель «Мортона». «Но у рынка имеется определенный предел по цене, ниже которого застройщики не опустятся», — додаёт глава департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

Алексей Пастушин

Квартирный вопрос Что будет с стоимостями на жилье в 2016 году


Темы которые будут Вам интересны: