Личный опыт: как русские зарабатывают на недвижимости в таиланде
Роман в первый раз был в Таиланде 10 лет назад. Первые впечатления от местной экзотики были такими яркими, что весьма не так долго осталось ждать москвич превратился в бывалого туриста, а после этого и в умелого инвестора. на данный момент он обладает пакетом квартир на различных курортах, и компанией, которая оказывает помощь чужестранцам инвестировать в недвижимость Таиланда. О том, с чем сталкиваются россияне, какие конкретно возможности для вложений имеется в стране и какое количество на этом возможно получить, отечественный храбрец поведал порталу Prian.ru.
На фото — Роман, начальник компании "ТайИнвест", на протяжении отпуска в Таиланде
— Роман, с чего все начиналось? Как вы в первоначальный раз появились в Таиланде?
— Приятели подарили нам на свадьбу путевку в Таиланд. Это был 2007 год. Отправились на 21 день, побывали в Бангкоке, Паттайе и в нескольких местах на Пхукете. На Пхукете были в двух различных 5-звездочных отелях, поскольку на эти сроки лучшие отели были раскуплены и не нашлось ни одной свободной на целый срок нахождения. Но это кроме того плюс – так мы взглянули различные пляжные курорты.
Желаю дать должное моим приятелям – на отели они вправду не поскупились и приобрели наилучшее из того, что было!
— И чем вас впечатлила страна?
— Да хотя бы воздух – с отечественной не сравнить. Мы улетали из хмурой зимней Москвы, прибыли в аэропорт и, когда вышли на улицу, меня практически шокировала тропическая жара. Климат – легко вау!
Это первое.
Ну, и дальше – улыбчивость людей, низкая стоимость экзотических фруктов, экскурсии, красота моря, дайвинг, острова изумительной красоты, крокодиловые фермы, океанариумы, на слоне покататься, погулять среди пальм, выпить кокос Это же такая экзотика для нас. В первоначальный раз впечатления фантастические. Тем более, я сходу попал в 5-звездочный отель, смог оценить классный сервис, кроме того шофер тук-тука, что вез нас, восхищался той гостиницей.
Влюбились в Таиланд с первой поездки. С того времени пара раз в год в том месте бываем.
На фото — тайский батюшка проходит службу в православном храме в Таиланде
— Многие всю жизнь ездят на отдых, но так на приобретение квартиры и не решаются. Что вас подтолкнуло?
— Я не из тех людей, до которых все продолжительно доходит. Практически на протяжении первой же поездки начал узнавать, что и как в том месте с жильем.
Первая идея была – о вилле на морском берегу. Рисовалась картина, как из фильма – ты сидишь под пальмой у личного бассейна и созерцаешь, как солнце закатывается за морской горизонт.
Но весьма не так долго осталось ждать я узнал, что мест, где возможно приобрести виллу на первой линии, в Таиланде мало. А если они и видятся, то по неистовым стоимостям.
— Счет ведется на миллионы?
— Да. Отыскать возможно, но я к таким стоимостям был не готов.
Начал выяснять, что в том месте с квартирами. А вот тут появлялись занимательные предложения. Дабы вы осознавали: в 2007 году в Таиланде за 400 000 рублей возможно было забрать хорошую квартиру в новостройке.
А сейчас меньше чем с 900 000 бат и не доходи. А это около 1 700 000 рублей. Имеете возможность себе представить скорость увеличения цен на недвижимость!?
И это не предел. Азиатский регион еще не собрал обороты.
— Ничего себе! Вы в то время, когда услышали о стоимостях, сразу же приобрели квартиру?
— Нет, я начал прорабатывать вопрос. Главное, что меня остановило – это то, что по законам Таиланда, чужестранцы не имеют права обладать недвижимостью на 100%. Когда я об этом определил, решил не связываться.
— Это тогда были такие законы? на данный момент же россияне деятельно берут недвижимость в Таиланде
— Законы и по сей день такие, легко застройщики нашли выход.
Чужестранец в Таиланде в праве обладать 49% любой собственности. Другое должно принадлежать гражданину Таиланда либо юридическому лицу, где все те же 51% уставного капитала у тайцев и 49% у чужестранцев.
Соответственно, дабы забрать квартиру в уже выстроенном доме, ты должен был оформить юрлицо, войти в эту компанию в качестве директора, отыскать тайцев учредителей, дать им 51% доли, а себе покинуть 49%. Позже взять за вознаграждение от тайцев отказную от претензий на все материальные ценности и имущество компании, заверенную у нотариуса, и лишь затем ты имел возможность чувствовать себя обладателем квартиры в Таиланде!
На компанию возможно приобрести любое количество недвижимости. Но это, во-первых, лишние заморочки, во-вторых, затраты – компанию же содержать нужно. Отчеты , балансы, налоги и т.д.
В общем «…не АЙС…».
На фото — жилой комплекс в Таиланде
— Какой же выход они нашли?
— в один раз я попал на экскурсию к застройщикам, где юная девочка принялась меня убеждать, что возможно оформить квартиру в полную собственность. Я сходу не поверил, но дал согласие встретиться с их специалистом, весьма интересно же. Выяснилось, вправду так.
Приведу несложной пример. Допустим, строится комплекс из 4 домов на 1000 квартир. 510 квартир идут в продажу тайцам, а 490 – резервируются для зарубежных собственников.
Получается, что закон тот же: 51% – местным, 49% – чужестранцам. Но эти 49% выделяются из общего числа квартир в кондоминиуме, а не в раздельно забранной квартире, и именно поэтому, конкретный объект недвижимости ты приобретаешь в полную собственность.
Тогда я и поразмыслил: для чего платить любой раз по 150-200 тысяч рублей за отдых в отелях, в случае если возможно приобрести собственный?
Это был 2014 год. К тому моменту я уже видел, как растет интерес к Таиланду, как скоро начинается местный рынок и страна недвижимости, разузнал, сколько люди в том месте получают на квартирах, и осознал, что это еще и хороший инвестиционный вариант.
Дал собственный телефон застройщику, растолковал, чего желаю, мы проехались по курортам, взглянули комплексы. В нескольких проектах я выбрал хорошие квартиры, внес задатки и начал проплачивать.
— Что означает «хорошие квартиры в Таиланде»? По каким параметрам вы их оценивали?
— В случае если честно, то брал те, каковые на душу легли, дабы самому хотелось в том месте отдыхать. Плюс, следил, дабы объекты были востребованными у туристов, соответственно, в будущем приносили мне доход. Наряду с этим подбирал комплексы на различный вкус.
Приобрел пара квартир в курортных комплексах –Seven Seas Cote d’Azur недалеко от пляжа Джомтьен и Siam Oriental Plaza на бугре Пратамнак. И еще мне весьма понравился комплекс Whale Marina Condo, в том месте прямо перед окнами собственной квартиры возможно ставить у причала собственную яхту, причем для собственников это полностью безвозмездно. Впечатляюще будет смотреться и, само собой разумеется, такое место будет лишь расти в цене.
В том месте также приобрел пара квартир.Ну, и последнее приобретение – это квартира на острове Пхукет в кондо Mai Khao Beach.
— Верно ли я осознала вашу стратегию: вы желали поделить инвестиции, т.е. приобрести несколько дорогую виллу, а пара более недорогих квартир?
— Да, как говорится, в случае если одно что-то не отправится, то сработает приятеле. Старался не класть все яйца в одну корзину.
Причем застройщики Таиланда предлагают весьма удачные условия оплаты. Сперва, дабы закрепить за собой квартиру, платишь 20-25%. Позже по мере строительства выплачиваешь оставшееся.
Графики у различных застройщиков отличаются: где-то до конца стройки нужно заплатить 80%, а, к примеру, в Whale Marina Condo – сходу платишь 20%, позже 10% на все время строительства, а 70% – лишь в то время, когда ключи приобретаешь, другими словами риски минимальные.
Я брал квартиры на самых ранних стадиях строительства. По моему опыту: в Таиланде весьма выгодно вступать в стройку в начале.
Во-первых, ты можешь выбрать лучшие квартиры. Во-вторых, цены на первые апартаменты намного ниже. И в-третьих, реально выбить у застройщика всякие бонусы – от графика выплат до мебельного пакета в качестве подарка.
В начале 2018-го и в 2019 году первые комплексы, в которых я приобрел квартиры, – Whale какое количество Condo и Seven Seas Cote d’Azur – сдадут в эксплуатацию. И тогда возможно будет начать получать на аренде.
У застройщиков в Таиланде имеется программы гарантированных выплат. При заключении договора застройщик берет в упраление вашу квартиру на различные сроки от 3 до 10 лет, каждый месяц либо каждый год выплачивает вам от 7% до 10 % годовых.
К примеру, при покупке в Whale Marina Condo я сходу заключил соглашение о гарантированной аренде на три года. Когда комплекс сдадут, застройщик выплатит мне 7% от цены объекта за целый год вперед, по прошествии года, в случае если контракт продлевается, то снова застройщик выплачивает 7% годовых за год вперед… Вот так это трудится.
Но основное, сама цена объектов уже выросла.
На фото — вид на закат из жилого комплекса
— какое количество стоил «квадрат» на первых стадиях строительства?
— От 60 000 бат. В зависимости от близости и района к морю – были варианты и за 110 000 бат, и выше, но это в элитных высотках.
Еще цена зависит от этажа: в большинстве случаев, чем выше этаж, тем дороже, но в комплексах класса-резорт, где с первого этажа имеется выход к бассейну, цены квартир на первом этаже намного выше. В таких зданиях, выйдя на балкон собственной квартиры, вы прямо с балкона имеете возможность окунутся в бассейн, с наслаждением расположиться у воды почитать, выпить коктейль либо на своем лежаке.
Я вкладывал как раз в эти комплексы, по причине того, что заметил в них хороший потенциал. Возможно было забрать те, каковые доходили к завершению строительства, дабы уже через год сдавать их в аренду. Но посудите сами
В то время, когда вы берете на начальной стадии, вы платите 20% начальный платеж. При цене квартиры в 3 млн бат – это лишь 600 тыс. бат. Возможно растянуть выплаты на все время строительства, два либо три года. За это время цена поднимается на 20-30% от общей цены, т.е. от трех миллионов. А вы положили до тех пор пока еще 600 тыс. бат, приобретя договор. Другими словами вы имеете возможность начать реализовывать квартиру, пока комплекс еще не сдан, и вам по большому счету не нужно выплачивать всю сумму.
За шесть месяцев до конца стройки застройщик будет реализовывать такие же квартиры за 3,6 млн, а вы поставите 3,4 млн, дабы у вас стремительнее приобрели.
Получается, вы положили 600 тыс. бат, и получили 400 тыс. Это значит, вы увеличили ваш капитал практически на 70% всего за несколько лет.
Я брал недвижимость, дабы в последующем получать на аренде, приобретать пассивный доход. Но пересмотрел собственные приоритеты. Часть квартир оставляю для сдачи в аренду (на сегодня это 3 квартиры на Пратамнаке в кондо Siam Oriental Plaza), а часть буду перепродавать ближе к завершению строительства.
Все та же цель: «не складывать яйца в одну корзину». А высвободившиеся средства по окончании реализации квартир продолжу вкладывать в новые перспективные объекты на стадии проектной документации.
На фото — еще один закат в Таиланде
— Весьма интересно. И что это везде в Таиланде так растет цена объектов по мере завершения строительства либо лишь в определенных комплексах?
— Везде. Вот, к примеру, на данный момент имеется легко роскошный вариант на Пхукете кондо Mai Khao Beach. У меня уже свободных денег практически нет, но да и то, не удержался, приобрел и в том месте квартиру.
Продолжительно думал, на данный момент же курс бата к рублю вырос (был один к одному, а на данный момент – один к двум), дороже для нас стало, и все равно приобрел, уж через чур удачное предложение.
На начальной стадии квартиру, которая к концу стройки будет стоить 4 млн, они отдают за 2 млн бат. Это акция на данный момент такая.
И еще при покупке возможно заключить соглашение с застройщиком, по которому они на 5 лет берут эту квартиру в управление и гарантируют хозяину доход в 10% годовых. К тому же обладатель сможет 2 семь дней в году безвозмездно в ней отдыхать.
Помимо этого, на данный кондоминиум уже взята лицензия отельного типа, и заключен контракт на 15 лет с американской туристической компанией. Они будут сдавать эти квартиры как номера в 5-звездочном отеле. И в то время, когда 5-летний контракт с застройщиком закончится, возможно будет его легко продолжить с данной управляющей компанией.
Но основное: на данный момент ты вкладываешь 2 млн, а к концу строительства – оно вычислено на год и три месяца – реализуешь за 4 млн. Тут нет никаких накруток – это официальная цена застройщика, которая кроме того ниже, чем в соседних комплексах.
Пускай 100 000 бат ты заплатишь агентству, которое будет реализовывать квартиру. Еще скидочку сделаешь в 100 000 бат – дабы клиенты забрали у тебя, а не у застройщика. Но все равно – это прибыль в 100%!
Меньше, чем за 2 года!!!
В случае если покинешь квартиру себе, то при гарантированном доходе в 10% приобретаешь еще миллион за пять лет.
Проект прекрасный – первая линия, около заповедник и пятизвездочные отели, на территории 12 бассейнов, все изыски. Одна беда в нем в том, что нужно весьма скоро функционировать. 19 сентября они вышли на стройплощадку – была цена 1.99 млн бат. Когда забьют сваи и зальют первый этаж, цена сразу же увеличивается на 10%.
И с каждым этапом – очередное увеличение.
И еще одна фишка имеется у этого застройщика. При покупке недвижимости у него на сумму от $290 000. Застройщик оказывает помощь оформить пожизненную инвестиционную визу всем членам и покупателю его семьи.
Согласитесь, хороший бонус. Меня отлично осознают те, кто прорабатывал вопрос получения гражданства либо долгосрочных виз.
Были бы у меня на данный момент еще свободные деньги, забрал бы пара квартир в этом комплексе. Кроме того не для продажи – это неизменно возможно успеть – а для гарантированной аренды.
— Да, Роман, звучит легко фантастически! В то время, когда такое слышишь, первая идея – а в чем подвох? Ну, не бывает таковой доходности без рисков.
— Подвоха нет. Застройщик ваши деньги применяет как инвестицию. Ему это удачнее, чем брать кредит в банке под 12-15%.
Да, бывают в Таиланде затяжные стройки. Но прежде, чем самому инвестировать и людям предлагать, я все определю о застройщике. Наблюдаю, сколько он проектов выстроил, какие конкретно они, в каких местах.
Срывал ли он сроки, все ли условия делал ранее, как скоро реагирует на замечания при приемке квартир, и много других факторов. И лишь затем я принимаю ответ. Кроме того в случае если цены весьма удачные, я не буду инвестировать в его проект и тем более не предложу его брать моим клиентам, в случае если когда-то ранее он проштрафился.
Слава Всевышнему, в тех застройщиках, в проекты которых я инвестировал, я не совершил ошибку! И до тех пор пока все идет по замыслу.
За исключением одного проекта Seven Seas Cote d’Azur. Где из-за внесения трансформаций в тайское законодательство по приему на работу зарубежных граждан строительство было приостановленно и мало выбилось из графика. Но предлога для тревоги нет.
Тайские застройщики дорожат своим именем именно для этого – дабы на ранних стадиях завлекать деньги, и никто не поразмыслил, что они не смогут закончить стройку.
— Вы заявили, что помогаете вторым людям инвестировать. В то время, когда вы открыли компанию? И в чем содержится помощь?
— Да практически сходу, как осознал, что на этом возможно получать. Сам разобрался с этим рынком, вложился в различные проекты, поболтал с застройщиками, они внесли предложение комиссионные за продвижение их комплексов. Тогда и открыл компанию «ТайИнвест».
Все отечественные услуги для клиентов бесплатные. Застройщику выгодно, дабы я продвигал его проекты. Клиенту – дабы он приобрел по цене, как у застройщика, либо дешевле.
Кое-какие клиенты видят отечественную рекламу, а позже идут к застройщику напрямую. В этом ненужно – цена будет такой же, они ничего не победят от этого, а лишь утратят.
Для отечественных клиентов мы оказываем дополнительные услуги – встречаем в Таиланде, помогаем с открытием счета, говорим, как верно перевести деньги, катаем по объектам и лучшим местам, помогаем урегулировать спорные вопросы, уменьшаем размер платежа для бронирования квартиры.В случае если какая-то обстановка случится, отечественный представитель в Таиланде неизменно на связи.
Помогаем торговаться с застройщиком. В случае если клиент придет с улицы, застройщик ему не предложит сам дополнительных бонусов, а мы знаем, с какой компании, что возможно забрать: где скидочку, где установку стиральных автомобилей , дополнительный телевизор либо что-то еще.
Плюс, в будущем, если вы просрочите платежи, застройщик вам штраф. А в то время, когда через нас работа идет, мы можем договориться. Застройщик заинтересован поддерживать с нами хорошие отношения, исходя из этого и к нашим клиентам будет относиться более лояльно.
На фото — Алексей и Роман, представитель компании в Паттайе
— А управлением квартирами занимаетесь?
— В обязательном порядке. В Таиланде на данный момент реально трудятся три метода дохода на недвижимости. Первый – приобретение на ранней стадии строительства и продажа в конце строительства либо на поздних стадиях. Второй – заключение соглашения с управляющими компаниями застройщика на гарантированную аренду. В том месте имеется собственные нюансы – в этом случае жить в квартире возможно ограниченный период времени (в большинстве случаев 2-3 семь дней в году).
В случае если же вы желаете проводить в Таиланде 2-3 месяца, а в оставшееся время сдавать, возможно воспользоваться третьим вариантом – независимая сдача в аренду. Вот с этим мы именно и помогаем.
В действительности, мне было нужно создать отдел по аренде, дабы приобретать доход от собственных квартир в Паттайе. Можем сдавать в квартиры и аренду клиентов, каковые с отечественной помощью их приобрели.
Но мы будем трудиться не с гарантированной ставкой 7-10%, как застройщики, а по фактическому результату – какое количество квартира сдавалась, столько и возьмёт хозяин. Итог возможно, как выше, так и ниже – в зависимости от того, сколько месяцев будет сдаваться конкретная квартира. Цену для сдачи вы определяете сами, а мы только рекламируем, находим клиентов, расселяем и смотрим за сохранностью имущества, исправностью техники, коммунальными платежами.
Плюс, в случае если человек не желает, дабы в его квартире кто-то жил, можем легко за ней присмотреть: приехать, проверить, все ли в порядке, долить воду в канализационных сливах, по причине того, что она скоро пересыхает и квартира начинает наполняться неприятными запахами, подать своевременно эти по счетчикам, сделать легкую уборку. Цена за эти услуги будет мизерная, а хозяин будет спокоен.
— Может, у вас и акции имеется для клиентов?
— Как же без акций! Вот, к примеру, отечественная постоянная акция – «Квартира по цене ниже, чем у застройщика». Неизменно имеется частные инвесторы, каковые берут объекты на ранних стадиях. В то время, когда приходит время реализовывать, они снижают цену, дабы забрали у них, а не у застройщика. Кроме того при демпинге инвесторы все равно побеждают, приобретая хорошую прибыль. на данный момент у нас в базе полтора десятка комплексов с квартирами по стоимостям ниже, чем у застройщиков.
Но кроме того в случае если ни один не понравится, мы подберем второй вариант.
Вот еще акция – «Поживи в квартире 14 дней и реши , брать в этом комплексе либо нет». Здорово оказывает помощь разобраться, подходит ли тебе данный курорт, что с инфраструктурой, какой в том месте стиль отдыха. Это относится к уже готовым комплексам.
Но если вы выбираете строящийся дом, можем подобрать квартиру рядом, в максимально похожем строении.
Имеется акция «Возьми в качестве подарка 3-летнюю оплату коммунальных платежей за квартиру», к праздникам дарим отечественным клиентам скидки на приобретение в дополнение к тем, что сможем «отжать» у застройщика, да и много других приятных моментов.
К примеру, у меня не так долго осталось ждать сутки рождения, и в честь этого на все варианты сделок по зарубежной квоте в проекте Whale Marina Condo дарим скидку от меня лично – 200 000 рублей – всем, внесшим залог на приобретение квартиры либо студии с 20 ноября по 30 ноября. Будут и новогодние скидки. Так что – обращайтесь.
Тел: +7 495 066-32-73
Whatsapp/Viber: +7 903 779-60-16
E-mail: sales@taiinvest.com
www.taiinvest.com
Разговаривала Анастасия Фалей
Фото предоставлены собеседником
РАБОТА В ТАИЛАНДЕ 2016. Какая? какое количество платят? Как отыскать? Чего беспокоиться?
