Локальный спад цен: к чему приведет реновация пятиэтажек
Риелторы и консультанты жилья уже практически месяц спорят о том, как подорожают хрущевки в связи с новыми замыслами мерии столицы. Владимир Яхонтов, специалист компании «Миэль-Загородная недвижимость», говорит, из-за чего ветхие пятиэтажки не имеют потенциала к росту цены.
Мы новый мир выстроим — за чей счет
Для начала стоит обозначить явное отсутствие прямой необходимости сноса для пятиэтажных домов так называемых несносимых серий. Фактически все пятиэтажки, изначально включенные в программу сноса 1999 года, уже снесены и расселены — порядка 1700 домов. Нынешние замыслы по реновации касаются полностью всех оставшихся пятиэтажек, как панельных, так и кирпичных.
Посыл города, на первый взгляд, выглядит благим: снос всего устаревшего жилья и части многоэтажных прилегающих домов для якобы обычной современной среды проживания. Причем нельзя сказать, что принудительный снос ветхих жилых домов — это только российское ноу-хау. Заберём пример Лондона: в столице Англии нет университета собственности земельных участков, а существует аренда почвы на 99 лет.
В законодательстве города прописано, что в случае если за 99 лет строение на участке не получает исторической сокровище, оно должно быть снесено за счет обладателя.
Так, качественное, добротное, древнее жилье остается и преображает вид города, а ветхое строение хозяин обязан снести самостоятельно и возвести на его месте новый дом. Наряду с этим права аренды почвы наследуются и продаются, другими словами подчиняются рыночным законам. Иными словами, не желаешь перестраивать собственный устаревший дом, реализовывай его вместе с участком, действуй на собственный усмотрение — обычная свобода выбора для обладателя недвижимости.
В любом азиатском и европейском мегаполисе в ветхих границах города новое строительство имеет маленькие количества, и девелоперы занимаются в основном реконструкцией, редевелопментом ветхих объектов. В этом нюансе показателен пример Франции: в соответствии с законам данной страны, затраты на капитальный ремонт и реновацию домов ложатся на плечи конкретно собственников.
Так, в случае если у дома, например, обвалился фасад, муниципалитет уведомляет собственников о необходимости затрат на ремонт и предоставляет подрядчика-девелопера, услуги которого оплачивают собственники. В случае если кто-то из собственников многоквартирного дома оплачивать ремонт не хочет, затраты становятся его долгом перед страной.
Эта схема и видится самая правильной в контексте реновации ветхих жилых домов в Москве. В итоге, владение недвижимостью — это не только привилегия, но обязанность, и тратить на дальнейшую реновацию и снос каких угодно территорий деньги из бюджета города на данный момент как минимум необычно — городу не до жиру.
Кроме этого и справедливость сборов на капремонт вызывает у большинства россиян сомнения, в особенности в контексте их обязательности для обитателей новостроек, где данный самый ремонт произойдёт не раньше 2050 года. В отечественном противоречивом городе новые дома бизнес-класса соседствуют со ветхими хрущевками, нуждающимися в ремонте, но размер сборов на капремонт (и, как уже известно, на новое и снос строительство) приблизительно однообразен для всех. Таковой коммунизм, в то время, когда дело касается частной собственности, неуместен.
На сегодняшний момент вопрос о том, за чей счет разыгрывается новый «банкет» на строительном рынке, остается без ответа: город с опаской заявляет о привлечении инвесторов и девелоперов, наряду с этим расходуя на первый этап программы громадные количества бюджета. Плательщики налогов всего города практически скидываются собственными сборами за капремонт на переселение нескольких десятков тысяч семей в новостройки, причем далеко не все из переселенцев этим фактом доволен. В чем содержится польза для горожан и из-за чего все это нужно делать как раз на данный момент, в сверхсложный экономический период, — неясно.
Снести несносимое
Неприятность содержится еще и в том, что далеко не все столичная пятиэтажка реально есть недвижимостью устаревшей формации. Кроме разумеется низкокачественных хрущевок, включенных в изначальную программу сноса, муниципальные районы застроены кирпичными пятиэтажками, каковые прежде у мэрии нареканий не вызывали. В случае если панельные собратья сносимых серий были вычислены на 50-летнюю эксплуатацию, то средний срок эксплуатации кирпичной пятиэтажки — 150 лет.
Современные панельные дома экономкласса вычислены на 100-летнюю эксплуатацию. Получается, что срок эксплуатации нового панельного жилья и выстроенных в среднем полвека назад кирпичных пятиэтажных домов подойдет к концу в один момент. острая необходимость и Срочность принятия ответа о сносе всех пятиэтажных хрущевок становятся еще менее очевидными.
Массовый снос качественного пятиэтажного кирпичного жилья приведет не только к повышению плотности застройки: ясно, что на месте этих домов вырастут строения высотой не меньше 16 этажей. Мы кроме этого теряем экологию, сбалансированность и структуру района его социальной и транспортной нагрузки. Население районов увеличится в разы, но кто займется возведением социальной и транспортной инфраструктуры?
В случае если город планирует по уже сложившейся практике возложить эту обязанность на девелоперов, то вряд ли участие в программе с этими обязательствами позовёт у них громадный энтузиазм. Или же появление дополнительной инфраструктуры в районе случится только через пять-семь лет по окончании завершения строительства фактически домов — как в большинстве случаев и происходит в застраиваемых новых районах.
Возрастают технической нагрузки и опасения на районные коммуникации: 20 пятиэтажных домов требуют в разы меньше энергии и воды, нежели 20 многоэтажек.
Как будет развиваться сеть коммуникаций, кто будет важен за рост нагрузки и как будет решаться потенциальная неприятность — все эти вопросы до сих пор не продуманы. Нет ответа и от экологических работ: как скажется на экологии районов вырубка полувековых деревьев и в то время, когда районы смогут вернуть десятилетиями формировавшуюся экосреду?
Так, мы возьмём не просто уплотненные жилые спальные районы с ухудшившимися социальными и транспортными чертями — мы возьмём полноценную возможность создания новых гетто за счет бюджета, где ни обычная инфраструктура, ни обычная экология не будут дешёвы переселенцам, по крайней мере в первые годы, а все самые привлекательные локации рядом с метро и транспортными развязками даны под жилье бизнес-элитного сегмента и класса, потому что именно в этом состоит главная польза застройщиков.
Цена вопроса
Самый разумно на данный момент сказать о том, что в возможности жилье в хрущевках будет лишь дешеветь. Отличие в средних стоимостях квадратного метра в районах образовывает 70%. О чем это свидетельствует?
В полной мере возможно, что в более привлекательном для жизни Измайлове на освободившихся участках появятся новостройки уже более большого класса для свободной продажи, а все экономжилье для переселенцев неспешно будет смещаться ближе к МКАД.
Неясно кроме этого, что делать тем жильцам пятиэтажек, каковые много лет ответственно доходили к вопросу содержания собственных домов. Большая часть хрущевок в историческом центре города и в успешных районах за ТТК облагорожены жильцами самостоятельно: в подъездах сделан ремонт, фасады отреставрированы, лестничные клетки находятся в чистоте, дом находится под наблюдением и охраной консьержа. Квартиры в таких зданиях стоят больших по рыночным меркам денег в зависимости от локации, а кое-какие обитатели в свое время брали пара квартир на этажах и создавали многокомнатное элитное жилье посредством узаконенной перепланировки.
Принуждать собственников к переселению из высококлассной недвижимости в новую панель не думается честным: обитатели таких квартир смогут существенно проиграть в стоимости будущего жилья, и самая разумной при таких условиях была бы финансовая компенсация по кадастровой цене квартиры, на основании которой уплачиваются налоги на имущество.
Провокация рынка
Мы уверены, что на рынке в глобальном смысле новые инициативы не отразятся никак. Но фактор неопределенности жилищного положения десятков тысяч столичных семей не дает квартирам в пятиэтажных зданиях другого фактора роста в стоимости. Кому захочется, беря на данный момент квартиру в качественной кирпичной хрущевке рядом с метро, в возможности появляться переселенным неизвестно куда?
Появление новых количеств строительства квартир экономкласса для переселенцев приведёт к локальному спаду стоимостей в районах, и возможности для роста привлекательности рынка жилья в местах сноса пока не просматриваются. Разве что случится насыщение освободившихся площадок под застройку объектами бизнес-класса и выше, но таковой тренд есть хорошим не для всей Москвы, а только для отдельных респектабельных районов в на следующий день.
И тут очевидно просматривается теневая сторона пятиэтажной эпопеи: все это видится попыткой исправления положения девелоперских компаний. На сегодня рынок девелопмента переживает непростые времена: платежеспособность населения падает, а также ипотека перестает справляться с ролью драйвера спроса. Появляется необходимость дозагрузки ДСК, аффилированных с девелоперскими компаниями, — и так новое и масштабный снос строительство квартир в Ветхой Москве в полной мере справятся с ролью фактора роста девелоперской отрасли, которая за пара лет работы с низкой маржинальностью начала без шуток волноваться за собственный будущее благополучие.
Что ж, Власти столицы нашли беспроигрышный метод исправить их положение: высвободить много гектаров в Ветхой Москве и искусственно вызвать рынок девелопмента к росту в отсутствии настоящих факторов для хороших трансформаций, таких как рост благополучия населения либо экономический подъем.
Для нас как для ветшайших консультантов рынка столичной жилья остается непонятным и следующий момент: как в контексте этого строительства в ветхих границах Москвы будут развиваться новые присоединенные территории? Разумеется, что Новая Москва, владеющая большим потенциалом для деятельности застройщиков, на какое-то время возможно позабыта столичными властями в ажиотаже работы над более дорогостоящими и уже освоенными территориями в границах МКАД.
Дорожно-транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура, рабочие места и торговые площади, новые производства — все это должно развиваться на территориях двух новых округов прежде всего, где процент ветхого жилья под снос минимален, а возможности — огромны. Данный тревожный звоночек дает нам осознать, что урбанизацию Новой Москвы немногочисленным девелоперам, поверившим в замыслы Москвы по благоустройству и застройке новых территорий и пришедших с новыми проектами в округа, нужно будет осуществлять самостоятельно.
Об авторах
Владимир Яхонтов управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Реновация пятиэтажек. реализации и Оценка идеи. Как изменяются цены на квартиры в Москве
