Меняю хрущевку на виллу
В большинстве государств Европы и в Соединенных Штатах цены на недвижимость в следствии кризиса упали на 30-50%, причем в первую очередь и самый заметно снизилось в цене жилье экономкласса. Цена входного билета на рынок зарубежной недвижимости упала до минимума, а обладатель самой недорогой столичной "панельки" может при жажде переселиться практически в любую точку земного шара.
Нижний порог
Кроме того имея на руках забавную по столичным меркам сумму 1 миллионов рублей. (€25,3 тыс.), возможно не только стать клиентом европейской недвижимости, но и взять настоящую возможность выбора. Причем речь заходит не о провинциальных восточноевропейских городах, а о жилье в курортных территориях. Другими словами об объектах, имеющих как настоящую потребительскую сокровище (возможно, к примеру, совершить отпуск в собственной квартире), так и инвестиционный потенциал (сдача в аренду, продажа по более большой цене).
"самые демократичные стоимости наблюдаются в Европе со не сильный экономикой,— говорит председатель совета директоров компании "НДВ-недвижимость" Александр Хрусталев.— К примеру, однокомнатная квартира в Греции (Халкидики) выставлена за 1 миллионов рублей. Одним из фаворитов дешевизны есть Болгария, где по цене столичной хрущевки в полной мере возможно приобрести шесть студий. Самые демократичные студии находятся в ценовом диапазоне от 450 тыс. до 900 тыс. руб.".
Вот пример настоящей сделки с болгарской недвижимостью. Столичный экономист Александр Ксендзенко купил квартиру в Золотых Песках неподалеку от Бургаса. "Это студия неспециализированной площадью 42 кв. м в строящемся жилом комплексе в 700 м от пляжа,— говорит Александр.— Она предлагалась по цене €27,6 тыс., но, потому, что я брал ее на выставке-распродаже в Москве, застройщик дал десятипроцентную скидку.
А помимо этого, потому, что я сделал первый взнос в размере 90%, взял бонус в виде меблировки на €2,5 тыс. Конечно, квартиры сдаются уже с отделкой. Другими словами полная цена отделанной и меблированной квартиры составила €24,8 тыс. Срок сдачи комплекса — июль этого года, но реально он готовься ближе к новогодним праздникам. Кстати, я еще не видел собственную квартиру, за ходом строительства слежу по форумам русских и сайту застройщика клиентов болгарской недвижимости.
Все переговоры о покупке я вел в Москве через риэлторское агентство, но оплату создавал конкретно на счет застройщика. Как я осознал, риэлторы приобретают собственные комиссионные от продавца".
В случае если немного поднять ценовую планку до €65 тыс. (другими словами до 2,5 миллионов рублей., за эти деньги нельзя купить кроме того самую невзрачную квартиру в Москве), то существенно расширится география поиска и возрастет уровень качества предлагаемых объектов. К примеру, за €46 тыс. возможно купить квартиру в новом доме неподалеку от моря в Черногории. "За €50 тыс. возможно приобрести в полной мере хороший объект в ряде государств — в Болгарии, Турции, неподалеку от моря. За немногим солидную сумму — от €65 тыс.— возможно рассчитывать на квартиру с одной спальней в Калабрии (регион Южной Италии)",— говорит Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании "Миэль-DPM".
Как ни необычно, в разряд самых недорогих точек планеты попал Берлин. "За €50 тыс. возможно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 62 кв. м со встроенной балконом и кухней в сад в районе Лихтенберг (Восточный Берлин). дом и Квартира в хорошем состоянии, сравнительно не так давно отремонтированы. За эти же деньги возможно приобрести однокомнатную квартиру в Шенеберге (Западный Берлин) со встроенной кухней, но вдвое меньшую по площади",— говорит Анна Леоненко, начальник агентства BerlinRealty.
Она утвержает, что несколько лет назад факт очень низких по европейским меркам цен на недвижимость в Берлине открыли для себя американцы, каковые скупили и продолжают массово скупать недвижимость и вкладывать средства в недорогие отели в районах Восточного Берлина. "Многие специалисты считают, что цены на недвижимость в том месте спровоцированы американским нашествием (на протяжении кризиса особенно), потому пара завышены и в будущем смогут упасть. Цены же на недвижимость в Западном Берлине достаточно стабильны",— подмечает Анна Леоненко.
Панельная планка
По цене стандартной двухкомнатной квартиры в панельном доме в спальном районе Москвы (6-8 миллионов рублей., либо €150-200 тыс.) возможно купить в полной мере приличное жилье практически в любой всемирный столице либо на популярном курорте.
"Квартира с одной спальней в Лондоне, в районе Саутфилдс, будет стоить $276 тыс. (€214 тыс.),— говорит Екатерина Тейн, глава департамента жилья компании Chesterton.— В других городах Англии цены существенно ниже. К примеру, от $190 тыс. начинается цена апартаментов с одной спальней в новом жилом комплексе в Ньюарке (в северной части страны)".
Курортная недвижимость большого уровня кроме этого оказывается дешёвой для москвича, решившего реализовать собственную "панельку". "С бюджетом €160 тыс. вероятно приобретение апартаментов с одной спальней в Ницце, всецело меблированных, с террасой, в новом жилом комплексе рядом с морем,— продолжает Екатерина Тейн.— За такую же сумму возможно стать обладателем студии площадью 67 кв. м в пятизвездном комплексе под управлением Kempinski на Мальте. Или за €145 тыс. приобрести студию с отделкой в проекте Porto Montenegro в Черногории".
И конечно же, очень дешева без шуток пострадавшая от кризиса испанская недвижимость. "За означенную сумму возможно приобрести апартаменты в комплексе Aldea del Mar в городе Торревьеха (провинция Аликанте). Апартаменты имеют три спальни и гостиную, кухня укомплектована современной техникой, две ванные (всецело оборудованы современной испанской и германской сантехникой), громадная терраса, кладовая, во всех спальнях встроенные шкафы, шикарный бассейн, гараж. Квартира площадью 87 кв. м обойдется в €195 тыс.",— говорит Юлия Кайнова, исполнительный директор компании FiedlerYaro.
Кроме того в Израиле, где в следствии кризиса цены не упали, а кроме того мало встали, €200 тыс. достаточно, дабы обеспечить комфортное проживание. "За эти деньги возможно приобрести новую квартиру, до четырехкомнатной, на Средиземном побережье Израиля, а также в Иерусалиме либо Эйлате на Красном море,— утверждает Станислав Зингель, глава фирмы Gordon Rock — Property Overseas.— В отличие от Москвы квартиры будут предложены клиенту в чистовом варианте, другими словами с необходимой внутренней отделкой, кухонными гарнитурами и сантехникой на выбор клиента и с необходимым паркингом. Целый данный комплект уже включен в цена жилья. К примеру, новую четырехкомнатную квартиру площадью 114 кв. м и балконом на 13 кв. м в курортной Нетании, расположенную в 700 м от побережья и в 15-20 минутах езды на автомобиле от Тель-Авива, сейчас все еще возможно приобрести по цене $282 тыс. (€219 тыс.)".
И наконец, для тех, кто не прочь пересечь океан, раскрываются довольно широкие возможности выбора подешевевшей сейчас американской недвижимости. "Флорида постоянно привлекала российского клиента недвижимости, и, как и многие другие курорты, Майами начинает понемногу оживать,— говорит Алекс Лисневский, президент брокерской компании Mercury Capital Group Inc.— В пределах $200 тыс. вы имеете возможность приобрести приличный кондоминиум неподалеку от океана либо номер в апарт-отеле. Вы имеете возможность кроме того приобрести маленький домик за эти деньги, но он скорее будет расположен на большом растоянии от берега либо потребует важного ремонта.
В больших мегаполисах, таких как Нью-Йорк либо Лос-Анджелес, за $200 тыс. возможно приобрести маленькую квартиру, но не в самом хорошем районе города. Но с улучшением экономической картины в мегаполисах начнут укрепляться более недорогие пригороды, где возможно купить недвижимость по дешёвой цене".
Нужно заявить, что кроме того в больших мегаполисах США возможно приобрести жилье по баснословно низкой цене, но далеко не всегда это стоит делать. "Детройт закрепил за собой славу одного из самых неблагонадежных городов с позиций преступности, а падение американского автомобилестроительного сектора в 2007-2009 годах многократно увеличило безработицу в городе. В следствии в Детройте возможно приобрести трехспальный дом в пределах $35 тыс., но это вряд ли возможно назвать хорошей инвестицией кроме того при таких низких стоимостях. Один из правил арендодателя, которого я постоянно придерживаюсь,— не обладать жильем в тех районах, куда страшно вечером приходить за арендной платой",— говорит Алекс Лисневский.
Иначе, частному инвестору возможно увлекателен Лас-Вегас — столица игорного бизнеса в Неваде,— цены в котором упали на 70% за последние два года. С возвращением уверенности в будущем американцы опять начинают приезжать ко мне на отдых, а уезжают с изрядно похудевшими кошельками, что сулит скорое восстановление местной экономики и за ней цен на недвижимость. Однокомнатную квартиру в Лас-Вегасе на данный момент возможно купить за $40-50 тыс.
Пожалуй, направляться добавить, что в большинстве перечисленных государств имеется возможность взять долгосрочный кредит на в полной мере приемлемых условиях.
В Израиле, к примеру, клиент, будучи зарубежным гражданином, может взять долгосрочный кредит в размере 50% от цены квартиры под 3-4% годовых. "Сейчас мы трудимся по особой ипотечной программе для россиян: ипотека от 3,75 до 4% годовых при 30-40% начального взноса с программой финансирования на 10 и 15 лет",— говорит Станислав Зингель.
В Англии получение ипотеки для россиян вероятно в том случае, если потенциальный заемщик подтвердит, что у него имеется постоянный доход либо счета в зарубежных банках. "В большинстве случаев размер ежегодных платежей по ипотечному кредиту исчисляется лично, но в среднем на данный момент образовывает 6%,— говорит Екатерина Тейн.— В других европейских государствах, таких как Франция, Испания, Италия, приобретение жилья с привлечением ипотеки более выгодно, поскольку процент по кредиту в Европе значительно ниже (порядка 2-5% годовых)".
А вот в Соединенных Штатах получение ипотечного кредита для чужестранца остается проблематичным. "Если вы инвестируете, пребывав тут по кратковременной туристической визе либо через посредника, то вам, вероятнее, взять кредит не удастся либо нужно будет прибегать к услугам частного финансирования, которое обойдется в 10-12% годовых и съест всю рентабельность вашего проекта",— отмечает Алекс Лисневский.
Инвестиционный интерес
Рассмотренные нами варианты малобюджетных приобретений зарубежной недвижимости хороши в первую очередь для тех, кто планирует в том месте жить, неизменно либо иногда. Само собой разумеется, они смогут воображать интерес и для частного инвестора: недвижимость возможно сдавать в аренду либо перепродать по окончании подорожания. Но и то и другое вряд ли можно считать действенным денежным инструментом.
"В случае если сказать о потенциале сдачи в аренду, то ставки приблизительно однообразные — 6,5-7,2% годовых. В случае если апартамент деятельно сдается в сезон, а зимний период пустует, то доход будет равен круглогодичной сдаче одному арендатору, но с громадным износом,— говорит Юлия Кайнова.— Максимизировать собственные доходы от аренды возможно, приобретя, к примеру, маленький прибыльный дом в Берлине. Тут арендные ставки составляют 8-10% годовых, и тенденции по городу очень оптимистичны".
Сдавать в аренду недвижимость, пребывав в второй стране, сложно и значительно менее прибыльно. "В случае если я решу сдавать в аренду собственную студию, я обязан либо обратиться к управляющей компании (и отдавать ей 35% доходов), либо же заниматься этим самостоятельно, наряду с этим предлагая цену ниже, чем управляющая компания. Смысла в этом никакого нет",— говорит Александр Ксендзенко.
По большому счету недорогая недвижимость не лучший вариант для частного инвестирования. "Самый стабильны дорогие объекты недвижимости, самые недорогие в большинстве случаев первыми бывают затронуты какими-либо трансформациями в экономике,— констатирует Екатерина Тейн.— Что касается получения прибыли от сдачи в аренду, это более сложный вопрос. В масштабах одной квартиры взять прибыль фактически нереально, в лучшем случае возможно компенсировать затраты на содержание недвижимости.
Получение дохода от сдачи в аренду в недорогом сегменте значительно более реально, в случае если брать пара объектов в одном комплексе. Но такую приобретение уже нельзя назвать малобюджетной".
Создатель: Андрей Вознесенский
Коммерсантъ. Деньги
Ремонт в хрущевке (пятиэтажка)
