Менять или не менять квартиру в кризис
Каким бы ни был рынок недвижимости – рос, понижался, стагнировал, – у простого человека (не инвестора) постоянно возникает вопрос, в то время, когда реализовывать, брать либо поменять квартиру. Стоит ли это делать на данный момент – рассуждает исполнительный директор столичного агентства недвижимости Dream Realty Надежда Телеш
Естественное желание любого из нас при сделках с недвижимостью – сэкономить и не продешевить.
Сэкономить при покупке – это отыскать дешевле и грамотно отторговать. Не продешевить при продаже – удержать цену, а лучше реализовать дороже всех.
И не секрет, что двойная нагрузка ляжет на тех, кому нужно реализовать собственную недвижимость дороже и приобрести чужую (в большинстве случаев в большей площади и лучшем состоянии) – дешевле. Это и имеется другая сделка. То, что в прошлом именовалось обменом квартир, сейчас в опытной среде зовется альтернативой и проводится как сделка по покупке недвижимости и одновременной продаже.
Как осознать, что пришла пора функционировать, и как добиться максимально хорошего результата от таковой сделки?
Давайте разберем две стандартные другие сделки:
1) реализовать более дорогую недвижимость и приобрести более недорогую, дабы финансовую дельту покинуть себе либо разъехаться на две и более квартир;
2) реализовать более недорогую недвижимость, приобрести дороже, доплатив за улучшение жилищных условий «живыми» деньгами и/либо кредитными средствами (ипотека).
В первом случае подразумевается ухудшение жилищных условий: смена района, понижение уровня дома, потребность в свободных финансовых средствах (кредиты, бизнес и т. п.), разъезд (детей и родителей, бывших супругов, наследников и т. п.).
Не смотря ни на что, при продаже более дорогой квартиры и покупке более недорогой либо нескольких менее габаритных принципиальное значение имеет цена реализовываемой недвижимости. Чем она выше, тем на громадную дельту возможно рассчитывать, на более качественную малогабаритную квартиру возможно настраиваться.
В совершенстве реализовывать квартиру нужно во время пика стоимостей, а брать – во время стагнации.
В стандартной некризисной ситуации с учетом сезонности рынка недвижимости самый поздний срок нахождения клиента на собственную недвижимость – ноябрь и апрель; самые успешные месяцы для «улова» другой квартиры (квартиры на приобретение) – май-июнь, декабрь-январь.
Но, как показывает опыт, фактор сезонности не работает во время нестабильной экономической обстановке, волна покупок и продаж сдвигается. В 2014 году активность сентября была в конце ноября, а стагнация января 2015 года перенеслась на конец февраля и март.
В случае если ваша цель реализовать квартиру на вторичном рынке и приобрести в новостройке, то сделка так или иначе поделена на два этапа и предусматривает временной gap. Это не хорошая, сведенная воедино другая сделка.
В таковой ситуации моя совет – реализовывать «вторичку» на пике (ориентировочно до мая 2015 года), ожидать понижения стоимостей от застройщика и/либо частного инвестора, закупившего объект на этапе котлована (уже начиная с мая 2015 года рынок начнет понижаться и терять в процентах). Вопрос сохранения, а нужно и приумножения свободных денег во время ожидания новой сделки любой решает по-своему: вклады, разбивка по валютам, хранение под подушкой и т. п.
В случае если ваша цель реализовать квартиру в новостройке и приобрести на вторичном рынке и нужно с ремонтом, совет та же с одной только оговоркой: квартира на вторичном рынке начнет неспешно уменьшаться в цене ближе к осени 2015 года, а цена новостроек к тому моменту может снизиться несоразмерно и невыгодно.
Согласно нашей точке зрения, предложенная Нацбанком РФ 12–13%-ная ипотечная ставка при покупке квартир в новостройке не есть достаточно сильной мотивацией с учетом удорожания ремонта за последний год более чем на 50%. Подобные вложения в случае если и окупятся, то весьма и весьма нескоро.
В данной связи прогнозируем, что цены на жилье в новостройках все-таки начнут понижаться.
Причем сперва они начнут понижаться в силу жажды частных инвесторов уйти в деньги, зафиксировав собственную прибыль в более чем 20% от этапа котлована. Этим понижением очень сильно пошатнутся амбиции застройщика, что, как бы хорошо ни кредитовался, испытывает недостаток в несложных вещах: выплате заработных платов, содержании офиса, проведения рекламных кампаний. Соответственно, застройщик кроме этого будет должен устраивать дополнительные акции и предлагать квартиры по особой цене, что, фактически, уже отмечается на рынке новостроек.
Дальше любой здравомыслящий клиент, пробуя торговаться с продавцами «вторички», будет давить на неспециализированное понижение цены на рынке недвижимости, чем и спровоцирует постепенную коррекцию цен на нее. Как раз в это время, а лучше еще позднее, направляться затевать подыскивать себе квартиру на вторичном рынке.
Само собой разумеется, продавцы свободных квартир будут стараться удерживать цены, намекая, что им не безотлагательно и что, по большому счету, приобретение в декабре 2014 года обошлась для них в весьма большую сумму. Но будем помнить про пул других квартир на «вторичке», которых, по различным подсчетам, от 60% до 80%, и их обладателей готовность и чужие переплаты годами реализовывать в большинстве случаев мало тревожит.
Эти продавцы значительно чаще адекватно торгуются, в случае если им удается довести подобные доводы по сниженному спросу на рынке до продавцов вторых других квартир.
Неспециализированное понижение стоимостей выгодно именно второй категории других сделок, идущих на улучшение жилищных условий.
И обстоятельство тут несложна и естественна – доплата в виде ипотеки либо живых денег уменьшается со понижением стоимостей как на собственную, так и на другую квартиру. Иначе говоря реализовывая сейчас двухкомнатную квартиру в хорошем доме на юго-западе столицы, возможно выручить 21 миллионов рублей., приобрести трехкомнатную в том же районе и подобном по категории доме за 28–30 миллионов рублей. Итого доплата составит 7–9 миллионов рублей.
Во время падения стоимостей цена двухкомнатной квартиры будет уменьшаться медленнее стоимости трехкомнатной (квартира меньшей площади в кризис ликвиднее). К примеру, подобные двухкомнатные квартиры в 2009 году утратили в цене 10%, тогда как трехкомнатные в тот же самый период теряли от 15%. И не имеет значение, доплата случится живыми деньгами либо при помощи ипотеки, так или иначе это удачнее, чем закрывать другую сделку на пике стоимостей.
С учетом этого разъезд на две и более квартиры удачнее делать все-таки на пике стоимостей, поскольку цена квадратного метра в малогабаритных квартирах понижается менее с радостью, чем в дорогостоящих. И в случае если на данный момент, реализовывая трехкомнатную квартиру и получая две однокомнатные, горе-продавцы выйдут на сделку с минимальной доплатой либо по большому счету без нее, то во время неспециализированного понижения стоимостей в полной мере возможна необходимость доплаты.
Надежда Телеш, специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Надежда Телеш Dream Realty Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Личный ДОМ либо КВАРТИРА?? минусы и Плюсы. Лишь ОТЕЧЕСТВЕННОЕ Вывод)) ? Радостная Хозяйка
