Мифы зарубежного рынка
Кризис – это время, в то время, когда деятельно распространяются мифы и всевозможные слухи. В случае если сомневаетесь, посмотрите, что случилось в последние семь дней с прочими продуктами и гречкой, каковые враз были сметены из магазинов – и это под заверения правительства, что обстановка под контролем, и ничего ужасного не произойдёт…
Не есть исключением и рынок недвижимости, и его более узкий сегмент – зарубежные объекты: в связи с кризисными процессами о нем также стали рассказывать страшные вещи. Мы решили собрать самые популярные из «ужастиков» и проверить, как они соответствуют действительности.
Миф первый: клиентов недвижимости стали «доить» власти
Сущность сводится к тому, что страны, испытывающие серьезнейшие неприятности с наполнением бюджета, обратились к богатеньким чужестранцам, накупивших у них недвижимости. В частности, повышают всевозможные налоги.
Заявить, что данный слух всецело лишен оснований, было бы неправдой – кое-где налоги повысили. В частности, говорит Юлия Титова, директор компании «Rentsale», с 1 июля 2010 года НДС был увеличен в Испании.
На недвижимость вместо 7% он стал 8%, на другие виды услуг и товаров, включая незастроенные наделы земли – 18% вместо 16%. Власти особенно и не скрывают, что рассчитывают на повышение сборов в казну – согласно расчетам, эта мера обязана приносить в год до 10 млрд. евро.
Но, назвать налоговую новацию кошмар какой разорительной для клиентов запрещено. «Очень ходовая сумма приобретения недвижимости в стране – 250 тыс. евро, — говорит Юлия Титова. – Раньше НДС составлял тут 17,5 тыс. евро, сейчас – 20 тысяч».
Подобно вырос НДС и в Португалии – на 1%. Действительно, и раньше он был высоковат – 20%, а с 1 июля нынешнего года стал 21%.
Любопытная обстановка сложилась в Греции. И без того немаленький НДС (21%) был увеличен до 23%. С виду страшно, но Как разъясняет Станислав Зингель, президент Интернационального агентства недвижимости «Gordon Rock», налог данный рассчитывается от кадастровой цены, которая ниже настоящей в несколько раз. Также, продолжает специалист, в стране существует и ежегодный налог, но он начисляется на недвижимость, кадастровая цена которой выше 243 тыс. евро.
Наряду с этим расчет делается, исходя из обладателей: вышеуказанная цифра используется, в то время, когда хозяин один, а вдруг объект в собственности домашней паре, то «порог» образовывает уже 486 тысяч. Практически (с учетом отличия кадастровой и настоящей цен) платить данный налог приходится только тем, кто обладает виллами дороже 700-800 тыс. евро – а таких приобретений не так уж и большое количество.
Кое-какие страны по большому счету не прикоснулись личные налоги, которые связаны с недвижимостью. Так, говорит Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании «Cybarco ЛТД.», поступило правительство Кипра. Более того, был одобрен закон, в соответствии с которому граждане РФ, получающие недвижимость ценой более чем 300 тыс. евро, сейчас смогут взять постоянный вид на жительство.
В Египте, говорит Александр Селиванов, начальник отдела аналитики компании «SVR Group», налоги на недвижимость достаточно добры. Объекты цена менее 450 тыс. фунтов ($1 равен приблизительно 5,5 египетским фунтам) по большому счету не подлежат налогообложению. На более дорогие налоги имеется, но очень умеренные: в частности, за объект ценой миллион фунтов хозяину нужно будет платить $121 в год.
В случае если объект сдавался в аренду, чистая прибыль от сдачи менее 6000 фунтов налогами не облагается. В случае если же сумма больше – налоги имеется, но из налогооблагаемой базы вычитается 30% в счет ремонта и обслуживания объекта.
Результат: большая часть стран не стали ухудшать условия для чужестранцев на собственных рынках. «Кабинеты министров знают, что повышение налогов приведет к падению цен на недвижимость, а это лишние неприятности, каковые совсем ни к чему», — комментирует обстановку Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland».
Миф второй: быстро подорожало содержание зарубежной недвижимости
В принципе, то же самое, что и миф №1 – с той только отличием, что в роли «доильщиков» выступают не власти, а компании, обслуживающие ваши квартиры, виллы либо таунхаусы.
Заявить, что это не так, было бы неправдой.
В кризис дорожает все и везде, и в случае если в какой-то стране повысились тарифы на коммунальные платежи и содержание недвижимости, то это отразится на всех – и местных обитателях, и чужестранцах. «Цена обслуживания напрямую связана с экономической обстановкой: ростом цен на источники энергии, инфляцией и т.д., — отмечает Сергей Демченко, директор по формированию компании «Lemestia Group». – К примеру, в Болгарии цена обслуживания комплексов, находящихся в курортных местах, выросла в среднем на 20%. Но все равно, эти цифры намного меньше, чем цена обслуживания комплексов с подобной инфраструктурой в Москве».
«На Кипре эти показатели не изменились, — говорит Андреас Хулудис, глава русского представительства компании «PAFILIA». – На мой взор, во время кризиса логичнее снижать цена за обслуживание объекта, для получения клиента и победить конкурентную борьбу Увеличение стоимостей – это отчаянный ход, ведущий в никуда, это глупость».
От себя добавим, что позиция г-на Хулудиса думается автору весьма красивой – вот бы поставить его руководить русским коммунальным хозяйством
Результат: коммунальные платежи, как мы видим, в некоторых местах повысились. Но это случилось, во-первых, в умеренных размерах, во-вторых, по в полной мере объективным обстоятельствам.
И в-третьих, в обычных государствах никому в голову не придет избирательно «доить» как раз чужестранцев
Миф третий: к чужестранцам стало хуже относиться местное население
Одни уверены в том, что приезжие отнимают у них работу. Другие ничего не вычисляют – чужестранцев.
Опять-таки не начнём утверждать, что это представление показалось совсем на безлюдном месте. «Имеется простое правило: не берите недвижимость в государствах, где у населения иные, чем у вас, взоры на мир, — рекомендует Денис Евсеев («Kingsland»). – Европейцы по большей части мирные и дружелюбные, а вот в Турции либо Египте стоит поразмыслить над собственным безопасностью и внешним видом, отправляясь в незнакомый район».
«Лозунг «Египет для египтян», в свое время сказанный Мохаммедом Али (обращение не о боксере, а о духовном фаворите Египта, боровшемся против оккупации Англией – прим. ред.), весьма популярен в стране, — говорит Александр Селиванов («SVR Group»). – Время от времени это произносится вслух. Чужестранцев злят кое-какие черты местных жителей – но в случае если на этом чересчур сосредоточиваться, жить в Египте вам запрещено».
Иначе, напоминает специалист, в Хургаде сейчас живёт, по сведениям правительства, около 38 тыс. чужестранцев. Из них 18 тыс. русских. Лишь 3000 из них имеют резидентские и рабочие визы, но власти закрывают на это глаза, осознавая, что любой чужестранец привозит в страну валюту.
В этом событии (что чужестранцы, среди них и русские, тратят деньги) кроется обстоятельство красивого отношения к ним со стороны большинства местных обитателей. «Собственникам недвижимости необходимо весьма попытаться, дабы привести к негативной реакции, — отмечает Юлия Титова («Rentsale»). – Сама ни разу с подобным не сталкивалась, и представить себе это не могу. Кроме того в случае если россияне выпивают сильно в кабаках, то наряду с этим они тратят в том месте деньги, их лишь за это обожают еще больше и встречают еще с громадным восхищением.
Та же обстановка в магазинах – россияне тратят большое количество денег на шопинг, все дорогие курортные магазины имеют русскоговорящий персонал, будь то в Испании, Италии либо Турции». Что касается воровства, продолжает специалист, то редкие случаи виделись и раньше. на данный момент их стало больше – в первую очередь вследствие того что многие русские собственники обставляют собственную недвижимость на порядок дороже местных стандартов, и делают это открыто.
Результат: в целом местное население относится к приезжим приветливо, осознавая, что предоставлять услуги чужестранцам – это подчас единственная возможность получить в кризис. Иначе, клиентам направляться не забывать несложную мудрость, советующую не лезть в чужой монастырь со своим уставом. верования и Чувства местных жителей нужно уважать, достаток собственный не выпячивать (не на Рублевке находитесь!), в страшные районы (если они имеется – вас предотвратят) не соваться.
Миф четвертый: в кризис за границей стало тяжелее трудиться
Имеется в виду, что часть русских клиентов недвижимостью пробуют не только жить, но и трудиться в этих государствах. А в кризис тамошние страны активнее занялись протекционизмом, оберегая собственных трудящихся от борьбы.
Тут надобно напомнить, что касается неприятность все-таки меньшинства клиентов – по большей части квартиры и дома покупают для жизни, а источники доходов так или иначе находятся в Российской Федерации.
Второе – большая часть государств защищают собственный рынок труда неизменно, кризис тут ничего очень нового не добавил. Вспомните, что визы, каковые дают чужестранцам, в большинстве случаев, не предусматривают разрешения на наемную работу.
Иначе, фактически все государства приветствуют, в то время, когда кто-то организует у них собственный дело – иными словами, сам вкладывает средства в экономику.
Так же возможно отыскать работу (причем по найму!) экспертам тех профессий, которых на местном рынке в недостатке – к примеру, в Болгарии, говорит Сергей Демченко («Lemestia Group»), весьма ценятся работники банковской сферы и страховые компании, а на Кипре – специалистыв области IT.
Не забудем и о том, что довольно часто запреты провозглашаются, но власти наблюдают на нарушения сквозь пальцы – как в уже упоминавшемся случаем с 18 тыс. россиян в Хургаде.
Результат: трудиться в чужой стране было сложно неизменно, кризис вряд ли поменял обстановку кардинально. Для трудовой деятельности требуется уровень подготовки, многократно превосходят для несложного приобретения недвижимости.
Резюме
Как видим, обрисованные расхожие представления являются как раз мифами – т.е. основаны они на настоящих фактах, но так «обогащены» народной фантазией, что и мама родная не определит. Неприятности, само собой разумеется, видятся – но так, как пелось в известной песне: «кто-то кое-где у них иногда».
А в целом, по единодушному точке зрения отечественных специалистов, на данный момент наилучшее время для приобретения «зарубежки». Во-первых, цены из-за кризиса радикально снизились.
А во-вторых, из-за сильного обмеления потока клиентов те, кто все-таки приходит на рынок с деньгами, чувствуют себя практически что небожителями. Выбор громадный, клиентов «выгуливают» в ресторанах, продавцы демонстрируют «местное гостеприимство».
Текст : Владимир Абгафоров
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
Мифы о зарубежном инвестировании
