Мнение: каким будет 2016 год для рынка коммерческой недвижимости
2016 год станет показательным для рынка коммерческой недвижимости России. Кризис приведет к уходу неумелых игроков и закрытию устаревших либо некачественных объектов, считает глава департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина
Проходя стадии кризиса, рынок недвижимости Москвы эволюционирует. В случае если в конце 2014 года на нем преобладали панические настроения, то в 2015-м игроки перешли в фазу разумной экономии — обучились гибко и оперативно реагировать на вызовы, изменяющуюся рыночную конъюнктуру и государственную политику. В 2016 году эти тенденции возьмут развитие: тот, кто не сможет соответствовать неспециализированному уровню, уйдет с рынка.
В целом же не следует прогнозировать больших трансформаций, не смотря на то, что прежде всего это будет зависеть от экономических условий. В случае если неспециализированная мировая обстановка не изменится, то главными тенденциями 2016 года станут неспециализированное сокращение количества инвестиций, точечные приобретения топовых объектов, понижение ввода новых проектов и пересмотр управленческих стратегий.
Инвестиции
По результатам 2015 года количество инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил $2,3–3 млрд — это самый низкий показатель за последние шесть — десять лет. Около 60% данной суммы пришлось на конторы, а также за счет таких больших транзакций, как приобретение одной из башен БЦ «Метрополис» фондом Hines, 20% — на торговые площади и еще около 15% — на склады. Разумеется, что инвесторы не ушли с рынка совсем, но умерили собственную активность.
И само собой разумеется, сохранился а также усилился в 2015 году в далеком прошлом сформировавшийся тренд — покупать недвижимость в Москве: около 90% всех сделок было нужно именно на столичные объекты.
Низкая инвестиционная активность, в случае если сказать о больших сделках, будет характерна для рынка и в 2016 году. В целом же прогнозируемый уровень количества инвестиций останется неизменным и составит порядка $2 млрд. Обстоятельства этого понятны: на фоне понижения доходов от коммерческой недвижимости и высокой закредитованности объектов инвесторы не желают деятельно вкладывать, а нестабильная экономическая обстановка стимулирует скорее беречь, а не тратить денежные средства.
В это же время брать на дне — самая верная политика, а дна рынок достигнет в 2016 году. Помимо этого, недвижимость Москвы — универсальный инструмент, что не только приносит стабильную прибыль и растет в цене, опережая другие инвестиционные инструменты, но и дешёв всем видам инвесторов: и институциональным, и частным, располагающим маленьким количествам капиталов.
Во-первых, доходность квадратных метров в русском столице образовывает в среднем 11% годовых, что выше, чем в Нью Йорке и-Лондоне. Во-вторых, это самый быстрорастущий актив, что легко заметить в динамике: в случае если в первой половине 90-ых годов двадцатого века цена за 1 кв. м составляла $480, то в 2015 году она выросла до $3245. Так, с учетом деноминации 1995 года в рублевом эквиваленте она выросла в 120 раз.
Одновременно с этим цены на золото, которое считается самым надежным активом, за данный период времени выросли лишь в четыре раза, индекс Доу Джонса — в семь раз, а нефть — всего в три с половиной раза. В третьих, на падающем рынке возможно купить качественные объекты с хорошим дисконтом — в несколько раз дешевле в долларовом эквиваленте их докризисной стоимости.
И не смотря на то, что часть продавцов еще не готова делать скидки, имеется и те, кто реально наблюдает на вещи, осознавая, что сейчас для совершения сделки нужно идти на понижение цены. Многие из них стремятся выйти из проектов, частично — исходя из стартовой стратегии (выстроить и реализовать), частично — из необходимости в кэше. И тогда пора функционировать.
Прежде всего инвесторам стоит присмотреться к топовым объектам коммерческой недвижимости, районным торговым комплексам и апарт-отелям.
Что касается частных инвесторов, то на данный момент как раз к данной категории обязан обратиться рынок. Это большая несколько лиц, имеющих на руках суммы от 2–3 млн до 100 миллионов рублей. и не готовых возвращать их на банковские депозиты. Для них оптимальными категориями остаются апарт-отели, стрит-ретейл, на протяжении кризиса получающий особенную популярность благодаря своим маленьким площадям, и конторы с хорошей инвестиционной составляющей, такие как БЦ «Станция», в котором организовано спецпредложение для частных инвесторов с порогом входа от 2,5 миллионов рублей.
Девелопмент
Развитие рынка девелопмента в сфере коммерческой недвижимости в 2016 году будет характеризоваться тремя главными тенденциями: сокращением количеств ввода приблизительно на 15%, понижением числа анонсируемых проектов фактически до нуля и редевелопментом строящихся и части реализованных проектов.
В 2015 году рынок контор в Москве прирос 700–750 тыс. кв. м, что вдвое меньше итогов прошлого года. В 2016 году будет сдано не более 500 тыс. кв. м — это исторический минимум за последние десять лет. В сегменте торговой недвижимости кроме этого наметился спад: количество ввода качественных торговых площадей 2015 году составил 560 тыс. кв. м, а в 2016 году он не превысит 460 тыс. кв. м, причем около 90% этого количества будет представлено объектами, открытие которых планировалось на 2015 год, но было перенесено.
Так, на рынок выйдут лишь те объекты, строительство которых началось еще в 2014 году и девелоперы вынуждены вводить их в эксплуатацию.
Но о торговой недвижимости специалисты говорят с некоей долей оптимизма. Не обращая внимания на то что потребительский спрос снизился в 2015 году более чем на 8% и для того чтобы же уровня достигла вакансия, последние 12 месяцев выразили решимость больших федеральных и интернациональных сетей продолжать работу на отечественном рынке.
Игроки приостановили экстенсивное развитие, но открываются в качественных торговых комплексах с хорошим размещением, соответственно, кроме того у новых объектов имеется возможности для заполнения. Процесс открытия арендаторов будет более продолжительным и сложным, но у объектов с концепцией и удачной географией имеется возможности.
А вот сегмент офисной недвижимости в 2016 году окажется в более проигрышном положении. На данный момент объем качественного предложения контор в Москве превышает 15 млн кв. м, и падение рынка коммерческой недвижимости самый ярко выражено как раз в этом сегменте, где вакансия в классе А образовывает практически 30%, а в классе В — около 13%. Исходя из этого как раз в конторах покажет себя новый тренд по пересмотру концепций строящихся, а время от времени уже выстроенных объектов.
Прежде всего девелоперы будут производить перерасмотрение офисную составляющую в пользу гостиничной и апарт-проектов. Это связано не только с высоким спросом на жилье в Москве, но и с технологическими показателями объектов. Конторы легче переделать в объекты с нарезкой площадей, подходящих для проживания.
Управление
И property- и facility-управление стали в текущих условиях более сложными и требуют эластичных и своевременных ответов как со стороны управляющей компании, так и со стороны собственников.
Доходность объектов за редким исключением понизилась во всех сегментах. Рынок перешел в рублевую территорию, а долларовые соглашения зафиксированы в определенных коридорах. Торговые комплексы страдают от падения посещаемости, которое не смогли преодолеть кроме того классические августовские распродажи; у ретейлеров падает выручка, и они объективно не смогут оплачивать аренду на прошлом уровне.
Дабы сохранить арендаторов, собственники идут на уступки: практически везде ТРЦ перешли на процент с оборота. В сегменте офисной недвижимости предложение превышает спрос, арендаторы мигрируют в отыскивании лучших условий за меньшие деньги и, так, управляющая компания вынуждена смягчать контракты аренды, дабы удержать собственную целевую аудиторию.
В это же время операционные затраты растут. техники и Львиная доля материалов закупается за границей, соответственно, цена их двоекратно увеличилась если сравнивать с началом 2014 года. Отечественных аналогов нет, и обладателям приходится закупать импортные товары.
Еще один удар, что было нужно пережить собственникам коммерческой недвижимости в 2015 году, нанесло ему государство: налог на имущество, сейчас исчисляемый из кадастровой цены объектов, вырос для некоторых строений в два — четыре раза. Особенно не легко это сказалось на маленьких проектах, которым сложнее выплачивать возросшие налоговые отчисления.
Разумеется, что расходная часть всех объектов недвижимости возросла, а прибыльная лишь снизилась. И не смотря на то, что аналитики утверждают стабилизацию ставок во втором полугодии 2015 года, она позвана прежде всего тем, что уменьшать ее легко некуда.
В данной ситуации собственникам принципиально важно не пойти по очевидному пути большого понижения операционных смешения и расходов пула арендаторов. В кризис очень принципиально важно поставить перед собой верную цель и подобрать средства для ее реализации. В этом случае обладателям нужно сохранить существующий пул арендаторов, а в совершенстве пополнить его, увеличив финансовый поток.
Единственный метод достигнуть данной цели — сохранить лояльность арендаторов посредством качественных сохранения и услуг концепции объекта. Для хозяина существует настоящая опасность поддаться панике и в погоне за пользой в кратковременном периоде начать завлекать на объект арендаторов, не подходящих к существующему пулу. Это неизбежно приведет к смешению операторов, отказу от смерти объекта и концептуального подхода.
В торговый комплекс прекратят ходить клиенты — они просто перестанут приобретать необходимый комплект товаров, эмоций и услуг. А за ними уйдут и ретейлеры. Бизнес-центр начнет терять арендаторов, каковые не захотят сидеть с менее либо, быть может, более статусными компаниями, с небольшими либо, напротив, более большими игроками, соперничающими организациями и т. д.
И второй момент — уровень качества обслуживания. В принципе, сокращение затрат — верная и единственно вероятная стратегия. Но экономить необходимо так, дабы, не снижая уровня одолжений, дать арендаторам новые возможности, каковые повысят лояльность к бизнес-центру.
Допустим, пойти на привлечение новых сервисных операторов — к примеру, организацию столовой для сотрудников и топ-менеджмента.
Подводя итоги, возможно заявить, что управляющие сейчас должны сконцентрироваться не на экономии бюджета, а на борьбе за арендатора. В выигрыше останутся те компании, каковые смогут соблюсти баланс затрат и не утратить клиентов.
Мария Онучина специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Мария Онучина NAI Becar Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прогноз рынка коммерческой недвижимости на 2017 год
