Московские промзоны возможно развивать с помощью ревитализации
Специалисты консалтинговой компании Strategy Partners Group предлагают собственный взор на возможности развития промышленных территорий в Москве. Колонку о ревитализации промзон специально для "РБК-Недвижимости" написали два автора: Елена Киселева, партнер, начальник практики "строительство и Недвижимость" и Глеб Корнеев, начальник проектов Strategy Partners Group.
Елена Киселева, Strategy Partners Group
Промышленные территории Москвы составляют около 16% (тут и потом эти изучения Столичного урбанистического форума — 2013 "Археология периферии") территории города (18,8 тыс. га), не учитывая территории Новой Москвы. Вопрос их редевелопмента либо развития актуален сходу для нескольких групп.
Для мэрии, для которых промышленные территории воображают потенциал развития и решение многих инфраструктурных и экономических неприятностей мегаполиса (жилье, рабочие места, транспорт, социальная сфера). Для жителей, для которых промышленные территории в одних случаях ограничивают дешёвое городское пространство, а в других — являются источником экологических проблем и шума. Но в первую очередь — для частных обладателей территории, включая девелоперов, каковые в виде промышленных территорий владеют резервом нереализованной цене, составляющей, по экспертным оценкам, до 2 трлн руб.
Как во всемирной, так и в русском практике подходы к формированию промышленных территорий отличаются по степени трансформации существующей назначения и застройки и включают:
- классический подход, предполагающий снос существующего и строительство нового количества, в большинстве случаев, офисной, жилой либо складской недвижимости;
- территории и восстановление зданий — реконструкция существующих объектов промышленной территории под цели коммерческой или жилья (к примеру, лофты);
- другой подход, что кроме этого возможно назвать ревитализацией. Данный подход предполагает баланс между площадями коммерческого и жилого применения, и публичными пространствами, совершает упор на идентичности, коммуникации и дизайне пространства, ориентируясь в качестве результата на создание мультифункционального пространства, интегрированного в городское окружение.
Классический подход самый понятен инвестору и самый применим в условиях растущего рынка. Подходы, которые связаны с сохранением и реконструкцией существующей застройки, менее популярны на русском рынке, чем в зарубежных мегаполисах, перешедших на этап постиндустриального развития (Лондон, Барселона, Берлин, Нью-Йорк и т.д.), где они употребляются достаточно довольно часто. Наряду с этим в случае если проекты по восстановлению бывших промышленных строений и их предстоящему применению под офисные пространства либо лофты в Москве неспешно усиливаются ("Красная роза", "Даниловские мануфактуры", "Новоспасский двор", проект Loft), то количество проектов ревитализации до тех пор пока очень мало (среди самые известных — центр современного мастерства "Винзавод", центр дизайна ARTPLAY, дизайн-завод "Флакон").
Центр дизайна ARTPLAY(Фото: Natalya Loginova / Russian Look)
В это же время до тех пор пока редкие для русских городов, и а также для Москвы, проекты по ревитализации смогут воображать интерес для девелоперов по следующим обстоятельствам.
- Ревитализация предполагает довольно малые начальные инвестиции, направленные на "расчистку" территории и модернизацию ее инфраструктуры. В большинстве случаев, будущие арендаторы/пользователи пространства реализовывают ремонт занимаемых ими площадей за собственный счет. Более того, пример старта проекта из Петербурга "Красный треугольник" в 2012г. показывает, как сократить и эти затраты за счет привлечения добровольцев. Этот фактор занимает важное место в условиях нестабильной экономической обстановке, в то время, когда цена инвестиционного ответа возрастает. В частности, собственники дизайн-завода "Флакон" по окончании кризиса 2008г. принимали ответ о развитии территории, отталкиваясь от суммы инвестиций в продолжение ее применения в прошлом ключе (конторы класса С), которая втрое превышала инвестиции в создание арт-кластера.
- Ревитализация актуальна для "тяжёлых детей" — объектов, каковые употребляются в качестве коммерческой недвижимости под сдачу в аренду, но с учетом конкурентного окружения не имеют возможностей повышения площадей либо роста арендной ставки без значительных дополнительных инвестиций. При дизайн-завода "Флакон" изменение концепции развития территории на дизайн-кластер и последующая работа по созданию творческого пространства разрешила расширить не только площадь территорий, сдаваемых в аренду, но и ставку арендных платежей (рост в четыре раза за 5 лет).
- Проекты ревитализации являются хорошим дополнением к уже существующему портфелю недвижимости, помогая сбалансировать его по доходности и рискам. В условиях ограниченного предложения креативных пространств такие площади смогут приносить 15-20% (экспертная оценка на основании интервью) операционной прибыли, не требуя дополнительных инвестиций.
Красный Треугольник — одно из старейших предприятий Петербурга(Фото: Semen Likhodeev / Russian Look)
ВинЗавод(Фото: Alexei Boitsov / Russian Look)
Успешным зарубежным примером реализации обрисовываемого подхода есть развитие территории Salts Mill — бывшей шерстяной фабрики, расположенной в центре британский город Брэдфорда (население 300 тыс. человек), являющегося центром агломерации City of Bradford (1,5 млн человек). Территория фабрики за пять месяцев была преобразована в галерейный кластер площадью 90 тыс. кв. м, первая выставка прошла в 1987г.
Проведение регулярных художественных мероприятий разрешило скоро привлечь арендаторов не только из галерейного бизнеса, но и других отраслей, и перевоплотить Salts Mill в одну из основных достопримечательностей Бреэфорда. В 2001г. Salts Mill был отмечен ЮНЕСКО как объект глобального наследия.
На сегодня Salts Mill удачно сочетает в себе культурно-развлекательный центр, где представлено множество выставок, ресторанов и ритейл-компаний, и промышленный комплекс по производству элементов микроэлектроники. Каждый год его посещают около 100 тыс. человек. Объем инвестиций на развитие Salts Mill составил около 24 млн фунтов и окупился арендой помещений в течение четырех-пяти лет.
Бывшая фабрика Salts Mill в Брэдфорде(Фото: Bethany Clarke/Getty Images)
Анализ столичного опыта реализации подобных проектов разрешает выделить следующие факторы успеха:
- наличие опытной управляющей команды, талантливой создать программу и концепцию развития территории, привлечь якорных арендаторов, поведать о пространстве окружающей среды;
- сбалансированное распределение площадей между конторами, ритейлом, арт-общественными пространствами и студиями, применяемыми как арендаторами, так и визитёрами, например, с целью проведения мероприятий;
- вовлечение резидентов в развитие территории, создание среды, которая поддерживает инициативы отдельных посетителей и арендаторов и так стимулирует собственное развитие;
- вовлеченность хозяина в соответствие развития и процесс территории его взоров подходам управляющей команды;
- предложение арендаторам в дополнение к классическому сервису по обслуживанию территории пакета одолжений по помощи офиса (юруслуги, бухгалтерские, кол-центр и т.п.).
Опыт дизайн-завода "Флакон" говорит о том, что соблюдение указанных правил разрешает добиться трафика в 7 тыс. человек в занятости проведения помещений и дни мероприятий практически в 100%. В совокупности это разрешило инвесторам окупить начальные инвестиции в течение нескольких лет.
Напоследок напомним, что у проектов по ревитализации промышленных территорий имеется преимущества не только в связи с маленькими инвестициями, увеличением эффективности применения пространства и балансированием портфеля недвижимости. Их социальная и культурная направленность позитивно воздействует на развитие и облик города, содействует реализации творческих инициатив и узнаваемости бренда.
Авторы статьи: Елена Киселева, партнер, начальник практики "строительство и Недвижимость", Strategy Partners Group; Глеб Корнеев, начальник проектов Strategy Partners Group. Специально для "РБК-Недвижимости"
Об авторах
Елена Киселева Strategy Partners Group Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
БИОРЕВИТАЛИЗАЦИЯ — Тщетная Процедура — Тийна Орасмяэ-Медер
