Недвижимость белоруссии: стимулы для стабильного роста.
Предстоящий рост спроса на аренду площадей прогнозируется во всех секторах рынка коммерческой недвижимости в Минске. А растущий спрос — это стимул для развития рынка и гарантия высокой инвестиционной доходности реализуемых проектов в течении ближайших 5 лет.
Таковы главные выводы годового обзора рынка коммерческой недвижимости, каковые представила интернациональная консалтинговая компанией Colliers International на презентации в отеле "Виктория".
По словам Михаила Морозова, управляющего партнера в Беларуси компании и странах Балтии Colliers International, офисная недвижимость — один из самых любопытных, динамичных и привлекательных секторов в мире, что конкретно есть частью глобальной инвестиционной совокупности. Офисные рынки являются в мире фактически необходимыми для работы больших инвестиционных и пенсионных фондов, в то время как существуют кое-какие ограничения, каковые распространяются в той либо другой степени на торговую, складскую и прочую недвижимость. Исходя из этого динамика развития в мире сектора офисной недвижимости довольно высокая, не смотря на то, что в каждой отдельной стране, городе она так или иначе привязана к фактическому спросу.
Конторы с местной спецификой
До недавнего времени считалось, что развитие рынка недвижимости в любой стране и городе возможно прогнозировать. Но опыт Москвы убеждает в обратном. "Кроме того самые умудренные опытом аналитики были не могут угадать скачки спроса, каковые в итоге смогут поднять цену аренды в несколько раз.
Мы говорим о том, что в мире таких аналогов нет, в то время, когда ставка изменяется не на 20-30%, а на 300-400 % в течение трех-пяти лет, в случае если сравнить ставки Москвы на офисные помещения в 2003-2004 годах с 2008 годом. И согласно расчетам на 2010 год ставка так же, как и прежде растет", — поведал М. Морозов.
Такое необыкновенное поведение рынка разъясняется специалистами не только амбициями и географическим расположением Москвы Москвы стать метрополией на уровне Лондона либо денежной столицей на уровне Нью-Йорка, а наличием прежде всего платежеспособных громадных арендаторов. Это телекоммуникационные компании, банки, компании потребительского сектора, каковые увеличиваются и арендуют все больше площадей. "Средняя арендуемая площадь в Москве сейчас не большая — от 5 до 10 тыс.кв.метров. Но имеется покупки и прецеденты аренды и 30, и 50, и 80 тыс.кв.метров, а также барьер в 100 тыс.кв.метров уже преодолевается", — увидел М. Морозов.
В 2007 году рынок офисной недвижимости стал одним из самых активных секторов коммерческой недвижимости в Минске. Данный период характеризовался резким повышением арендных ставок и стоимости продаж, в особенности в первые шесть месяцев года, что было вызвано маленьким предложением и высоким спросом на современные офисные помещения. По словам Михаила Градовича, главы представительства Colliers International в Республике Беларусь, арендные ставки в 2007 году увеличились на 25-30%.
Часть несданных контор фактически равна нулю.
Как заметил со своей стороны М. Морозов, на рынке, что динамично начинается в течении долгого времени, обычным свободным уровнем можно считать от 5-10%. Эксперты Colliers International предполагают, что низкий свободный уровень, приближающийся к нулю, будет сберигаться в Минске в ближайших пара лет. По причине того, что растут обе составляющие — и спрос, и предложение офисных помещений. Более 30 офисных объектов находятся на разных этапах строительства.
Ожидается, что в этом году будет открыто чуть более 90 тыс.кв.метров офисных помещений большого потребительского уровня. А в 2008-2009 годах предложение современных офисных помещений (класс "А" и "Б") возрастет на 233 150 кв.метров, увеличившись с 92 200 кв.метров до 325 350 кв.метров.
Среди масштабных проектов, рассчетных на последующие пара лет, эксперты именуют офисное строение в 13 580 кв.метров, выстроенное местной компанией "СтромИнвест", и 10 000 кв.метров офисных помещений, строящихся Белорусским High Tech Park. Но современные объекты, ожидаемые к сдаче в текущем году, будут мгновенно поглощены рынком, так прокладывая путь для повышения стоимостей.
Большая часть бизнес-центров, укомплектованных в 2007 году, являются бизнес-центрами класса "Б-2", и кое-какие из этих проектов выстроены под заказ. Лишь два бизнес-центра класса "А" были открыты к концу 2007 года.
Аналитики утверждают изменение уровня и структуры спроса. Появляется много новых компаний. Они входят на рынок очень с опаской, открывая на начальной стадии только представительские конторы.
Однако, практически все сходу показывают, что в течение одного-полутора лет при наличии определенных стимулов для ведения бизнеса они собираются увеличивать собственный присутствие. Это дает основание предполагать, что в Минске может повториться сценарий Киева и Москвы пятилетней давности. Приходя в эти столицы, интернациональные компании также занимались мониторингом на начальной стадии.
В последующем те же самые компании многократно увеличили (увеличивают ) собственные площади и нарастили (наращивают ) количество персонала.
Ставка на свободную планировку, бизнес и большие площади-среду
В течение последних трех месяцев этого года ставки аренды продолжали расти, по причине того, что свободный уровень равнялся нулю и в скором будущем вряд ли увеличится. Другими словами недостаток предложения офисных помещений будет еще долго характеризовать рынок офисной недвижимости. И во всех сегментах классов "А", "Б1" и "Б2" арендные ставки будут на достаточно большом уровне и, быть может, будут расти по мере того, как будут приходить крупные компании и средние.
Наряду с этим, как и во всех столицах мира, главную погоду будут делать телекоммуникационные компании, банки, компании потребительского сектора. Они же будут диктовать и уровень качества. При выборе объекта будет обращаться внимание на наличие концепции, функциональность, обеспеченность инфраструктурой, которая способна поддерживать бизнес, и на множество технических требований.
В большинстве случаев, у средних и больших интернациональных компаний перечень требований размещается на 5-10, а время от времени и на 40 страницах убористым текстом. Это то, что они желают видеть, что должны взять в следствии аренды помещения. Сегодняшние арендаторы рассчитывают на открытую планировку, желают избежать маленьких помещений и коридорной системы, желают иметь свободу в планировании собственных площадей с учетом их структурных изюминок.
И, непременно, эти требования будут оказывать влияние на те проекты, каковые сейчас находятся на этапе планирования, строительства и проектирования и каковые пополнят перечень предложения в ближайших пять лет, уточнил М. Морозов.
Часть из объектов, потому, что были спроектированы и спланированы 2-3 года назад, в кратковременном сроке будут побеждать, но в долговременном — смогут проигрывать, по причине того, что быстро изменяются ожидания и требования арендаторов.
Эксперты предполагают кроме этого, что в ближайших несколько лет значительно увеличатся площади арендуемых контор. В случае если в 2006-2007 годах большой метраж помещений, с которыми совершались сделки, ограничивался немногим более 2 тыс.кв.метров, "то в этом году будет преодолена планка около 4-5 тыс.кв.метров, а в следующем году — 10 тыс.кв. метров", полагают аналитики. Повышение размеров арендуемых помещений будет оказывать влияние на ставки и на условия аренды (эксплуатационные затраты, затраты по содержанию неспециализированных площадей, каковые должны распределяться пропорционально между арендаторами, и другие дополнительные затраты).
Ставки инвестиционной доходности в Минске в среднем в 2 раза выше, чем в столицах Балтии, и выше, чем в Киеве и Москве. Это обусловлено тем, что рынок офисной недвижимости без шуток отстает в собственном развитии от соседних столиц. Ожидается, что в 2009 году планируется ввести всего около 180 тыс.кв.метров, что мало для города с двухмиллионным населением.
Кстати, количество населения также имеет громадное значение, в то время, когда речь заходит об оценке потенциала рабочий активности. В компании Colliers International очень оптимистично оценивают рабочий потенциал белорусской столицы: через 5 лет все изменится, рынок станет неузнаваемый. Количество ввода новых объектов значительно возрастёт.
В компании Colliers International непременно ожидают начала строительства многофункциональных комплексов, по причине того, что видят в них будущее. Как заметил М. Морозов, опыт Москвы говорит о том, что самый громадный эффект достигается, в то время, когда возводятся многофункциональные центры. В них имеется возможность вырабатывать оптимальную бизнес-среду.
Компания, которая размещает в том месте офис, приобретает последовательность дополнительных преимуществ. И Минск — не исключение. Специалисты уверены в том, что отдельные офисные строения будут пользоваться популярностью и будут конкурентоспособны, если они расположены в историческом центре города.
Но в случае если за пределами центра — то будущее за деловыми районами (кварталами), если они ориентированы на создание бизнес-среду.
Для торговли не достаточно площадок
Рынок торговой недвижимости — не меньше занимателен. На данный момент он находится, как считают аналитики, на самом начальном этапе развития поколений торговых комплексов. Для сравнения, в Западной Европе данный сектор недвижимости переживает уже четвертое поколение торговых комплексов.
Каждое поколение — это собственная особенность планирования, наполнения функциями и подбора арендаторов соответственно, каковые должны находиться и каковые вычислены не только на продажу товаров визитёрам, но и на их времяпрепровождения. И Минск в этом замысле не исключение.
И успешность объектов в ближайших пять лет будет зависеть от профессиональности управляющей компании, тех, кто реализует проекты, по причине того, что балансировать на громадных площадях необходимо весьма бережно. По причине того, что публичные функции, которыми наделяются торговые комплексы четвёртого поколений и третьего, обычно не приносят денег и требуют дотаций. Эти затраты застройщику приходится разложить на всех арендаторов, что может воздействовать очень плохо на уровень конкурентоспособности объекта.
Но не смотря ни на что, рынок торговых объектов — один из самый динамично развивающихся секторов недвижимости в плане оборота. До 2007 года не многие ритэйл-объекты превышали 5 000 кв.метрво. Более большие торговые комплексы с якорными арендаторами стали появляться на рынке в 2005 году. Тогда же наблюдался и рекордный пик арендных ставок. Последние увеличились до 100-120 евро за кв. м./месяц, что стало причиной снижению и государственной интервенции арендных ставок на 10-30%.
Но арендные ставки громадны и сейчас если сравнивать с соседними государствами.
В скором времени ритэйл-сектор будет представлен в многофункциональных комплексах, в строительных работах торговых комплексов, удаленных от центральной части города, и будет наблюдаться рост в общем количестве рынка не только столицы, но и областных городов. По оценкам экспертов Colliers International в прошедшем сезоне на минском рынке было доступно 111 000 кв.метров торговых площадей в таких больших центрах, как «Столица» (60000 кв. м) и «Глобо» (25 000 кв. м).
Аналитики предрекают, что в 2008-2009 годах рынок увеличится на 109 000 кв.метров торговых площадей. Большой вклад будет сделан торговым комплексом «Престон Плаза» (40 000 кв.м.), что строится компанией "Арвитфуд" и ожидается к сдаче в 2008 году.
Обстановка на рынке торговых объектов такова, что в числе больших комплексов так же, как и прежде отсутствуют такие, каковые обслуживали бы не только обитателей отдельного города, но и всей республики. Торговая площадь для того чтобы объекта должна быть близка к 100 тыс.кв.метров и больше. И в нем должны быть самые различные якорные арендаторы.
К слову, комплект хороших якорных арендаторов в подобных торговых комплексах в городах Балтии занимает около 50% площадей, что снабжает стабильную доходность объекта и стабильные арендные ставки.
М. Морозов увидел, что сейчас уже известен последовательность торговых операторов из центральной и восточной Европы, и России, каковые собираются входить на рынок Беларуси в ближайшие 2-3 года. Это один из последних рынков в Европе, что еще не охвачен и стоит у них в очереди. У белорусского рынка имеется собственная специфика, которая сдерживает активность интернациональных операторов.
К примеру, дабы прийти на белорусский рынок, необходимо пройти достаточно громоздкую совокупность сертифицирования продукции, согласования стоимостей и т.д., что для компании, у которой отсутствует "стаж работы" на белорусском рынке, есть значительным препятствием.
Второе препятствие — недостаток предложения торговых площадей. Любой торговый оператор, если он большой, якорный, планирует собственную работу, в большинстве случаев, на 2-3 года, в противном случае и 5 лет вперед. Помимо этого, он не имеет возможности решить в марте и выйти на рынок в апреле. В большинстве случаев, это занимает год-полтора, а у компаний, каковые занимаются поставками оборудования, электроники, спортивных товаров, и все 2 года.
По словам М, Морозова, ни один оператор не будет приходить на рынок, открывая один магазин. В большинстве случаев, программа включает открытие 5-15 магазинов. И в случае если рынок не имеет возможности предложить сейчас необходимое количество действующих или строящихся объектов, либо хотя бы проектируемых, где смогут быть размещены планируемые магазины, то операторы значительно чаще откладывают начало вхождения на рынок на более поздний срок.
Складская логистика пока не в почете
Подобно офисным и ритэйловым секторам промышленный сектор переживает недостаток современных складских объектов в условиях растущего спроса, требующего большего предложения. До 2007 года существовали по большей части мелкие (2-3 тыс.кв.м) объекты, выстроенные под заказ. Всего лишь один объект в 5 тыс.кв.метров существовал в Минске. Запланированное предложение в 132 тыс.кв.метров на 2008-2009 годы значительно не поменяет обстановку, т.к. спрос всегда растёт.
Сейчас спрос был на объекты, располагающиеся в диапазоне 20-40 км от города и близко к магистрали, ЖД дорогам и громадным открытым участкам. Недостаток предложения на складские помещения значительно отразился на арендных ставках. Предстоящее повышение арендных ставок ожидается ввиду постепенного ввода проектов.
Большая часть складских помещений будет выстроено в 2009 году.
«Республике Беларусь как ведущей европейской стране в плане транспортных грузоперевозок требуются современные складские объекты. Так как сектор коммерческой недвижимости Минска находится в активной фазе роста, инвесторы уделяют большее внимание таким самые выгодным секторам, как складской. Государство кроме этого решило привлечь зарубежные инвестиции в этот сектор недвижимости, выделяя участки для постройки инвесторам, заинтересованным развивать большие логистические объекты», — сообщил Михаил Градович.
Компания Colliers International основана во второй половине 70-ых годов двадцатого века, сейчас есть одной из ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости. Сейчас в компанию входят более 10 тыс.человек, трудящихся в 267 конторах, каковые со своей стороны находятся в 57 государствах мира.
По словам М. Морозова, лишь за истекший год компанией было открыто около 10 различных контор в Африке, других частях и Тихоокеанском регионе мира. Ее доход в 2007 году превысил 1,6 млрд.долл.США. Общее число сотрудников лишь в конторах государств, конкретно соседствующих с Беларусью, превышает 450 человек.
В замыслах развития компании на ближайших пять лет — освоение новых рынков, новых регионов, где отмечается громадная инвестиционная активность, и расширение присутствия в том месте, где Colliers International уже имеет офисы и свои представительства.
Создатель: Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
газета "Недвижимость Белоруссии"
Едем в Минском направлении. Мало о стоимостях на недвижимость в Беларуси.
