Недвижимость южной азии: новая волна
С наступлением кризиса одним из популярных среди отечественных соотечественников направлений стала Юго-Восточная Азия. Европейцы в далеком прошлом скупают недвижимость в Таиланде, Малайзии, Камбодже и Вьетнаме. Российские же инвесторы лишь начали осваивать данные государства.
Безземельные домовладельцы
Деятельно интересоваться тайской недвижимостью чужестранцы начали приблизительно пять-семь лет назад. Первыми стали скупать недорогое курортное жилье немцы и англичане, за ними потянулись и представители других государств. Тогда апартаменты на морском берегу возможно было купить в пределах от $500 до $3 тыс. за 1 кв. м. Пик повышения цен в Таиланде пришелся на 2006 год, за который квартиры и виллы подорожали на 50-80%.
Цена апартаментов в приморских районах перевалила за $1,5 тыс. за 1 кв. м, а элитных вил на первой линии от моря — за $5 тыс. за 1 кв. м. Как раз в это время в Таиланд хлынули европейские инвесторы и, как следствие, росло количество риэлтерских агентств. Но "эра благоденствия" закончилась скоро.
Скоро многие европейцы решили избавиться от курортной недвижимости: в том месте они только проводили отпуск. В следствии, согласно заявлению представителя компании Thairealtor Данилы Оразова, резкое снижение цен начиная со второй половины 2008 года составило 15-20%, а на кое-какие неликвидные объекты — на треть.
Действительно, от кризиса рынок недвижимости Таиланда оправился раньше, чем рынки европейских. Сейчас клиенты опять интересуются курортной недвижимостью в этом государстве. Однокомнатную меблированную квартиру площадью 30-35 кв. м в приморском районе Паттайи сейчас возможно купить в среднем за $40-50 тыс. Виллы, расположенные на популярных и самые дорогих островах Пхукет, Самуи, Поган, продаются в пределах $100-700 тыс.
Недорогую недвижимость лучше присматривать в окрестностях города Хау-Хина, расположенного в близи от границы с Малайзией. Курорт до тех пор пока еще не весьма популярен среди европейцев, и цены на недвижимость — одни из самых низких в стране: на квартиры начинаются от $25-30 тыс., на виллы — от $70 тыс.
В скором будущем недвижимость Таиланда будет расти, согласно точки зрения господина Оразова, на 5-10% в год. Но сейчас интереса к готовым объектам со стороны западных инвесторов нет. "Готовые объекты сейчас берут по большей части россияне, по каким-то понятным лишь им обстоятельствам активизировались русские лишь в 2008 году, в то время, когда рынок уже начал падать и все европейцы реализовывали инвестиционные объекты в Таиланде",— говорит латвийский инвестор обладатель компании Lingo Plus ЛТД Thailand Ринголдс Вусканс.
Сейчас, согласно его точке зрения, в этом государстве имеет суть выборочно брать земельные наделы. На привлекательные участки с хорошими видовыми чертями цены не упали кроме того в разгар кризиса.
При покупке почвы обладатель компании обязан заплатить пошлину в национальную казну. Земельный налог в Таиланде не платится , пока участок употребляется для собственных потребностей, а не в коммерческих целях. Официальный документ Gor ne Jor, подтверждающий право собственности на землю и недвижимость в Таиланде, выдается клиентам в земельных работах Таиланда.
Но беря почву в Таиланде, необходимо быть весьма осмотрительным. Как раз в этом секторе тайской недвижимости больше всего криминала и мошенничества. "В случае если сложить участки всех собственников на Самуи, то их суммарная площадь будет на 10-15% больше площади острова, упомянутой в географических справочниках,— недоумевает господин Вусканс.— Быть может, это получается вследствие того что Самуи — это гора, но мне все же думается, что лишняя почва показалась в следствии разных афер, двойных продаж, технических неувязок".
Но основной проблемой, отталкивающей потенциальных инвесторов, есть не мошенничество, а само законодательство Таиланда. Владеть землей тут чужестранец не имеет возможности. Дабы приобрести участок, необходимо стать совладельцем таиландского акционерного общества, в чьей собственности находится почва.
Наряду с этим чужестранцам может принадлежать только 49% акций, а контрольный пакет компании обязан пребывать у граждан Таиланда. Обходят данный закон по следующей схеме: подставному тайцу в собственности 51% обычных акций, а подлинному обладателю компании чужестранцу — 49% привилегированных акций, дающих дополнительные права в управлении компанией.
Малайзия для пенсионеров
Правительство Малайзии, в отличие от государственныхы служащих Таиланда, скоро ответила на экономическую обстановку в мире и на растущее сейчас количество туристов и инвесторов из России. За первые восемь месяцев этого года количество россиян, посетивших эту страну, выросло на 13 тыс. Обратив на это внимание, в первых числах Октября правительство страны объявило, что будет продвигать среди россиян программу "Малайзия: второй дом", которая обязана содействовать приобретению чужестранцами недорогой малазийской недвижимости.
Речь заходит о жилье дешевле 250 тыс. ринггитов (около $73,5 тыс.). В соответствии с условиям данной программы, любой чужестранец старше 50 лет может купить недвижимость в этом государстве, если он положил на личный счет в малазийский банк $42 тыс. и более. Кроме этого чужестранец должен иметь ежемесячный доход не меньше $3 тыс. и контракт медицинского страхования.
В случае если потенциальному клиенту менее 50 лет, он обязан иметь на счету в банке страны не меньше $85 тыс., остальные два условия такие же. Это относится лишь недорогой недвижимости, а условия по приобретению жилья дороже 250 тыс. ринггит равны как для местных, так и для зарубежных граждан.
По природным условиям Малайзия мало чем отличается от Таиланда: нескончаемые пляжи, буйные тропические джунгли. Но необходимо принимать в расчет, что это мусульманская страна: больше 60% населения исповедует ислам. Это отражается на неспециализированном эмоциональном фоне: в отличие от расслабленного населения буддистских государств, обитатели Малайзии напряжены, деловиты, да и на улицах значительно меньше ухмылок.
Но имеется тут и собственные плюсы. В частности, для письменности употребляется латиница, что разрешает европейцам значительно лучше ориентироваться на местности.
Кроме этого, Малайзия, согласно точки зрения представителя интернациональной компании Knight Frank Маркуса Буртеншау, в сравнении с другими азиатскими странами меньше всего стала жертвой кризиса. Цены тут снизились всего на 5-10%. Специалист уверен в том, что обстоятельство — отсутствие популярности недвижимости данной страны в докризисные годы среди чужестранцев.
Не обращая внимания на то что уже пара лет Малайзию относят к числу государств с самыми устойчивыми экономиками в мире (начиная с 2001 года ее ежегодный рост составлял около 5% в год), жилье в этом государстве фактически не дорожало. Цены на коттеджи и квартиры находятся на уровне пятилетней давности.
Сейчас элитные квартиры площадью 120-140 кв. м тут возможно купить приблизительно за $100 тыс. За исключением столицы страны Куала-Лумпур, где качественное жилье будет стоить приблизительно вдвое дороже. Стоит учесть, что около $4 тыс. уйдет на сопутствующие затраты: $500-600 — нотариальный сбор, $1,2 тыс.— гербовый сбор и порядка $2 тыс.— рабочая группа агента, а на коммунальное обслуживание будет уходить порядка $50-70 в месяц.
В скором будущем, согласно точки зрения специалистов, недвижимость в Малайзии имеет громадной потенциал для роста.
Бум по резолюции
Сейчас бум на рынке недвижимости переживает Вьетнам. В 2007 году зарубежные компании инвестировали в жилье и коммерческую недвижимость порядка $20 млрд. В 2008-м был отмечен важный спад: в первые месяцы кризиса цены на жилье упали на 40-50%, достигнув дна. В текущем году зарубежные инвестиции снова возвратились на рынок Вьетнама.
Лишь к августу прямые зарубежные инвестиции в рынок недвижимости Вьетнама составили $20,3 млрд. До тех пор пока рост стоимостей составил всего пара процентов, но исполнительный директор компании Millennium Group & Starbay Holdings Мартин Кай уверен, что в ближайшие пара лет данный тренд не изменится и в ближайшие пять-десять лет недвижимость Вьетнама будет расти в цене.
Одна из обстоятельств бурного повышения цен — резолюция, принятая правительством Вьетнама в мае прошлого года и вступившая в силу с 1 января этого года, которая разрешает чужестранцам покупать тут объекты недвижимости. Действительно, купить жилье, в соответствии с этому закону, может достаточно ограниченный круг чужестранцев.
Прежде всего это предприниматели, совершающие прямые инвестиции в экономику; вторая категория — это жены и мужья граждан Вьетнама, неизменно живущие на территории данной страны, и ученые, внесшие весомый вклад во вьетнамскую науку. Но и для этих категорий чужестранцев поставлены два условия.
Во-первых, квартира может приобретаться на срок не больше 50 лет, по окончании чего должна быть реализована либо подарена, а во-вторых, это жилье должно употребляться для проживания самим обладателем. Сдавать в аренду его запрещено. Но, большая часть чужестранцев в далеком прошлом обходит эти препоны, получая недвижимость на имя компаний, соучредителями которых они являются.
Сейчас цены на квартиры в больших городах начинаются от $20 тыс. За $50 тыс. возможно купить меблированные апартаменты площадью 72 кв. м в элитном комплексе (охрана, парковка, бассейн), расположенные в центре Хошимина. В городе Дананг за $800 тыс. продается меблированная вилла площадью 280 кв. м с бассейном в элитном комплексе на побережье океана.
Инвесторы невольно
История рынка недвижимости Дубая уже вошла в книжки по инвестированию как пример рискованных спекуляций. По последней официальной статистике, цены на недвижимость упали на 60%, прежде всего пострадали виллы, в меньшей степени — апартаменты, имеющие более высокую ликвидность. Численность населения эмирата всегда сокращается: уезжают рабочие и иностранные сотрудники, прежде занятые на постройке бессчётных объектов недвижимости.
Зарубежные инвесторы попали в непростую обстановку. Дубайское правительство подготовило новый закон, в соответствии с которому инвесторы смогут выйти из сделок только по суду, предоставив веские подтверждение собственной денежной несостоятельности. "Данный ход, по сути, есть неестественным сдерживанием рынка,— говорит глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс.— Рынок продолжал бы собственный вертикальное падение значительно стремительнее, если бы таковой закон не был введен".
Так, "волны" рынка азиатских недвижимости подчиняются в полной мере определенной последовательности. Те страны, каковые были переоценены в прошлое десятилетие, быстро дешевеют. Новые, лишь открывшиеся для чужестранцев и начавшие развитие, несут инвестиционный потенциал. Основное — выяснить, в то время, когда эта "новая волна" достигнет собственного пика.
По-видимому, не скоро.
Создатель: Денис Тыкулов
Издательский дом "Коммерсантъ"
Участница шоу на данный момент
