Недвижимость в центре риги: что продают и почем покупают
какое количество готовы платить настоящие клиенты за эксклюзивное жилье и довольно часто ли происходят с ним сделки? За каким имуществом выстраиваются очереди? Чем оборачиваются через чур бодрые обзоры рынка недвижимости и что приходится растолковывать собственникам жилых объектов в столице Латвии?
Просматривайте откровенное интервью о рижском «цементном золоте».
Отечественные коллеги из латвийского издания m2 и портала varianti.lv поболтали о рижской элитной недвижимости с участником правления компании Vestabalt Лигой Узкалне.
Тихий центр и Старая Рига – как раз об этих самые популярных местах размещения эксклюзивного жилья. Об этом имуществе довольно часто обожают сказать с придыханием: приобрести смогут немногие, а те, кто смогут, – делают это весьма обдуманно и шепетильно изучая предложения.
Но, интерес к теме «Что же происходит в центре?» проявляют кроме того те, кто брать и не планирует. Но отечественная собеседница еще в начале беседы шутливо увидела: «Помой-му, сказать через чур много тут и не о чем. В центре Риги ежемесячно берут в среднем чуть более 100 квартир, на Тихий центр и Старый город из них приходится менее 10%. Чаще продаются по три – пять квартир.
Фигурирующие в этих сделках суммы отличаются от тех, что были до осени 2014 года, с началом которой минимальная цена латвийского ВНЖ, что снабжает приобретение недвижимости, возросла до 250 000 евро». И все же разговор у нас оказался достаточно объемным.
Поработав с БД Cenu banka, varianti.lv узнал, что в 2017 году, с 1 января и впредь до последних чисел апреля (на момент написания статьи имелись сведения лишь за данный период), в центре Риги официально было зарегистрировано 19 сделок с квартирами, цена квадратного метра в которых превышала 2 500 евро. Максимум в 4 607 евро за кв. м пришелся на продажу в новостройке на ул. Стрелниеку, 7.
Попытка оценить масштаб рынка через призму неспециализированной цене приобретения-продажи дала таковой итог: за тот же период за рижские квартиры официально заплатили более чем 250 000 евро 15 раз. Самая большая цена – 1,25 миллионов евро – была дана за квартиру на ул. Аусекля, 4.
Проектов, в которых дорогие сделки в текущем году носили не единичный темперамент, выяснилось мало: дома на ул. Стрелниеку, 7, ул. Элизабетес, 22, ул. Дзирнаву, 81, ул. Алфреда Калниня, 6, и ул. Бривибас, 46.
Вот, пожалуй, и все.
- Просматривайте кроме этого: Обзор рынка недвижимости Латвии 2016 – 2017
– Интерес к элитному жилью нельзя сравнить с тем, что наблюдался три-четыре года назад. Это – несомненно. Быть может, для того чтобы массового интереса ни при каких обстоятельствах больше и не будет, – без попыток приукрасить реальность говорит Лига Узкалне. – Однако, у элитного жилья неизменно имеется собственный клиент: данный сегмент задавали вопросы и будут задавать вопросы, им будут интересоваться.
Нынешние клиенты заключают соглашения приобретения только в том случае, если цена адекватная и соответствует качеству предлагаемого товара.
При довольно громадном предложении квартир в центре Риги, подходящих под категорию совершенной элиты, – мало.
Как среди сравнительно не так давно выстроенных, так и среди не так долго осталось ждать сдающихся в эксплуатацию проектов. Сейчас мало сделать роскошную входную группу либо предложить великолепно украшенный фасад.
Сегодняшний клиент элитного сегмента требует, дабы в жилье был учтен громадный комплекс вопросов, начиная с логичной и продуманной планировки – привлекательной для повседневного проживания, наличия всех нужных коммуникаций, эстетичных и приятных видов из окон во все стороны от дома, и заканчивая тем, кто будет заниматься обслуживанием дома и какое количество это будет стоить в будущем, и без того потом. Возможно сказать, что сегодняшний клиент стал более грамотным, больше внимания обращает на то, что берёт.
– И какие конкретно деньги, по вашему точке зрения, сейчас готовы платить за такое «совершенное» элитное жилье потенциальные клиенты?
– В условиях настроений и нынешнего спроса настоящих клиентов возможно сказать о 4 000 — 5 500 евро за кв. м. Но анализ рынка говорит о том, что таких продаж – мало, среди них и вследствие того что в Старой Риге и Тихом центре нет продукта, соответствующего большой цене полностью по всем параметрам.
Увижу, что Ветхий город сейчас фактически прекратили задавать вопросы клиенты, разглядывающие центр как место для постоянного проживания. Предложений о продаже в нем больше, чем клиентов.
За Ветхой Ригой все устойчивее закрепляется репутация туристического, соответственно, шумного места. Домовладельцы все чаще выбирают такую тактику: оставляют себе коммерческие помещения первых этажей, а верхние, имеющие жилые функции, стараются реализовать кому-то. Или меняют их функциональное назначение, к примеру, обустраивают в них апарт-отель.
– Однако, строительство новых проектов, каковые клиенты позиционируют как элитные, длится. Пускай не в Ветхой Риге, а в центре в целом.
– Да, длится, и это радует. К сожалению, не всем застройщикам удается довести начальную идею собственного проекта до конца. Случается, им приходится, в силу не зависящих от них обстоятельств, отказываться от основной «изюминки» и каких-то атрибутов, разрешающих относить проект к категории элитных.
Собственный след оставляют и национальные структуры: согласовываешь все нужные для реализации проекта документы в необходимых национальных институциях, а цены на рынок и строительство быстро изменяются, и первоначально планируемый бюджет делается недостаточным для реализации проекта.
Весьма интересно будет взглянуть на то, как реализуются те новые проекты, каковые на данный момент находятся на стадии проектирования, на то, каким будет конечный продукт.
Мне думается неправильной практика, в то время, когда кто-то распространяет данные о том, что все распродано по начальным большим стоимостям, а официального подтверждения тому – нет.
Прочтя о якобы хороших продажах, клиенты начинают звонить нам и недоумевать: из-за чего вы рассказываете, что необходимо снижать цены, дабы реализовать? Дескать, в обзорах рынка стоимость повышаеться и многие говорят о превосходных продажах в центре. Приходится море времени тратить на то, дабы растолковать настоящую обстановку: центр – различный.
И те люди, каковые наблюдают элиту, выбирают адекватную цену.
По 4 000 евро за кв. м квартиры в безлюдном доме – не реализовать.
В Негромком центре либо Ветхой Риге сделки происходят, в случае если появляется какой-то разумный дисконт. Цены элитного сегмента все еще корректируются вниз. Так называемый массовый спрос в центре носит совсем другой географический и ценовой темперамент.
– И какой как раз?
– Бюджетный и очень сильно ограниченный. Большая часть клиентов задают вопросы дальний центр, мелкие по площади квартиры и без ремонта. Берут их, дабы простенько отремонтировать и позже сдавать в аренду.
Значительно чаще такие сделки проходят на улицах Кр. Валдемара, Тербатас, Кр. Барона и Блауманя.
Берут обрисованное выше жилье, требующее вложений, при стоимости до 1 500 евро за кв. м. Подобный вид бизнеса прежде всего практикуют местные. Среди клиентов, обращающихся к нам за помощью в выборе имущества в центре Риги, на местных приходится более чем 60% всех запросов. Таким методом они решают вопрос о приумножении и сбережении собственных средств.
В Ветхой Риге и Негромком центре местные клиенты по большей части тратят 100 000-150 000 евро. Ясно, что на эксклюзив за такие средства рассчитывать не приходится.
Говоря о настроениях рынка, увижу, что еле продаются громадные (площадью 250 кв. м и выше) квартиры кроме того в прекрасно реновированных зданиях. Затраты на их содержание громадны, и клиенты оценивают разумность столь просторных площадей, даже в том случае, если те предлагаются в центре дешевле 1 400 евро за кв. м. Громадное внимание уделяется и налогу на недвижимость.
В случае если рассуждать о центре и его верхнем сегменте, то более-менее массовый спрос в нем обозначу так: это квартиры до 80-100 кв. м, в зданиях с обычным состоянием , с новыми ценой и коммуникациями 2 200-2 500 евро за кв. м.
Вправду громадный спрос в центре столицы Латвии фиксируется на участки и домовладения для застройки в стратегических местах. Приобрести и реализовать желают многие.
– Так в чем загвоздка?
– Как неизменно, в денежной составляющей. В Негромком центре имеется безлюдные участки, к примеру, на ул. Рупниецибас, Стрелниеку и Элизабетес.
Те, кто торгует ими, высчитывают продажную цену исходя из большой вероятной интенсивности местной застройки, базируясь на показателях строительства и первых красочных эскизах проекта.
И просят от 400 евро за кв. м и выше. Инвестор же готов платить 250 евро за кв. м, редко – 300.
Он-то осознаёт, что в конечном итоге сможет сделать и как будет развивать проект. Из практики вижу, что за требующие полной реконструкции домовладения на таких улицах, как Антонияс либо Аусекля, продавцы хотят взять 1 000-1 200 евро за кв. м, клиенты готовы платить 500-600 евро за кв. м.
Неточность многих продавцов как элитных квартир, так и домовладений в том, что, определяя собственную цену, они довольно часто ориентируются на то, что какой-то сосед либо соперник предлагал собственный имущество по такой-то цене.
Довольно часто в заблуждение по поводу ценообразования их вводят и посредники, желающие угодить клиенту и соглашающиеся торговать по заведомо завышенным стоимостям. Все это искажает рынок и мешает заключению настоящих сделок. В любой продаже основное – это спрос, на что готов идти клиент.
– Коммерческие помещения в Старой Риге и Тихом центре приводят к интересу?
– Громадный, в особенности в случае если сданы в аренду и имеют четкий финансовый поток. Цены приобретения таких объектов разнятся очень сильно кроме того в одном месте: на противоположных сторонах улицы смогут различаться на 20%.
В Ветхой Риге на ул. Калькю, Вальню либо Шкюню имеется и по 6 000 евро за кв. м. Эта цена обоснована и возможно дороже. Так, рядом с Домской площадью имеется помещения, каковые сдаются и по 45-50 евро за кв. м. В случае если их собственники захотят реализовать, то смогут просить и 6 000 евро за кв. м. Не смотря на то, что на непопулярных у туристов улицах имеются витринные помещения без арендаторов, каковые в далеком прошлом не смогут реализовать и по стоимостям менее 1 500 евро за кв. м.
Возможности рынка коммерческой недвижимости центра Риги мне видятся хорошими.
на данный момент к нам начинают деятельно обращаться интернациональные инвестиционные фонды. Они ищут объекты с рентабельностью 7-8% годовых. Представители этих фондов готовы инвестировать в латвийскую недвижимость пара десятков миллионов евро.
Сначала в коммерческий сегмент, позже, в случае если все будет идти прекрасно, – и в жилой. И это указывает, что инвесторы не относятся к числу спекулятивных. Они видят хорошую возможность у отечественного рынка и готовы тут оставаться на 7–10 лет.
Возвращаясь к тенденциям продаж домовладений и участков под застройку в Негромком центре Риги: активность в этом сегменте сильно зависит от стабильности цены на рынке. Еще года три назад все собственники готовься сидеть на цене и отказывались снижать ее на громадные домовладения, сейчас идут на скидки. И в конце конечная цена оказывается сопоставима с настоящей сокровищем.
Имеется примеры, в то время, когда объекты, первоначально выставлявшиеся по 6 миллионов евро, приобретают предложения менее 2 миллионов евро и собственники готовы затевать переговоры.
Когда продажные стоимости опускаются до упомянутых 600 евро за кв. м, к такому имуществу появляется интерес. Часть клиентов наряду с этим ориентируется не на стремительную продажу, а превращает собственную собственность в полноценный прибыльный объект.
Возвращаются предприниматели, желающие развивать собственную недвижимость в долговременном замысле. Имеется примеры, в то время, когда инвесторы высказывают желание переделать пустующие строения в бюро открытого типа либо в качественные новые спа-центры. Это указывает, что появляются игроки, каковые ищут иное – не жилое – использование домовладениям.
И это верно.
Все это идет на пользу Риге. Столица Латвии из года в год делается все более интернациональным городом – и airBaltic расширяет сеть собственных маршрутов и перевозит все большее количество пассажиров, и скоростная ЖД магистраль Rail Baltic не так долго осталось ждать начнет строится.
Отечественная недвижимость обязана отвечать интересу данной аудитории и становиться еще более привлекательной для инвестирования. Дабы у предпринимателей появлялось желание строить больше объектов, имеющих смысловую бизнес-нагрузку и снабжающих хороший уровень доходности.
Разговаривал Роман Голубев
Приобрести квартиру в центре Риги. Продажа квартиры в г.Рига на ул. Бривибас.
