Недвижимые штаты
Рынок недвижимости США ощутимее многих вторых стал жертвой разразившегося кризиса. Массовые дефолты ипотечных заемщиков, резкое снижение цен, распродажи домов за гроши, банкротства ипотечных компаний — об этом сейчас наслышан любой.
На волне падения стоимостей рынком США стали интересоваться инвесторы, среди них и российские. Их прельщает возможность приобрести дом за бесценок. Но специалисты призывают клиентов к осторожности: согласно их точке зрения, опробования для местного рынка еще не закончились.
Кризисная пауза
2009 год стал для рынка США собственного рода передышкой в гонке нехороших новостей. В случае если до этого казалось, что все быстро катится вниз, а неприятности растут как снежный ком, то к Январю кое-какие кроме того заговорили о показателях стабилизации рынка. Правительство предпринимало активные меры помощи банков, находящихся в критическом положении из-за массы дефолтных кредитов.
Дабы спасти рынок продаж, что из-за отсутствия кредитных средств поднялся (а большинство сделок до кризиса совершалась по ипотечному кредиту), была создана ипотечная компания SHA с государственным участием (аналог российского АИЖК). «Последние три месяца на рынке наблюдалось оживление в связи с возникновением ипотечной компании с национальным капиталом, которая поддерживала рынок продаж, выдавая недорогие кредиты высоконадежным заемщикам фактически без залога и под низкий процент»,—говорит управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев.
Благодаря национальным финансовым вливаниям на рынке вправду наметилось некое оживление. Согласно данным управляющего партнера компании Lowell Finance Кирилла Долгинского, за 2009 г. спрос на недвижимость в Соединенных Штатах вырос на 4,9% если сравнивать с уровнем 2008 г.; похоже, что тенденция сохранится и в этом году. «Спрос неспешно восстанавливается, но дабы поглотить тот количество предложений, что на данный момент существует на рынке, он еще недостаточен»,—отмечает начальник компании «Место под солнцем» Иван Птушкин. Резкое снижение цен замедлилось и составило в 2009 г. всего около 5%.
Однако, большая часть специалистов уверенны, что такое развитие событий еще не свидетельствует окончания неприятностей.
«Кризис не ушел. Сейчас национальные деньги закончились, и продажи пошли на спад. Недвижимость в Соединенных Штатах не растет в цене. Сделок практически нет. У банков растут просрочки по кредитам.
В случае если банкиры выставят на продажу все дома, обладатели которых не платят по ипотечному кредиту, стоимости упадут еще ниже. Получается замкнутый круг.
Неприятность, которая стала причиной кризису американской недвижимости, не решена. Вероятнее, недвижимость будет одним из последних секторов, что восстановится по окончании кризиса»,—вычисляет Денис Евсеев.
Кирилл Долгинский кроме этого показывает, что большинство неприятностей рынка американских остается нерешенной, исходя из этого рассчитывать на стремительный выход из кризиса не приходится. Местный рынок недвижимости через чур хорошо завязан на ипотеку, а она стала значительно менее дешёвой. Помимо этого, подмечает специалист, на рынке недвижимости США до сих пор большое количество негативных факторов, каковые и задают тон текущей обстановке.
К примеру, уменьшается число строящихся домов: в новостройках продажи сократились за 2009 г. почти на 25%. К тому же, количество дефолтных объектов лишь увеличивается. «Этот год может побить все рекорды по количествам рынка дефолтного жилья. В 2009 году объем дефолтного рынка достиг 2,9 млн объектов. Имеется прогнозы, что в текущем году количество дефолтных объектов приблизится к 3 млн домов, а быть может, и превысит это число.
Безработица, и понижение цен на жилье продолжает отрицательно оказывать влияние на рынок недвижимости США»,—комментирует обстановку Кирилл Долгинский. За последние месяцы рост количества дефолтных объектов пара замедлился, но, как полагают аналитики, это было большей частью связано с действующими правительственными программами стимулирования экономики. В текущем году обстановка может усложниться.
Ипотека: между прошлым и будущим
Ипотечный рынок США сейчас пребывает в подвешенном состоянии. Сразу после кризиса был полный упадок: банки страдали от дефицита финансов, потенциальные заемщики—от неосуществимости взять кредит. Действительно, некое оживление случилось по окончании уже упомянутого выхода на рынок окологосударственной структуры по выдаче ипотечных кредитов. «Выдавались кредиты под докризисный процент.
Но кроме того тогда кредитовались лишь высоконадежные заемщики с годовым доходом на семью от $160 тыс., а цена получаемого дома не имела возможности быть больше $450 тыс.»,—говорит Денис Евсеев. Теоретически взять кредит возможно и по сей день.
Но требования банков стали значительно более жёсткими: значительный начальный взнос, большой процент, хорошая кредитная история, стабильный большой доход и т. п. «Возросли требования как к заемщику—его платежеспособность оценивается куда более жестко,—так и к объекту кредитования. В частности, на апартаменты в высотном кондоминиуме либо кондо-отеле на данный момент взять долгосрочный кредит практически нереально. Особенно во Флориде.
Их ликвидность сейчас низкая, многие дома стоят достроенные, но безлюдные. Одновременно с этим виллы и коттеджи банки кредитуют все так же с радостью, поскольку с подобными объектами неприятностей фактически не бывает»,—говорит Кирилл Долгинский.
Непременно, кое-какие категории недавних заемщиков сейчас уже не смогут рассчитывать на кредит. Это прежде всего клиенты категории «суб-прайм», другими словами заемщики с минимальным начальным взносом, нестабильным либо недостаточным доходом. Препятствием чтобы получить кредит станет и нехорошая кредитная история.
Фактически все банки подняли ставки кредитования, а основное—размеры начального взноса. По словам специалистов, на данный момент клиентам из России направляться ориентироваться на следующие условия кредитования. Сумма кредита не более 70% от оценочной цены приобретения (а чаще—только 50–60%), срок от 5 до 30 лет с фиксированной ставкой 5,5–7,5%.
Одновременно с этим для американцев либо лиц, имеющих либо ведущих бизнес в Соединенных Штатах, условия и ставки кредитования будут благоприятнее.
Но на практике на данный момент взять кредит очень сложно. Неприятность в том, что прошлая структура ипотечного рынка развалилась. Существовавший ранее механизм секьюритизации (выпуска банками ценных бумаг с ипотечным обеспечением), на котором основывалось рефинансирование кредитов, упал.
Бумаги были не обеспеченными, гарантии—виртуальными. Разумеется, что рынку требуются новые получения и механизмы рефинансирования долгих денег. Но пока замены ветхой совокупности нет, а, соответственно, нет и базы для полноценного функционирования ипотечного рынка—как на данный момент и в Российской Федерации.
Ценовые волны
За время кризиса уровень цен на недвижимость В США изрядно просел. По словам Ивана Птушкина, в некоторых районах недвижимость подешевела в 4–5 раз а также более. По сути, стоимости возвратились к показателям 2005–2006 гг.
В последний год, как уже было сообщено, падение значительно замедлилось и составило всего 5%.
Сказать о средней цене применительно ко всему рынку американских достаточно сложно. Стоит иметь в виду, что положение дел в различных штатах очень сильно разнится. Больше всего от кризиса пострадали «перегретые» регионы: Калифорния, Нью Йорк и-Флорида, где рынок был через чур раздут. «Практически добрая половина городов, посильнее всего пострадавших от ипотечного кризиса, сосредоточена в штатах Калифорния, Флорида, Невада и Аризона.
Ипотечный кризис слабо затронул последовательность городов Техаса (рынок жилья в том месте ни при каких обстоятельствах не перегревался), и бывшие промышленные центры, такие как Баффало (Buffalo, штат Нью-Йорк) и Гаррисбург (Harrisburg, штат Пенсильвания). К ним возможно прибавить и города Центрального Запада США, например, Вичиту (Wichita, штат Канзас) и Сент-Луис (Saint Louis, штат Миссури)»—говорит Денис Евсеев.
По словам Ивана Птушкина, сейчас квартиру во Флориде в районе Майами в 5–6 км от океана возможно приобрести за $15–20 тыс. Квартира в респектабельных кондоминиумах на 1–2 линии океана обойдется уже от $100–150 тыс. Хорошие дома и виллы рядом с гольф-курортами—от $150–200 тыс. В Калифорнии цены повыше. В пригороде Лос-Анджелеса либо Нью-Йорка апартаменты возможно приобрести от $100 тыс. На Манхэттене возможно приглядеть квартиру по цене от $250–300 тыс.
Согласно данным Lowell Finance, исходящим из цен на объекты 20 главных штатов, средняя сумма сделки купли-продажи недвижимости в Соединенных Штатах сейчас образовывает примерно $190 тыс.
Всех потенциальных клиентов тревожит вопрос, как поведут себя цены в будущем. Но специалисты в большинстве собственном не берутся давать однозначные прогнозы. Согласно точки зрения Ивана Птушкина, сейчас возможно сказать о том, что рынок недвижимости достиг дна.
А в некоторых сегментах отмечается незначительный рост. «Но сказать о выходе из кризиса до тех пор пока преждевременно, возможно только сказать, что ухудшений при сохранении текущих тенденций не предвидится, и через некое время стабилизации может возобновиться рост»,—подмечает он.
Но, согласно точки зрения некоторых экспертов, на данный момент рынок недвижимости от полного обвала выручает лишь то, что банки намеренно не сбрасывают в продажу все имеющееся у них жилье. Им это невыгодно, потому, что резкий рост предложения позовёт очередной обвал стоимостей, и кредиторы все равно не смогут покрыть собственные убытки. Но в случае если внезапно это случится, и банки постараются активизировать реализацию объектов—рынок опять покатится вниз.
Возможно, но с опаской
В течение 2009 г. в прессе часто мелькали лозунги, призывающие покупать жилье в Соединенных Штатах—до тех пор пока оно дешево. С одной стороны, обстановка вправду помогала приобретениям. Цены низкие—кроме того в случае если сравнивать с столичным рынком.
Выбор имеется, ажиотаж отсутствует, продавцы легко дают дополнительные скидки—красивые условия для приобретения. «на данный момент весьма хорошее результат для выхода на рынок США во всех областях, среди них и на рынке недвижимости. Возможности огромные: и инвестиционные, и для личных целей. Цены на данный момент низкие, спрос на аренду высок.
При восстановлении экономики именно на рынок американских хлынут инвестиции»,—вычисляет Иван Птушкин. Однако, необходимо осознавать, что риски остаются все еще высокими—особенно если вы нацелены на инвестиционную приобретение.
И один из самых основных рисков—ликвидность получаемого объекта. Самый просевшие в цене объекты находятся в неперспективных районах, в нехорошем состоянии и т. п. При обилии аналогичного «хороша» на рынке вам вряд ли будет легко реализовать такую квартиру, даже в том случае, если номинально ее цена вырастет.
Помимо этого, пока конкретно не следует рассчитывать на то, что рыночная цена вашей собственности возрастет. «Быть может, в среднесрочной возможности (от 3 лет) тенденция изменится, но при существующем количестве предложения этого ожидать не следует»,—вычисляет Кирилл Долгинский. Но, согласно его точке зрения, в случае если планируется сдавать недвижимость в аренду, и при существующей ситуации возможно отыскать удачные варианты.
Сейчас в Соединенных Штатах имеется недвижимость на любой бюджет и вкус. Традиционно популярны у россиян Нью-Йорк, Майами, Лос-Анджелес, Сан-Чикаго и Франциско.
Но, согласно точки зрения Дениса Евсеева, в любом случае лучше не вкладывать меньше $200 тыс., потому, что за меньшие деньги вы рискуете приобрести неликвид, что позже сложно будет реализовать. «Скидки дают именно на неликвид»,—уверен он. Дешевле всего сейчас стоит дефолтное жилье, которое, не отыскав клиентов на свободном рынке, поступает на аукционы. Но большинство этих объектов—низкокачественные и некомфортно расположенные.
Они не востребованы среди американцев, кроме того не обращая внимания на огромные скидки. И вряд ли возможно ожидать, что со временем их популярность вырастет. Другое дело, если вы получаете недвижимость только для собственного пользования.
Тогда возможно деятельно интересоваться объектами, выставленными на аукционы, и искать собственную «жемчужину».
Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ Distant Property Management»:
«Нью-Йорк, наровне с некоторыми вторыми большими городами в Соединенных Штатах, остается необычным островком стабильности. В случае если сказать о Манхеттене, то в силу географических изюминок в том месте нереально расширить количество предложения недвижимости. Но как раз на данный момент продавцы самый эластичны в торге: скидки могут быть около 10–15%».
Создатель: Анна Ангарская
издание Homes Collection
Двигаем недвижимое в Соединенных Штатах с Александром Сорокиным (15 июня 2018)
