Новостройки под ключ: на сколько могут вырасти цены на жилье с отделкой
Предложение Минстроя России реализовывать квартиры с отделкой приведет к росту цены новостроек массового сегмента до 15%, вычисляют девелоперы
Фото: Алексей Смышляев/Интерпресс/ТАСС
Инициатива Минстроя России ввести минимальные требования к отделке квартир в новостройках неизбежно приведет к росту цен на жилье, уверены столичные застройщики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». По их расчетам, минимальный рост цены квадратного метра в новостройках массового сегмента составит от 10 тыс. руб., а средняя бюджет приобретения увеличится от 500 тыс. до 1 миллионов рублей. Так, средние цены на бюджетное жилье вырастут до 15%.
В новостройках бизнес-класса и элитном сегменте рост будет еще больше, поскольку в отделке употребляются дорогие материалы.
Минстрой уже пара раз выступал с предложением законодательно закрепить минимальную отделку в параметрах массового жилья. Сейчас необходимо стремиться трудиться над качеством возводимого жилья и переходить на строительство квартир с отделкой, в особенности в массовом сегменте, считает глава департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин. «Но законодательно запрещать застройщикам сдавать квартиры без отделки нет необходимости, уверен он.
Все должны регулировать борьба и рынок за клиента», — добавил государственный служащий.
На какое количество вырастут цены
В зависимости от качества отделки и концепции проекта цена квадратного метра в целом по рынку может подняться на 10–30 тыс. руб., прогнозирует директор по продажам девелоперской группы компаний «Пионер» Диана Нилиповская. К примеру, в проектах девелопера жилье с базисной отделкой стоит приблизительно на 10–15% дороже, чем без нее. На примере однокомнатной квартиры в жилом комплексе «LIFE-Ботанический сад» это образовывает приблизительно 900 тыс. руб., сумма включает цена всех материалов, дверей, сантехники, работы строительных бригад и т. д.
В массовом сегменте цена «квадрата» может подскочить приблизительно на 8–15%, вычисляет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Соответственно, бюджет приобретения средней «однушки» (45 кв. м) на рынке новостроек комфорт-класса может возрасти с 6,5 до 7–7,2 миллионов рублей. В бизнес-классе и в элитном сегменте рост стоимостей ожидается еще выше — на 10–30%, так как для отделки употребляются более дорогие материалы, говорит она.
Другими словами средняя однокомнатная квартира площадью 50 кв. м подорожает с 12,5 млн до 13–16 миллионов рублей. Согласно точки зрения Марии Литинецкой, рост цены в элитном сегменте будет фактически неограничен и зависеть от фантазии застройщика.
Что предлагают девелоперы в Москве
Большая часть застройщиков в Москве так же, как и прежде предлагают квартиры без отделки. По всему первичному рынку жилья в массовом сегменте (квартиры и апартаменты) без отделки сдается 69% лотов. Объекты с предчистовой отделкой равны порядка 17% от суммарного количества рыночного предложения, а с чистовой — 14%. В бизнес-классе без отделки предлагается 88% апартаментов и квартир, на долю предчистовой приходится 3% квартир, а чистовой — 9% квартир.
В элитном сегменте 72% объектов не предполагают готового ремонта, но 7% продается с предчистовой отделкой, а 21% — с чистовой.
Согласно данным «Метриум Групп»
какое количество стоит отделка
У девелоперов имеется негласное правило: цена отделки для клиента не должна быть больше 10% всего бюджета приобретения (формула актуальна для массового сегмента), в противном случае клиент предпочтет делать ремонт собственными силами, утверждает председатель совета директоров компании «Ривер Парк» Лариса Швецова. «Учитывая, что средняя цена квадратного метра в массовом сегменте столичных новостроек равна 144,7 тыс. руб., отделка не имеет возможности стоить дороже 10% от данной суммы, в противном случае имеется риск, что клиент откажется от ремонта под ключ, выбрав второй, более бюджетный проект, пускай и без отделки», — говорит она.
Разброс стоимостей по отделке может составлять от 6 тыс. руб. до $6 тыс. за 1 кв. м в зависимости от сегмента жилья, отмечает коммерческий директор «Главстрой Девелопмент» Дмитрий Земсков. По оценкам девелоперской компании «Ривер Парк», себестоимость отделки для застройщика в проектах массового сегмента образовывает порядка 12–17 тыс. руб. за 1 кв. м. Причем застройщики фактически не делают наценок, другими словами клиент приобретает отделку практически по ее себестоимости, отмечает Лариса Швецова. Отделка от застройщика в бизнес-классе — 20–80 тыс. руб. за 1 кв. м., а в элитном — от 80 тыс. руб. и выше, подсчитала Мария Литинецкая.
«За счет результата масштаба, найма и массовой закупки стройматериалов опытных бригад строителей ремонт от застройщика ненамного дороже, чем если бы клиент проводил его собственными силами. Отделка бизнес-класса может составлять отличие и 20%», — отмечает председатель совета директоров IKON Development Евгения Акимова.
Клиенту квартиры классов эконом либо комфорт отделка сомостоятельно обойдется дороже приблизительно на 10–15%, а в высокобюджетных сегментах — на 20–30%, вычисляет Мария Литинецкая. На примере проекта «Кварталы 21/19», что реализует компания ГК «ВекторСтройФинанс», отделка по заказу клиента обойдется в 15 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, независимый ремонт приблизительно на 20–30% дороже и, само собой разумеется, не может быть включен в ДДУ, исходя из этого потребует от клиента громадных единовременных затрат, уверен управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Какая не редкость отделка
На сегодня в Российской Федерации жилье с муниципальным ремонтом приобретают переселенцы из аварийного жилья, граждане и военные, квартиры которым выделяются по разным национальным программам.
Пример муниципальной отделки(Фото: Евгений Степанов/Интерпресс/ТАСС)
Девелоперы в столичных проектах предлагают пара видов отделки квартир. Застройщики дробят их условно на три типа.
При черновой отделки в квартире выполнены лишь самые нужные работы: установлены входная дверь и стеклопакеты, имеется подключения к совокупностям водоснабжения, канализации и отопления. На сегодня это минимальные требования к сдаваемым в эксплуатацию новостройкам.
В помещении с предчистовой отделкой стенки, потолок и пол выровнены и всецело подготовлены к финальному ремонту. Так сейчас сдается большая часть новостроек в Москве, утверждает Мария Литинецкая.
Квартира с чистовой отделкой всецело готова к заселению: стенки и потолок оштукатурены и покрашены (либо обои), имеется напольное покрытие, установлены межкомнатные двери, сантехника.
В большинстве случаев, на Западе все жилье продаются с отделкой white box, а также квартиры элит-класса, наряду с этим обычно клиенту предлагается маленькое количество вариантов отделочных материалов на выбор. Но по просьбе клиента застройщик может поменять планировку.
Что думают застройщики об инициативе Минстроя
Риелторы и девелоперы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», отмечают предложения и рост спроса готовых к проживанию квартир в столичных новостройках Но нельзя сказать, что квартиры с отделкой конкретно продаются лучше, чем без нее, поскольку ремонт — это только один из многих факторов, определяющих ликвидность квартиры, говорит Андрей Колочинский.
Мария Литинецкая уверен в том, что любое директивное навязывание рынку каких-либо требований, каковые смогут прямо либо косвенно оказать влияние на стоимости, — громадный риск в этих нестабильных условиях. Она утвержает, что это не прибавит привлекательности жилым комплексам в условиях, в то время, когда клиент стал более экономным. Помимо этого в бизнес-элитном сегменте и классе интерес клиентов к данной опции минимален, поскольку они значительно чаще рассчитывают совершить ремонт по личному дизайн-проекту.
Инициатива Минстроя не учитывает разные разработки строительства. «Панельный дом может сдаваться с отделкой, а монолитный довольно часто именно и берут за то, что возможно спланировать пространство под себя», — поясняет начальник управления оценки и аналитики девелоперской группы А101 Дмитрий Цветов. Кроме панельных домов, где квартиры продаются с возведенными стенками, на рынке огромное количество жилья свободной планировки, в то время, когда межкомнатные перегородки выкладываются кирпичом в один-два последовательности, а клиент самостоятельно определяет, как и где в итоге он поставит стенки, дополняет Лариса Швецова.
Приемка квартира в новом жилом доме квартала 58 Северо-Приморской части Петербурга(Фото: ТАСС/Интерпресс/Сергей Коньков)
Предпочтения в интерьере и отделке — вещь очень субъективная, и как правило может оказаться, что, приобретя квартиру с отделкой по более большой цене, клиенту нужно будет тратить дополнительные деньги на внесение корректив в соответствии с собственному вкусу, полагают аналитики девелоперской компании «Фаворит Инвест». Согласно их точке зрения, предложить комплект универсальных ответов в бизнес-классе значительно сложнее — клиенты с достатком выше среднего более взыскательны», — поведал «РБК-Недвижимости» пресс-секретарь компании «Фаворит Инвест».
В новых проектах, согласно точки зрения Дмитрия Земского, значительно возрастёт цена девелоперской неточности, потому, что необходимая отделка, с одной стороны, повысит строительную себестоимость, а с другой — не факт, что предлагаемые варианты отделки по дизайну и стоимости устроят клиентов, что скажется на показателях продаж.
«Отделка от застройщика лишит клиентов возможности максимально приспособить новую квартиру под себя. А таких клиентов большая часть, тогда когда каждый третий желал бы взять готовую квартиру. В большинстве случаев, это люди, каковые уже получали новое жилье и познали на своем опыте, что такое ремонт», — вычисляет управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».
Учитывая, что около трети клиентов берут ипотеку с нулевым начальным взносом, не имея возможности собрать кроме того 15–20% от цены жилья, увеличение цен на отделку может снизить спрос в проектах классов комфорт и эконом, предостерегает председатель совета директоров IKON Development Евгения Акимова.
«Российский рынок до тех пор пока в целом не готов для необходимой отделки: для одних клиентов это дорого, для других — непривычно. Исходя из этого, на мой взор, лучше дать покупателям и застройщикам возможность выбора», — вычисляет Лариса Швецова. Она утвержает, что чистовая отделка не делает основной функции — экономии бюджета клиента. Клиентам все равно нужно будет нанимать бригаду рабочих, искать деньги на приобретение финишных материалов.
В итоге переезд затягивается кроме того не обращая внимания на то, что все «грязные» работы девелопер уже выполнит, отмечает специалист.
Новоселы на протяжении осмотра квартиры в ЖК(Фото: ТАСС/ Интерпресс/ Светлана Холявчук)
Но Мария Литинецкая считает, что в долговременной возможности, само собой разумеется, отечественный рынок первичного жилья обязан двигаться к западным стандартам, каковые постоянно предполагают сдачу готового жилья. «Значительно чаще отделка от застройщика на западе — это white box, что клиенты далеко не всегда переделывают под себя, а стремятся преобразить помещение необыкновенным декором либо меблировкой», — говорит она.
«Российский рынок недвижимости еще не перешел на формат предложения квартир с отделкой, но вектор уже выяснен. В недалеком будущем застройщики начнут массово реализовывать квартиры с финишной отделкой», — заключает помощник председателя совета директоров концерна «КРОСТ» Марина Любельская.
Евгения Акимова уверен в том, что продажа жилья с отделкой разрешит создать полноценную городскую среду, комфортную для проживания. Согласно ее точке зрения, русским застройщикам в далеком прошлом пора перенять европейский опыт и уйти от продажи только цементных коробок. «Мы позитивно относимся к инициативе Минстроя, по причине того, что в возможности она разрешит сделать российский рынок жилья более цивилизованным», — заключает Диана Нилиповская.
Создатель: Сергей Велесевич.
какое количество СТОИТ РЕМОНТ КВАРТИРЫ \
