Обзор рынка недвижимости киева: итоги июля 2008 года
Индекс цены жилья в июле 2008 года: 2862$/кв. м. (+0,3% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,3% в месяц ( -0,1%). Индекс доходности: +1,3 банк/деп. ( -0,4 банк/деп.)
На вторичном рынке недвижимости царило простое для июля сонное состояние. Деловая активность дремала, но отнюдь не до нуля, как утверждают кое-какие СМИ.
Если сравнивать с июнем, количество сделок, осуждённых при ярком участии «Планеты Оболонь», сократилось на 24%. Причем кое-какие из них были подготовлены существенно раньше, но по тем либо иным обстоятельствам откладывались (сказались и сложности с ипотечным кредитованием, и неготовность сторон заключать сделки в условиях высокой неопределенности).
Ипотека дешевее не стала, степень неопределенности так же, как и прежде высока Но нерешенные жилищные неприятности (а, быть может, и лежащие под матрацем деньги) не разрешают через чур продолжительно откладывать достигнутые ранее договоренности.
Говоря о понижении уровня рабочий активности, мы учитываем не только количество сделок «Планеты Оболонь». Значительно снизилось количество звонков, просмотров, торгов. Снизилось и количество заявок на приобретение (по сравнению, с весенними месяцами приблизительно в 1,5 раза).
Учитываем и мнения сотрудников; у некоторых из них спад весьма велик.
К сожалению, национальные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, своевременную статистическую данные не дают. И это не только затрудняет анализ процессов, происходящих на рынке, но и порождает мифы и многочисленные слухи.
Из-за чего нет официальной статистики, нам осознать сложно. Так как все идет через компьютер, и подсчитать неспециализированное число сделок за любой период – задача из разряда стандартных. Публикация статистики на сайте (к примеру, на сайте Информационного центра Министерства Юстиции, ведущего соответствующие реестры) также особенных затрат не требует. Уж, в случае если мы вступили в ВТО (и планируем вступить в ЕС), то негоже скрывать статистику сделок на рынке недвижимости.
Так как это тот рынок, от состояния которого зависит многое в любой стране мира.
Что касается стоимостей, то они были достаточно стабильными.
Много продавцов, стремясь компенсировать проседание американского доллара, или повышали долларовые стоимости, или показывали цены в гривнах.
До тех пор пока сложно прогнозировать согласятся ли с этим клиенты – для этого не достаточно статистических данных, а по отдельным сделкам тяжело делать выводы об неспециализированных тенденциях. Разброс налицо, наровне с квартирами, каковые были реализованы практически на 14% дешевле компьютерной оценки, были и квартиры, реализованные на 9% дороже компьютерной оценки.
В основной же массе продавцы не шли на понижение стоимостей кроме того при отсутствии просмотров. И это без оглядки на настойчивые призывы риэлторов уступать в торгах. Большая уступка составила 10%; но такая уступка на торгах скорее исключение, чем правило.
Количество предложений заметно изменялось в течение месяца: первые две декады росло (и превысило большую в прошлые годы отметку 7100), в третьей декаде заметно снизилось: продавцы деятельно снимали квартиры с продажи, ожидая осенней активизации рынка. Были кроме того случаи, в то время, когда квартиры снимали практически незадолго до подписания контракта о задатке (сказались неприятности, которые связаны с проседанием американского доллара: продавцы, осознав, что теряют от трансформации валютных котировок, решили не торопиться).
Статистика размеров торга и цен продаж в сегментах массового жилья по соглашениям купли и задатка-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь», приведена в таблице №1.
| Янв. 2008 | Февр. 2008 | Март 2008 | Апр. 2008 | Май 2008 | Июнь 2008 | Июль 2008 | |
| Средняя удельная стоиость продажи | 2826 $/м2 | 2868 $/м2 | 2983 $/м2 | 3161 $/м2 | 3109 $/м2 | 3229 $/м2 | 3102 $/м2 |
| Средняя цена предложения реализованных квартир | 2860 $/м2 | 2897 $/м2 | 3028 $/м2 | 3196 $/м2 | 3152 $/м2 | 3265 $/м2 | 3136 $/м2 |
| Средний размер торга | -1,2% | -1,0% | -1,5% | -1,1 % | -1,4% | -1,1% | -1,1% |
| Средняя цена предложения подобных квартир | 2941 $/м2 | 2932 $/м2 | 3216 $/м2 | 3286 $/м2 | 3274 $/м2 | 3472 $/м2 | 3235 $/м2 |
| Отличие цены продажи отцены предложения подобных квартир | -3,9% | -2,2% | -7,2% | -3,8% | -5,0% | -7,0% | -4,1% |
| Удельный вес сделок, планируемых осуществить с применением ипотеки | 62% | 48% | 39% | 36% | 44% | 41% | 45% |
Как и в прошлых обзорах, напоминаем, что эту статистику не нужно машинально переносить на целый киевский рынок недвижимости; она только отражение рынка, преломление происходящих процессов через конкретные сделки.
Неспециализированная стагнация рынка в разных сегментах проявляется по-различному. Особенного расслоения стоимостей не отмечается. Но по количеству сделок различные рынки отличаются очень заметно.
Самый ликвидны малогабаритные однокомнатные квартиры. Часть их в составе предложения понижается.
А это, как показывает опыт прошлых лет, есть одним из показателей будущего оживления рынка.
Дело в том, что сегмент "недорогих" (в первую очередь, малогабаритных однокомнатных) квартир самый чувствителен к трансформации общерыночных тенденций.
В периоды стагнации (низкого спроса), понижение доли "недорогих" квартир показывает, что они стали стремительнее уходить с рынка. А, в случае если "недорогие" стали пользоваться популярностью, то через какое-то время спрос увеличится и на другие типы жилья. По крайней мере, так было все последние года (причем не только в Киеве, но и в Москве).
Увидим, что в периоды высокой рабочий активности все происходит с точностью до напротив. До тех пор пока все типы квартир востребованы, устанавливаются в полной мере определенные пропорции между "дорогими" и "недорогими" сегментами рынка в составе предложения.
Повышение доли "недорогого" жилья есть показателем будущего понижения рабочий активности. Это возможно толковать так: "недорогие" квартиры поступают на рынок в прошлом темпе, но берут их меньше. Соответственно происходит относительное затоваривание "недорогими" квартирами.
А через какое-то время в большинстве случаев понижается спрос и на другие квартиры. Будут ли выполняться эти закономерности в будущем – время продемонстрирует.
Изменение долей однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир представлено на графике.
Разбирая состав предложения, нужно также подчеркнуть рост доли нового жилья (сегменты «украинская панель» и «украинский кирпич». Разъясняется это целым рядом обстоятельств.
Во-первых, это объективный процесс. Удельный вес квартир в новых зданиях растет со скоростью приблизительно 1,5% в год.
Во-вторых, сложности с реализацией квартир в новостроях, заставили застройщиков, девелоперов, «портфельных инвесторов» расширить внимание к реализации квартир в новостройках силами риэлторов (с соответствующим размещением этих объектов в их базах данных).
В-третьих, сказалось и повышение доли так называемых «инвестиционных квартир» (большинство таких квартир в новых зданиях).
Изменение стоимостей предложений
По отечественным данным, в июле усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
— в однокомнатных квартирах возросла на 1,1%;
— в двухкомнатных квартирах возросла на 0,5%;
— в трехкомнатных квартирах возросла на 0,9%;
Более подробно трансформации усредненных стоимостей предложений к продаже в зависимости от типа дома приведены в табл.2.
| Тип жилья | 2008 год | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
| Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
| Дореволюционные | июнь | 6050 | — 3.24 | 6076 | — 3.79 | 6140 | — 0.08 |
| июль | 5854 | 5846 | 6135 | ||||
| Сталинки | июнь | 4282 | — 3.29 | 4607 | + 0.65 | 4871 | — 0.62 |
| июль | 4141 | 4637 | 4841 | ||||
| Ветхая панель | июнь | 3430 | + 2.24 | 3074 | + 1.50 | 2792 | + 2.22 |
| июль | 3507 | 3120 | 2854 | ||||
| Ветхий кирпич | июнь | 3590 | + 0.03 | 3428 | + 3.91 | 3409 | + 0.12 |
| июль | 3591 | 3562 | 3413 | ||||
| Типовая панель | июнь | 3326 | + 1.56 | 3140 | — 0.80 | 2782 | + 1.08 |
| июль | 3378 | 3115 | 2812 | ||||
| Украинская панель | июнь | 2881 | + 4.72 | 2902 | — 1.07 | 2812 | — 1.39 |
| июль | 3017 | 2871 | 2773 | ||||
| Украинский кирпич | июнь | 3093 | + 2.17 | 3177 | + 0.94 | 3285 | + 2.04 |
| июль | 3160 | 3207 | 3352 | ||||
| Улучшенная типовая панель | июнь | 3086 | + 0.23 | 2951 | — 1.25 | 2704 | + 2.00 |
| июль | 3093 | 2914 | 2758 | ||||
| Улучшенный кирпич | июнь | 3850 | + 0.94 | 3734 | + 2.49 | 3556 | — 1.01 |
| июль | 3886 | 3827 | 3520 | ||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (высокими и низкими) для конкретного рынка стоимостями.
На первичном рынке о резком понижении продаж и больших денежных сложностях достаточно звучно (в письме высшим чиновникам страны) заявили начальники Строительной палаты Украины. Согласно их точке зрения, неприятности в строительной отрасли так важны, что это угрожает нацбезопасности.
Строители рассчитывают на недорогие кредиты, на бесплатное выделение и госзаказы почвы при постройке общедоступного жилья. Наряду с этим умалчивают о тех доходах, каковые приобретают при строительстве квартир бизнес и премиум классов.
И не смотря на то, что мы очень критически относимся к требованиям смягчить правила кредитования, однако, разделяем вывод, что эти неприятности нужно разбирать (на всех уровнях, а также, и на самых высоких) и публично обсуждать.
Но не все так уж не хорошо на первичном рынке. Не смотря на то, что застройщики говорят о понижении темпов и вероятном замораживании многих строек, но задел прошлых лет до тех пор пока дает собственные результаты. В первом полугодии 2008 года ввод новых домов в Киеве остался приблизительно на том же уровне, что в 2006 и 2007 годах.
| Количество введенного в Киеве жилья | ||
| Квартир | Квадратных метров неспециализированной площади | |
| I полугодие 2006 года | 7050 | 590729 |
| I полугодие 2007 года | 6391 | 593489 |
| I полугодие 2008 года | 6481 | 595515 |
На рынке аренды цены достаточно стабильны. Не смотря на то, что спрос в июле снизился, а предложение возросло, обладатели квартир цену не снижают. По опыту прошлых лет, ожидают, что в августе-сентябре спрос значительно вырастет.
Пока же кое-какие из них выполняют ремонты либо пробуют сдать квартиры посуточно.
На рынке ипотечных кредитов правила кредитования все более ужесточаются, рост банковских процентов длится.
Согласно данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, скорость увеличения ипотечного портфеля банков во втором квартале 2008 года снизились до 6,6%. Соответственно снизилась с 13,6% до 13,4% часть ипотеки в общем кредитном портфеле банков.
В структуре новых ипотечных кредитов снизилась (с 37,5% до 31%) часть кредитов, направляемых на приобретение жилья, и увеличилась (с 2,3% до 2,7%) часть кредитов на личное жилищное постройку. В один момент увеличилась (с 57,1% до 63,9%) часть потребительских кредитов.
Часть гривневых ипотечных кредитов выросла с 17,7% до 18,5%.
Средний размер кредита на приобретение жилья на вторичном рынке сократился на 28% и составил 191 тыс. гривен.
Банки сворачивают кредитование приобретения жилья на первичном рынке. Кредиты в большинстве случаев выдают только при условии, что банк имеет возможность осуществлять контроль фонд финансирования строительства конкретного объекта. Банкиров в полной мере можно понять: застройщики часто выстраивают такие схемы инвестирования, что за счет одного объекта финансируются другие.
Начали строить дом, собрали под него деньги, строительство не закончили, а деньги направили на финансирование нового объекта. И такое перебрасывание средств с одного объекта на другой во многих случаях в полной мере законно. Но сроки строительства наряду с этим значительно затягиваются (в лучшем случае).
А в нехорошем – проявляется эффект денежной пирамиды: на какие-то объекты денег просто не хватает.
Согласно данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя ставка по кредитам на жилье в июле 2008 года составила в гривне 20,69%, в долларах 14,56% годовых.
Прогноз на август
Полагаем, что в августе обороты рынка недвижимости возрастут. Цены наряду с этим, вероятнее, останутся приблизительно на том же уровне. В отдельных рынках в полной мере возможна маленькая коррекция стоимостей.
киевский портал о недвижимости domik.net
Из-за чего на рынке недвижимости может повториться кризис 2008 года
