Охотники за жильем. на первой линии от моря
Россияне, как мы знаем, питают особенные эмоции к недвижимости, расположенной на первой береговой линии от моря. С плюсами для того чтобы жилья ясно — это красивые виды из окна, близость пляжа, шум морского прибоя и т. п. А в чем подвох?
Временные фавориты
Тогда как всемирный кинематограф направо-налево соблазняет зрителя белыми как снег пляжами, лазурным морем, пальмами, умопомрачительной красоты закатами, на фоне которых по сюжету в обязательном порядке случается громадная любовь, сложно не соблазниться и не начать грезить о доме на морском берегу. По всей видимости, так сильны эмоции и вера в сказку, что кроме того разумные аргументы, каковые говорят отнюдь не в пользу прибрежной недвижимости, будущими собственниками в расчет не берутся.
Россияне с радостью покупают как апартаменты, так и виллы, расположенные на первой линии, не отдавая каких-либо предпочтений определенному виду недвижимости. Для отдыха и собственного проживания жилье берут около 60% отечественных соотечественников.
«Сдача в аренду образовывает 25%, и лишь 15% берут виллы, апартаменты либо таунхаусы в инвестиционных целях, — утверждает Александр Гладкевич, глава представительства Status Home в Российской Федерации. — Многих инвесторов завлекают условия ипотечного кредитования (под 3,5–5% годовых), исходя из этого клиенты покупают сходу пара объектов, а также отели, рестораны и мн. др.».
Примечательно, что страны-фавориты со временем изменяются.
Так, в последние два-три года россияне деятельно брали прибрежную недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании. на данный момент их приоритеты сместились в сторону Турции, Греции, Италии и Франции.
Действительно, время от времени пожелания клиентов не совпадают с реалиями, другими словами в выбранной ими стране может не появляться подходящих квадратных метров.
Часто бывает так, что первая линия на популярных ветхих курортах в далеком прошлом застроена, исходя из этого что-либо приобрести возможно лишь на вторичном рынке либо в пригородах. Помимо этого, на первой береговой линии, в большинстве случаев, часть апартаментов и таунхаусов в общем предложении намного больше, чем вилл.
В случае если сказать о государствах, то, по словам Екатерины Тейн, партнера, директора департамента жилья компании Chesterton, больше апартаментов предлагают в Черногории и Болгарии, а вилл — во Италии и Франции.
Между первой и второй
Недвижимость на первой линии в большинстве случаев на 30–50% дороже той, что удалена от берега. Но на популярных курортах отличие в цене может быть около 100%.
Юлия Титова, директор компании Rentsale, приводит в пример Турцию и Францию: «В Аланье фронтальные апартаменты с двумя спальнями на первой линии стоят около 300 тыс. евро, подобные на второй линии — 150 тыс. евро (подобная обстановка вероятна кроме того в пределах одного комплекса, складывающегося из нескольких корпусов). В Ницце фронтальные апартаменты с одной спальней на Британской набережной (первая линия) будут стоить около 300 тыс. евро, чуть дальше от моря, в пешей доступности возможно купить апартаменты той же площади за 150 тыс. евро».
Самые дорогие объекты, по словам Е. Тейн, расположены на Лазурном Берегу Франции, где цена вилл колеблется от 10 до 200 миллионов евро. В Марбелье (Испания) они стоят в среднем 5–7 миллионов евро, на побережьях Португалии возможно отыскать дома по цене 1,5–4 миллионов евро. В Греции за 1,2 миллионов евро, как утверждает Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, возможно приобрести виллу с собственной береговой линией, в Италии таковой объект будет стоить 1,8–2 миллионов евро.
Большие стоимости Ю. Титова растолковывает тем, что почва на первой линии дорогая, исходя из этого застройщики пробуют реализовывать на этих участках элитные проекты с применением высококлассных отделочных материалов. Но при сравнении цен на объекты, согласно точки зрения специалиста, направляться кроме этого обращать внимание на инфраструктуру и расположение недвижимости. Так, в Святом Власе (Болгария) в 100 м от моря апартаменты с одной спальней стоят около 50–60 тыс. евро.
На первой линии тут находятся элитные проекты («Монастырь», «Каза Реал»), в которых площадь односпальных апартаментов больше и уровень качества самих объектов лучше, не говоря уже о видовых чертях, исходя из этого цена односпальных апартаментов уже около 150 тыс. евро. Причем на первой же линии возможно приобрести за эти же деньги двуспальные апартаменты, отъехав всего на несколько километров в сторону, между курортами Святой Влас и Эленит.
Но около не будет развитой инфраструктуры, проекты будут уступать по качеству.
Скандальный новострой
Прибрежная территория, как шагреневая кожа, всегда сокращается. В ОАЭ вопрос ограниченного количества почвы рядом с морем решили методом засыпания неестественных островов. В других государствах, чтобы избежать чрезмерной плотности застройки, ввели ограничения на возведение объектов вблизи моря. К примеру, в Португалии, по словам А. Гладкевича, не ближе чем 500 м до океана.
Но это никак не воздействует на уже существующие объекты либо земельные наделы, взявшие разрешение на постройку до принятия таких требований. В некоторых регионах закон запрещает возведение домов выше трех этажей.
На Кипре, как отмечает Станислав Зингель, президент Интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, в некоторых местах не дано возводить дома выше четырех этажей.
В Болгарии со вступлением в Европейский союз стали действовать и новые правила: строительство в 100-метровой территории пляжа не разрещаеться, в 300 м от берега высота строений ограничена тремя этажами, в 500 м — пятью (такие правила действуют и в других европейских государствах). В Турции существует ограничение на постройку жилых объектов на первой линии, поскольку предпочтение отдают туристическим комплексам.
В долговременной возможности, согласно расчетам специалистов, жилье на первой линии увеличится в цене, потому, что количество предложений со временем будет уменьшаться. Но недвижимость будет ликвидна лишь в том случае, если она возведена в соответствии с законом. Увы, но кое-какие застройщики продолжают его нарушать.
Дабы не попасть в ловушку, В. Оришак рекомендует при покупке квартиры либо дома в новом объекте убедиться, что все разрешения были взяты, в другом случае возможно лишиться собственной собственности.
Хороший пример — испанские Марбелья и Коста-дель-Соль, где незаконные постройки были снесены. Закон о прибрежной территории в том месте был принят 20 лет назад, но обычно его игнорировали. «Дома возводили вопреки запретам, но с разрешения местных коррумпированных правительства.
В итоге, в то время, когда правительство решило положить этому конец, на грани сноса выяснилось около полумиллиона домов по всему средиземноморскому побережью Испании, и на Балеарских и Канарских островах. Большая часть таких домов в собственности покупателям и иностранным инвесторам, в частности англичанам. Под тёплую руку попадались кроме того дома, возведенные за долгие годы до принятия закона о побережьях», — говорит С. Зингель.
В Италии, Франции, на Кипре, в Болгарии трудятся по большей части в соответствии с выданными разрешениями. А вот испанцы, черногорцы и греки прославились как незаконопослушные строители. «При с Грецией сносов строений не припомню. В большинстве случаев девелоперы договариваются с властями. Показательный снос проводили в Черногории (но не до основания, а дабы припугнуть)», — приводит пример Ю. Титова.
В Португалии кроме этого были зафиксированы случаи возведения домов без разрешительной документации, но недвижимость сносить не стали, застройщиков подвергли весомому штрафу.
Инвестиции у моря
Какие конкретно еще минусы смогут быть у жилья на первой линии и как такая недвижимость привлекательна для вложений? «В случае если сказать об инвестициях, то нужно прежде всего ориентироваться на аренду недвижимости, — говорит Игорь Индриксонс, глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. — Иными словами, клиент, получающий апартаменты либо виллу на первой линии, обязан заблаговременно поразмыслить о том, кому он сможет сдавать собственный жилье.
В этом случае россиян не рассматривают как арендаторов изначально, по причине того, что отечественные соотечественники отдыхают за границей по путевкам и селятся в отелях. Европейцы, наоборот, путешествуют самостоятельно и больше любят частное чем отели жилье. Но будем помнить, что главная их мотивация наряду с этим — экономия.
Исходя из этого их также не нужно разглядывать как потенциальных арендаторов: раз они экономят, то жильем на первой линии интересоваться не будут, поскольку оно стоит дороже».
Помимо этого, клиенты, по словам специалиста, должны четко осознавать, что такая недвижимость не подходит для долгого проживания из-за сырости и повышенной влажности, а в будущем при его перепродаже смогут появиться неприятности из-за низкой ликвидности объекта.
Страховка за дом, расположенный на первой линии, обойдется хозяину недвижимости вдесятеро дороже, а эксплуатационные затраты будут в пять раз выше.
Разрушающее действие песка и ветра приведет к тому, что хозяину придется чаще тратиться на ремонт. Не смотря на то, что кое-какие специалисты уверяют, что посредством качественных материалов, применяемых при отделке и строительстве дома, возможно уменьшить негативное действие внешней среды.
К таким материалам относятся пластифицированные краски, защищающие строение от перепадов и влаги температур. Влажность, холод и сырость возможно победить, к примеру благодаря установке центральной отопительной совокупности либо подогреву полов по всему дому.
Еще один минус в том, что в туристических местах в сезон возможно шумно и многолюдно. Не всегда комфортно, в случае если дома возведены через чур хорошо друг к другу либо выход на пляж неудобный, к примеру со скалистого берега.
Не смотря на то, что в второй ситуации это событие может стать благом. Так, при шторма появляется опасность подтопления недвижимости, если она находится в близи от океана. Но, в случае если апартаменты и виллы находятся на возвышенности, возможность разрушений мелка.
Как говорит В. Оришак, время от времени не редкость, что объект расположен на первой линии, но сходу за ним либо перед ним проходит оживленная автомобильная либо кроме того железная дорога, что снижает его привлекательность.
Кстати, европейцы берут недвижимость не на первой линии, а на возвышенности, но с хорошими видами на море. Подобные объекты дешевле и практичнее. Одновременно с этим специалист не рекомендует брать жилье через чур на большом растоянии от моря и без видов: не обращая внимания на привлекательную цену, их будет сложно перепродать при необходимости.
Юлия ПИЛИПЕЙКО
Цены и Недвижимость
В Крым на ПМЖ: Стоит ли брать жилье на первой линии
