Жилье с дистанционным управлением
Приобрести недвижимость за рубежом — полдела. Позже ее нужно будет поддерживать в порядке, оплачивать услуги ЖКХ и платить налоги. В этих условиях эти затраты смогут стать чересчур обременительными.
Но жилье возможно передать управляющей компании, которая сдаст его в аренду и обеспечит пускай небольшой, но стабильный доход.
Ограничения для стабильности
Уже пять месяцев зарубежные риэлтеры говорят о восстановлении рынка европейских, а на рынке недвижимости США наметилась стабилизация. И в случае если в Европе инвесторы рассчитывают взять прибыль в скором времени, то в Америке они по большей части скупают дома с громадными дисконтами на долговременную возможность.
Большая часть россиян, беря недвижимость за рубежом, рассчитывает проводить в собственной зарубежной резиденции не больше пары месяцев в году. Другое время она будет пустовать. Причем обладателю недвижимости приходится тратиться на содержание жилья, платить налоги на недвижимость. Подобные заботы возможно доверить управляющей компании, которая окажет помощь обладателю еще и мало получить на аренде.
Вследствие этого весьма популярной стала схема rental guarantee: управляющая компания в течение определенного времени обязуется сдавать объект в аренду и нести затраты по его содержанию. Наряду с этим обладателю недвижимости будет гарантирована стабильная доходность — в среднем 5% годовых от цены объекта.
Схема rental guarantee есть продолжением совокупности lease-back, которая в чистом виде существует на данный момент лишь во Франции. Главное ее отличие от rental guarantee в том, что клиенту предоставляются налоговые льготы, поскольку программа поддерживается на национальном уровне. Сущность программы такова: клиент оплачивает часть цены недвижимости, на оставшуюся часть оформляется кредит во французском банке.
Раньше первый взнос составлял 10% цене жилья, сейчас, в большинстве случаев, от 30% (для проверенных клиентов), чаще всего видящаяся цифра — 40-50%. По окончании подписания контракта о купле-продаже содержится соглашение с управляющей компанией, которая гарантирует хозяину ежегодный доход до 7% годовых от цены объекта.
Наряду с этим в течение шести месяцев по окончании оформления сделки на счет клиента возвращается TVA (НДС), что он платит при покупке и что образовывает 19,6% стоимости недвижимости. К примеру, при покупке квартиры за €150 тыс. размер TVA будет €29 400. Наряду с этим большая доходность на аренде в безотносительных цифрах составит €10 500.
В соответствии с схеме lease-back, обладатель в праве жить у себя дома до 40 дней в году. Доходность же зависит от того, на какой сезон придутся выбранные семь дней: при проживании в большой сезон доходность будет низкая, и напротив. Имеется еще и программа lease-back light, которая предполагает проживание в собственном жилье до полугода и минимальную доходность.
Действительно, как поведали специалисты, эту схему уже пара лет пробуют закрыть, поскольку она довольно часто употребляется для ухода от налогов, такие сделки приходится шепетильно контролировать юристам. на данный момент lease-back light действует, к примеру, на лыжных курортах Шамони и Морийон. Наряду с этим закон обратной силы не имеет: кроме того по окончании отмены схемы она продолжит функционировать для тех, кто ее уже применяет.
"Срок экспозиции квартир с lease-back во Франции мал. К примеру, квартира за €200-400 тыс. уйдет на протяжении семи дней",— утверждает президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
В рамках схемы lease-back все затраты по обслуживанию и содержанию недвижимости берет на себя управляющая компания — обладатель платит лишь федеральный налог. "самые привлекательные для lease-back объекты находятся на горных курортах, на Атлантическом побережье и в пригородах Парижа. Самая дорогая аренда недвижимости — в школьные каникулы, в особенности в рождественские.
В случае если клиент не будет жить в собственном жилье сейчас, то управляющие компании гарантируют большой доход — до 7% годовых. Наряду с этим арендные ставки в большой и низкий сезоны смогут различаться вдесятеро",— говорит генеральный директор компании "Совокупность-риэлти" Максим Пантелеев.
Для приобретения по схеме lease-back доступны лишь новые объекты (для первого клиента), наряду с этим специалисты рекомендуют инвестировать на самой ранней стадии строительства. "Средний период строительства образовывает один-три года, наряду с этим деньги вносятся неспешно. Сумма, которую обязан дать клиент, зависит от того, на какой стадии он вошел в проект. Потому, что государство гарантирует строительство объектов, риски недостроя исключены",— говорит Максим Пантелеев.
В большинстве случаев, в случае если объект lease-back тяготеет к деловому центру, площадь жилья будет меньше стандартной — такие объекты вычислены на предпринимателей (на лыжных курортах недвижимость lease-back ориентирована на домашние пары). Наряду с этим изначально цена квадратного метра в таком проекте возможно мало выше простой.
Но за счет меньших налоговых льгот и площадей окончательная цена объекта при других равных получается меньше. "Lease-back дает следующие преимущества: экономия на НДС и сниженные нотариальные затраты (не 7-8, а 2,5-3%), и гарантированная доходность от сдачи в аренду. Наряду с этим действуют строгие ограничения на право пользования своим объектом недвижимости.
Но, конечно, гарантированная доходность неизменно ниже рынка, и время от времени целесообразнее выбрать простую квартиру и заключить соглашение с управляющей компанией — в этом случае доходность от сдачи будет в среднем на 2-3% выше. Схема lease-back больше удачна для резидентов, чем для нерезидентов. Резиденты по таким схемам приобретают громадные налоговые преимущества",— вычисляет генеральный директор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина.
В случае если обладатель объекта lease-back желает реализовать его человеку, не желающему принимать участие в данной схеме, НДС нужно будет возвратить стране. Минимальный срок действия схемы образовывает 9 лет, большой — 25.
Срок действия вышеупомянутой rental guarantee, в большинстве случаев, не превышает пяти лет. К примеру, компания Pafilia предлагает гарантированную доходность 5% годовых на пять лет в комплексе и квартирном комплексе вилл на Кипре, ограничение проживания — шесть недель в году. Начальный взнос образовывает 20% цене, другую сумму возможно взять в долг в кипрском банке под 3,5% годовых в рассрочку до 40 лет.
Схема распространяется на объекты ценой от €338 тыс. "Преимущество таких программ — получение гарантированного дохода. Риски по несдаче объекта в аренду всецело берет на себя компания. Такие схемы вычислены на тех, кто желает сохранить собственные деньги и при возможности приумножить.
В этом основное отличие инвестора от спекулянта, что желает максимально победить, рискуя максимально проиграть",— говорит менеджер по формированию бизнеса Pafilia Сергей Филатов.
На любой вкус
Чем ниже цена недвижимости и чем менее развита страна, тем выше доходность на аренде. В развитых государствах средняя доходность — 4-6% годовых, а, к примеру, в Египте либо Болгарии — от 7%. Исключение образовывает Германия, где в небольших городах и пригородах имеется довольно прибыльные проекты. "Чем меньше срок инвестирования, чем больше рисков, тем больше предполагается доходность.
Возможно инвестировать и в недвижимость в Зимбабве — имеется такие фонды, но в этом риски и случай будут соответствующие. В случае если инвестор желает приобретать стабильный доход, то ему лучше воспользоваться схемами lease-back либо гарантированной ренты, ориентируясь на Западную Европу. Наряду с этим в скандинавских странах и Испании имеется стабильный доход, но пока нет роста",— даёт предупреждение глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Но риэлтеры рекомендуют все шепетильно просчитать, перед тем как вступать в схему. К примеру, согласно расчетам компании Knight Frank, цены в столице Англии будут выходить на пиковые значения еще года два. "на данный момент клиентам доступно долгосрочное кредитование под низкий процент (LIBOR+1,5-1,8%). Получая квартиру, возможно рассчитывать на доход от сдачи в аренду в 4-5% годовых, что будет покрывать затраты на обслуживание кредита, а в долговременной возможности — на прирост капитала за счет роста цен на жилье",— говорит начальник отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.
Весьма популярны инвестиции в апарт-отели и сервисные апартаменты. В Соединенных Штатах мысль апарт-отелей овладела умами в 80-90-е годы прошлого века благодаря Дональду Трампу и Marriott Hotels. Обладатели отелей реализовывают номера в собственность, после этого оказывают услуги по управлению объектом, наряду с этим прибыль распределяется между обладателем отеля и частным инвестором, приобретшим в том месте номер.
В апарт-отелях инвестор получает помещение, в сервисных апартаментах — квартиру. Наряду с этим сервисные апартаменты предназначены для более продолжительного проживания предпринимателей — три-шесть месяцев. Они находятся в деловых районах и не имеют неспециализированных территорий — бассейнов, спортзалов и т. п. Доходность апарт-отелей образовывает в среднем 3-4% годовых, в то время как у сервисных апартаментов она возможно в два раза выше.
Деятельный спрос на апарт-отели в Америке пришелся на 2007-2008 годы. При покупке этого вида недвижимости в Соединенных Штатах необходимо принимать в расчет, что управляющая компания берет себе 30-50% дохода с арендных платежей. "Наряду с этим конечная доходность зависит от загруженности отелей и не есть гарантированной. Она возможно как 3, так и 7%.
Чем больше площадь, тем выше доходность. Наряду с этим не имеет значения, сколько дней номер сдавался: берется неспециализированное среднее значение загруженности и дальше делается расчет исходя из суммы инвестиций каждого",— поясняет Станислав Зингель.
В Израиле доходность у апарт-отелей довольно высокая — 5-6% годовых. Такие объекты показались в том месте два-три года назад, значимых — всего четыре-пять на данный момент, и находятся они в Эйлате, Нетании, Иерусалиме и Герцлии.
Игорь Индриксонс: «Чем меньше срок инвестирования, чем больше рисков, тем больше предполагается доходность»
Имеется и обратные варианты, в то время, когда недвижимость не передается управляющей компании, а приобретается у нее. Схема по поводу ownership показалась и была весьма популярна в Америке в начале 90-х годов. Традиционно она распространялась на дорогие автомобили, яхты и самолеты, но сравнительно не так давно начала применяться и в сфере недвижимости.
Схема такова: имеется управляющая компания, которая обладает объектом, имеется группа, каковые берут его вскладчину. Совладельцы объекта дробят затраты по его обслуживанию и содержанию, и доходы (в частности, от сдачи в аренду) сообразно своим долям. "К примеру, яхту возможно приобрести за €120 тыс., но ее содержание обойдется в €20 тыс. Учитывая, что применять ее будут не более 14 дней в году, не для всех такая схема подойдет.
В случае если же яхту купят пять семей, каждой она обойдется в €24 тыс., а обслуживание — в €4 тыс.",— подсчитывает Игорь Индриксонс. Главная неприятность fractional ownership — сложно реализовать собственную долю.
По таковой схеме возможно, например, приобрести виллу в Америке в комплексе Rocky Mountains. Комплекс включает в себя около 250 домов, средняя цена квартиры с двумя спальнями — €200-300 тыс. "оптимальнее осознать суть fractional ownership возможно на примере прекрасно привычной гражданам России схемы "таймшер": и в том и другом случае инвестор приобретает право пользоваться объектом курортной недвижимости определенное количество недель в году, но принципиальное отличие в том, что, получая fractional ownership, клиент вправду делается хозяином доли в объекте недвижимости, а не только виртуальных недель отдыха. В случае если объект недвижимости подорожал, возможно реализовать собственную долю и взять capital gain (доход от продажи подорожавших активов.— "Деньги")",— говорит Елена Юргенева.
В случае если разглядывать недвижимость только как объект инвестиций, то стоит упомянуть схему называющиеся "флиппинг", до кризиса очень популярную. При с первичным рынком объект приобретается на стадии котлована и перепродается по окончании окончания строительства. При с вторичным в готовое жилье вкладываются деньги, оно всячески улучшается и после этого продается. Данный метод до кризиса имел возможность принести до 60% прибыли.
Наряду с этим самое основное — пристально изучить рынок и знать, что и как переделать, дабы это позитивно отразилось на стоимости. "Весьма выгодно заниматься флиппингом в Англии. В том месте в документах на недвижимость не закреплено, какой как раз тип жилья находится в собственности — скажем, двухкомнатная это квартира либо квартира-студия. Наряду с этим межкомнатные перекрытия сделаны из гипсокартона, так что весьма легко поменять планировку по собственному усмотрению.
К примеру, обычный вариант флиппинга: в таунхаусе чердак переделывают под еще одну спальню; в случае если в квартире имеется приёмная и гостиная, то последнюю кроме этого возможно переделать в спальню. Вложения в недвижимость составят в среднем ?2 тыс., а цена увеличится как минимум на ?20 тыс.",— говорит Игорь Индриксонс.
Создатель: Юлия Погорелова
Издание «Деньги»
Обзор Move Control Frankia 495 Самоход дистанционное управление Автопарковка жилой вагончик дача
