Патент или ндфл: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов
В Москве существуют три легальных метода оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, какой из вариантов будет самый выгодным и удобным для арендодателя
Фото: YAY/TASS
В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Главными факторами роста рынка легализованной аренды, согласно их точке зрения, есть увеличение налоговой грамотности населения, и работа мерии столицы по обнаружению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о вероятных формах уплаты налога.
За последние два года количество поданных налоговых объявлений и купленных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит эти глава департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «Так же, как и прежде среди людей, каковые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах элитном ситуация и бизнес другая: ответственность за неуплату больших сумм налогов значительно важнее.
Приблизительно 85–90% арендодателей, цена аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит начальник департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Но, не обращая внимания на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их часть, по экспертным данным, образовывает порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.
Эти риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма разных сборов на сдачу квартир в аренду, каковые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. Если сравнивать с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды десятикратно увеличились. Как уточняет столичный департамент экономической развития и политики, в бюджет поступило 905 миллионов рублей. в виде налога на доход от сдачи жилья.
Меньшинство поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 миллионов рублей. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заместитель мэра Москвы Наталья Сергунина.
Как легально сдавать квартиру
В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК)РФ.
В соответствии с ГК Российской Федерации, контрактом найма считается документ, заключенный в несложной письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендатором и арендодателем — и нотариального заверения либо госрегистрации не требует. При составлении соглашения обязательно необходимо указать паспортные эти двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых обладатель квартиры взял ее в собственность, порядок и сроки оплаты.
Сейчас существуют три главных метода легальной сдачи квартиры в аренду: методом уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве личного предпринимателя, где возможно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), или приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три метода являются легальными, хозяин сам выбирает самый выгодный и эргономичный.
Прежде всего уплачивать налог принципиально важно тем, кто сдает собственные квартиры юридическим лицам, и тем, кто переводит полученные финансовые суммы на квитанции в зарубежных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций нужны документы из налоговой администрации. В большинстве случаев, это обладатели дорогой недвижимости, каковые предпочитают оформлять статус личного предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.
Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр соглашения, в случае если это физлицо либо ИП, до 20 апреля этого года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. При с патентом оплата происходит сходу либо частями в срок, на что куплен патент.
Какая совокупность налогообложения удачнее
Сейчас в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги методом подачи налоговых объявлений, другая часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от цены жилья и для различных рантье будут удачны собственные методы.
Первый метод самый эргономичный и одновременно с этим невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ есть высокая ставка — 13%. Для этого варианта хозяину нужно заключить с арендатором соглашение найма жилого помещения, составить документ приемки и акт квартиры, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.
Арендодатель обязан подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой направляться приложить контракт со всеми приложениями, и документы, подтверждающие его право распоряжения и владения квартирой.
Второй метод — пройти регистрацию как личный предприниматель, трудящийся по упрощенной совокупности налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Также, личный предприниматель обязан оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.
Метод уплаты налогов зависит от цены жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц удачнее платить как физическое лицо. В случае если аренда от 60 тыс. руб., возможно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.
Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Обладатель квартиры, решивший пойти таким методом, кроме этого обязан пройти регистрацию в качестве личного предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента образовывает от одного до 12 месяцев, но в рамках одного год . Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Цена патента зависит от ее расположения и площади квартиры в Москве.
Хозяин может самостоятельно вычислить цена патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.
По словам Александра Шибаева, сущность патентной совокупности пребывает в том, дабы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Эта сумма различается в зависимости от площади и локации жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год.
В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.
Примеры расчета платежей
самый выгодный вид налогообложения выбирается с учетом цены квартиры. К примеру, цена аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, приобретаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. В случае если платить как ИП, то окажется: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к данной сумме нужно прибавить необходимые годовые платежи по ИП, что образовывает около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.
В целом уплата налогов через патентную совокупность удачна обладателям громадных и дорогих квартир в самый родных к центру локациях Москвы. К примеру, обладатели квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м однообразную сумму — 60 тыс. руб. Наряду с этим отличие в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес.
Так, цена патента для обладателя данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для обладателя квартиры в Можайском районе — 8%.
Согласно данным Blackwood и «Азбуки Жилья»
Минусом упрощенной патентов и системы являются затраты времени по регистрации ИП, и наличие кроме ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной совокупности — вероятные убытки, каковые появляются в случаях, в то время, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. Иначе, обладатель квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.
«Удачнее всего купить патент либо платить налог по ставке 6% как личному предпринимателю. Цена патента кроме этого приблизительно этим 6% и соответствует. Но обладатель патента сходу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не волнуется о заполнении объявлений», — поясняет Мария Жукова.
Второй вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса личного предпринимателя, а патент сейчас может купить лишь гражданин в статусе ИП, додаёт специалист. «Простое физическое лицо до тех пор пока этого сделать на данный момент не может. Для многих граждан это было бы выходом, потому, что на сегодня многие граждане не платят налоги не вследствие того что не желают, а по причине того, что не хотят проходить подчас изнурительную процедуру заполнения налоговых объявлений, тратить большое количество времени на поездки в стояние и налоговую инспекцию в очередях. Возможность приобретения патента упростила бы для многих эту процедуру», — вычисляет Мария Жукова.
Создатель: Сергей Велесевич.
Налог при сдаче квартиры в аренду
