Перегрели? остужаем
В мире жилья затишье: цены прекратили быстро падать. Особняком стоит Китай, где, не обращая внимания на кризис, квартиры в последний год быстро дорожали.
В мире недвижимости самое популярное слово сейчас recovery — «выздоровление». Резкое резкое снижение цен, наблюдавшееся в 2009 году, закончилось. Риэлтеры и какое количество живут надеждой, что рынок чуть потопчется на месте и рванет вверх.
Но до тех пор пока спрос на жилье очень мал: население не имеет возможности переварить кроме того те ипотечные кредиты, что были забраны в прошлые годы.
Ручное управление по-китайски
На сегодня самый занимательный рынок недвижимости в мире — Китай. Это единственное место, где цены бурно растут. Согласно данным за апрель, средняя удельная стоиость по 70 большим городам Китая выросла за год на 12%.
Наряду с этим в ряде городов жилье за год подорожало на 50–60%. Двузначный рост цен на фоне глобального кризиса — необычная обстановка. Но ее возможно растолковать. В острой фазе глобального кризиса китайское правительство испугалось падения строительного рынка и решило поддержать данный сегмент как один из основных локомотивов роста поизводства страны. Власти ввели программу, стимулирующую спрос на жилье.
Ставки по ипотечному кредиту были установлены на уровне 4%, наряду с этим Компартия настоятельно «советовала» банкам расширить ограничения кредитования.
В случае если сравнивать с Америкой и Россией, где темпы строительства в кризис быстро упали, то Китай добился поставленных целей. Стройка не утратила количеств, удалось избежать и падения цен на рынке жилья. Но, наряду с этим китайцы попали в другую ловушку. Стал скоро формироваться пузырь на рынке недвижимости. Ко мне хлынули завлекаемые низкими процентными ставками по кредитам спекулятивные деньги, каковые предприниматели изымают из стагнирующего производства.
В Пекине и Шанхае цены на новостройки бизнес-класса в центре достигли 8–12 тыс. долларов за квадратный метр. Чем угрожает данный пузырь Китаю? Резким ростом социальной напряженности: жилье делается недоступным среднему классу.
А вдруг данный пузырь лопнет, неизбежны замечательные потрясения для всей экономики. И вот, не ждя реализации этого сценария, китайское правительство быстро меняет жилищную политику на противоположную. Сейчас рынок недвижимости начинают охлаждать.
Уже вводится множество мер, ограничивающих спекуляции с недвижимостью. Первое — банкам предписано повысить ставки ипотечного кредита и размер начального платежа до 50% для людей, берущих вторую либо третью квартиру. Второе — ужесточены условия для получателей кредита, что сейчас возможно выдан лишь для приобретения квартиры в том городе, где человек прописан и где платит налоги более года.
Третье — с двух до пяти лет увеличен срок владения квартирой, за который с клиента не взимается налог при перепродаже. Четвертое — в недалеком будущем будет введен налог на третье и второе жилье. До тех пор пока идут дискуссии, как он будет исчисляться.
Имеется два варианта: «французский» (со второй квартиры взимается налог исходя из дохода, что возможно было бы приобретать, если бы она сдавалась в аренду) и «германский» (на второе жилье повышенный налог).
По поводу новой жилищной политики в Китае ведутся важные споры. Лоббисты от строительного сектора пробуют доказать, что ограничение спроса сократит количества стройки и для экономики это будет еще хуже. Но нет сомнения, что власти смогут реализовать эту реформу.
Занимательна, но, параллель с Россией: отечественные власти в годы безудержного удорожания недвижимости в больших городах ничего не сделали чтобы этого избежать. Помог ли данный бурный рост стройиндустрии и крупным компаниям в целом? Нет. Большие девелоперы в годы роста развратились, совсем утратили инстинкт самосохранения и появились в долгах как в шелках.
Так что твёрдое управление жилищной сферой по-китайски оказывается более разумным, чем русский ультралиберальная политика как в годы роста, так и на протяжении кризиса.
В целом, не обращая внимания на кризис, в Китае длится активное строительство: тут строится порядка 1 кв. метра на человека в год, что кроме того в удельных цифрах многократно больше, чем в Российской Федерации. Длится и реализация программ дешёвого жилья: так, в мае 2010 года глава горадминистрации Шанхая заявил о начале дополнительных проектов в данной сфере. Уже отведена почва под 23 новых района, где в скором будущем будет выстроено 80 млн кв. метров.
Другими словами больше, чем во всей России за полтора года. Наряду с этим новые шанхайские районы сходу связываются с центром города автомагистралями с системой и современными развязками легкого метро. Предположительно, излишне сказать, что кроме того в Столичном регионе об этом и речи нет.
Дешевеющие кризис и офисы американской ипотеки
В Соединенных Штатах уже пара лет ожидают окончания кризиса на рынке жилья. За последний год благодаря национальным программам стимулирования спроса волну падения стоимостей удалось сбить. В некоторых городах (Бостон, Вашингтон, Филадельфия) жилье кроме того незначительно подорожало.
Но в районах, где до кризиса было выдано большое количество ипотечных кредитов subprime, цены так же, как и прежде очень сильно падают: Лас-Вегас (–29% за год), Сан-Франциско (–17%), Майами (–24%), Детройт (–22,5%).
Не оказывают помощь кроме того низкие ставки по ипотечному кредиту: на данный момент ставка 30−летней ипотеки образовывает всего 4,9%. Удешевление денег разъясняется тем, что американские облигации деятельно скупаются интернациональными инвесторами из-за быстро возросших рисков в еврозоне. Но, аналитики отмечают, что уже к Январю ставки по ипотечному кредиту составят 5,5–6% годовых.
По расчетам, в течение ближайших четырех лет в Соединенных Штатах будет отчуждено за долги 8,1 млн домов (16% от общего числа купленных по ипотечному кредиту объектов). Это случится кроме того в том случае, если количество безработных не вырастет. В 2010 году возможно отчуждено около 4,5 млн объектов.
Наряду с этим четверть всей недвижимости, приобретённой по ипотечному кредиту в Соединенных Штатах, на данный момент «под водой»: долг по ипотечному кредиту по этим объектам превысил рыночную цена жилья. Попасть «под воду» не так и сложно: от пика 2006 года цены в среднем по стране упали на 28%.
Ипотечная совокупность в Соединенных Штатах практически национализирована. Еще в 2008 году наибольшие ипотечные агентства Freddie Mac и Fannie Mae были переведены под управление страны. Лишь за январь-март 2010 года Freddie Mac понесло убытки в размере 8 миллиардов долларов. За теже месяцы 2009 года убытки агентства составили 10,4 миллиардов долларов. Невозвраты по кредитам больно бьют по агентствам: суммарная помощь страной Freddie Mac и Fannie Mae может составить 126 миллиардов долларов.
Наряду с этим замысел Обамы по спасению ипотечного рынка США признан неудачным. Согласно данным минфина, более половины заемщиков США, рефинансировавших ипотеку в 2009 году, спустя девять месяцев опять заявили дефолт. В течение 2010 года в так называемых точках subprime жилье в Соединенных Штатах может подешеветь еще на 15%.
Дешевеют в Америке и конторы. Арендные ставки за год снизились в среднем на 7%, но в Нью-Йорке, Бостоне, Сан-Франциско и Сиэтле падение составило 23–26%. Но, это часть общемирового процесса.
В последние полтора года в большинстве городов планеты было зафиксировано беспрецедентное падение арендных ставок. Согласно данным компании Cushman & Wakefield, в Европе рекордсменом по удешевлению контор стал Киев — ставки за год упали наполовину. В числе фаворитов кроме этого Дублин (–38%), английский Вест-Энд (–25%) и Варшава (–24%).
Дешевеют конторы в Азии: Сингапур (–45%), Гонконг (–35%) и Токио (–21%).
Дорожающий Лондон и раскрывающаяся Куба
Общемировой тренд в сфере жилья — завершение этапа сильного падения стоимостей. Но последовательность государств из этого тренда выпадает. В Европе фаворитом в удешевлении недвижимости была Литва: за год цены упали на 20%. Литовская экономика столкнулась с громадными проблемами: ВВП падает, растет безработица (уже практически 10%). К тому же в прошлые годы, в то время, когда посредством недорогой ипотеки покупалось более 80% жилья, на рынке недвижимости был надут пузырь.
Сейчас данный пузырь деятельно сдувается как в Литве, так в других Эстонии и — прибалтийских странах Латвии. Длится падение цен на жилье в Испании, Болгарии, Ирландии, Исландии, Словакии и Португалии. Но последовательность государств вступили в этап роста.
«Начала дорожать недвижимость в Англии: цены на жилье в центральном Лондоне с апреля 2009−го по апрель 2010 года выросли на 20 процентов. Особняком стоит Швейцария, где за время рецессии недвижимость не упала, а подорожала на 6,9 процента и продолжает стабильно дорожать. На молодых рынках европейских — в Черногории и Болгарии — все неоднозначно.
Они наиболее стали жертвами кризиса, и восстанавливаться они будут медленнее, чем устойчивые рынки западноевропейских — Франция, Австрия, Италия», — говорит директор по формированию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Рост стоимостей в Лондоне уже привёл к новому всплеску приобретений русскими. «В центральном Лондоне россияне сейчас являются наибольшими зарубежными клиентами — их часть образовывает 15 процентов. Наряду с этим больше половины элитного жилья в Лондоне приобретается чужестранцами», — говорит Елена Юргенева.
Но, рост цен на английскую недвижимость не должен вводить в заблуждение: рынок очень не сильный. Об этом говорят, например, информацию об ипотечном кредитовании: в апреле 2009 года они были на минимальном уровне В первую очередь 2000−х. Специалисты подсчитали, что в случае если Банк Англии повысит ставки, то в целом по стране 5 млн домовладельцев лишатся собственной недвижимости из-за неспособности обслуживать ипотеку.
Россияне, несмотря на кризис, приобретают зарубежную недвижимость. Причем берут кроме того в том месте, где стоимость уменьшаеться не первый год. «на данный момент россияне по инерции (мотив — уже приобрели привычные и приятели) покупают недвижимость в родных по культуре Черногории и — славянских странах Болгарии. Сохранился спрос на недвижимость во Франции, Германии, Чехии. Благодаря привлекательным кредитным ставкам имеется интерес к Кипру.
Сейчас россияне открыли для себя Италию. Предпочтение отдается прежде всего недорогой недвижимости на юге, в регионе Калабрия, и недвижимости на озерах Комо, Маджоре и Гарда. Вырос спрос на недвижимость в Турции.
Ее в малом мере затронул кризис, к тому же случились законодательные трансформации, облегчившие приобретение турецкой недвижимости для россиян», — говорит начальник отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость Юлия Титова.
В случае если сказать о новых возможностях для инвесторов, то нельзя не упомянуть Кубу. Чужестранцы раньше не могли инвестировать в местную недвижимость, но на данный момент правительство острова решило сделать ход им навстречу. На начальной стадии речь заходит о разрешении чужестранцам принимать участие в строительных работах гольф-клубов и марин для яхт. О собственности на недвижимость речи пока не идет, лишь о долговременной и среднесрочной аренде объектов.
Согласно данным BBC, представители кубинского министерства туризма уже совершили первые переговоры с несколькими инвесторами, каковые будут допущены на местный рынок.
Текст: Алексей Щукин
Специалист online
Готовим вкусные панкейки на Масленицу ? Дети готовят блины на молоке
