Пять советов покупателю жилья в греции: как найти настоящий bargain?
В английском имеется хорошее, но труднопереводимое на русский слово – bargain. Так именуют весьма хорошую сделку, в то время, когда качественный объект приобретается с громадным дисконтом. Приобрести недорогую развалюху, которая и за бесплатно мало кому понадобится, – это не bargain.
А вот отыскать превосходный дом со скидкой от 50% — как раз то, что необходимо.
2011 год был одним из самых сложных в современной истории греческого рынка недвижимости. Количество продаж быстро сократилось. В случае если в 2007-м в стране было заключено практически 148 тыс. сделок с недвижимостью, в 2010 году — 74,5 тыс., то с января по сентябрь 2011 года собственников поменяли около 33,5 тыс. объектов.
Цены на жилье в Греции кроме этого снижались . За год дома и квартиры в стране обесценились на 5-10% в зависимости от качества и региона объекта. Хуже всего было нужно Салоникам городам – и крупным Афинам. Греческая столица кроме того успела взять вызывающее большие сомнения звание – самого неудачного города Европы для инвестиций в недвижимость (рейтинг компании PricewaterhouseCoopers и университета Urban Land Institute).
Все это происходило на фоне перестановок в правительстве, забастовок и массовых акций протеста, сокращения зарплат и роста безработицы госслужащих, введения экстренных налогов на недвижимость, угрозы экономического коллапса а также слухов о выходе Греции из Еврозоны.
Потенциальный клиент недвижимости в ситуации может сделать два главных вывода. Первый: квартиру либо виллу в Греции сейчас возможно приобрести существенно дешевле, чем в 2007-2008 годах, поскольку В первую очередь кризиса недвижимость в стране утратила в цене в среднем 20-30%. Второй: за время рецессии в Греции скопилось огромное количество нераспроданного жилья, причем многие из этих объектов далеки от совершенства.
Иными словами, в погоне за дешевизной возможно наткнуться на таковой «неликвид», приобретение которого причинит вам больше неприятностей, чем эйфорий.
Так как же отыскать «золотую середину» — качественную виллу либо квартиру на греческом побережье, продающуюся с хорошим дисконтом? На какие конкретно регионы ориентироваться? В каких сегментах рынка больше аналогичных предложений? И от каких вариантов все-таки стоит отказаться?
В проблеме помогала разобраться Юлия Смагина, представитель греческого агентства недвижимости Albatros Property.
1.Скидки скрываются на «ветхих» рынках
Во всех регионах Греции, каковые обожают русские, — а это Халкидики, Крит, Родос – возможно отыскать объекты по заниженным стоимостям. Но самые привлекательные дисконты (до 50%) видятся на «ветхих» рынках, другими словами в том месте, где дома и квартиры годами висят в экспозиции в ожидании новых собственников.
Представьте себе обстановку. Обладатель выставил на продажу виллу. Запросил 500 тыс. Через сутки ему звонят: «заберу за 250 тыс.» Хозяин поразмыслил минутку и дал согласие. К сожалению для клиентов, для того чтобы в Греции НЕ БЫВАЕТ.
Кроме того на данный момент. А также с учетом кризиса.
А сейчас представьте, что тот же хозяин три года пробует реализовать собственную виллу. За это время он организовал всего пара просмотров, и никто из потенциальных клиентов так и не перезвонил. Тогда он скинул 20 тыс., позже еще 50 тыс.
Молчание. Опустил цену до 400 тыс. Никто не обратил внимание.
А налоги тем временем платить нужно, коммунальные платежи набегают, небольшой ремонт делать, за садом заботиться И в то время, когда ему в итоге внесли предложение за дом 350 тыс. – он с удовольствием дал согласие. Вот такое в Греции случается. Причем сплошь и рядом.
Скидки на греческую недвижимость, о которых на данный момент так много пишут, не появляются за сутки либо два. Они прирастают неспешно. Вы кроме того имеете возможность сходу не подметить, что дом продается с громадным дисконтом.
«Таких «зависших» ветхих либо весьма неудачных по планировке и месту домов, цена которых за последние годы сократилась на 50%, большое количество, к примеру, на Крите. И клиентов все равно нет. Я не удивлюсь, в случае если цены на них упадут и на 70%», — отмечает Юлия Смагина.
По словам эксперта, имеется еще один показательный в этом замысле регион – Афины. Вернее, центральные кварталы столицы со ветхой застройкой, такие как Кипсели либо примыкающие к площади Омония.
Среди местных обитателей эти районы считаются неблагополучными. на данный момент в том месте живет большое количество нелегальных иммигрантов, грязно, криминальная ситуация не радует Сами греки в далеком прошлом начали уезжать оттуда, а те, кто имеет в том месте недвижимость не смогут годами ее реализовать. В большинстве собственном эти квартиры не отличаются хорошими планировками и довольно часто нуждаются в ремонте. Но цены на жилье в «афинском Гарлеме», если оно вам, само собой разумеется, необходимо, беспрецедентно низкие – от €10 тыс.
Иначе, в респектабельных районах Афин на данный момент нет массовых огромных скидок на недвижимость. Так, в приморском районе Глифада В первую очередь кризиса цены снизились максимум на 15-30%, но клиенты все равно имеется. То же самое возможно сообщить и о расположенном в горах на севере Афин районе Кифисья.
2.Приобрети, что было. Выстрой, что нужно
Дом, что раньше стоил €1,5 млн , а на данный момент выставлен за €750 тыс., хоть и продается с громадной скидкой, но все равно стоит недешево. А сейчас представьте, что вам за €750 тыс. предлагают приобрести объект с разными недоработками – к примеру, неудобной планировкой либо нехорошим качеством строительства. Такие дома видятся в каждом регионе Греции. Вот именно они и стоят без клиентов, и неспешно дешевеют.
Иначе, в случае если на отличный, прекрасно спланированный объект в прекрасном месте дадут маленькую по кризисным временам скидку, к примеру 15%, то желающие мигом найдутся.
«Так, многое зависит от качества самого объекта недвижимости. Рынок имеется рынок: из-за кризиса те дома, на каковые и раньше тяжело было отыскать клиента, на данный момент стало практически нереально реализовать, — отмечает Юлия Смагина. — Я прихожу к выводу, что греческий рынок недвижимости приближается к стадии, в то время, когда при бюджете около от€400 тыс. будет удачнее приобрести земельный надел (участки кроме этого снизились в цене, поскольку ими слабо интересуются строительные компании) и выстроить хороший дом самому, нежели искать подходящий дом на «вторичке».
А возможно так как строить и не с нуля К примеру, отыскать таковой «зависший» ветхий дом, на что за несколько лет цена сократилась на 50%, приобрести и капитально отремонтировать в соответствии с собственными стандартами качества.
3.Чем шире дом, тем больше скидка
Размер дисконта зависит и от площади недвижимости. Чем просторнее объект, тем громадную скидку возможно выбить из хозяина. «Дело в том, что компактные квартиры в современных строениях видятся на рынке не так довольно часто. За такими объектами охотятся.
Исходя из этого и скидки на них минимальны. А вот громадные по площади таунхаусы и виллы сложнее реализовать, а цена содержания их высока, исходя из этого их обладатели бывают более сговорчивыми», — поясняет Юлия Смагина.
Само собой разумеется, эта формула не касается ветхих квартир, расположенных в типовых строениях 70-80 годов. Эти объекты для современных клиентов кажутся уже совсем непривлекательными. Довольно часто в таких апартаментах нехорошая звукоизоляция, неудобные планировки с мелкими изолированными помещениями, низенькие потолки, совсем отсутствует отопление (либо оно общее на всю парадную).
Более-менее состоятельные греки подобное жилье брать не станут, исходя из этого такие квартиры смогут годами ожидать новых собственников. И наряду с этим дешеветь.
«Земельные наделы, по моим ощущениям, снизились в цене не так очень сильно, как виллы. Почва имеется почва: больше ее не создают, а с той, что имеется, ничего не делается. Нет амортизации, нет налогообложения, не требуется ремонтировать, защищать, а затраты на содержание минимальны.
Но, кризис строительной отрасли оказывает собственный влияние и на земельный рынок, потому переговоры по цене, само собой разумеется, вести необходимо», — додаёт Юлия на данный момент.
4.Хватай! До тех пор пока хозяин не передумал
Что касается разброса стоимостей по сегментам рынка, то самые громадные скидки на недвижимость в Греции видятся на «вторичке». И выбор тут намного шире: на данный момент тысячи собственников по всей стране пробуют реализовать собственный жилье.
«Сообщу вам честно: риэлторы не обожают трудиться на вторичном рынке, — согласится Юлия Смагина. — По причине того, что с частными собственниками сложнее вести дела, чем с девелоперами. Но нам приходится это делать, потому что именно вторичный рынок на данный момент самый развит в Греции.
Приведу случай из собственной практики. Около года у нас в экспозиции была вилла – хозяйка желала взять за нее €1,2 млн. Позже цена снизилась до миллиона, позже – до €800 тыс. Мы нашли клиента в Российской Федерации и договорились с ним на приезд в Грецию. Звоню обладателям, дабы уточнить время просмотра. Поднимает хозяин.
В этот самый момент узнается, что он вовсе и несобирается продавать дом. Его супруга этого желает, а он нет. И что мне делать?
Было нужно отменять встречу с клиентом: для чего ему тратить деньги и время, лететь в Грецию, дабы наблюдать таковой вызывающий большие сомнения вариант.
Строители реализовывают, как договорились, а частники сплошь и рядом меняют собственный вывод. Был еще случай: хозяин, пребывав в отчаянии от того, что не имеет возможности расплатиться с долгами по кредиту, решил выставить на продажу собственную виллу. Он опасался, что банк ее изымет, и тогда он останется ни с чем.
Но позже появились сведенья о том, что в Греции вот-вот планируют принять закон, запрещающий банкам выселять должников из квартир либо домов, в случае если это жилье официально декларируется как их единственное место жительства. До тех пор пока это лишь слухи, и никакого официального подтверждения данный проект еще не взял. Но данной информации было достаточно, дабы обладатель передумал реализовывать собственную виллу».
Низкая стоимость объекта может разъясняться несколькими обстоятельствами. Первая: хозяин в отчаянии и должен как возможно стремительнее реализовать недвижимость. Но, он может в любую секунду передумать, поскольку:
-пришел клиент с чуть большей суммой;
-он реализовал что-то еще и «заткнул» денежную брешь;
-банк по окончании продолжительных переговоров «забыл обиду» долг на 40%, так как помогли родственники и внесли в банк наличные.
Но в случае если этого не произошло, и сделку удалось совершить, вычисляйте, что вам повезло.
Вторая обстоятельство понижения цены более важная, если вы ее не выясните, то в последствии имеете возможность пожалеть о собственном жажде на всем экономить. За кризисные годы на рынке недвижимости Греции скопилось большое количество разного «неликвида». Прекрасно, в случае если дом в не самом популярном месте и вам в последующем будет сложно его перепродать.
Смогут быть и другие неприятности: за квартирой числятся неподъемные долги либо дом выстроен в нарушение строительных норм.
5.Пришел. Заметил. И договорился
«Могу дать еще один совет клиентам. Цена, указанная в объявлении о продаже недвижимости, не окончателен словом хозяина. По большей части продавцы предлагают дополнительные скидки на протяжении переговоров, поскольку для них стимулом есть возможность настоящей сделки.Исходя из этого на греческом рынке недвижимости (особенно на данный момент) возможно и необходимо торговаться», — говорит Юлия Смагина.
А вот застройщики, напротив, довольно часто сами озвучивают размер скидки, заблаговременно информируют об акциях и времени их проведения. К примеру, говорят, что с апреля цены на 3-комнатные апартаменты в таком-то комплексе будут снижены на 15%. И в этом случае выбить еще больший дисконт вряд ли окажется.
Максимум, на что вы имеете возможность рассчитывать, — это еще 5% скидка при 100% оплате. «Тут также необходимо осознавать, что цель акции – реализовать. Исходя из этого так называемых «сроков окончания акции» на данный момент, в большинстве случаев, не ставят. Но, поскольку на рынке чувствуется значительный недостаток качественных предложений, с громадными скидками строители смогут и повременить», — додаёт Юлия Смагина.
Создатель Анастасия Фалей
Автошкола Германия обучаемся пятить задом
