Почему москва запрещает апартаменты
В ноябре 2014г. мэрия и горсовет Москвы ввели ограничение на постройку комплексов апартаментов в столице. Сейчас строительство "нежилого жилья" вероятно лишь с привязкой к гостиничной инфраструктуре. Как такое ответ отразится на рынке?
В авторской колонке на эту тему рассуждает начальник NAI Becar Apartments Александр Самодуров
Деятельно растущий рынок апартаментов попал под двойной удар: кризис, что, согласно точки зрения специалистов, уже в 2015г. начнет диктовать нам новые условия, и более локальная неприятность сегмента — ограничения, наложенные на него столичной мэрией в ноябре 2014г. Но, как мы знаем, в то время, когда закрывается одна дверь, раскрывается вторая, и, по моему точке зрения, развитие сегмента отправится по новому пути, что разрешит инвесторам и девелоперам занять очень увлекательную и перспективную нишу.
География русского рынка апартаментов не широка и включает лишь Санкт Петербург и-Москву. В других городах-миллионниках формат пока не прижился, и апарт-проекты возможно пересчитать по пальцам. Сейчас в Москве представлено более 70 проектов, включающих от 100 до 4 тыс. апартаментов, в Санкт-Петербурге — порядка 10 проектов.
Влияние кризиса
Уже сейчас кризис привёл к сокращению рублевых доходов приблизительно пятой части населения. Обстоятельства — понижение заработных платов, невыплаты бонусов либо увольнения. Но на столичном рынке жилья и связанного с ним сегмента апартаментов отмечался рост продаж а также увеличение стоимостей.
Так, люди вкладывали накопления в ликвидный актив. Не в впервые столичная недвижимость демонстрирует собственную привлекательность в кризисных условиях: москвичи стремятся сохранить средства, а обитатели регионов — переехать в столицу, где доходы выше и рабочих мест больше, даже в том случае, если для этого нужно согласиться на жилье меньшей площади.
Благодаря кризису апартаменты как инвестиционный инструмент взяли определенное преимущество, поскольку их доходность — 8-12%, в зависимости от того, на какой стадии в проект вошел инвестор. Коммерческая недвижимость — торговые объекты и офисы -владеют во многих случаях более высокой доходностью. Но в этом сегменте быстро растет часть свободных площадей, и он менее понятен частникам.
В случае если же сравнивать апартаменты с жильем, то доходность инвестиций в него -всего 4-6%. Помимо этого, апартаменты более готовый для сдачу в аренду продукт, на что легче отыскать платежеспособного и необходимого арендатора.
Одновременно с этим не каждый апарт-проект, реализуемый в столице, машинально обречен на успех. Мы замечаем расслоение рынка. Данной в осеннюю пору за апартаментами в центре Москвы ценой до 15 миллионов рублей. выстраивалась очередь. В это же время темпы продаж объектов ценой более чем 15 млн, и расположенных за пределами МКАД упали.
По нашим расчетам, понижение коснулось приблизительно 20% рынка, в случае если за 100% принять площадь всех реализовываемых в Москве проектов. Согласно точки зрения аналитиков NAI Becar Apartments, разные сложности с реализацией затрагивают приблизительно четверть проектов, но время от времени это обусловлено непривычностью формата и большим объёмом предложения для несовременных клиентов.
Интересы города
На этом фоне правительство Москвы выпустило Распоряжение № 660-ПП от 11 ноября 2014г., регулирующее рынок апартаментов. Оно позвало большое количество споров и разнообразные трактовки участников рынка, а в это же время имеется понятные разъяснения. "В соответствии с действующим положением, "апартамент" — это номер высшей категории в отеле и ином средстве размещения, являющийся нежилым помещением.
Апартаменты смогут размещаться лишь в других средствах и гостиницах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и др.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан", указывается в сообщении от мэрии. Так, будущие апарт-проекты распоряжение не коснется. Концепции новых бумажных проектов власти предлагают привести в соответствие с новыми правилами.
При жажды развивать проект в самая близкой, а также по денежной модели проекта сфере — апарт-отелей, застройщикам нужно будет реализовывать проекты совместно с гостиничными операторами или создавать личные гостиничные подразделения.
Апартаменты смогут размещаться лишь в других средствах и гостиницах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и др.) в целях временного проживания, указывается в сообщении от мэрии Из-за чего Москва собирается избавиться от "жилых" апартаментов? Существует пара обстоятельств.
Во-первых, город пытается сделать рынок жилья более прозрачным, поскольку последовательность застройщиков под видом апартаментов реализовывал практически жилые комплексы, избегая затрат на сопутствующуюинфраструктуру (школы, детские сады, предприятия обслуживания и т. д.), что в возможности угрожало ухудшением социальных неприятностей. Известны случаи с недобросовестными продавцами, каковые давали слово перевести апартаменты в помещения жилого назначения и дать жильцам возможность взять постоянную регистрацию.
Во-вторых, такие застройщики платили необоснованно меньше в бюджет города, поскольку сбор за право строительства апартаментов на земельном наделе практически втрое меньше, чем для жилья. Сейчас у города больше оснований задать застройщику дополнительные вопросы. К примеру, в случае если по документации солидную часть комплекса занимают апартаменты площадью более 100-150 кв. м, то, разумеется, он рекомендован для живущих неизменно и не есть гостиничным объектом.
В третьих, город пытается сделать более цивилизованным рынок аренды. В случае если апарт-комплекс делается гостиничным объектом, то он не может быть открыт с апартаментами без отделки. Так, будущие арендаторы гарантированно возьмут для проживания комфортное и соответствующее нормам помещение.
Польза девелоперов, польза инвесторов
Во что же превратится рынок апартаментов в новой действительности? Согласно точки зрения аналитиков, новые и кризис правила игры в целом приведут к понижению количеств строительства апартаментов. Столичными девелоперами до распоряжения разрабатывались десятки апарт-проектов неспециализированной площадью более 5 млн кв. м с предполагаемым сроком ввода в2016-2020 гг.
По оценке аналитиков NAI Becar Apartments, из них порядка 30% будут реконцепциированы в жилье, 40% станутгостиничными объектами, остальные или не будут реализованы по большому счету, или начнут предлагаться клиентам по "серым" схемам — как "конторы повышенной комфортности, с местом и ванной разогрева пищи".
Перевод апарт-проектов в отели при грамотной политике девелопера не позовёт для него издержек. Логичным шагом станет привлечение гостиничного оператора, имеющего опыт продаж, инвестиций и талантливого создать для частных клиентов номеров-апартаментов более качественный инвестиционный продукт, чем это имел возможность бы сделать девелопер самостоятельно.
Гостиничный оператор совершит реконцепцию, создаст оптимальную апартографию, варианты отделки, меблировки. Кроме этого он может взять на себя комплексное управление объектом: сдачу в аренду, сбор коммунальных платежей и техобслуживание.
Частные инвесторы, берущие номера-апартаменты, кроме этого победят от для того чтобы поворота событий. У нас имеется программа гарантированной доходности. Клиент имеет возможность, купив номер гостиницы, позже сдать его в аренду и приобретать гарантированные 8-10% от тех затрат, каковые он понес при соинвестировании. Гостиничный оператор возьмет на себя и коммунальное обслуживание, и сдачу апартаментов.
Для инвесторов кроме этого выгодно, что у комплекса будет централизованное управление, которое обеспечит комфорт его постояльцам. Апартаменты кроме этого не теряют привлекательности, в случае если обладатель планирует сам жить долгое время в купленном им номере, — ограничение на срок постоянного проживания образовывает пять лет.
Так, апартаменты с отделкой под управление опытного гостиничного оператора -действенный инструмент, не требующий от инвестора больших временных затрат при последующей эксплуатации объекта. Кроме этого необходимо подчеркнуть, что данный сегмент недвижимости будет лишь дорожать. По оценкам аналитиков NAI Becar Apartments, в следующем году цена апартаментов увеличится на 5-10%.
Александр Самодуров специально для "РБК-Недвижимости"
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Специалисты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Александр Самодуров NAI Becar Apartments Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Дворец, на что не разрещаеться наблюдать
