Почему россияне начали покупать микроквартиры в европе
Германию охватил бум на строительство квартир микроформата. Микроапартаменты — это квартиры площадью 20–30 кв. м. Такое жилье значительно чаще уже обставлено мебелью и включает санузел с душевой кабиной, спальню и маленькую кухню. Недочёт площади компенсируется тем, что в большинстве случаев в строении имеется помещение с кабинками для хранения вещей, прачечные и общественные зоны отдыха.
В Германии данный формат деятельно начинается. По сообщению Frankfurter Allgemeine Zeitung, в стране насчитывается около 25 тыс. микроапартаментов, а до конца 2018 года предполагается выстроить еще пара тысяч. Данный сегмент будет поддерживаться на национальном уровне: федеральное правительство собирается инвестировать в расширение рынка микрожилья €120 млн.
Примечательно, что кое-какие из больших девелоперов строят, но не реализовывают такое жилье. Эта обстановка появилась из-за низких ипотечных ставок. Девелопер сперва завлекает порядка 85% нужных средств на постройку от банка под 4–5% годовых — а по мере реализации объект растет в цене, сдается в аренду и рефинансируется по более удачной ставке (в районе 1,5%), в следствии чего арендный поток покрывает все платежи по кредитным обязательствам.
Так девелопер сохраняет у себя большую часть выстроенного жилья.
Для кого строится микрожилье
Целевая аудитория рынка микроапартаментов в Германии превышает 30 млн человек. Большинство — арендаторы без семьи: Федеральное агентство статистики Германии оценивает количество домохозяйств, складывающихся из одного человека, в 16,5 млн. Еще 12 млн человек — рабочие, каковые переезжают из вторых регионов в отыскивании работы.
Численность студентов оценивается в 3 млн человек.
Прямо на данный момент однокомнатные квартиры уступают всем остальным форматам жилья в Германии — часть таких объектов в жилищном фонде самой большой экономики Европейского союза не превышает 3%. Однако количество однокомнатных апартаментов с 2011 по 2014 год росло практически вдвое стремительнее, чем неспециализированное число квартир в стране. Жилье маленькой площади делается все более востребованным.
Из года в год растет количество домохозяйств из одного человека: в случае если в первой половине 60-ых годов XX века часть квартир, каковые занимал один человек, составляла 21% от общего количества домохозяйств, то в 2012 году она выросла до 41%. Среди обстоятельств — снижение количества и падение рождаемости браков.
Микроапартаменты прежде всего предназначены для студентов, молодых экспертов, еще не накопивших на более дорогостоящие варианты проживания, и для работников и сезонных рабочих из регионов, каковые приезжают из маленьких провинциальных городов или других стран, дабы трудиться и жить в будние дни в мегаполисе, а на выходные возвращаться к семьям. На данный момент к целевой аудитории все чаще примыкают и другие категории — одинокие люди и пенсионеры без семей, каковые желают сэкономить на аренде.
За счет маленькой площади любой микроапартамент сдается в аренду в среднем за €400 в месяц. В больших городах тяжело отыскать столь же недорогую альтернативу, исходя из этого на такие объекты постоянно выстраивается очередь из желающих. Помимо этого, большая часть арендодателей не желают сдавать жилье на маленькие сроки, почему отыскать вариант для временного проживания становится весьма проблематично.
В Германии действуют строгие требования для арендаторов стандартных квартир — им необходимо внести задаток за три месяца, продемонстрировать собственную кредитную историю и собрать еще множество документов. Микроапартаменты, предлагаемые в среднесрочную аренду, разрешают решить эту проблему.
Таковой формат выясняется более предпочтительным для квартиросъемщиков: жильцам нравятся новые квартиры со всем нужным оборудованием. В отличие от отелей, у каждого съемщика имеется кухня и отдельный санузел, а сервисы наподобие выбора свободной квартиры через мобильное приложение либо возможности заказывать мебель и посуду онлайн оказывают помощь экономить деньги и время.
В возможности спрос на микроапартаменты будет лишь расти. Прежде всего тенденция затронет Берлин, Гамбург, Франкфурт и Мюнхен, население которых каждый год возрастает приблизительно на 1–2%. Количество людей, приезжающих трудиться в мегаполисы, возрастает, поскольку в том месте больше рабочих мест и выше зарплаты.
Мелкий метраж — больше евро
Многие россияне, каковые желают инвестировать в зарубежную недвижимость, интересуются как раз теми объектами, каковые смогут генерировать доход. Микроапартаменты завлекают таких инвесторов за счет низкой цены входа — подчас для приобретения аналогичных объектов достаточно €100 тыс. Второе преимущество — возможность взять рассрочку или оформить недорогой кредит в германском банке.
Третий козырь микрожилья — доходность, которая перекрывает средние показатели для рынка европейской жилья.
Маленький метраж снабжает редкое сочетание привлекательной цены аренды для невысокой стоимости и квартиросъёмщиков приобретения для инвесторов. В случае если клиент рассчитывает забрать кредит, то для сделки хватит €50 тыс.: банки предоставляют нерезидентам займы в размере 50% цены объекта под 2% годовых. Кроме этого, те строения, что строятся с применением самые современных энергосберегающих разработок, субсидируются ипотекой с пониженной до 1% ставкой.
Удачные кредиты разъясняются тем, что финучреждения знают ликвидность и востребованность для того чтобы типа недвижимости.
Застройщики также не остаются в убытке, поскольку смогут взять более большой доход с каждого реализованного квадратного метра (если сравнивать с квартирами большей площади). Таков закон рынка: чем меньше квартира, тем дороже метр.
В большинстве случаев микрожилье сдается в среднесрочную аренду на три — шесть месяцев. Маленький срок разрешает всецело нивелировать риски, которые связаны с трудностью выселения арендаторов. Для зарубежного инвестора это серьёзный нюанс.
Наряду с этим собственникам не требуется вникать в неприятности, имеющие отношение к менеджменту. Всеми вопросами — административными, которые связаны с выселением и заселением жильцов, предоплатой, страхованием, устранением поломок и время от времени кроме того ремонтом — занимается управляющая компания.
Доходность микроапартаментов до уплаты налогов образовывает порядка 4% (за вычетом квитанций управляющей компании). Это больше, чем доходность простой квартиры, сдающейся в долговременную аренду (2–3%). Инвесторы приобретают гарантированную заполняемость: все, что сдано в эксплуатацию, уже на 100% сдано в аренду.
Это легко отследить, поскольку застройщики довольно часто сами же руководят сдачей апартаментов и публикуют данные на собственных сайтах.
Арендные ставки при сдаче микроапартаментов индексируются в соответствии с ростом рынка — в отличие от долговременной аренды, при которой довольно часто появляются ограничения. К примеру, в Берлине при классической сдаче жилья повышать ставки по закону возможно максимум на 10% сверх стоимости средней аренды в районе и не более чем на 20% за три года. При инвестициях в микроапартаменты имеется всего один минус: ничего нет в наличии.
Готовые строения в далеком прошлом распроданы, и все, что продается в 2016 году, будет выстроено в 2017–2018 годах. Это еще одно подтверждение ликвидности таких объектов.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Георгий Качмазов управляющий партнер Tranio.ru Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Настоящие зарплаты России|США|Европы
