Под знаком скидок: что произошло с ценами на новостройки за полгода
С января по июнь на первичном рынке массового жилья в Москве сохранялся стабильный спрос, росло предложение и уменьшались цены
Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС
Впервой половине 2015 года в пределах МКАД активнее всего на первичном рынке жилья продавались бюджетные новостройки. Об этом свидетельствуют полугодовые отчеты нескольких риелторских и консалтинговых компаний столицы.
Массовый сегмент на фоне снижения и кризиса платежной способности населения в целом за отчетный период пользовался громаднейшей популярностью. «В этих условиях платежеспособный спрос пришелся по большей части на недорогие предложения — мелкие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в зданиях экономкласса, тогда как приобретения с высоким бюджетом затруднены», — говорится в обзоре аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Наряду с этим устойчивость сегмента массового жилья в течении первых шести месяцев 2015 года во многом обеспечивалась за счет помощи страны и благодаря мерам по борьбе с кризисом, каковые предпринимали и предпринимают застройщики.
Полгода в кризисе
Обстановка на первичном рынке жилья в первой половине 2015 года напоминала качели — по окончании декабрьского бума в январе-феврале спрос быстро отправился на понижение, с марта начал восстанавливаться, в апреле-мае стабилизировался, в июне начался сезонный спад.
По окончании покупательского ажиотажа в конце 2014 года в январе-феврале спрос на жилье быстро упал на фоне сокращения настоящих существенного снижения и доходов населения доступности ипотеки. Из-за увеличения главной ставки Центрального банка РФ в декабре 2014-го до 17% многим коммерческим банкам было нужно повысить ипотечные ставки до заградительных — 20% и выше. «По результатам первых трех месяцев [2015 года] число зарегистрированных соглашений долевого участия (ДДУ) уменьшилась на 20%, а ипотечных соглашений — на 25%», — напоминает глава департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.
В марте начала работу национальная программа по субсидированию ипотечной ставки. На ее реализацию было выделено 20 млрд руб. Благодаря программе ежегодная переплата по ипотечному кредиту была снижена до 12%.
Эти меры оживили спрос на ипотечные продукты и положительно оказали влияние на первичный рынок недвижимости. «В случае если до введения льготных условий спрос на ипотеку уменьшался — в феврале и марте падение было на уровне 40–50% по отношению к подобному периоду 2014 года, — то за 14 дней работы льготной программы мы сходу взяли порядка 7,5 тыс. заявок на 15 млрд руб.», — информировал ранее президент банка ВТБ24 Михаил Задорнов. Представители вторых банков и девелоперы отмечали подобные тенденции.
Март, согласно точки зрения Анны Соколовой, стал переломным — уже в апреле число осуждённых ДДУ выросло на 48% если сравнивать с прошлым месяцем и на 13% если сравнивать с апрелем 2014 года.
В мае, что традиционно есть периодом спада рабочий активности на рынке недвижимости, спрос на новостройки в ветхих границах Москвы оставался на стабильно большом уровне, отмечается в отчете компании «НДВ-Недвижимость». «Мы кроме того зафиксировали маленькое повышение обращений, в особенности на однокомнатные квартиры (на 2%)», — говорит начальник департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
В июне Банк России опустил главную ставку до отметки 11,5% годовых. Это стало причиной сокращению процента по ипотечному кредиту еще на 0,5–1 п.п., отмечалось в отчете АИЖК. Но заметного оживления в силу наложения сезонного фактора это рынку не принесло. «В июне покупательская активность отправилась на спад», — говорит Анна Соколова.
Предложение наряду с этим росло. В первую очередь года в классических границах Москвы стартовали продажи в шести новых проектах:
- ЖК «Мичурино-Запад»,
- ЖК «Варшавское шоссе 141»,
- МФК «Орехово»,
- ЖК «Город на реке Тушино — 2018»,
- ЖК «Ботанический сад»
- и ЖК «Терлецкий парк».
Для сравнения, за теже месяцы 2014 года на рынок вышло всего три новых проекта. Кроме этого в прошлом полугодии началась реализация квартир в ЖК «Водный» (первый проект на рынке, в котором девелопер поменял концепцию — перевел апартаменты в жилье). Одновременно с этим завершились первичные продажи в ЖК «Подсолнухи», ЖК «Соловьиная роща» и ЖК «Громадное Кусково».
В ЖК Sky City реализация квартир была временно приостановлена.
Цены — непубличное падение
Рублевые цены на фоне переменчивого спроса и растущего предложения в январе — июне 2015 года понижались. По результатам полугодия средневзвешенная цена на квартиры, каковые позиционировались застройщиками в комфорт-классе, зафиксирована на уровне 143,9 тыс. руб. за 1 кв. м, говорится в отчете инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet.
Цена экономкласса — 148,2 тыс. руб. за 1 кв. м. «Так, если сравнивать с последним кварталом 2014 года жилье комфорт- и экономкласса снизилось в цене соответственно на 0,9% и на 13,2%. Но в годовой динамике цены выросли — на 1,5% и 7,8%», — отмечает начальник аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
По результатам полугодия, по версии «Метриум Групп», средняя цена однокомнатной квартиры в новостройках Москвы составила 7,2 миллионов рублей., двухкомнатной — 10,4 миллионов рублей., а трехкомнатной — 14,4 миллионов рублей. Если сравнивать с началом года рост составил 10%, 8% и 8% соответственно. Рейтинг самых дешёвых комплексов по результатам полугодия возглавляет мкр-н «Северный», где студию площадью 30,3 кв. м возможно купить за 3,3 миллионов рублей.
За ним направляться ЖК «Варшавское шоссе 141», в котором за площадь 22,4 кв. м необходимо заплатить 3,98 миллионов рублей. Замыкает тройку мкр-н «Некрасовка» — 39,8 кв. м за 4,24 миллионов рублей.
Цена квартир в зависимости от количества помещений
| 1-комн. | 22,40 | 67,20 | 84 600 | 261 124 | 3 287 550 | 16 886 548 | 7 218 100 |
| 2-комн. | 46,30 | 93,30 | 78 408 | 260 000 | 5 157 500 | 21 160 000 | 10 392 600 |
| 3-комн. | 73,19 | 125,28 | 78 371 | 250 000 | 6 333 560 | 31 300 000 | 14 444 100 |
| многокомн. | 99,71 | 202,67 | 109 000 | 228 600 | 11 794 890 | 27 804 000 | 21 345 100 |
| Источник: «Метриум Групп» | |||||||
Среди округов громаднейшую хорошую ценовую динамику показал САО, где средняя удельная стоиость на новостройки приросла на 22%. Обстоятельством стало поступление в продажу квартир в ЖК «Водный» на высокой стадии готовности. В СЗАО, ЗАО и ЮВАО, где на рынок вышли новые корпуса и объекты на начальной стадии строительства с «котлованными» стоимостями, средний ценовой показатель, наоборот, понизился — 11%, 8% и 6% соответственно.
Помимо этого, настоящие стоимости сделок были значительно ниже прайсовых — дисконт на новостройки экономкласса в среднем по рынку на данный момент образовывает 10% от цены предложения, сообщили в «НДВ-Недвижимости». В течение полугодия застройщики пробовали подогревать остывающий спрос посредством специальных предложений и скидочных акций. В некоторых случаях демпинг достигал 15–30%, плюс дополнительные скидки застройщики финансировали через программы льготной ипотеки, каковые они организовывают совместно с банками.
Дабы снизить бюджет приобретения и повысить ликвидность квартир, девелоперы кроме этого увеличили в новых проектах долю квартир маленьких метражей. Доли одно- и двухкомнатных квартир в структуре предложения В первую очередь года, согласно данным изучений «Метриум Групп», выросли на 2 п.п. на данный момент в структуре предложения они занимают по 43%. Часть трехкомнатных и многокомнатных квартир наряду с этим сократилась до 12% (-3 п.п.) и 2% (-1 п.п.).
Вектор вниз
В будущем девелоперы Ветхой Москвы, по словам Анны Соколовой, вряд ли произведут большое увеличение стоимостей в собственных жилых проектах. В последующие летние месяцы специалист «Метриум Групп» прогнозирует уменьшение спроса, а также в силу сезонного фактора. «Летом ценники в случае если и будут расти, то не более чем на 1% в месяц», — говорит она. Исключение составят самые успешные комплексы с ликвидными предложениями, где удорожание будет более значительным.
Но наряду с этим, согласно точки зрения Анны Соколовой, застройщики деятельно продолжат практику дисконтирования при продажах. «По сути, при формальном сохранении ценников финиша 2014 года уже случилось неявное понижение цен на уровне около 10%, а по последовательности объектов — больше. Это указывает, что рынок недвижимости по стоимостям наблюдает вниз, учитывая, что размер торга и величина скидок с каждым месяцем лишь возрастают», — делает вывод начальник «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Предложение в скором будущем будет расти, прогнозирует председатель совета директоров компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. на данный момент на территории Москвы уже объявлен выход в продажу проектов в рамках реновации промзон ЗИЛ и «молот и Серп». Компания «Бэсткон» выведет на рынок жилой комплекс «Дом на ул. Летчика Бабушкина», а компания «Мортон» — ЖК «Японский квартал».
Владимир Миронов
Винтаж — Символ Водолея
