Практикум для инвестора
Не обращая внимания на падение цен на недвижимость в некоторых государствах, выгодно инвестировать в зарубежный дом либо квартиру возможно и сейчас. Предложения продавцов звучат заманчиво, но как и что выбрать, дабы не только не утратить деньги, но и взять доход?
Вся правда об аренде
При покупке недвижимости за границей принципиально важно определиться с тем, будет ли это дом для собственного проживания либо все-таки инвестиция. В случае если второе, то разумеется, что объект обязан приносить доход от аренды. В этом случае не требуется концентрироваться на визуально-имиджевых преимуществах будущей собственности — гламурных пляжах, чудесных видах и статусности.
Лучше позаботиться о том, дабы недвижимость соответствовала предпочтениям будущих нанимателей.
направляться убедиться, что на данном рынке имеется потенциальные арендаторы. Глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс обращает внимание, что сохранять надежду на россиян в этом случае запрещено. Дело в том, что подавляющая часть отечественных соотечественников берут готовые туры в агентствах, где ни при каких обстоятельствах не предлагают апартаменты, а лишь номера в отелях.
Происходит это вследствие того что туроператоры приобретают за продажи бонусы от отелей. В случае если, к примеру, в Болгарию либо Таиланд приезжает большое количество русских, то это не означает, что удастся стабильно сдавать недвижимость в аренду. А вот в Ницце либо кипрском Пафосе отыскать нанимателя апартаментов легко — тут привыкли отдыхать европейцы, для которых это привычный вид проживания.
Арендный бизнес приносит прибыль не только на курортах. «К примеру, в Чехии либо Германии возможно приобрести маленький дом на пара квартир с долгим арендным соглашением и без особенных неприятностей приобретать 6–8% годовой доходности», — говорит Станислав Зингель, президент Интернационального агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.
Во Франции пошли еще дальше. Тут существует схема leaseback, причем ее поддерживают на национальном уровне. «Вы инвестируете в недвижимость во Франции, которую потом обслуживает узнаваемая большая управляющая компания. Наряду с этим вам гарантировано до 5% чистой доходности плюс возврат НДС, что нереально при простой покупке, — разъясняет условия С. Зингель. — Обладатель может жить в собственных апартаментах, в большинстве случаев, в течение 30 дней в году».
Довольно часто девелоперы различных государств предлагают похожую схему, именуемую гарантированной арендой. Но leaseback и гарантированная аренда не одно да и то же, даёт предупреждение И. Индриксонс. При leaseback почву выделяют застройщику безвозмездно, благодаря чему он может предложить привлекательные условия клиенту; строительство застраховано страной; при таковой схеме выдача процентов по доходности происходит в течение 10–15 лет.
Гарантированная же аренда — это легко обязательства, каковые принимает на себя компания. Причем клиент может рассчитывать на проценты в течение всего двух — пяти лет. Из данной схемы инвестор постоянно сумеет выйти без штрафных санкций, а вот при выходе из leaseback нужно будет вернуть сумму НДС.
Как оценить ликвидность
Ликвидность — главной показатель при инвестировании. В случае если дом либо апартаменты сдаются без неприятностей, это увеличивает привлекательность объекта для потенциального клиента.
Осознать, какова ликвидность объекта, возможно по тому, как изменяются ее коэффициент и индексы доступности. Но самый простой метод — определить динамику LTV (процент заемных средств к цене недвижимости). К примеру, не редкость так, что при оформлении ипотеки на недвижимость в историческом центре города банк согласен выдать нерезиденту 80% заемных средств, а на побережье — только 20%. Из-за чего?
Все весьма легко — кредитные учреждения неизменно с меньшей охотой финансируют те объекты, каковые нереально скоро реализовать. Согласно точки зрения И. Индриксонса, таковой банковской оценке возможно целиком и полностью доверять. «На Кипре и в столице, и на побережье LTV был до кризиса 70%, остается он таким же и по сей день. Это хороший процент, другими словами вера банка в эти рынки одинаково высока», — приводит пример специалист.
Страшные рынки
Одна из основных составляющих успеха — верный выбор страны инвестирования. Страшные рынки существовали неизменно, к примеру, дубайский, что считался высокорисковым и до кризиса. Как утверждает И. Индриксонс, он основывался на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). «Option Trading может сделать инвестора сказочно богатым в малейшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (договора)», — говорит специалист.
В подобной системе в большинстве случаев проигрывает последний в цепочке инвестор, тот, которому достаются ключи от дома. «И если вы вкладываете деньги в данный рынок, то не нужно заниматься самообманом — вы не инвестируете в недвижимость, вы играетесь деривативами, — вычисляет И. Индриксонс. — Сейчас подобную картину мы видим на рынке Панамы. Возможно заявить, что это Дубай-2. Хороший пример спекулятивного рынка, что страшен не в силу последствий кризиса, а сам по себе».
Время от времени риск кроется в проблеме виртуального повышения цен: в то время, когда он имеется на бумаге, но отсутствует практически. Застройщик повышает цена объектов в прайс-страницах в строительных работах, эти сведенья попадают в статистику, дезориентируя инвесторов. А чем больше берут, тем, соответственно, стремительнее растут цены.
Так возводится «пирамида недвижимости», подобная денежным. Сейчас к рынкам, пораженным аналогичной заболеванием, возможно отнести Таиланд, Вьетнам, Тунис, побережья Болгарии и курорты Египта и Испании, сломанные к тому же бесконтрольной застройкой.
Страшным для инвестирования из-за последствий кризиса так же, как и прежде остается рынок недвижимости США. По сообщению агентства CNN, в целом он снизился в цене в 2008 г. на 3,6 трлн долл., а в 2009-м — еще практически на 500 млрд долл. Маховик секьюритизации был снова раскручен Федеральной резервной совокупностью (ФРС) США посредством выкупа MBS (облигации, обеспеченные ипотекой) на сумму более 1 трлн долл.
Соответственно, у банков наряду с этим не было фактически никаких рисков, поскольку вместе с перепродажей долгов все неприятности машинально перешли к ФРС. Конечно, дабы компенсировать такие затраты, Америке было нужно включить печатный пресс. И по сей день все больше аналитиков склоняются к тому, что США ожидает гиперинфляция.
А вот рынок Турции — один из самых перспективных по инвестициям в жилую недвижимость в долговременном периоде, считает И. Индриксонс. Во многом это связано с улучшением ипотечных условий. В том месте, где доступно кредитование, постоянно увеличивается ликвидность объектов, возрастает процент и спрос зарубежных клиентов, каковые покупают недвижимость по схеме гарантированной аренды. на данный момент на турецком побережье появляются новые проекты, приносящие инвесторам доход как от сдачи в аренду, так и при последующей перепродаже.
Обманчивые скидки
Раздельно хочется сообщить о проектах со скидками. Руководствуясь одним лишь жаждой приобрести недвижимость за минимальную цену, возможно потерять пара главных моментов, ответственных при выборе объекта инвестиций. Первое и, непременно, ответственное — потенциал роста.
Сейчас в некоторых городах США имеется целые кварталы, где предоставляют большие скидки на недвижимость — до 80%.
Где-нибудь в Бостоне, обращает внимание И. Индриксонс, возможно выбрать объект со скидкой в 20% и, воспользовавшись кризисом, купить его еще на 10–20% дешевле, ссылаясь на низкую ликвидность и сбавляя цену в ходе торга. В том, что цена таковой недвижимости в будущем вырастет, никаких сомнений нет, поскольку это весьма респектабельный регион США, отвлечённая столица, отчизна Гарварда и Массачусетского технологического университета. Выводы специалиста подтверждают эти CNN: уже в 2009 г. в Бостоне жилая недвижимость подорожала если сравнивать с 2008-м в среднем на 23,3 млрд долл., в Денвере — на 10,7 млрд долл., в округе Майами — на 0,75 млрд долл.
При анализе рынка принципиально важно учитывать и отличие валютных котировок. К примеру, недвижимость Лондона подешевела с момента пика на 20–25%, но наряду с этим фунт упал на 30%. В совокупности это дает около 50–55% скидки для тех, у кого имеется доллары США и евро.
Как пример возможно привести последний из прошлых кризисов, в то время, когда американские инвесторы, приобретшие дома в Лондоне, потом больше победили на подъеме фунта, чем на росте стоимостей.
Болезни инвесторов
Инвестор обязан, с одной стороны, попытаться избежать неточностей, а с другой — не потерять собственного шанса. «Ветхая истина про корзины и яйца при с инвестициями очень актуальна: люди торопятся скупить множество объектов в одном регионе, забывая о необходимости диверсификации вложений. Их запутывают чувстве, которые связаны с пафосностью проекта либо фальшивыми прогнозами по его ликвидности и спросу на аренду, — говорит Ромуальд Шидловский, начальник Vita Special Estate. — Причем русские клиенты иногда месяцами раздумывают, в то время как европейцы раскупают самые удачные из перспективных вариантов.
Часто инвесторы улавливают тенденции прошлого дня, но незнакомы с текущими процессами, тогда как обстановка на рынках недвижимости очень динамична». Почему-то россияне не весьма обожают пользоваться кредитами, каковые предоставляют им зарубежные банки, не смотря на то, что ипотека под удачные проценты может обеспечить быструю окупаемость и высокую доходность.
Важное значение может иметь выбор инвестором консультанта. «Мы довольно часто слышим истории, что кто-то купил без помощи экспертов отель либо ресторан за границей, а сейчас грезит его реализовать с 30%-ным дисконтом, только бы выйти из убыточного бизнеса. Расположение заведения выяснилось непроходным, а кредитный контракт был так составлен, что банк может пересмотреть условия в одностороннем порядке, — приводит пример С. Зингель. — В случае если у вас нет опыта в управлении коммерческой недвижимостью, то лучше не пробовать этим заниматься самостоятельно».
Довольно часто клиенты излишне наивны к продавцам и риэлторам, некритичны к их предложениям. Особенно это относится инвестиций в жилую недвижимость, в то время, когда людей ослепляют прекрасные картины в буклетах. Но имеется и вторая крайность. «Кое-какие из клиентов скрывают от консультантов подлинные намерения и опасаются полноценно обсуждать пути и свои цели их успехи», — подмечает Р. Шидловский.
Само собой разумеется, это также может отрицательно оказать влияние на итог.
Время от времени люди самостоятельно едут в страну, в недвижимость которой собираются инвестировать, ошибочно полагая, словно бы услуги местных агентств либо обращение конкретно к застройщику окажется дешевле. На практике же консультации специалистов по недвижимости как правило для клиентов бесплатны, а цена одних и тех же объектов у всех однообразна: у девелопера она такая же, как и у агента в Российской Федерации. Так, говорит Р. Шидловский, инвесторы себя опытной помощи русскоязычных экспертов, каковые имели возможность бы оказать помощь им во многих обстановках и предохранить от совершения очевидных неточностей.
Создатель: Инна Казанова
Издание Недвижимость & Цены
Сессия «Практикум инвестора»
