Прогнозы-2015: цены на недвижимость резко падать не будут
Специалисты поделились с порталом "РБК-Недвижимость" собственными прогнозами развития рынка недвижимости в Столичном регионе
Фото: Depositphotos/thorstenschmitt
Жилье
Евгений Редькин, председатель совета директоров компании "Реалист":
— В 2015г. количества сделок на рынке смогут значительно сократиться. А также усугубят обстановку и растущие ставки по ипотечному кредиту. В 2014г. часть ипотечных клиентов на рынке недвижимости экономсегмента составляла до 50%. Разумеется, что в связи с увеличением ставок данный денежный инструмент станет малодоступным для большинства клиентов.
В случае если все же для приобретения жилья нужен долгосрочный кредит, то в сложившейся экономической обстановке нужно верить в стабильности собственного денежного положения в долговременной возможности.
В случае если же мотивом приобретения есть желание получить на росте стоимостей, то при ожидаемом в скором времени понижении спроса, среди них и за счет выброса на рынок ранее приобретённых инвестиционных квартир, каковые составят собственного рода борьбу первичному строящемуся рынку жилья, сегодняшний личный инвестор вряд ли сможет в возможности скоро реализовать собственную недвижимость и будет должен без шуток снижать цену.
Сергей Смирнов, председатель совета директоров интернет-сервиса "Агентон":
— Цены в 2015г. быстро падать не будут. Застройщики собрали "жировой запас" и не сходу поймут, что пришел спад. Исходя из этого 2015г. возможно будет назвать, скорее, "похмельным", чем депрессивным.
Быть может, на вторичном рынке увеличится количество сложных других сделок.Ну ачто мы заметим совершенно верно — это закрытие количества агентств и сокращение сделок недвижимости.
Для вторичного рынка, в отличие от рынка новостроек, характерно формирование стоимости за счет "психологии толпы". на данный момент масса людей собственников будет в состоянии "легкого сотрясения мозга". Любой доктор вам сообщит, что по окончании для того чтобы в голове запускаются различные процессы: одним точно придет желание реализовывать собственную квартиру лишь за доллары США, вторым придет желание поднять цены в рублях в пересчете с летнего курса американского доллара на декабрьский.
Чтобы выяснить как поведет себя рынок вторичного жилья и как будет принимать ответ масса людей собственников нужно понаблюдать за ним первый квартал 2015г. Одно настораживает совершенно верно, порог входа свободного капитала на рынок (цена малогабаритных квартир) за 2014г. вырос на 15-20%. В случае если нет притока свободного капитала в тело "другой цепочки" все поднимается. Исходя из этого нужно наблюдать в первую очередь на цена сделки по 1-комнатной малогабаритной квартире.
В случае если в том месте она останется на прежнем уровне либо будет расти, рынок совсем поднимется. В другие сделки не будут поступать "живые" деньги.
Новостройки
Алексей Могила, региональный представитель Rossmils Investments в Российской Федерации:
— Рынок на конец 2014г. переживает ажиотажный спрос во всех сегментах недвижимости. Потрясения, которые связаны с стремительным падением и повышением ставки рубля, подстегнули рынок и стимулировали спрос. Многие девелоперы пересмотрели цены в сторону повышения.
Клиент преследует прежде всего цель — сохранение собственных, в большинстве случаев рублевых, накоплений.
Ближайшие несколько месяцев ажиотажный спрос поутихнет, но сохранится некая волатильность стоимостей в пределах 5-9%.
Объекты на начальных стадиях и стадии проектирования строительства будут заморожены либо сроки ввода в эксплуатацию очень сильно скорректированы, а вторичный рынок и вовсе поднимется. Новых проектов с сегменте элитной недвижимости на этих стадиях мало, исходя из этого то, что уже готово, будет пользоваться повышенным спросом.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп":
— на данный момент все сегменты рынка недвижимости находятся в той ситуации, в то время, когда давать прогнозы сложно. Мы пробуем примерить сценарии прошлых кризисов, прогнозировать спрос, динамику стоимостей, мы иногда противоречим друг другу, но то, что происходит ежедневно, так беспрецедентно для экономики в целом и рынка недвижимости в частности, что каждые прогнозы на следующий день могут быть нелепыми.
Что мы видим в действительности? Курс американского доллара и евро росли всю осень, но спрос сохранялся, падения не было, люди покупали недвижимость, а также — с привлечением ипотеки. Часть клиентов "ушла" в валюту, но рублевый спрос реализовывался.
Увеличение главной ставки в середине декабря иповышение стоимостей застройщиками – сигнал для клиентов, благодаря которому практически за пара дней многие девелоперы выполнили замыслы за месяц, в конторах продажочереди, мы, к примеру, перешли на круглосуточный график работы.
С конца прошедшей семь дней рубль начинает укрепляться — ажиотаж сохраняется, но сейчас уже мы видим людей, каковые начинают "сбрасывать валюту", стараясь зафиксировать "прибыль" взятую от роста валют, перевести доллары США и евро в метры.
В 2015 году я вижу два сценария развития событий.
Твёрдый сценарий для рынка: в случае если главная ставка останется на уровне 17% хотя бы три месяца, а начавшееся упрочнение рубля остановится,то, по окончании волны ажиотажного спроса,нас ожидает уменьшение спроса на 20-30%, обстоятельство которого — замораживание ипотечных программ и падение настоящих доходов граждан. Рост стоимостей в этом случае будет максимум в пределах официальной инфляции, повсеместными станут акции и скидки. Но строительный сектор, наученный неприятном опытом 2009г., не отправится на массовый демпинг.
Оптимистичный сценарий: в случае если обстановка в экономике в первые месяцы нового года стабилизируется, в случае если рубль будет укрепляться целый январь из-за объективных обстоятельств,а главная ставка к февралю будет снижена- то к марту-апрелю мы заметим оживление ипотечного рынка,возвратимся к привычному расслабленному состоянию клиентов, к весневыровняетсяреальный, а не инвестиционный спрос, прежде всего — среди тех, кто берёт недвижимость для себя. При таких условиях рос стоимостей может составить 20 и более процентов в течение 2015г.
Что мы совершенно верно заметим в 2015г. — это уменьшение числа новых проектов, поскольку еще в осеннюю пору многие практически готовые к старту продаж жилые комплексы были заморожены, застройщики заняли выжидательную позицию а также не открывали продажи. Это неизбежно приведет к понижению товарного предложения, но рынок увидит это к концу следующего года либо кроме того в 2016.
Владислав Луцков, помощник председателя совета директоров Est-a-Tet:
— В 2015г. возможно локальное и временное понижение цены квадратного метра как в рублях, так и в валюте. Но в целом в 2015г. возможно ожидать небольшой рост стоимостей в пределах 10-15% в основном за счет увеличения стадии строительной готовности. Дело в том, что платежеспособный спрос реализовался с опережением в 2014г., о чем говорят рекордные показатели продаж в первом и четвертом кварталах, в то время, когда за день компания имела возможность реализовать около 90 квартир.
Исходя из этого в будущем количество сделок может пойти на спад, потому, что потенциальные клиенты в большинстве собственном уже положили рублевую массу в недвижимость.
Последние известия ипотечного рынка также неутешительны для будущего спроса: увеличение большинством коммерческих банков ставки минимум до 18%, а государственными банками до 16% будут содействовать сворачиванию ипотечного рынка и как следствие сокращению количества сделок на 30-40%, потому, что ипотека заняла уже более 50% рынка.
В таковой ситуации девелоперы вынуждены будут предлагать дисконт на приобретение жилья, быть может, "маскируя" это под скидки и акции. Большая часть проектов номинировано в рублях, за исключением сегмента элитного и премиального жилья, и именно там стоимости смогут "просесть" посильнее всего. Уже на данный момент продавцы и застройщики элитной недвижимости по некоторым проектам предлагают скидки, размер которых достигает 30%.
Что касается проектов комфорт- и эконом-класса, как продемонстрировал кризис 2008г., это самые "живучие" и не проседающие в цене сегменты, потому, что в Столичном регионе все равно сосредоточен громадный отложенный спрос со стороны клиентов, каковые желают улучшить собственные жилищные условия либо обзавестись собственным жильем.
Застройщики в сегменте жилья на данный момент находятся в рублевых кредитах в отличие от прошлого кризиса, и снижение курса нацвалюты не очень сильно повлияет на выполнении их долговых обязательств, что нельзя сказать о увеличении главной ставки, которая ведет к удорожанию кредитования. Кроме этого застройщики столкнуться с оттоком клиентов, в связи с чем запуск новых проектов возможно отложен "до лучших времен".
Конторы
Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci:
— Следующий год станет одним из самых сложных для офисного рынка Москвы: будут выходить заблаговременно обреченные на вакуум бизнес-центры, рост свободных площадей приведёт к падению ставок, нельзя исключать, что рынок ожидает череда банкротств.
Девелоперы, у которых имеется возможность заморозить собственные проекты, это сделают. 2015 год по инерции покажет высокие темпы строительства (на рынок выйдет около 1 млн кв. м офисных площадей), но на фоне кризиса перепроизводства данный факт эйфории собственникам не принесет. Большинство новых бизнес-центров замрет в ожидании арендаторов на неизвестный срок: предложение на офисном рынке в разы превышает спрос. Неспециализированное предложение качественных офисных площадей образовывает 14, 2 млн кв. м. Поглощение в 2014г., по предварительной оценке, не превысит 550 тыс. кв. м.
В следствии приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки громадного количества строительства падение темпов прироста нового предложения в 2016г. может превышать 50%.
Рост свободных площадей купит пугающие размеры. По отечественным прогнозам, в 2015г. уровень вакантности в БЦ класса А достигнет 35% — это рекорд за всю историю офисного рынка Москвы. В "Москва-Сити" будет пустовать 50% офисных площадей.
Замедление роста свободных площадей начнется не ранее 2016г.
В 2015г. продолжится понижение ставок аренды, начавшееся в 2014-м. По нашим расчетам, в 2015г. средневзвешенная цена аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне 450-500 долл. за 1 кв. м в год (по курсу 50 руб. за 1 долл.). В условиях падения национальной валюты арендаторы потребуют фиксировать ставки в рублях. Собственникам, не хотя утратить арендаторов, придетсясоглашаться на их условия.
2015г. будет нехорошим для девелоперов, но хорошим для арендаторов — в условиях переизбытка предложения у них покажется возможность улучшить условия аренды, занявболее качественные офисные помещения без повышения бюджета на аренду.
Подготовил Игнат Бушухин
Будут ли расти цены на недвижимость в 2018 году
