Пустил на свою голову. 6 вопросов о сложностях с арендой квартир
Юристы поведали, как вести себя в обстановках, в то время, когда квартиросъемщик прекратил пускать хозяев в помещение либо без предупреждения сделал ремонт
Фото:Лев Федосеев/ТАСС
Долговременная аренда жилья может привести к разногласиям между квартиросъёмщиком и хозяином квартиры. Хозяину не всегда нравится, как жильцы применяют квартиру, а у арендаторов довольно часто имеется собственное вывод о том, как лучше обставить помещение и как довольно часто хозяин может приходить с проверкой.
Для разрешения проблемных обстановок редакция «РБК-Недвижимости» определила у юристов, как подробно хозяин квартиры вправе осуществлять контроль применение недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков возможно выселить досрочно.
1. Соседи поведали мне, что систематично слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и данный пункт имеется в контракте. В то время, когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных.
Я верю соседям и желаю выселить квартирантов. Как это сделать?
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской юридической работы:
— Выселить квартирантов возможно, в случае если принудительно расторгнуть заключенный соглашение аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение условий , а также запрета на содержание домашних животных. Одного рассказа соседей не хватает: в суде данный аргумент смогут не учесть . Доказательством есть фиксация наличия животного в квартире участковым или представителем управляющей компании.
Кроме этого доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.
Начать выселение лучше с письменного досудебного требования удалиться из квартиры. В случае если арендатор не отреагирует, то возможно обратиться в суд с требованием расторгнуть соглашение аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (значительное нарушение условий контракта) и выселить арендаторов.
Расторжение соглашения по соглашению сторон вероятно лишь при подписания и обоюдного согласия соответствующего соглашения.
2. Я понял, что мои квартиранты неожиданно сделали ремонт — без согласования и предупреждения со мной. В частности, они за собственный счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится.
Могу ли я вынудить их вернуть квартиру в исходное состояние? В случае если да, то как это сделать?
Александр Тарасов, управляющий генеральный директор и партнёр юридической компании «АВТ Консалтинг»:
— Да. Квартиранты не имеют права создавать переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они смогут сделать лишь небольшой текущий ремонт, а по окончании действия контракта арендаторы обязаны передать квартиру хозяину в том состоянии, в котором ее взяли, с учетом обычного износа.
Нужно не забывать, что переустройство жилого помещения, а также замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие трансформации вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и имеется замена инженерных сетей. Подобные действия нужно вносить в технический паспорт жилого помещения.
Принципиальный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность. Дабы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние либо согласовать выполненные работы.
Что делать? Вы имеете возможность вынудить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России.
Хозяин квартиры может потребовать устранения любых нарушений собственного права собственности кроме того в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.
В случае если квартиранты откажутся без принуждения вернуть квартиру в исходное состояние, другими словами вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения в праве обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь хозяином жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.
В конечном счете необходимо будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения соглашения найма.
По результатам рассмотрения дела суд, вероятнее, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, другими словами вернуть исходное инженерное оборудование.
3. Мои квартиранты сломали общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать цена они не желают, а обладатели вторых квартир требуют деньги с меня — я же хозяин. Существуют ли законные методы вынудить квартирантов компенсировать материальный ущерб?
Как это сделать?
Сергей Воронин, юрист, управляющий партнер компании «Правовое ответ»:
— В случае если имущество было повреждено в следствии действий арендатора, то он обязан компенсировать целый причиненный ущерб. В большинстве случаев это прописывается в контрактах аренды. В Москве вместе с заключением соглашения на аренду хозяин довольно часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи.
Обладатель квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами для того, чтобы компенсировать цена разбитого стекла и поврежденной двери.
В случае если хозяин знает, что именно квартиранты сломали общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы нужно обеспечить доказательную базу — к примеру, дать записи с камер наблюдения в подъезде либо пригласить соседей для дачи показаний. В случае если доказательства дать нереально, то хозяину необходимо доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.
Если квартиранты отказываются платить, хозяин имеет полное право подать на них в суд. В случае если общедомовому имуществу нанесен большой ущерб, а стороны в течении продолжительного времени не смогут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду хватает подтверждения факта проживания жильцов от соседей, и уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения ответа в пользу хозяина. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд.
Необходимо подчеркнуть, что в случае если между сторонами был лишь устный соглашение, то все указанные варианты теряют законную силу и вполне возможно взять сумму с квартирантов не удастся.
4. Я сдал в аренду квартиру и прописал в контракте, что жильцы обязаны хотя бы раз в тридцать дней пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я систематично прошу их это сделать, но они отказываются меня разрешить войти. Платят они исправно, но я не осознаю, из-за чего не могу попасть вовнутрь. Могу ли я вынудить их совершить осмотр квартиры?
Окажет помощь ли привлечение участкового?
Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2:
— Да: независимо от того, как составлен контракт аренды жилплощади, хозяин в праве попасть в квартиру в любое время. Дабы подтвердить собственный право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. В случае если мирные переговоры не оказывают помощь, обладатель может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии необязательного согласия жильцов.
В случае если кроме того при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то возможно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Это в полной мере закономерный процесс, поскольку квартира, по соглашению, сдается в пользование жильцам, но наличие соглашения не имеет возможности запрещать досмотр жилого помещения, в случае если у хозяина появилась необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.
Принципиально важно учитывать, что при обращении к участковому обладателя квартиры, вероятнее, попросят письменно обосновать обстоятельства, по которым он пытается попасть в собственное жилое помещение. Хозяин может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб.
В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с обладателем: милицейский уполномочен совершить диагностику, а при необходимости зафиксировать факт и ущерб нарушения прав хозяина. Затем возможно будет затевать прения с жильцами об их выселении или возмещении ущерба.
5. Я понял, что за время аренды в квартире прекратила трудиться сантехника. Обязаны ли жильцы компенсировать мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить или поменять сантехнику?
Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:
— В большинстве случаев текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России.
В случае если контракт изначально не предусматривает вторых условий, то ремонт сантехнических устройств и приборов, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), мойки и раковины, ванны и душевые поддоны, смывные бачки и унитазы, возложен на нанимателя в качестве затрат по текущему ремонту. Эти затраты возможно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен контрактом найма, или взять с арендатора по суду.
В случае если обе стороны соглашения являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве метода обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных затрат. Об этом говорит п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года.
Наряду с этим необходимо понимать, что право на удержание вещей должника появляется у кредитора только в том случае, в то время, когда спорная вещь появилась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.
6. Я случайно выяснил, что моя квартира сдана в субаренду, не смотря на то, что я не давал для того чтобы разрешения. Могу ли я взять материальный ущерб с арендаторов, каковые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?
Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы:
— Все упирается в то, как составлен соглашение об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли госрегистрацию. В контрактах, каковые легко отыскать в сети, довольно часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли окажется.
Устные договоренности не имеют силы.
В случае если же в контракте имеются пункты, где сообщено, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» либо «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на продолжительный, ни не надолго без предварительного согласования с хозяином жилья», то на первый замысел выходит вопрос о госрегистрации документа. Дабы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, соглашение должен быть внесен в Единый госреестр прав (ЕГРП). В другом случае у арендодателя вряд ли окажется отстоять собственную правоту в суде.
В случае если все оформлено как нужно, соглашение внесен в реестр, а арендодатель вовремя платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу. При наличии в таком соглашении пункта о запрете на субаренду обладатель квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и взять полную либо частичную компенсацию за причиненный нарушение обязательств и моральный вред. Выселить арендаторов возможно, в случае если суд примет обращение и удовлетворит иск.
Создатель: Антон Погорельский.
Соглашение аренды квартиры за 10 мин.. Как проверить обладателя квартиры — Москва Для Начинающих
