Распродажи по-европейски
Декабрь ушедшего 2008 года вынудил забыть о классическом предновогоднем застое как минимум тех риэлторов, что торгуют квадратными метрами в Париже, их окрестностях и Лондоне. Покупательская активность превысила все ожидания. Главные рычаги феномена — значительное понижение цен на недвижимое имущество, совпавшее по времени с необходимостью спасти изъятые на биржах средства от пожирающей их инфляции.
Для тех, кто в конце 2008 года посетил выставки по недвижимости в Англии и Франции, было полностью разумеется — Европа, изрядно затронутая денежным кризисом, ожидает клиента из России. Для риэлторов, в особенности трудящихся в сегменте lux, сейчас времени уже полностью был потерян клиент-европеец, владеющий крайней осторожностью и практически не играющий на сырьевых биржах. Что-то, очевидно, ушло и «по своим» — в большинстве случаев, объекты средней ценовой категории: сделки до €500 тысяч.
Обстановка же с клиентом из России просчитывалась достаточно схематично, но в целом правильно: квадратные метры в стране в стоимости еще не упали, но заметно падал рубль. Во имя спасения средств самым логичным ходом должны были стать инвестиции в Европе, где, с одной стороны, цены уже купили адекватность, приличествующую моменту, а с другой, все еще существовала возможность торговаться. Так, фактически говоря, все и произошло.
«Вон из Москвы…»
Недвижимость, в особенности дорогая и весьма дорогая, во Великобритании и Франции стала хитом рождественских продаж. В самом Париже и в области спрос на объекты формата luxury не только не падал, но рос. «Главные клиенты дорогих замков, вилл и эксклюзивных апартаментов во Франции сейчас — это россияне, легко «разбавленные» англичанами и уроженцами Саудовской Аравии, — говорит Зоя Иванова-Сикорд, менеджер французского агентства недвижимости MARC FOUJOLS.
«Для клиента из России приобрести замок в 60 км от Парижа за €2,5 миллиона — куда более доступно и выгодно, чем брать коттедж в Подмосковье. Наряду с этим площадь замка, в большинстве случаев, не меньше 500 кв. м, а прилегающий земельный надел образовывает около 1 гектара. Некая сложность появляется с подбором апартаментов для русского клиента: представления россиян об евроремонте класса «люкс» довольно часто завышены если сравнивать с европейскими стандартами».
В Англии интерес к недвижимости кроме этого наблюдался, по большей части, со стороны русских. Находились на рынке кроме этого французы, итальянцы и неспешно возвращающиеся в Англию американцы. В случае если учесть тот факт, что евро рос, а фунт падал (падение национальной валюты к Рождеству 2008 года если сравнивать с декабрем 2007 года составило 25%), то настоящие цены на английские квартиры уменьшились практически на половину — и это весьма подстегнуло рынок.
Примечательно, что раньше на том, дабы скорее оформить соглашение, настаивал в большинстве случаев клиент, сейчас в этом больше заинтересованы продавцы. Квартира, «зависшая» в продаже, очень не удачна: тогда ее приходится отдавать в аренду. Рынок аренды, со своей стороны, весьма задет, в частности в Лондоне, где он во многом питался за счет деятельности Сити.
Ввиду того, что многие банки терпели трудности (сливаются, поглощаются, уменьшают штат — практически тысячи утративших работу), значительно уменьшилось число желающих снять жилье, а цены на аренду упали на 15% — и это, согласно точки зрения специалистов, еще не предел.
Егор Шишковский, управляющий директор компании LondonDom.com, говорит: «Большая часть сделок на английском рынке сейчас проводится за наличный расчет, но кое-какие клиенты прибегают к ипотеке. Сегодняшняя базисная ставка в британских банках — 2%. Это, пожалуй, самые низкие ставки со времен XVII столетия. Но проценты по ипотечному кредиту не особенно изменились — сейчас кредиты дают под 5% годовых.
Наряду с этим шепетильно проверяются все документы, не должно быть никаких «серых» заработных платов, лишь «белая», поступающая на счет в банке клиента».
Франция менее строга в этом отношении, не смотря на то, что и кредитная история, и происхождение средств шепетильно проверяются. Заметно наряду с этим, но, что французы пробуют стимулировать российского клиента всеми методами и, например, отрабатывая разные механизмы ухода от налогов. Зоя Иванова-Сикорд так говорит об этом: «Имеется множество нюансов, касающихся сделок с чужестранцами по большому счету, а не только с гражданами России.
К примеру, при покупке нерезидентами дорогих объектов, в частности более €780 тысяч, начинает действовать налог на достаток. У отечественного агентства отработаны схемы, разрешающие снизить данный налог, заодно задействовав долгосрочное кредитование. Наряду с этим мы помогаем взять кредиты в монакских и швейцарских банках по ставке в среднем 5,5%.
Это выгодно как с позиций «недорогих денег», так и в отношении ухода от налога на достаток».
Ходовой товар с маркировкой «К Рождеству 2008» смотрелся приблизительно так: в Лондоне это были квартиры в центре, в респектабельных районах, средней ценой от 750 тысяч до 1,5 млн фунтов; в Париже — элитные апартаменты в округах — по цене от €6 тысяч за кв. м, и замки в окрестностях французской столицы. Определенный интерес воображали лыжные курорты, и объекты на Лазурном берегу: считается, что никакой кризис не в силах оказать влияние на жажду отдохнуть на респектабельных курортах.
В отыскивании дна
Строительство новых строений, как жилых, так и коммерческих, сейчас ведется весьма вяло. Те девелоперы, что надеялись на кредитование, сейчас времени были парализованы банковским провалом. «Многие стройки в Англии на данный момент заморожены, — комментирует Егор Шишковский обстановку в Англии. — То, что уже было начато, достраивают; новые объекты до тех пор пока отложены на 2-3 года. В самом Лондоне это не верно заметно.
На мой взор, ситуация будет развиваться в три этапа: в ближайшее время, в начале 2009 года, стоимости отправятся вниз, утраты составят до 10%. К лету цены стабилизируются — это второй этап. А после этого мы будем замечать рост стоимостей уже как следствие неизбежной инфляции.
Так что на данный момент весьма увлекательное время».
Во Франции существует множество программ, каковые поощряют инвестиции в сектор недвижимости. К примеру, приобретение всецело меблированных апартаментов в туристических резиденциях не только разрешает клиенту отдыхать в приобретённом «втором доме» на протяжении отпуска и приобретать доход во все остальные месяцы года (цифры малы, 5-6% от количества капиталовложений, но стабильны), но и избавляет от большинства налогов и от текущих затрат на содержание жилья. Помимо этого, инвестору (в частности так квалифицируется клиент недвижимости в этом случае) возвращается НДС, уплаченный при заключении контракта — 19,6% , что делает намного дешевле это и без того прибыльное приобретение.
Большая часть девелоперов заявили о заморозке собственных проектов на ближайшие 2-3 года. Специалисты говорят: все шансы остаться на плаву имеется у тех компаний, каковые совмещают строительный бизнес с туристическим, сделав наряду с этим ставку на управление и аренду площадей ею.
О деятельности именно для того чтобы многопрофильного холдинга на волне кризиса говорит Мария Алексеева-Гибер, управляющий владелица и директор группы компаний OACI, уроженка России, много лет живущая во Франции: «Кризис ударил далеко не по всем девелоперам. Скажем, отечественному холдингу это не верно страшно, и я надеюсь, что наша фирма не будет снижать цены на недвижимость.
Мы будем строить новые дома, брать и реставрировать ветхие, завлекая инвестиции и продолжая деятельность компаний, ведущих бухгалтерские дела отечественных управляющих и инвесторов их недвижимостью. на данный момент на рынок поступило довольно много занимательнейших предложений — ветхие, в лучших французских традициях выстроенные, отели в Провансе, на атлантическом побережье, а также на неизменно популярном Лазурном берегу, практически по демпинговым стоимостям — на 30% ниже, чем годом ранее. на данный момент основное — не совершить ошибку в выборе. Он должен быть оправдан, в первую очередь, с позиций туризма.
Куда приедет турист — приедет и инвестор. И в случае если часть апартаментов, из отреставрированных нами, не будет реализована, мы их в аренду».
на данный момент на клиента трудятся все составляющие рынка недвижимости: европейское падение цен на услуги и строительные товары гарантирует при возведении новых строений намного меньшие затраты, чем уже давно. В удачном положении оказываются и те, кто, не замахиваясь на большие вложения, для себя квартиры, нуждающиеся в ремонте. До тех пор пока на рынке идет обесценивание отделочников и труда строителей, возможно заключить соглашение на весьма маленькую сумму и взять наряду с этим хороший результат.
Потом авторы приводят тексты комментариев и интервью специалистов рынка европейских недвижимости.
Гай Имз, исполнительный директор компании Prosperity Homes.
Где, как вы вычисляете, самый разумеется негативное влияние кризиса?
Показательна во многом Испания. Эта страна, строившая объектов намного больше, чем рынок имел возможность востребовать, имела среди них и некое количество предложений с нелегальной застройкой. Так, власти Андалусии именуют 7 районов, где больше распознано «проблемных» объектов: Валле де альманзора (Valle de Almanzora), Фреилас (Freilas), Вехер де ла Фронтера (Vejer de la Frontera), Медина Азахара (Medina Azahara), Аксаркиа и Кесада Сьерра де Казорла (Axarquia and Quesada Sierra de Cazorla).
Коснулись строгости Канарских островов и закона: в частности, кое-какие именуют Ланцароте «новой Марбельей», исходя из судебного ответа канарского суда заявить об отзыве лицензий у 22 отелей в районе Yaiza и Teguise. Среди них-8 высококлассных отелей : на грани MeliaVolcan, Princess Yaiz Castillo, Natura Palace и другие менее узнаваемые апарт-отели, шесть из которых все еще строятся . Газета El Pais цитирует советника местного отдела региона Cabildo, Ланцаро-те, г-на Carlos Espino, что уверяет: «Никому не взять амнистию, мы снесем все предназначенные к уничтожению объекты».
Это указывает, что 23% туристических территорий острова с 15 000 местами для проживания смогут быть стёрты с лица земли. Обстоятельство отзыва лицензий в том, что строения были возведены нелегально. Всем предстоит снос, кроме того не обращая внимания на то, что ЕС выделил €36,5 млн в фонд восстановления курортов Испании.
Пострадают, конечно же, все частные обладатели: местные граждане, англичане, другие иностранцы и немцы.
Что на рынке недвижимости сейчас весьма интересно клиентам?
В Соединенных Штатах потенциальным инвесторам смогут быть увлекательны районы, прилегающие к Миссисипи; недорогое жилье во Флориде, Майами, где респектабельная курортная недвижимость до тех пор пока продается по низким стоимостям. Для приобретения с инвестиционными целями цены сейчас выгоднее, чем день назад.
К примеру, квартиры на побережье Флориды (кондоминиум пятизвездочного уровня) с видом на море, рядом с пляжем, с жилой площадью 120,7 кв. м (2 спальни + 2 ванных ) имеют цену не $750 000-900 000, а $375 000. Существует целый спектр государств, каковые лишь начинают выходить на рынок, завлекая удачными условиями участия в проектах и развитостью оффшорных территорий. Это Латинская Америка: Панама, Бразилия, Доминиканская Республика, Белиз, Венесуэла, Никарагуа.
Что на данный момент происходит на рынке Англии?
В Англии кризис в основном коснулся недвижимости экономного класса, приобретённой по ипотечному кредиту. на данный момент имущество должников выставляется на аукцион. Эта процедура прекрасно отработана и (в отличие от России) не требует решения суда по иску банка. Рынок привязан к спросу на недорогую недвижимость, которая отлично продается, например, в таких традиционно популярных районах, как Хертфордшир, Бэкингемшир и Беркшир.
Егор Шишковский, управляющий директор компании LondonDom.com (Англия).
Сейчас обстановка на риэлтерском рынке в Лондоне изменяется практически каждую семь дней. На пике спроса — центр Лондона, квартиры с 2-3 спальнями. Возможно добиться ошеломляющих скидок.
Совсем сравнительно не так давно у нас прошла сделка, где начальная стоимость на квартиру в 1,3 млн фунтов (2 спальни, 120 кв. м хорошее место) была сбита до 850 тысяч фунтов. В этом отношении для тех, кто может торговаться, на данный момент самое хорошее время для приобретений: в то время, когда наступит то самое «дно», получать скидок будет уже существенно сложнее.
Зоя Иванова-Сикорд, региональный менеджер по Восточной Европе интернационального агентства недвижимости Marc Foujols.
Понижение цен на парижскую недвижимость выглядит достаточно резким, в особенности на фоне того, что за последние 10 лет цена квадратного метра стабильно росла и в итоге увеличилась вдвое. на данный момент же цены на апартаменты в элитных ветхих строениях Парижа за последние 3 месяца уменьшились в среднем на 7%, в некоторых случаях — на 10-15%; а цена квадратного метра в новостройках упала на 40%. Часть объектов, к примеру кое-какие предложения в самых популярных округах Парижа — 7, 8 и 16, до сих пор много стоят — от €9000 за кв. м, а кое-какие эксклюзивные апартаменты в районе авеню Монтень удачно продаются при ценнике от €18 до €20 тысяч за кв. м.
Красимир Лозанов, управляющий директор ООО «Деловой центр директор» и Пловдив по формированию бизнеса Болгарской инвестиционной компании ЗАО «Новиз»:
Красимир, чувствуется ли кризис в Болгарии?
Кризис у нас пока только виртуальный. Это до тех пор пока еще «пугаловка» с светло синий экрана либо со страниц газет. Все помой-му знают, что он мимо нас не пронесется, но пока нет настоящих показателей его существования. К примеру, я не слышал и не просматривал, дабы в Пловдиве были задержки заработных платов. Либо сокращения. Люди стали меньше тратить лишь в связи со собственными пессимистическими ожиданиями об ограничении собственных доходов, а не по причине того, что их доходы упали.
У нас в стране имеется определенный запас прочности, и до тех пор пока он не подводит.
В том направлении входят:
— стабильная валюта (у нас с 1997 года валютный борд. Болгарский лев (BGN) привязан к EUR, курс 1,95 BGN за евро.
— в достаточной степени реформированная и стабильная финансовая система;
— маленький внешний долг;
-цены на нефть упали (не смотря на то, что это конъюнктура), что нас радует. В отличие от России, к примеру, мы нефть покупаем, а не производим.
Что не хорошо:
— отечественная экономика во многом зависит от зарубежных инвестиций;
— велик уровень экспортоориентированности отечественной экономики: в случае если европейские клиенты отечественных товаров прекратят размещать заказы, то отечественные фирмы поднимутся. Внутренний спрос не сможет компенсировать количества внешних рынков.
Я слышала, что болгарские застройщики уже начали замораживать проекты, так ли это?
И я слышал. Это логично. Мы сами отказались стартовать отечественный проект в курортном городе Хисар, в 50 км от Пловдива (дома для отдыха, около 10 тыс. кв. м).
Прекрасно, что своевременно остановились, на уровне проектной документации. а планировали начинать строить, кроме того договорились о предоставлении кредитной линии.
Будут ли уменьшаться цены?
Застройщики, каковые пользовались кредитными средствами, в ситуации пониженного спроса легко обязаны опустить цены, в противном случае за них это сделает банк, что возьмёт в собственность объект залога при условии невозврата кредита. Тем, кто строил на собственные средства, совсем не обязательно демпинговать — они замечательно смогут приостановить продажи и подождать, пока обстановка выровнится и возвратится платежеспособный спрос.
Александр Шевляков, региональный представитель в Российской Федерации Law Firm Limited (Лондон).
Рынок недвижимости Англии изменился достаточно очень сильно. В случае если раньше средняя удельная стоиость дома составляла 188,9 тысячи фунтов, то сейчас это уже 158,9 тысячи фунтов. Но это относится к цене среднего дома по всей Британии.
В случае если же говорить о хорошем современном жилье в Лондоне, то стоимости изменились менее существенно. К концу 2009 года прогнозируется скачок стоимостей — многие инвесторы выводят средства из таких активов, как ценные бумаги и банковские депозиты, и будут инвестировать свободные средства в объекты недвижимости, приобретение которых есть самая стабильной инвестицией во время денежных потрясений.
Ричард Виг, консультант по инвестициям СЕ Ivest Group (Венгрия, Словакия).
Венгерский рынок жилья интенсивно развивался сейчас. Как без шуток он стал жертвой нынешнего кризиса?
Само собой разумеется, экономический кризис оказал влияние на отечественный рынок, но не так без шуток, как в государствах Западной Европы. Как и ожидалось, кризис принес в Венгрию увеличение ставок на кредиты (22 октября 2008 года Нацбанк повысил учетную ставку с 8,5% до 11,5%). Уменьшилось количество людей, каковые смогут себе позволить забрать кредит.
Неспециализированный экономический спад (в строительстве и банковском секторе особенно) повлек за собой повышение уровня безработицы. Инвесторы стали более осмотрительными. Кризис замедлил либо по большому счету остановил строительство многих объектов. Иначе, венгерская валюта, форинт, слабеет.
Венгерские услуги и продукты становятся дешевле для зарубежных клиентов, следовательно, появляются беспрецедентно новые возможности.
Какие конкретно регионы страны перспективны для инвестирования в жилую недвижимость?
Будапешт был и остается самым многообещающим венгерским городом для инвестиций. Доходы от сдачи в аренду недвижимости тут составляют 8-10% годовых, тогда как в других регионах страны — 5-7%. Догоняет Будапешт по доходности район озера Балатон. Имеется и другие популярные курортные районы, такие как озеро Хевиз (на запад от озера Балатон к австрийской границе) и Хайдусобосло (в восточной Венгрии), но пока отдачи от вложений в том направлении капитала не такие, как в Будапеште.
Особенно на данный момент: поворотные моменты в развитии экономики неизменно больно бьют по туризму.
Кто сейчас берёт в Венгрии?
В этом году мы ожидаем резкого повышения запросов из России. Происходит сдвиг рынка от английских и западноевропейских клиентов к русским, китайцам и индийцам. В 90-х годах по окончании волны австрийских клиентов на отечественный рынок пришли немцы, позже до 2000 года господствовали израильтяне, позже ирландцы до 2003 года, после этого британцы — до начала 2007 года.
В 2006 году активизировались испанцы с итальянцами, каковые и сейчас удерживают пальму первенства по инвестициям.
Как повлияет на рынок недвижимости вступление в Еврозону?
Не обращая внимания на то, что Венгрия присоединилась к ЕС четыре года назад, маловероятно введение евро до 2012 года. а вот Словакия вошла в еврозону в январе 2009 года. Мы ожидаем в этом государстве медленный 5%-ный годовой рост, что последует по окончании негативных трансформаций, случившихся за последние пара месяцев.
Авторы: Наталья Иванова, Денис Холод, Юлия Лозовская
Издание "Ваш дом за границей"
ТОРЖЕСТВЕННЫЕ РАСПРОДАЖИ! Все о СКИДКАХ на Рождество и Новый год в Германии!
