Риски при участии в долевом строительстве жилья
Ответ об участии в долевой постройке объекта недвижимости изначально предполагает определенную степень риска для будущего его обладателя, как, но, и каждая вторая приобретение товара, существующего лишь на уровне проекта либо на стадии начальной его разработки.
Но возможность приобретения квартиры по цене на 25-30% ниже ее стоимости по номиналу время от времени заставляет вкладчиков забывать об элементарной осторожности, и они уже склонны больше доверять заманчивым обещаниям строителей, чем аргументам собственного рассудка и рекомендациям осмотрительных родственников.
С 01.04.2005 г., т.е. с момента вступления в силу Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении трансформаций в кое-какие законы РФ», государство существенно усилило юридическую защищенность участников от вероятных мошеннических действий со стороны строительных их представителей и компаний.
У участников показалось значительно больше шансов для осуществления защиты собственных отстаивания и интересов собственных прав. Но воздействие указанного закона распространяется не на все строительные объекты, да и сам закон, конечно, не имеет возможности учесть все частные случаи, появляющиеся как на протяжении заключения соглашений, так и на протяжении строительства.
Главные отличительные положения Закона № 214-ФЗ
В соответствии с Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении трансформаций в кое-какие законы РФ» строительная организация (застройщик) и физическое либо юрлицо (участник), заключают между собой контракт долевого участия в строительных работах, а не инвестиционный контракт, как практиковалось ранее.
Застройщик приобретает право на заключение первых соглашений долевого участия в строительных работах объекта недвижимости лишь по окончании того, как:
- на открытом аукционе купит в собственность либо арендует земельный надел, на котором планируется проведение строительных работ;
- возьмёт разрешение на проведение строительства;
- разместит в массмедиа либо в интернет-изданиях проектную декларацию с полной информацией о собственной строительной компании и о реализуемом проекте;
- с момента публикации указанных сведений, должно пройти как минимум несколько недель.
С целью недопущения двойных продаж все соглашения долевого участия обязательно подлежат госрегистрации в соответствии с проектом строительства, предоставляемым застройщиком в регистрационную палату (госрегистрация инвестиционных контрактов законодательством не предусмотрена).
Земельный надел и само строящееся строение находятся в залоге у всех участников. При денежной его невозможности и несостоятельности застройщика продолжать предстоящее строительство объект реализуется на публичных торгах, а полученные доходы пропорционально распределяются между участниками.
При нарушения сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию участник в праве потребовать выплаты ему неустойки за любой просроченный сутки. Но вместе с тем закон не предусматривает санкции в отношении участника, задерживающего уплату очередного платежа.
Законодатель оговаривает множество случаев, в то время, когда участнику предоставляется право расторгнуть заключенный соглашение в одностороннем порядке, тогда как строители смогут сделать это лишь через суд (за исключением отдельных случаев, предусмотренных ч. 4, 5 ст. 5 данного закона).
Кроме этого желаю обратить внимание на то, что в течении 5-ти лет с момента окончания строительства возможно предъявлять претензии к застройщику относительно выполнения им взятых на себя обязательств по постройке. Каждые положения контракта, освобождающие застройщика от ответственности за допущенные недочёты при постройке объекта, являются ничтожными и не имеют юридической силы.
В соглашении долевого участия в строительных работах обязательно указывается срок окончания строительства, штрафные сдачи санкции и дата объекта за невыполнение этих условий застройщиком.
В соответствии с указанным законом в соглашении долевого участия должны быть четко разграничены права и обязанности сторон: подрядчик обязан выстроить и передать жилье, клиент – оплатить цена строительства.
Что может свидетельствовать о недобросовестности строительной компании?
Ясно, что кроме того самое идеальное законодательство, равно как и самый тщательный анализ предлагаемого к подписанию контракта, не дают 100% гарантии безопасности будущей сделки. В большинстве случаев, все заключаемые соглашения являются в полной мере работоспособными и выполнены безукоризненно с юридической точки зрения. На что же еще, при таких условиях, нужно обращать какие моменты и внимание смогут свидетельствовать о недобросовестности строительной компании.
1. Прежде всего, нужно обращать внимание на дату получения строительной компанией разрешения на проведение строительства. Положения Закона №214-ФЗ не распространяются на объекты, разрешение на постройку которых было получено до 01.04.2005 г., а следовательно – в этом случае застройщик имеет полное право осуществлять привлечение денежных средств граждан по ветхим схемам.
По большей части – это соглашения инвестирования. Финансирование строительства фактически всех жилых домов, выстроенных до принятия указанного закона, производилось как раз по указанной схеме. Исходя из этого ее нельзя назвать мошеннической либо нерабочей.
Но направляться принимать к сведенью то, что договора инвестирования были составлены в отсутствие на то время особого законодательного регулирования и прежде всего защищают интересы застройщиков. В текст для того чтобы соглашения в большинстве случаев включены оговорки и пункты, каковые при происхождения спорных моментов лишают граждан возможности потребовать от строителей исполнения взятых на себя обязательств.
2. Нужно установить, в конечном итоге ли застройщик владеет всеми правами на возводимый им объект. На ваше требование представители строительной компании должны предъявить:
- оригинал контракта аренды земельного надела либо оформленное в законном порядке право собственности на данный участок;
- оригинал взятого разрешения на постройку;
- оригинал проектной документации на возводимый объект.
Ксерокопии указанных документов, в этом случае, не смогут являться подтверждением достоверности предоставляемой информации. Равно как и переписка застройщика с соответствующими инстанциями (кроме того при наличии печатей и большого количества виз), не есть гарантией того, что в будущем участок в конечном итоге будет передан застройщику и он возьмёт разрешение на проведение строительства.
3. В отдельных случаях с целью того, дабы обойти положения Закона №214-ФЗ, застройщик может предложить вам заключить не контракт долевого участия в строительных работах, а пилотный соглашение приобретения-продажи недвижимости. Сущность последнего пребывает в том, что с момента внесения денег физическим лицом, с ним осуществляется заключение пилотного соглашения и выполняется бронирование квартиры в строящемся доме.
Главный контракт строительная компания обязуется заключить спустя три месяца с момента регистрации права собственности на недвижимость, с учетом уплаченных ранее денег. Вы должны осознавать, что не обращая внимания на то, что такая схема не противоречит положениям Гражданского кодекса РФ, содержание пилотного соглашения составляется так, дабы при невыполнения строительной компанией каких-либо обязательств вы не смогли предъявить ей претензии материального характера.
4. Видятся случаи, в то время, когда в дополнение к пилотному соглашению клиенту предлагают заключить еще и соглашение займа, в соответствии с условий которого, предусмотрена возможность возврата взятых от него денежных средств не только деньгами, а и векселями.
Вексель не есть привязанным к какой-либо конкретной квартире, исходя из этого теоретически его возможно в будущем обменять на жилье либо взять за него, обратно собственные деньги. Но возможно и остаться с бумажкой (векселем) на руках. Закон о долевом постройке и закон о защите прав потребителей на этот соглашение не распространяются.
5. Для понижения собственных издержек, среди них и по уплате налогов, время от времени строительные компании показывают в контракте не полную цена квартиры, а только ее часть (60-70%), предлагая другую сумму оформить в качестве страхового взноса. В случае если в будущем соглашение будет расторгнут по тем либо иным обстоятельствам (к примеру, при остановке строительства либо затягивании сроков сдачи объекта), вы сможете вернуть обратно только сумму цены квартиры, указанную в соглашении, т.е. 60-70%.
Остальные финансовые средства возможно взять в качестве страховой выплаты, но лишь в том случае, если расторжение соглашения указано в списке оснований для выплаты страховки. В случае если нет – эту часть денег вы утратили.
6. Описание будущей квартиры должно отражаться в контракте полностью (этаж, подъезд, количество помещений, площадь, жилая площадь и т. д.). Это необходимо прежде всего чтобы при конфликта с застройщиком и при предстоящем обращении в суд, вам не отказали в удовлетворении исковых требований в связи с неопределенностью объекта иска.
В соответствии с Гражданского кодекса РФ заявлять исковые требования вероятно только по отношению к лично-определенной вещи, а таковой вашу квартиру делают характеристики и вышеуказанные параметры.
7. В Законе №214-ФЗ содержится прямое требование, дабы договора долевого участия в строительных работах заключались лишь между дольщиком и застройщиком. Но сейчас на рынке недвижимости распространенной есть передача прав на объект. К примеру, инвестор может переуступить собственные права на квартиру либо часть квартир подрядчику, а тот, со своей стороны, занимается их реализацией самостоятельно либо же посредством риэлторской компании.
Как раз в следствии таких схем довольно часто появляются двойные продажи. Легко на каком-то этапе вместо соглашения долевого участия содержится инвестиционный соглашение, что не требует госрегистрации в регистрационной палате.
8. Частенько участникам предлагают вносить деньги прямо в кассу строительной организации, аргументируя это тем, что при таких условиях не требуется уплачивать рабочую группу за банковский перевод. Законом это не не разрещаеться, но никаких вторых документов, подтверждающих факт оплаты, не считая приходного кассового ордера застройщика, у вас не будет.
Помимо этого, инвестировав в строительство квартир, вы имеете право на получение льгот при уплате подоходного налога. А в налоговой администрации для подтверждения права на эту льготу смогут "настойчиво попросить" подтверждающие банковские документы, которых у вас и не окажется. По этим обстоятельствам советую все операции по оплате проводить через банк.
9. Спросите у строительной компании наличием инвестиционного контракта с городом и по возможности ознакомьтесь с ним. С одной стороны – присутствие для того чтобы договора есть хорошим знаком, поскольку как раз муниципальные власти реализовывают выделение земельного надела под строительство и дают разрешение на проведение стройки.
Но, иначе, застройщик наряду с этим берет на себя определенные обязательства (выстроить какие-либо социальные объекты, выделить некое количество квартир для потребностей города и т. д.). И в случае если, например, эти обязательства будут через чур обременительными, возможно застройщик будет их делать за ваш счет, т.е. под любыми предлогами повышать цену на квадратный метр жилой площади.
Само собой разумеется, строительство жилого дома может длиться долгий период, в течении которого будут изменяться цены и начальные условия, соответственно, постоянно существует определенный риск того, что конечный результат окажется не соответствующим стартовым предложениям. Сохраняем надежду, что изложенные выше рекомендации, окажут помощь определиться вам с выбором и свести существующие риски к минимуму.
© Валерий Школьный, МирСоветов.ру
Риски при заключении пилотного контракта долевого строительства
