Рынок недвижимости тель-авива: лучшие районы города
В Израиль возможно отправиться для пляжного отдыха, лечебного туризма, паломничества по святым местам либо забега по историческим достопримечательностям. Предлогов остановить выбор на Святой почва множество. И хоть страна не входит в перечень самых популярных направлений для инвестирования в недвижимость, собственный постоянный клиент тут имеется.
Возможно, стоит внимательнее присмотреться к местным квадратным метрам. Так как не обращая внимания на замедление повышения цен, рынок недвижимости Израиля остается перспективным. И первым на себя обращает внимание Тель-Авив.
Тель-Авив не только экономический и культурный центр страны, но еще и красивый средиземноморский курорт. Хорошо для города, в котором живёт около 500 000 человек, меньше чем в одном районе Москвы. И предлогов чтобы изучить местный рынок недвижимости более, чем достаточно.
- Персональный опыт: арендная квартира в Хайфе
Экскурс в историю рынка
До 2008 года цены на недвижимость в Тель-Авиве, но, как и во всей стране, стагнировали. А в 2008-м на фоне глобального кризиса израильский Национальный банк опустил ставки по кредитам и… все кардинально поменялось.
Стало выгодно брать кредиты, а банковские депозиты утратили прежнюю привлекательность. Так как ставки по ним также упали. В итоге, застройщики начали деятельно брать кредиты под строительство, а инвесторы – скупать квартиры с прицелом на последующую сдачу их в аренду. Рынок оживился, стоимости начали расти.
С 2008 по 2017 средняя цена жилья в городе выросла, приблизительно, в 2,5 раза.
Само собой разумеется, Тель-Авив разнороден, исходя из этого их изменения и цены в каждом районе необходимо разглядывать раздельно.Кроме того в востребованных локациях разлет внушительный. К примеру, имеется районы, где средняя цена квадратного метра образовывает около $20 000, а в других — около $8000. А в районах на побережье цены смогут доходить и до $50 000 -100 000 за кв.м.
Но точно возможно заявить, что с инвестиционной точки зрения, самыми увлекательными в Тель-Авиве являются районы побережья, центр (около Мерии) и северный Тель-Авив.
Чужестранцы на рынке
Зарубежные клиенты играются большую, но не решающую роль на местном рынке недвижимости. Интерес их сконцентрирован на сегменте элитного жилья (от $2 млн) и 2-3 комнатных инвестиционных квартирах ($300 000-800 000), каковые в последующем сдаются в аренду. Значительно чаще выбирают объекты на побережье (от Яффо и до порта Тель-Авива) и в северных районах города.
Самые многочисленные группы зарубежных клиентов – французы, американцы и россияне. самые сильные игроки – французы. Немногим от них отстают россияне. Но, в отличие от французов, чаще берут жилье для собственного пользования, а не в качестве инвестиций. Действительно, россияне уже обратили внимание на близлежащие к Тель-Авиву города, где цены на недвижимость приблизительно вдвое ниже.
А еще недавно сделки совершались по объектам только в пределах Тель-Авива.
- Просматривайте кроме этого о процедуре приобретения недвижимости в Израиле
Взор в будущее
С 2008 года правительство Израиля, не покладая рук, борется с ростом цен на жилье: поднимают налоги на приобретение второй и последующих квартир, размораживают почвы под строительство, делают скидки на жилье для молодых пар, у которых еще нет собственных квартир Продолжительное время никакие меры не могли кроме того притормозить рынок.Но в конце 2016 года упрочнения правительства начали давать собственные плоды. В последнее полугодие цены не росли, не смотря на то, что, и не падали, что говорит о стагнации.
Что будет дальше, тяжело спрогнозировать. Разумеется, что роста цен на 10-15% в год, как было ранее, уже не случится. По крайней мере, в условиях действия всех правительственных мер по охлаждению рынка.
Но и падения стоимостей не предвидится, даже в том случае, если зарубежные клиенты сократят собственную активность, что итак уже происходит.
«По большому счету зарубежные клиенты «не делаю погоду» на рынке. Время от времени происходит приобретение того либо иного дорогого объекта недвижимости чужестранцем, но это не воздействует на рынок. У меня, к примеру, сорвалась сделка на дом за $3,5 млн. Я воображал русского клиента, а в итоге его перекупил коренной израильтянин, что дал больше.
Так что, в отличии от Болгарии, в случае если чужестранцы по большому счету и, например, россияне уйдут с рынка, то обвала на нем не случится», – отметил эксперт по израильскому рынку недвижимости Борис Горэн.
Направления для инвестиций
Проспект Ротшильда
Рост стоимостей – на 100% за последние 10 лет
Пожалуй, самое известное место Тель-Авива с сложной судьбой. Проспект есть одной из четырех первых улиц Тель-Авива, каковые были проложены в дюнах, на песке. Маршрут проспекта повторял направление оврага, что был на этом месте. На момент строительства не было техвозможностей выпрямить его, исходя из этого проспект оказался дугообразной формы. В центр оврага насыпали песок, что и создал его силуэт. Дома строили по краям оврага.
А в начале 30-х годов тут посадили фикусы и платаны, каковые с того времени являются неотъемлемым элементом образа Тель-бульвара и Авива, ставшего самой озелененной частью города.
В 60-70-80-е годы проспект и прилегающие районы пережили период упадка. Город развивался на север, и новые районы считались более респектабельными. Состоятельные обитатели оставляли Ротшильд и переезжали на север, а окрестности и бульвар заселялись людьми с низким социально-экономическим статусом.
Обстановка изменилась в 1995 году, в то время, когда мэрия Тель-Авива начала программу восстановления проспекта, которая включала ремонт строений с сохранением их начального исторического вида. Как раз за данный вид сейчас и ценится Проспект Ротшильда – одно из наиболее туристов и отдыха популярных мест горожан и респектабельным местом жительства. Главная масса жилых домов на Ротшильде – дома постройки 30-х годов прошлого века, каковые на данный момент деятельно реставрируются и перестраиваются, что делает их популярными для проживания. Кроме этого имеется немногочисленные небоскребы-высококлассной новостройки .
Да, стандартного бюджетного жилья тут не найти. Лишь «люкс». Средняя цена квартиры на проспекте превышает $1,5 млн. А в самых респектабельных строениях цена квадратного метра начинается от $23 000-25 000.
Другими словами за квартиру нужно будет отдать $2,5-5 млн. В случае если же речь заходит об эксклюзивных предложениях, то их цена исчисляется миллионами долларов. К примеру, в 2011 году в небоскребе Башня Майер была реализована самая дорогая в то время квартира в Израиле — за $55 млн.
Она занимает 3 этажа, а площадь образовывает 2200 кв.м.
Неве-Цедек
Рост стоимостей – на 150% за последние 10 лет
Поселение Неве-Цедек показалось за 22 года до основания Тель-Авива. Исходя из этого звание города в городе имеет тут более глубочайший суть. Тут царит собственная особенная воздух. В 20-е годы прошлого века в этом уже районе Тель-Авива жило большое количество других представителей и писателей творческой интеллигенции, что наложило свой след. Но, как и Проспекту Ротшильда, ему было нужно пережить период упадка.
В 50-60-е годы Неве-Цедек утратил прежней шарм и превратился в неприглядный район южного Тель-Авива, застроенный лачугами бедняков первых волн иммиграции иудейских беженцев из арабских государств. Действительно, уже 60-е годы часть лачуг снесли и как раз тут показался первый небоскреб Тель-Авива – Мигдаль Шалом.
В начале 80-х началось постепенное восстановление Неве-Цедек. Ко мне начала переезжать творческая молодежь, которая начала возвращать району прошлый, в далеком прошлом забытый вид. Начали ремонтировать ветхие дома.
А строительство Центра Искусств имени Сюзан Далаль стало дополнительным магнитом для творческой интеллигенции.
«на данный момент Неве-Цедек именуют «мелким Парижем», он считается одним из самых популярных районов Тель-Авива. Не считая жилья и объектов культуры, тут расположено множество кафе, ресторанов, бутиков драгоценностей и элитной одежды.
Жить в Неве-Цедеке – это пребывать в громадного города, но быть окруженным пасторальной воздухом мелких и комфортных домов у моря. Данный район уникальный, ни на что не похожий в Тель-Авиве, быть может и во всем Израиле», – отмечает Борис Горэн.
Благодаря программе восстановления Неве-Цедек превратился в популярный и респектабельный район, притягивающий состоятельных людей. А растояние до моря – 5 мин. пешком –дополнительный бонус, что додаёт району привлекательности среди зарубежных инвесторов.
Отличительной изюминкой Неве Цедека – застройка, которая складывается из колоритных 2-3 этажных домов с красными черепичными крышами, часть из которых поделены на квартиры (3-4 квартиры), а часть есть полноценными зданиями на одну семью. Что дает потенциальным клиентам выбор между домом и квартирой в рамках одного района.
Средняя цена квадратного метра местной недвижимости сейчас остановилась на уровне $15 500. И состоятельные инвесторы, как местные, так и зарубежные, практически охотятся за земельными участками и недвижимостью в районе. Сейчас тут покупают жилье, узнаваемые предприниматели, деятели и актёры мастерства.
К примеру, в 2015 году бутик-отель в Неве-Цедек за $25 млн купил Роман Абрамович, что привлекло к району дополнительное внимание.
Керем а Тайманим
Рост стоимостей – на 200-250% за последние 10 лет
Еще один респектабельный район Тель-Авива, что не просто пережил тяжёлые времена, а из «района бедноты» превратился в знак достатка. Район Керем а Тайманим, что переводится как «виноградник йеменцев» был одним из 11 районов, созданных до Авива и-основания – в начале XX века.
Расположен между улицами Аленби с севера и мечетью Хасан Бек с юга. Границей западной части его помогает морское побережье, а восточная заканчивается известным рынком Кармель. Среди первых жителей Керем а Тайманим было большое количество религиозных иудеев.А потому, что большая часть обитателей были весьма бедными, многие дома были выстроены из фанеры и других недорогих материалов.
Ни намека на элитарность.
В 50-70-е годы он считался непрестижным местом на задворках Тель-Авива. И это неудивительно. Как и любой район, примыкающий к рынку, он являлся «базой» для бесприютных, попрошаек и других необычных личностей.
Исходя из этого сказать об интересе к нему со стороны состоятельных израильтян, и тем более, чужестранцев, не приходилось.
Но неспешно район начал преображаться. В 80-90-е и, в особенности, в 2000-е, Керем а Тайманим очень сильно изменился. Тут дали строить дома до 6 этажей, а на набережной возвели пара новых апартамент-отелей, таких как Ройял Герберт и Бич Самуэль 10.
Сейчас Керем а Тайманим считается одним из самых респектабельных районов Тель-Авива, недвижимостью в котором интересуются состоятельные инвесторы из различных государств. Всего за 10-15 лет он получил новый статус. И во многом это случилось благодаря успешному размещению.
Практически, Керем а Тайманим находится в историческом центре города, другими словами рядом с другими оживленными и респектабельными районами Тель-Авива и, одновременно с этим, рядом с морем.
«В 2012 году, в комплексе Ройял Бич самый дорогой пентхауз Израиля был реализован малоизвестному русскому олигарху за $35 млн. Кстати, на данный момент данный же пентхауз, но уже с новой отделкой продается за $150 млн», – добавил Борис Горэн.
Для района характерна низкая застройка из одно-двухэтажных домов с громадными внутренними дворами и узкими извилистыми улочками. Но сейчас он деятельно перестраивается и застраивается. Особенно это относится прибрежной территории.
Вместо мелких домиков вырастают 4-6 этажные дома «в» района и суперэлитные комплексы на первой линии от моря.
«Район весьма популярен среди французов и много русских приобрели тут квартиры в новых зданиях. Набережная по большому счету неповторима: новые многоэтажные дома с квартирами с видом на пляж и море «через дорогу», делают набережную Керем а Тайманим фактически единственным вариантом для людей, желающих иметь вид на море. Чем и пользуются продавцы, назначающие все более большие стоимости», – отмечает Борис Горэн.
Средние цены «в» района, без вида на море составляют $12 000-15 000 за кв.м. А вот в зданиях «с видом» цена квадратного метра образовывает $20 000-30 000. Не смотря на то, что, может быть около и $40 000-50 000.
Благодарим за помощь в подготовке материала специалиста по израильской недвижимости Бориса Горэна.
Текст подготовила Екатерина Холодова
Фото: Борис Горэн, Вера Глазунова
\
