Сегодня и завтра торговой недвижимости белоруссии
Каковы возможности развития рынка торговой недвижимости в Минске и Беларуси? В чем преимущества и недочёты действующих торговых комплексов? Какими конкурентными преимуществами обязан владеть торговый комплекс, дабы пользоваться спросом у арендаторов в будущем?
Развитие налицо
Последние два года рынок торговой недвижимости Беларуси развивался динамично. К примеру, в столице уже имеется такие районы, в которых в скором будущем показатели по обеспеченности торговыми площадями превзойдут прогнозные показатели 2010 года. В частности, завершено строительство развлекательного центра «Глобо», больше года функционирует «Столица», полным ходом ведется строительство Preston Plaza, кэшн-кэри «Евроопта».
Наряду с этим задерживается строительство и проектирование заявленного еще недавно развлекательного центра «Гулливер» и развлекательного комплекса на месте троллейбусного парка в районе пл. Победы.
Объем торговых площадей Минска на сегодня образовывает 630 тыс.кв.метров. Количество торговых площадей в торговых комплексах Минска – 145 тыс.кв.метров. Торговая площадь в торговых комплексах (ТЦ), введенных в эксплуатацию в 2008 году, — 26 700 кв.метров.
Количество торговых площадей, каковые запланированы к вводу до 2012, в соответствии с срокам, заявленным девелоперами, – около 580 тыс.кв.метров.
В числе главных действующих больших торговых объектов в Минске направляться назвать ТРЦ «Expobel» — 31 тыс.кв.метров, ТЦ «Гиппо» 6 472 кв.метров, ТРЦ «Град» — 18 тыс.кв.метров, ТЦ «Prostore» — 6 200 кв.метров, ТЦ «Корона» — 18 380 кв.метров, ТЦ «Столица» — 11 444 кв.метров. В стадии строительства находятся ТЦ «Торговый Мир «Кольцо», ТЦ «Preston Plaza», ТЦ «Grand Fashion Mall», ТЦ «Центральный».
На данный момент часть свободных площадей в торговых комплексах низкая. В успешных по местоположению и формату проектах она образовывает не более 5% арендопригодных площадей. Часть свободных площадей формата street-retail фактически равна нулю.
В 2008 году была отмечена хорошая динамика роста розничного товарооборота — в ряде городов страны до +28-30%.Согласно точки зрения Марии Гуровой, председателя совета директоров ГК «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» ,показательным, есть тот факт, что гипермаркеты вышли за границы Минска – в Могилев, Гродно.
Сейчас возрастало количество торговых объектов у розничных сетей «Гиппо», «Вестер», «Рублевский», «ПроСтор». Выросло количество супермаркетов электроники с торговой площадью зала до 600-800 кв.метров, причем не только в Минске, но и в регионах Беларуси.
«Так, мы замечаем явное оживление в сегменте ритейла. И это при том, что для белорусского ритейла традиционно характерна низкая часть сетевых операторов в розничном товарообороте. Размер сети среднего ритейлера образовывает 5-10 магазинов, наибольших – 15-20 магазинов», — увидела специалист.
Высокие риски в сочетании с высокой доходностью
Одновременно с этим Беларусь все еще остается неосвоенным рынком для больших зарубежных и русских розничных сетей, что частично разъясняется ограниченным качественным предложением торговых площадей. Но неспешно происходит открытие белорусского рынка и для аналогичных структур.
Громаднейший интерес к ритейлу в Беларуси проявляют российские компании: компания «Седьмой континент», федеральная торговая сеть «Вестер Групп» (Калининград), российскаяй несколько «Виктория». Трудятся Спортмастер, Gloria Jeans, Sela. Широкое присутствие развивает лишь Евросеть. Деятельный интерес к недвижимости в Беларуси проявляют кроме этого инвесторы из Ливана, ОАЭ, Ирана и других .
Большая часть зарубежных сетей трудятся в Минске по схеме франчайзинга через белорусских партнеров. Европейские инвесторы также действительно интересуются белорусским рынком, т.к. рынки коммерческой недвижимости в Европе уже организованы и в некоторых регионах отмечается перенасыщение.
Однако, не обращая внимания на более высокую доходность объектов коммерческой недвижимости в Беларуси и в Минске, например, более маленькие сроки окупаемости, зарубежных инвесторов сдерживают многие факторы. Это политические риски, сложная схема получения разрешительной документации на аренду и пользование земельными наделами, проектно-изыскательские и строительные работы, необходимость необычного лобби либо административного ресурса для ответа обозначенных вопросов, административное регулирование ценообразования (защита заинтересованностей местных производителей методом квоты на долю импортных товаров в гипермаркетах и торговых сетях).
Среди сдерживающих факторов М.Гурова назвала существующие неприятности с таможенным законодательством, регулирующим ввоз импортных товаров и их реализацию на территории Беларуси, существование ограничений обращения прав на земельные наделы. Еще одна неприятность — затягивание сроков строительства. К примеру, в случае если в Российской Федерации строительство объекта занимает 1,5-2 года, то в Беларуси объект в 6-20 тыс.кв.метров строится 4 года и более.
Возможности роста
Что касается предстоящего развития рынка торговых объектов, то, согласно точки зрения М.Гуровой, потом на рынке ожидается возрастание профессионализма обладателей проектов. Уже сейчас мало кто рискует строить торговые комплексы без предварительных разработки концепции и маркетинговых исследований будущего объекта.
В последующем для торговой недвижимости будет характерна многоформатность, начиная от магазинов у дома, дискаунтеров и заканчивая торговыми площадями громадных современных форматов — гипермаркетов, фешн-центров, торговых молов. Займут собственный место на рынке и развлекательные центры. Усилится борьба и начнется процесс вытеснения ветхих форматов со не сильный концепциями.
К примеру, в развитых регионах России соотношение площадей современного формата к количеству всех площадей уже образовывает 45%, в Беларуси данный показатель – около 8-9%. К тому же, как заметила генеральный директор ГК «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг», в Беларуси, в особенности в регионах, к площадям современного формата относят площади, довольно часто не соответствующие этому формату по западным стандартам.
Согласно точки зрения специалистов, в будущем в Беларуси направляться ожидать активного развития рынка продуктового ритейла (по большей части за счет сетевых операторов в области таких форматов, как магазин и супермаркет «у дома»). На данном рынке грядут громадные трансформации в связи с заявленными большими инвестиционными проектами компаний Вестер, Гринн, Альфа и IFC.
Прогнозируется понижение доли неорганизованной торговли. По мере насыщения рынка новыми торговыми объектами, интересы девелоперы будут смещаться в сторону менее развитых с позиций торговли районам: в спальные пригороды и районы областных центров и столицы, в города районного подчинения и районные центры.
Наровне с классическими торговыми комплексами, деятельно будут строиться и ТРЦ с широким развлекательным сектором (под одной крышей будут пребывать и гипермаркет, и мультибрендовый торговый комплекс, и бессчётные объекты для досуга и развлечения (пример, ТРЦ «Экспобел» и ТРЦ «Глобо»).
Не достаточно форматов
Пока же о разнообразии форматов торговых комплексов на рынке Беларуси сказать преждевременно, считает М.Гурова. Нет объектов для того чтобы формата, как «Региональный и суперрегиональный торговый комплекс», «МЕГА МОЛЛ», «Центр целевой приобретения». В столице из-за тяготения торговых объектов к центру города провисает формат «Районный торговый комплекс».
Сейчас среди клиентов получает все громадную популярность сектор досуга и развлечений, значение которого в будущем будет лишь возрастать. Вследствие этого конкурентным преимуществом будут владеть те торговые комплексы, в которых будут предусмотрены территории развлечений. Сейчас в Минске нет действующих современных развлекательных центров с широкой территорией развлечения.
Значительно лучше развит сектор street-retail. Торговля в формате street-retail в г. Минске имеет громадной потенциал развития, чему содействует реконструкция первых этажей строений фактически на всех главных улицах города, и реконцепция морально устаревших форматов торговли – национальных магазинов, аптек, парикмахерских и т.п. Но и в этом сегменте ощущается скудность форматов: не представлены cash & carry, дискаунтеры, дроггери.
Главной отличительной чертой рынка торговой недвижимости Беларуси есть соседство площадей современного формата, каковые лишь приобретают развитие с торговыми объектами ветхого формата, каковые, не обращая внимания на возрастающую борьбу, остаются жизнеспособными. Торговые комплексы старого типа являются мини-рынки под крышей.
В соответствии с классификации Интернационального совета торговых комплексов развлекательные центры бывают следующих типов.
Центр шаговой доступности (Convenience Centers) – нацелен на стремительное совершение приобретений в деловом либо многолюдном центре города, исходя из этого в нем нет громадных фирм торговли. В центре присутствуют бессчётные фирмы сферы одолжений. Это маленькое предприятие торговли площадью до 3 тыс.кв.метроыв.
Обслуживает, в большинстве случаев, сотрудников близлежащих посетителей и офисов центра города.
Центр моды (fashion center) – в большинстве случаев галерея бутиков известных дизайнерских и актуальных марок. Сфера одолжений фактически отсутствует. Выраженных якорных арендаторов кроме этого нет. Потому, что центры моды обслуживают высокодоходную часть потребителей, торговая территория для того чтобы центра возможно большой и охватывать целый город.
Средняя величина торговой площади 3-5 тыс.кв.метров.
Районный торговый комплекс (Neighborhood Centers), обслуживающий население прилегающих жилых массивов в радиусе не более двух километров от ТЦ (5-10 мин езды от ТЦ).
Окружной торговый комплекс (Community Centers), обслуживающий население в радиусе до семи километров от ТЦ (до 20 мин. езды на автомобиле).
Центр целевой приобретения (Рower Сenter) — в большинстве случаев, находится на окраине города, площадь его образовывает не меньше 25-50 тыс.кв.метров. Обслуживает население, живущее в 25-35 минутах на машине от ТЦ. Данный тип торгового комплекса завлекает визитёров весьма большим якорным арендатором — в большинстве случаев, это гипермаркет, универмаг либо drogery типа магазина товаров для дома.
В большинстве случаев, power center является комплексом разрозненных строений.
Специальный центр (Specialty Centers) объединяет предприятия торговли, предлагающие сходный ассортимент продукции. В большинстве случаев, очевидных якорных арендаторов у для того чтобы центра нет. У специальных центров равно как и у центров моды, нет четко выраженной торговой территории, потому, что клиенты готовы ехать издали за целевой приобретением.
Средний размер торговой площади — около 10 тыс.кв.метров.
Региональный и суперрегиональный торговый комплекс (Regional and Super Regional Malls) – имеет площадь от 45 до 150 тыс.кв.метров. Обслуживает население, живущее в 30-40 минутах на машине от ТЦ. Главный якорный арендатор — гипермаркет либо большой универмаг.
Другие якорные арендаторы — мультиплекс, дрогери, ресторанные дворики и фуд-корты.
Мега молл – это отдельная разновидность моллов — громадный ТЦ, имеющий торговую площадь более 300 тыс.кв.метров, пара десятков якорных магазинов, до нескольких сотен специальных магазинов, множество фирм сферы досуга и общественного питания. Маркетинговая сверхцель мегамолла — повысить интерес потребителя к процессу совершения приобретений и охватить как возможно громадную торговую территорию.
Создатель: Елизавета Булатецкая
Газета "Недвижимость Белоруссии"
Рынок недвижимости Беларуси: сейчас и на следующий день
