Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены дду
Запрет на продажу новостроек через контракты долевого участия не помешает девелоперам реализовывать квадратные метры в зданиях, еще не сданных в эксплуатацию. Изменится лишь схема продажи
Фото: Валерий Бушухин /Фотохроника ТАСС
Приобретение недостроенных квартир по соглашениям долевого участия (ДДУ) возможно запрещена к 2020 году. Закон с таким запретом внесут в государственную думу ближайшей в осеннюю пору. По плану авторов законопроекта, это застрахует участников от недобросовестных застройщиков и заставит строительные компании реализовывать лишь готовые квартиры.
По окончании объявления о грядущей новации в июле этого года представители бизнеса заговорили о вероятном росте цен на новостройки, ссылаясь на отсутствие дешёвого кредитования, высокие низкий спрос и социальные обязательства. В это же время приобрести квартиру на стадии котлована либо в недостроенном доме возможно не только на основании ДДУ. Закон о долевом участии показался лишь в 2004 году — до этого недостроенное жилье продавалось совсем по-второму.
На данный момент законодательство предусматривает как минимум три законных метода стать обладателем квартиры в новостройке — это заключение пилотного контракта, приобретение пая в жилищно-строительном кооперативе и приобретение жилищного сертификата. В случае если законы не изменятся к 2020 году, схемы из нулевых смогут возвратиться и снова занять главное положение на рынке.
Схема # 1. Пилотный соглашение купли-продажи
Пилотный соглашение купли-продажи отличается от стандартного соглашения тем, что на момент его заключения недвижимость не представлена в правовом поле: квартира физически существует, но еще не оформлена в собственность компании-застройщика, поведала «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Благодаря пилотному соглашению клиент может дать девелоперу деньги за квартиру, в которую нельзя заехать.
«Соглашение купли-продажи содержится лишь при реализации уже сданного дома с оформленным правом собственности, — растолковала Литинецкая. — В большинстве случаев, такое оформление занимает долгое время. Исходя из этого с момента окончания строительства дома (другими словами по окончании получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию) реализация квартир в полной мере законно может вестись по пилотному контракту купли-продажи».
«Пилотные соглашения — это метод обозначить застройщика и обязательства клиента перед ним, — уточнил член правления строительной компании «Несколько ЛСР» Валерий Забелин. — Средства клиента, указанные в них, не смогут быть направлены на финансирование строительства либо освоены каким-либо вторым методом».
В случае если заключение контракта долевого участия разрешало клиентам сэкономить деньги за счет раннего входа в проект, то пилотный соглашение купли-продажи таковой возможности не дает: по сравнению со стадией котлована к моменту готовности строения цены на квартиры существенно поднимаются.
Схема # 2. Пай в жилищно-строительном кооперативе
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) стали самой популярной альтернативой ДДУ среди игроков рынка, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости». Приобрести непостроенную квартиру через пай в кооперативе может любой россиянин старше 16 лет: во многом это кроме того несложнее, чем контракт долевого участия. «Часть соглашений ЖСК возрастет», — уверена Новостройки и генеральный «директор-компании» Софья Лебедева. Кооперативы регулируются отдельным законом и с юридической точки зрения не имеют ничего общего с ДДУ.
«Это полностью законный метод, все нормы деятельности кооперативов прописаны в законе №215, — заявила Мария Литинецкая. — Контракт ЖСК не подлежит госрегистрации, а потому не защищает от двойных продаж. При переносе сроков сдачи дома пайщики не вправе потребовать неустойку, поскольку кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по собственному усмотрению.
Помимо этого, ЖСК не обязан фиксировать конечную цена квартиры, другими словами итоговая цена возможно увеличена. Основной плюс ЖСК содержится в том, что войти в его состав возможно в возрасте 16 лет. Разумеется, что ни один банк не предоставит долгосрочный кредит 16-летнему заемщику».
В это же время кооперативы смогут поплатиться за собственный прозрачность и удобство, предостерегают специалисты. «[Будущий] статус жилищно-строительных кооперативов до тех пор пока сложно выяснить. В случае если задача по продаже лишь готового жилья реализуется, то ЖСК как другой метод финансирования строительного проекта также обязан будет провалиться сквозь землю», — предотвратил Валерий Забелин.
«Права кооперативов будут существенно урезаны, что исключит возможность применения аналогичной схемы для больших инвестиционных проектов, — вычисляет столичный юрист Олег Сухов. — На данный момент рассматривается вопрос о запрете продаж и строительства через схему ЖСК домов, превышающих три этажа».
Схема # 3. Жилищный сертификат
Жилищная сертификат — это полезная бумага, которую имеет полное право выпустить компания-застройщик. При покупке облигации человек делается инвестором проекта: клиент может купить любое количество жилых сертификатов, каковые гарантируют ему заблаговременно оговоренный размер жилплощади в еще непостроенном строении. При жажде клиент может стать обладателем всего 10 кв. м, а после этого реализовать полезную бумагу по индексированной цене.
«Жилищный сертификат — это особенный вид облигаций, стоимость по номиналу которых выражена в единицах неспециализированной площади жилья и в финансовом эквиваленте. [Жилищные сертификаты] предоставляют их обладателям право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, выстроенном за счет средств, взятых от размещения таких облигаций, — растолковал управляющий партнер юридической компании Double Pro Ярослав Гафуров. — Это трехсторонний соглашение, где не считая застройщика и гражданина участвует банковская организация».
Строительным компаниям возможно невыгодна такая схема, поскольку инвестор вправе в любую секунду избавиться от полезной бумаги — тогда как девелопер желает не просто получить деньги, но и реализовать квартиру. Но держателям жилищных сертификатов закон гарантирует пара уровней защиты. Во-первых, выпустить жилищный сертификат может лишь компания, которая уже имеет участок под застройку в собственности либо в аренде, и получила разрешение на его застройку.
Во-вторых, у жилищного сертификата неизменно имеется банк-поручитель и партнёр. Финучреждение выступает посредником между девелопером и инвестором, а поручитель делается поручителем получения денежных средств при возникновении проблем у застройщика.
Полезную бумагу называющиеся «жилищный сертификат» не следует путать с «национальным жилищным сертификатом» (ГЖС) — документом, что выдается госорганами армейским и вторым льготным категориям граждан. ГЖС не есть полезной бумагой, его нереально реализовать, сам документ имеет ограниченный срок применения, а выдается он не больше одного раза в жизни.
Игроки рынка с осторожностью высказывались о возможностях жилищных сертификатов: до тех пор пока закон о запрете ДДУ кроме того не написан, только бог ведает, какие конкретно как раз запреты смогут быть в нем указаны. Нельзя исключать, что жилищные сертификаты кроме этого покажутся в перечне запрещенных механизмов приобретения новостроек.
| Вексель Фото: ИТАР-ТАСС/ Александр Краснов «Кроме перечисленных выше способов приобретения жилья на рынке кроме этого имеется варианты приобретения по договорам и вексельным схемам соинвестирования. Это так именуемые «серые» схемы. По ним трудятся, в то время, когда у застройщика нет разрешительных документов на постройку либо имеются другие неприятности», — вычисляет Мария на данный момент. Структура вексельной приобретения неготовой квартиры существует на русском рынке не первый год, единое вывод о законности таковой схемы не сложилось. Сам вексель представляет собой полезную бумагу, выпустить которую имеет право каждая компания. Сторона, выписывающая вексель, обязуется уплатить второй стороне определенную сумму денег по окончании наступления заблаговременно оговоренной даты. При с приобретением квартиры схема трудится так: застройщик производит вексель, в котором прописана базисная цена полезной бумаги, и сумма, которую девелопер обязуется выплатить держателю облигации при достижении определенной даты. В то время, когда наступает час икс, застройщик выкупает вексель у его обладателя по новой, уже более большой цене, по окончании чего инвестор тратит полученные деньги на приобретение квартиры. Защитой от подорожания квартиры выступает отдельный соглашение, что с формальной точки зрения не имеет отношения к самому векселю: в этом документе прописано обязательство девелопера реализовать недвижимость клиенту по заблаговременно согласованной цене, которая в большинстве случаев соответствует конечной цене векселя. «Федерального 1 закона 3 и Статьи №214-ФЗ «Об участии в долевой постройке многоквартирных домов» содержат прямой запрет на привлечение средств граждан для постройки многоквартирных домов с передачей им в последующем права собственности на жилые помещения в противном случае, как согласно соглашению участия в долевой постройке. Исключение составляют лишь деятельность жилищно-строительных кооперативов и деятельность по выпуску жилищных сертификатов, — поведал «РБК-Недвижимости» партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. — Необходимо отметить, но, что данное ограничение установлено лишь в отношении жилых помещений. Ставшие сейчас популярными апартаменты, с позиций правового статуса являющиеся нежилыми помещениями, смогут продаваться не учитывая этих ограничений». |
Антон Погорельский
С 1 июля 2018 года для участников долевого строительства начнёт функционировать компенсационный фонд
