Швеция: приветствуются инвесторы, покупающие особняки
Швеция, спору нет, красивая, успешная страна. Но модель «шведского социализма» не всем приходится по вкусу: благополучие зиждется на соблюдении очень твёрдых законов, каковые регламентируют, а также, и аппетиты собственников жилья.
Так, к примеру, обитатели кооперативного дома не смогут распоряжаться собственными квартирами без согласия кооператива. А арендодатель не сможет, как липку, обдирать арендатора – уровень арендной платы ограничен страной. И все же недвижимость может принести хороший доход – в случае если инвесторы готовься к большим вложениям.
Квартиры в розницу не продаются
Рынок недвижимости скандинавских государств остается для русского клиента Terra Incognita. Действительно, питерцы пробуют осваивать приграничные районы Финляндии, а кое-какие агентства предлагают домики в Норвежских фьордах. А вот Швеция пока не представлена ни в рекламе, ни на выставках. Только иногда приходят оттуда новости о долгах шведского короля, да о свадьбе шведской принцессы.
О том же, что творится с местной недвижимостью, и возможно ли в нее инвестировать, сведений фактически не поступает. Исходя из этого Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru решил пролить свет на данный чёрный угол Европы.
Как нам поведал Дмитрий Эриксон – сотрудник шведской компании «НusPaSjon», самая дорогая недвижимость находится в Гамла стан – центре Стокгольма. Он, как когда-то Москва был окольцован линией застав, но в случае если отечественная Абельмановская застава стала только историческим понятием, то в шведской столице они сохранились и отделяют центр Стокгольма от другой его части.
Центр шведской столицы занят историческими строениями средневековой постройки. Ввиду того, что Стокгольм ни при каких обстоятельствах не захватывался неприятелем, все эти постройки сохранились. Действительно, в июле 1719 года северная часть города стала жертвой орудийного обстрела русским флотом, но на архитектурном виде Стокгольма это никак не отразилось.
Среди монументов средневекового зодчества очень заметны романо-готические церкви Сторчюрка и Риддархольмсчюрка, выстроенные в тринадцатом веке.
В пределах кольца застав стандартная двухкомнатная квартира – а за стандарт тут принимается 48 кв. метров – стоит 3 млн. шведских крон, что приблизительно равняется 350 тыс. долларов либо 273 тысячам евро.
Действительно, продаются отдельные квартиры очень редко, и эта цена высчитана теоретически. Дело в том, что в Швеции муниципальные дома по большей части кооперативные, и дабы реализовать-приобрести квартиру, нужно согласие кооператива.
Квартиры смогут продаваться в составе реализовываемого полностью прибыльного дома, и покупаются они не для личного проживания, а для сдачи в аренду. Причем сами шведы в центре снимать не будут – для них тамошние стоимости запредельны. Квартиры в центре предлагаются по большей части туристам.
Сфера одолжений сдувается, туристы больше не кормят
Отсутствие тяжелой индустрии делает Стокгольм одним из самых чистых городов мира. Но данный же фактор, по словам Дмитрия Эриксона («НusPaSjon») стал причиной тому, что 85% обитателей трудится в сфере одолжений.
Но из-за кризиса стокгольмцы стали реже пользоваться парикмахерскими, меньше ездить на такси и выбирать более недорогие рестораны. Так что прежде всего пострадала как раз сфера одолжений.
Быстро сократился и приток туристов, неизменно подпитывавший эту сферу. Согласно данным портала Stockholmbusinessregion.se, в 2007 году Стокгольм посетили 7,5 млн. туристов. В прошедшем сезоне их число сократилось до 6 млн. человек, что соответствует уровню 2004 года.
Выручает лишь то, что в последнее десятилетие в Стокгольме было создано огромное количество вакансий в компаниях, каковые занимаются внедрением и разработкой последних достижений науки и техники. Тут базируются узнаваемые на всю землю IBM, Ericsson и Electrolux. На севере Стокгольма, в районе Кuста, находится солидный IT-центр.
Действительно, рабочие места в данной сфере заняли трудовые мигранты, и сейчас сами шведы не смогут в том направлении устроиться.
Все эти негативные факторы вынудили шведов компенсировать утраты, вызванные кризисом, повышением цены одолжений. Не смогло это не отразиться и на аренде. Так, аренда стандартной квартиры в ветхом городе стоит сейчас 10 тысяч шведских крон, что при нынешнем курсе равняется 909 евро в месяц.
Работодатель – неизменно конечный
Занимаются данной практикой или varden – домовладелец, или Kooperativa boende – кооператив собственников. Но и в том и в другом случае при заключении контракта с кооперативом требуется заполнить подробную анкету, в которой, к примеру, имеется таковой пункт: Arbetsgivares telefon – телефон вашего работодателя.
Другими словами, если вы задержите квартплату, кооператив будет теребить на вас, а вашего «арбатсгивара». Последний, кстати, несёт ответственность за всё: за ваше здоровье, за вашу безопасность а также за вашу кредитоспособность. В случае если сотрудник задолжал по ипотечному кредиту, со счета работодателя смогут в обязательном порядке снять сумму недостающего платежа, по окончании чего работодатель годами будет удерживать ее из заработной плата работника.
В случае если работодатель не дает работнику справку с места работы, он сможет истребовать ее через трудовую инспекцию, а та еще и проверит, как точны сведения, указанные в справке. Так как заработную плат тут приобретают через банк, эти сведения достаточно прозрачны. Исходя из этого, дабы не иметь неприятностей, работодатель обычно предпочитает снабжать работника служебным жильем.
В случае если же работник чужестранец либо легко иногородний, то служебное жилье, соответствующее всем санитарным нормам, работодатель обязан дать по умолчанию.
Шведская очередь за недорогим жильем
Дешёвое съемное жилье в шведской столице в недостатке. В очередь на него стоят более 200 тысяч людей. Очередь, действительно, возможно обойти, сняв дорогую квартиру за 10-12 тысяч крон в месяц – 900-1100 евро, но учитывая, что средний «стокгольмчанин» приобретает в месяц 28 тыс. крон (2500 евро), то предел его возможностей — арендная ставка размером 5 тыс. крон в месяц.
Дабы подняться в очередь, нужно пройти электронную регистрацию на портале https://bokabostad.stockholm.se. Квартиры, на каковые стоят в очереди, стoят порядка 3,5 тысяч крон (320 евро) в месяц.
Помимо этого, нужен некий начальный взнос – в среднем 500 крон (45 евро). В итоге получается такая обстановка: стоя в очереди на недорогую аренду, шведы живут в дорогой квартире.
Снять без посредников ее возможно через портал http://www.bostad.stockholm.se. К примеру, 79-метровые двухкомнатные апартаменты (Lagenhet) в квартале Kofoten предлагается сейчас за 8408 крон в месяц (764 евро). Трехкомнатные апартаменты (97 кв. метров) – за 11 563 кроны (1050 евро).
Дома не дорожали и не дешевеют
Не только туризм упал в Швеции до отметки 2004 года. На данный уровень упали и цены на недвижимость. Но в Швеции и не было резкого подъема цен на недвижимость – скачок наблюдался только в 1995 году, в то время, когда Швеция, войдя в Европейский союз, была вынуждена дать добро приобретение недвижимости чужестранцами.
Но чужестранцы, столкнувшись со необычными традициями и шведскими законами (кооперативной собственностью, строгим контролем над арендодателем со стороны страны – об этом чуть ниже), потеряли интерес к шведской недвижимости.
Благодаря отсутствию резкого быстрого роста сейчас, падение не было обвальным. Поднявшись на 20-25 процентов за 2004-2008 годы, цены за шесть месяцев медлено опустились. Так, одна скромненькая вилла, стоившая пять лет назад 600 тысяч евро, поднялась в цене до 750 тыс., позже снова опустилась до 600 тыс. евро, но так за пять лет и не была реализована.
Сами шведы разглядывают возвращение цен на начальный уровень как хорошее явление.
В ипотеке отказали кроме того королю
Будущих заемщиков шепетильно контролируют: нет ли долгов, криминального прошлого; имеется ли работа, наследство либо второй капитал; каков размер месячного дохода. Кредит охотнее выдают парам, чем одиноким. Наряду с этим не имеет значение, состоит эта пара из женщины и мужчины, двоих мужчин либо двух дам. Серьёзен сам факт ведения совместного хозяйства, что проверяется инспекторами.
Минимум годового дохода, с которым возможно претендовать на ипотеку, на данный момент равен 320 тысяч крон (29 тысяч евро). Ипотека выдается по большей части на 10 лет. Ипотечная ставка образовывает 5,19%, а при рефинансировании – 4,96%.
Как поведал начальник отдела интернациональных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс на семинаре «Зарубежная недвижимость. Инвестиционные стратегии для вашего будущего», Швеция относится к числу государств с хорошей банковской совокупностью. В отличие от финансовой системы английских государств, где банк может перепродать собственные долги в хеджевые фонды и снова взять средства на выдачу новых кредитов, шведские банки смогут располагать только средствами, внесенными населением на депозиты.
Исходя из этого взять ипотеку в Швеции и до кризиса было тяжело, а на данный момент стало практически нереально. Сравнительно не так давно в кредите отказали кроме того шведскому королю Карлу XVI Густаву из семейства Бернадотов.
Раздельно квартиры продаются за редким исключением (действительно, такие исключения создатель отыскал числом четырех предложений). Исходя из этого ипотека выдается на приобретение виллы либо ее части. Виллы находятся на расстоянии 20-25 км от Стокгольма, и их жители доезжают до муниципальный черты за 15-50 мин., а до центра столицы мин. за 40.
Но ипотечные платежи, каковые приблизительно соответствуют арендной плате за дорогую квартиру, дополняются еще и платежами коммунальными, каковые составляют для 140-метровой виллы 7000 крон (636 евро) в месяц. Проэкономив полгода на бензине и еде (многие шведы в кризис пересели на вeлики, а публичный транспорт для них дороговат – 15 крон (1,36 евро) за поездку), швед приходит к выводу, что часть дома нужно сдавать в аренду.
Но по закону он просто так это сделать не имеет возможности, и подает заявление на Жилищную биржу. Но в этот самый момент его ожидает еще один неприятный сюрприз: биржа ограничивает его аппетиты ценовым максимумом, и домовладельцу дохода чуть хватает, дабы свести к нулям ипотечные и коммунальные затраты, а время от времени приходится еще и додавать собственные деньги.
И тогда бывший законопослушный швед начинает нарушать закон и сдает часть дома без всякой биржи через тёмных риэлтеров (svart anka), каковые находят арендаторов из нелегальных иммигрантов. По большей части – латышам и эстонцам, утратившим на родине источники доходов.
Резюме
Что же в итоге возможно дать совет отечественному инвестору? Соваться в Швецию возможно только с большими деньгами. Самым лучшим вложением стал бы прибыльный дом – при таком недостатке аренды он постоянно будет обеспечен арендаторами.
Не следует наряду с этим очень рассчитывать на ипотеку – в Швеции она в недостатке.
| Тип жилья | Метраж | Количество помещений | Цена продажи, евро | Арендная ставка, евро |
| Кооперативная квартира | 60 | 1 | 65 000 | 460 |
| Кооперативная квартира | 78 | 3 | 327 000 | 378 |
| Кооперативная квартира | 85 | 3 | 186 000 | 426 |
| Личный дом | 450 | 4 | 709 000 | Не сдается |
| Апартаменты | 103 | 4 | Не продается | 709 |
| Апартаменты | 64 | 2 | Не продается | 499 |
Создатель : Сергей Шумаков
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
В Геленджик прилетела сборная Швеции — Российская Федерация 24
