Сюрпризы-2008, или чем уходящий год удивил участников рынка недвижимости?
Блиц-опрос специалистов рынка недвижимости, совершённый петербургским изданием "Ваш Дом за границей".
1. Чем вас поразил 2008 год?
2. Изменилась ли за последний год активность русских клиентов? С чем вы связываете трансформации?
3. Назовите главные события, случившиеся на рынках государств, недвижимость в которых вы предлагаете.
4. Что вы вычисляете более удачным в кратковременной и долговременной возможности – вложения в курортную либо городскую недвижимость?
5. Чего лично вы ожидаете от 2009 года?
Андреас Хулудис, офпред в Российской Федерации PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS ЛТД (Кипр):
1. Само собой разумеется, 2008 год поразил всех кризисом. Это занимательный вызов для менеджеров. Потому, что кризис начинается довольно-таки неоднозначно, нужно обнаружить увлекательные ответы чтобы трудиться дальше.
2008 год принес большое количество активной работы. И еще занимательное наблюдение: я вижу, что менеджеры деятельно занялись изучением аналитики – кроме того те, кто в простое время не так очень сильно обращал внимание на прогнозы развития рынка. Этой осенью ни одна деловая встреча не обходилась без дискуссии кризиса.
2. Конечно, изменилась. Это был таковой контрастный душ – то довольно много запросов, то по большому счету ничего. Сейчас люди деятельно ищут, куда инвестировать , где безопасно, многие озабочены не приумножением, а хотя бы сохранением средств.
Причем запросы бывают самые различные. Более активные месяцы – до июня. Наименее активны – августоктябрь.
Клиенты замерли, прилипли к экранам телевизоров. на данный момент до тех пор пока еще многие замечают, куда двинется экономика.
3. Если сравнивать с 2007 годом, на что пришелся пик приобретений недвижимости на Кипре и рост стоимостей доходил до 35% в год, 2008 год был спокойным. Кипрская недвижимость подорожала максимум на 15–20%. Видя это, банки начинают мало ужесточать условия кредитования, так временно перестраховываясь до получения более оптимистичных прогнозов. Но интерес россиян к приобретению недвижимости в целом увеличился.
Для этого имеется объективные обстоятельства – стабильность, которую предоставляет Кипр, держа высокие рейтинги по экономическим показателям в Европе. А вдруг сказать об отношениях Кипра с Россией, то визит кипрского президента, что состоялся с 18 по 20 ноября, доказал, что эти отношения находятся на наибольшем уровне.
4. Конкретно – курортная недвижимость. Преимущества страны в том, что Кипр – это мелкий остров, комфортно расположенный в Средиземном море в географическом и стратегическом замысле. Кипр предоставляет современную инфраструктуру для жизни и для отдыха. Кипр имеет ограниченное количество строительных площадок, изза этого цены на землю лишь растут. В большей либо меньшей степени, но растут.
Новое современное занимательное жилье ни при каких обстоятельствах не будет стоить дешевле, чем ранние проекты. Так, подтягивается цена и вторичной недвижимости. Спрос на кипрскую недвижимость высок со стороны не только россиян, но и европейцев.
Наряду с этим сделки с чужестранцами составляют только 20%, а остальные 80% количества рынка приходится на местное население. Вот из-за чего сильных колебаний на рынке Кипра быть не имеет возможности.
5. Весна 2009 года обещает быть весьма увлекательной. Спрос на кипрскую недвижимость будет конкретно выше, чем в 2008 году. Но мы не знаем сейчас, как сложится экономическая обстановка в Российской Федерации.
Сейчас настойчиво ползут слухи о девальвации, деноминации. От событий в русском экономике зависит, как деятельно будут брать россияне недвижимость на Кипре в 2009 году. Прогнозировать на данный момент, как как раз будут развиваться события, не легко.
Но мы оптимисты, и хотелось бы, дабы у всех все было прекрасно.
Добрица Милич, директор агентства недвижимости Montenegro Living (Черногория):
1. 2008 год был отмечен в Черногории громаднейшей строительным бумом и активностью застройщиков, т. к. как раз в текущем году были взяты долгожданные разрешения на постройку многих жилых комплексов. Соответственно, предложение увеличилось чуть ли не на порядок если сравнивать с прошлыми годами, что еще больше усилило негативное чувство от понижения спроса. В случае если учесть общий экономический кризис, что оказал влияние на рынок каждого страны в отдельности, возможно заявить, что обстановка все же больше хороша, т. к. спрос на недвижимость все же имеется, пускай и в меньшем количестве.
2. Русские клиенты, в первую очередь, стали вести себя осмотрительнее. Миф о легкости, с которой ранее русские клиенты получали недвижимость, как казалось, фактически не глядя на цену, развеялся. Всем известны случаи, в то время, когда клиент получал объект недвижимости по цене, в дватри раза превышающей его рыночную цена изза недобросовестности незарегистрированных агентов.
Кроме этого с клиентами из России произошли истории, в то время, когда они, к примеру, оставляли большие залоги и больше не оказались. В таких случаях у продавцов отпадала необходимость реализовывать собственную недвижимость. Но на данный момент, в условиях роста цен и мирового кризиса, такие ситуации вряд ли вероятны.
Сейчас осторожность при покупке приоритетна.
То же самое касается приобретения земельных участков – инвесторы, поплатившиеся за доверие устным обещаниям продавцов о возможности легкого получения разрешений на постройку, сейчас требуют письменных обеспечений того, что участок входит в территории, предназначенные для постройки жилых объектов.
В Черногории показалось много русских проектов без привлечения в них местных экспертов. Спрос попрежнему распространяется на квартиры, земельные участки и виллы под строительство.
3. Несколько дней назад в Москве я познакомился с одним человеком, что планировал приобрести надел земли над Герцег Нови, но по совету друзей решил отложить приобретение на 6 месяцев в ожидании понижения стоимостей. В связи с денежным кризисом. Это, как мне думается, характеризует неспециализированное вывод русских клиентов сейчас.
Из хороших моментов направляться отметить трансформации в законодательстве Черногории, разрешающие стремительнее осуществлять получение многих разрешений – неприятность, продолжительное время мешавшая продуктивной работе зарубежных инвесторов в стране. Кроме этого принципиально важно планируемое принятие закона о возможности регистрации земельных участков до 500 кв. м на имя зарубежных клиентов, что привлечет новых инвесторов, каковые уже давно ожидают принятия этого закона.
Помимо этого, в текущем году многие районы закончили принятие так называемых урбанистических замыслов либо главных замыслов развития земель. Это будет иметь огромное значение для развития инфраструктуры, а соответственно, и рынка туризма, недвижимости и строительства, повышения инвестиционной привлекательности страны.
4. Пологаю, что касается Черногории, и городская, и курортная недвижимость будут увлекательны инвесторам, т. к. рост отмечается во всех районах страны. На данный момент, с позиций строительства, основной город страны – Подгорица – есть перспективным инвестиционным направлением, в случае если учесть разницу цен и демографическую ситуацию строительства и продажи.
Планируемые большие вложения в инфраструктуру в ближайшие 3–5 лет разрешают с оптимизмом наблюдать на возможность перепродажи приобретённых на данный момент объектов.
5. Мы не ожидаем больших трансформаций в первой половине года в связи с влиянием кризиса, и инвесторы будут и дальше испытывать неприятности с возвратом вложений, но мы ожидаем скачок спроса на недвижимость во второй половине года, в то время, когда большая часть поймёт, что инвестиции в недвижимость все еще остаются самыми надежными. Кроме этого ожидается появление тех клиентов, каковые ждали уменьшения стоимостей.
Время кризиса, как нам думается, возможно полезно, т. к. распознает все не сильный места и даст ответы на многие вопросы, в один момент разрешив лишь важным игрокам остаться на рынке. А Черногория постоянно будет оставаться привлекательной целью для русских инвестиций благодаря как культурным и политическим, так и географическим факторам: перелет Москва–Подгорица, Москва–Тиват занимает всего 3 часа, и для россиян въезд в страну остается как и раньше безвизовым.
Герман Мойжес, управляющий ГК «АВЕРС» (Германия):
1. Мы не ожидали, что экономический кризис окажет так значительное влияние на разные сектора экономики. Не смотря на то, что было разумеется, что рынок недвижимости, как и вся русский экономика, за последние годы показывала беспрецедентный рост, довольно часто не обеспеченный настоящими и стабильными факторами. Но нужно заявить, что и германская экономика полностью почувствовала финансовый кризис, не обращая внимания на большой уровень высокой зависимости и диверсификации от импортируемого сырья, цены на которое существенно упали.
2. При первых явных показателях наступающего кризиса в Российской Федерации мы почувствовали явный рост интереса к германской недвижимости. Но сейчас, в то время, когда вместе с экономической стабильностью, пошли вниз и цены на русского недвижимость, потенциал клиента может существенно уменьшиться.
3. За последние годы германский рынок недвижимости не отличался сильным повышением цен (в разы), как это было, например, в Испании либо Англии. Так, и упадок стоимостей проявляется не во всех секторах и не был столь сильным, как в некоторых вторых государствах. Исходя из этого возможно заявить, что Германия не отличается феноменальными событиями.
4. Городская недвижимость и в нестабильные времена может обеспечить сохранение капитала и постоянный доход. Необходимость в офисных и торговых помещениях, а также в жилье в черте города отвечает естественным потребностям бизнеса и горожан. И, так, спрос существенно не падает, в случае если в городе нет переизбытка объектов.
Иначе, от отдыха на курорте возможно и отказаться в нестабильные времена, как это довольно часто и происходит.
5. Эйфории, здоровья, увлекательных поменьше забот и проектов. Чего и вам всем хочу!
Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:
1. Основное – образовательный уровень клиентов изменился коренным образом: все знают что они желают (инвестировать либо жить) и где (курортная недвижимость либо городская). Сказалось повышение количества выставок по зарубежной недвижимости и работа специальной прессы.
Если сравнивать с клиентами примера 2007 года, у сегодняшних клиентов провалился сквозь землю ужас приобретения недвижимости за границей, показалось доверие к риэлторам, показались клиенты, получающие уже второй объект зарубежной недвижимости. По Германии – выросло количество запросов на инвестиционные приобретения, причем как малобюджетных (€50–70 тысяч), так и крупнобюджетных (от €1 млн до €6 млн).
Во второй половине 2008 года показался громадной интерес к недвижимости в Соединенных Штатах в связи с благоприятным соотношением курса валют и беспрецедентно низкими стоимостями для США (цены 2004 года). Удивляет разнообразие предложений на рынке зарубежной недвижимости – более 160 государств.
2. Спрос на недвижимость в Германии увеличился в 2008 году если сравнивать с 2007 годом. К недвижимости в Соединенных Штатах громадной интерес. Страно – 70% клиентов разглядывают приобретение американской недвижимости для проживания, а не с целью инвестирования.
Повышение активности связано с изменением информированности отношения и ростом покупателей к приобретению второго дома либо квартиры за границей, и с исчезновением страха обмана при совершении сделки.
3. В Германии обстановка на рынке зарубежной недвижимости стабильная, показалось большое количество девелоперских проектов в Берлине с «изюминкой», таких как YOO BERLIN от легендарного дизайнера Филиппа Старка. В Соединенных Штатах обстановка благоприятна как раз для инвестирования, быстро увеличилось число объектов на продажу по Foreclosure, другими словами от предложения по очень дешевизне от банков.
4. Из тех направлений, которыми занимаемся мы, я считаю приобретение курортной недвижимости вложением лишь во Флориде, поскольку это единственный курорт США, где обеспечена круглогодичная доходность от сдачи в аренду. То же касается и других государств с неизменно теплым климатом (ОАЭ, Египет). Из муниципальный недвижимости считаю весьма удачными вложения в Берлин, где сохраняется низкая цена (€1000 за кв. метр) с гарантированным доходом от аренды на уровне 7% годовых.
Кроме этого удачными являются сейчас вложения в НьюЙорк, но минимальный уровень инвестиций в том месте выше, чем в Германии. Для Болгарии считаю актуальным вложением приобретение офисных помещений и квартир в больших городах. Приобретение квартиры либо дома в курортных местах Болгарии считаю приобретением для себя, другими словами альтернативой дачи либо загородной недвижимости, на гарантированный доход в том месте рассчитывать не придется.
5. В 2009 году глобальный экономический кризис еще больше затронет все сферы деятельности, и, думаю, спрос на недвижимость клиентов второго дома за границей в целом снизится. Но для инвесторов с деньгами это самое актуальное время для приобретений с тем, чтобы получить дивиденды в долговременной возможности.
Ольга Ветлугина, представитель в Российской Федерации агентства Second Home Turkey (Турция):
1. Уходящий год поразил взрывом рынка недвижимости Болгарии. Обстоятельства в полной мере понятны и объяснимы: рынок, предлагающий недвижимость на берегу моря по в далеком прошлом забытым стоимостям, не имеет возможности остаться незамеченным.
2. Да, изменилась, русский клиент стал заметно активнее за границей. Немыслимый рост цен на внутреннем рынке вытолкнул последовательность потенциальных клиентов на зарубежный рынок, а несопоставимость соотношения «цена/уровень качества» загородной недвижимости на курортной недвижимости и российском рынке на берегу моря во многом выяснили выбор отечественных соотечественников. Много финансовой массы, скопившейся сейчас в руках наших соотечествеников, кроме этого искало собственного применения.
3. Самым главным событием считаю принятие закона, увеличившего квоту на продажу недвижимости чужестранцам в Турции. Это значит, что брать возможно будет больше! Обстановка в Турции, не обращая внимания на беспокойства на рынках и кризис, как и раньше благоприятна для приобретения недвижимости.
4. Все зависит от потребностей и предпочтений. Городская недвижимость нужна, на мой взор, если вы разглядываете вопрос о постоянном проживании в будущем в второй стране. Курортная недвижимость, непременно, имеет более высокую ликвидность – это курортная территория, это пляжи, это теплый климат, это продолжительный купальный сезон. С открытием лыжных центров в Анталии (Сакликент) и в скором времени в Кемере (Тахталы) появляется возможность разглядывать эти курорты как круглогодичные.
Эта недвижимость может приносить вам доход, если вы сдаете ее в аренду. Это недвижимость, которая не имеет срока давности и которая, независимо от экономических катаклизмов, постоянно будет расти в цене.
5. я точно знаю, что будущий год, как бы ни сложилась экономическая обстановка в Российской Федерации, не уменьшит количество людей, решивших о покупке недвижимости в Турции. Кризисы приходят и уходят, а жизнь длится и жить необходимо на данный момент!
Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и обладатель агентства недвижимости «Талерман Надлан» (Израиль):
1. 2008 год на рынке недвижимости Израиля оказался неоднозначным. В первой половине года рынок был достаточно активен, кроме того упорные слухи о негативном положении на рынке ипотечного кредитования в Соединенных Штатах, начавшие приходить уже в конце 2007 года, не пошатнули оптимистический настрой риэлторов и строительных компаний.
В начале года продажи недвижимости зарубежным инвесторам держались на самом высоком уровне, быть может, это было связано с тем, что самый осведомленные из них начали выводить деньги из американской экономики и осваивать «новые территории». Неспециализированная эйфория была поддержана результатами изучения, совершённого в начале года компетентным экономическим изданием Forbes, в котором рынок недвижимости Израиля был назван самоё перспективным в мире. Хорошую роль сыграло и известие о подготовке Израиля и межправительственного соглашения России об отмене въездных виз.
Громаднейшей популярностью пользовались новые проекты в приморских городах центра страны – ТельАвиве, Нетании, Ашдоде, неизменный интерес приводили к объектам в южной курортной столице – Эйлате, находящейся на неповторимом побережье Красного моря. Не обходили клиенты своим вниманием и виллы в элитных коттеджных поселках, таких как Герцлия и Кейсария. Постоянные сообщения о визитах в Израиль больших зарубежных, а также русских, олигархов и о нескольких больших сделках, заключенных с их участием, подогревали ажиотаж и частных и ожидания продавцов, и больших строительных подрядчиков.
на данный момент обстановка пара другая, но никакого обвала не случилось, скорее рынок перешел в спокойное состояние. Нет сведений о замороженных проектах либо банкротстве какойлибо строительной компании, ипотечные банки выдают недорогие кредиты и хорошее, добротное жилье с прекрасным видом как и раньше пользуется спросом.
Так, сейчас кое-какие из девелоперов, лишь начавшие строительство последовательности респектабельных проектов на морском берегу в РишонлеЦионе (город вблизи ТельАвива) и в Нетании, срок сдачи которых намечен на 2010 год, уже сказали о реализации 70–80% имеющегося количества квартир в течение первых 3–4 месяцев В первую очередь продаж. И это объяснимо: проявляется тенденция перераспределения спроса, в то время, когда инвесторы уходят от весьма дорогих проектов в самом центре ТельАвива, разглядывая в качестве разумной альтернативы объекты, расположенные всего в 15–20 км от рабочий столицы, цены на каковые существенно привлекательнее. Для примера, 4комнатная квартира площадью 150 кв. м в проекте «Парк Цамерет» в районе Алмазной Биржи стоит от $900 тысяч, одновременно с этим подобная квартира в 600 метрах от моря в том же Ришоне предлагается за $450–500 тысяч.
Сейчас ясно, что в громаднейшей степени от наступающего кризиса пострадают как раз фешенебельные тельавивские высотки, где, согласно данным авторитетного издательства The Marker, с 2003 года по 2008 год цена за квадратный метр жилья повысилась с $4000 до $10 000 и торговля до последнего времени шла достаточно бойко. В таковой ситуации некий спад продаж прогнозируем и оправдан.
2. Состоятельные россияне рассматривают приобретение недвижимости в Израиле как хорошее вложение средств в курортную недвижимость, их завлекает мягкий климат, прекрасная природа, множество исторических и культурных монументов, передовая медицина, безвизовый въезд и довольно низкие стоимости. Спросом пользуются недорогие коттеджи и апартаменты, главным критерием есть развитая инфраструктура и растояние до моря. Действительно, сейчас появились неожиданные трудности по вине некоторых российских банков, отказывающихся переводить деньги собственных клиентов кроме того по уже подписанным соглашениям.
3–4. Занимательным в 2008 году стало развитие новомодной тенденции так называемых «проектовбутиков», в то время, когда в центре города выкупается надел земли либо сносится старое строение и на его месте возводится малоэтажный закрытый жилой комплекс на 20–30 квартир класса «люкс» в деревенском пасторальном стиле с бассейном, фитнесцентром, SPA, а также собственным винным погребом.
Строительство для того чтобы рода квартир не требует огромных вложений, это по силам кроме того маленьким строительным компаниям, проект не портит внешний вид ветхих кварталов, соответственно стремительнее происходит продолжительный этап согласования с местными властями и проектирования. Стремительный оборот средств позволяет девелоперам устанавливать приемлемые, конкурентные стоимости.
5. 2009 год продемонстрирует, как устойчива израильская экономика в целом и рынок недвижимости в частности в новых условиях. У продавцов, непременно, появятся сложности с реализацией дорогостоящих объектов, но падения цен на простое жилье не прогнозируется, более того, вероятен их рост. Главная причина этого в том, что, по последним данным Управления статистики Израиля, количество разрешений, выдаваемых Министерством строительства на возведение новых проектов, существенно сократилось, что в скором будущем может привести к недостатку новых квартир. "Наверное," большие застройщики заняли выжидательную позицию, не рискуя входить в рынок в состоянии неопределенности.
Алексей Подлинев, Real Estate Broker Oregon First & Washington First Properties – представитель компании Home Invest Group в Соединенных Штатах:
1. Падением стоимостей. Причем произошедшим в один момент не только в недвижимости, но и на фондовом рынке.
2. Активность русских клиентов за прошедший год значительно возросла. Любопытно, что со стороны русских клиентов отмечается увеличение интереса не только в сегменте жилья, – не смотря на то, что, на мой взор, это самое надежное инвестиционное вложение с минимальным риском, – вместе с тем и на рынке коммерческой недвижимости. Главной причиной для этого, полагаю, являются случившиеся трансформации в экономическом положении как США, так и России.
3. Прежде всего это – понижение ставки на долгосрочный кредит, что, непременно, есть хорошей новостью для клиента. В среднем ставка в Соединенных Штатах сократилась на 1–1,5% и по сей день образовывает 5,5%. Но вместе с тем повысились требования, предъявляемые к заемщикам, не смотря на то, что они остаются значительно более удачными для клиента, нежели в Российской Федерации.
К примеру, размер начального взноса для тех, кто всегда проживает в Соединенных Штатах, образовывает 3–7%. В случае если же вы чужестранец, то вместо 3–7% размера начального взноса вам необходимо внести 30% от суммы сделки.
4. Однозначного ответа на данный вопрос не существует, исходя из этого могу только выразить собственный субъективное вывод. Каждому своему клиенту, каковые собираются сделать удачное и надежное инвестиционное вложение, я прежде всего рекомендую городскую недвижимость, спрос и цены на которую более устойчивы, постоянны и менее подвержены конъюнктурным спекулятивным колебаниям. Людям всегда нужно в первую очередь место для постоянного проживания.
К примеру, численность населения города, в котором я живу (Portland, Oregon), лишь за последний год возросла более чем на 300 000 человек, и всем этим людям прежде всего нужна городская недвижимость.
5. На фоне быстро развивающегося экономического кризиса я ожидаю повышение притока русских клиентов на рынок недвижимости в Соединенных Штатах. По окончании прошедших выборов президента ожидается улучшение инвестиционного климата и стабилизация рынка недвижимости в стране, что формирует только удобные возможности для удачного вложения капитала. Наряду с этим пологаю, что будет возрастать интерес к приобретению недвижимости в западной части береговой полосы (Орегон, Вашингтон, Калифорния), где рынок менее подвержен стремительным колебаниям и владеет большим инвестиционным потенциалом роста.
Андрей Демченко, региональный представитель в Российской Федерации CHEDA Real Estate & Investment (Египет):
1. 2008 год поразил числом новых потрясающих строящихся проектов на побережье Красного моря и фантастическим ростом интереса граждан РФ к недвижимости в Египте.
2. Активность русских клиентов на рынке недвижимости в Египте значительно возросла. Это связано с несколькими факторами. Цены на недвижимость в Египте по сравнению с другими курортными государствами низкие, сезон продолжается круглый год, а Красное море – самое чистое море на планете.
За счет того, что Египет по праву есть одним из самые популярных и дешёвых курортов, местный рынок недвижимости имеет высокую инвестиционную привлекательность, да и финансовый кризис, по крайней мере до тех пор пока, никак на нем не отразился.
3. В Египте популярность купил новый потрясающий курорт СахлХашиш, что находится в 17 км к югу от аэропорта Хургады, не доезжая Макади. СахлХашиш – это курорт совсем нового, наибольшего уровня, что вряд ли покинет коголибо равнодушным.
Курорт простирается на протяжении одного из прекраснейших заливов Красного моря протяженностью 12 км, с прекрасными песчаными пляжами, и отличается инфраструктурой: сказочные отели, апартаменты и роскошные виллы, незабываемые участки для дайвинга, поля для гольфа, кинотеатр, пристань и уникальный променад для яхт. СахлХашиш — неповторимый курорт мирового уровня. Одной из главных достопримечательностей есть «Затонувший город».
Под водой воссоздается исторический город, такой же как «потерянный город Атлантиды».
4. В кратковременной возможности вложения в курортную недвижимость Египта более удачны. Спрос на нее стабильный и менее подвержен кризису. Помимо этого, рынок недвижимости в стране достаточно молод и, по оценкам специалистов, очень сильно недооценен.
5. Мы ожидаем предстоящего роста спроса на недвижимость в Египте в 2009 году. И роста количества больших инвесторов, вкладывающих в рынок с целью преумножения и сохранения собственных капиталов.
издание "Ваш Дом за границей"
Возможности развития рынка недвижимости в Челябинске на 2018-й год
