Сколько стоит купить заброшенную усадьбу в подмосковье
Монументы культурного и исторического наследия Подмосковья уходят за копейки.
В Столичной области вступила в активную фазу программа "Усадьбы Подмосковья", направленная на привлечение внебюджетных средств на восстановление уничтоженных либо кроме того частично потерянных архитектурных памятников. Программа стартовала в ноябре прошлого года.
Отметим, что сущность ее содержится в том, что инвесторы на аукционной базе покупают права на 49-летнюю аренду усадебных комплексов, являющихся объектами культурного и исторического наследия. Наряду с этим контракт обременяется значительными охранными обязательствами: арендатор за собственный счет проводит полный комплекс работ по реставрации, на что ему отводится не более семи лет, и в будущем поддерживает объект в надлежащем состоянии. Причем условия губернаторской программы составлены так, что инвестору значительно удачнее все сделать стремительнее, потому, что, пока идут работы, он платит за аренду рыночную ставку — ту, что была установлена по результатам торгов. Но по завершении реконструкции — по окончании того, как объект будет принят межведомственной рабочей группой (областных Минкульта и Минимущества) — в силу вступают льготные условия: плата за аренду делается чисто символической — 1 руб. за 1 кв. м.
Мысль, в неспециализированном-то, не нова. В Европе, к примеру, древние замки уже давно являются туристическими доминантами, магнитами, каковые притягивают постояльцев, желающих погрузиться в воздух ветхих хороших времен. Для привлечения инвесторов трудятся соответствующие программы, аналогом которых и стала "Усадьбы Подмосковья". За символическую плату и обязательство сохранять исторический объект в хорошем состоянии обладателем замка возможно стать, например, в Чехии.
В Венгрии в 2010г. был выставлен на продажу замок XVIII в., что стоил всего1 форинт (15 копеек), в Шотландии средневековый замок имел цену 1 фунт. Примеров масса. Действительно, наряду с этим реконструкция того же венгерского объекта оценивалась более чем в 1 млрд евро. Кое-какие страны, как, скажем, Украина, не рискуют отдавать монументы в собственность бизнеса, предпочитая схему аренды на 49 лет.
Ее же взяли на вооружение и в Столичной области.
Усадьба — лот
За период действия программы через аукционы реализовано шесть областных усадебных комплексов: "Усадьба Аигина" (Пушкинский р-н), "Черкизово" (Коломенский р-н), "Пущино-на-Наре" (Серпуховский р-н), "Дом управляющего Балашихинской мануфактурой" (ГОБалашиха), "Зенино" (Люберецкий р-н) и "Спасское" (Воскресенский р-н). Объекты находятся на различных этапах реализации, а также один — в высокой степени готовности.
До Января этого года будут совершены аукционы по продаже прав аренды в отношении еще пяти усадеб: "Васино" (Чеховский р-н), "Кузьминское" (Домодедово), Дача Боткина (Чеховский р-н), "Филатово" (Истринский р-н), больничный комплекс в усадьбе "Гребнево" (Щелковский р-н).
Девять объектов стоят в плане в будущем году. на данный момент Минмособлимущество готовит по ним соответствующую техническую и кадастровую документацию, оформляет объекты в региональную собственность. Кроме этого проводятся межевые работы в отношении земельных участков, расположенных под усадьбами, формируются их границы, осуществляется постановка на национальный кадастровый учет. аукционы и Аналогичная работа проводятся на уровне муниципалитетов, у которых на балансе кроме этого имеется усадебные объекты. Четыре из них "ушли с молотка" в текущем году, пять — в замыслах на следующий.
Параллельно муниципальными органами власти была совершена опись 320 усадебных комплексов, расположенных на территории Столичной области. Кроме территорий, где сохранилисьисторические строения, строения, развалины и пр., "нашлись" 27 парков, где уже ничего не осталось, не считая, как выразился министр имущественных взаимоотношений МО Андрей Аверкиев, следов прежней красоты.
Однако подмосковные власти постараются и их вовлечь в оборот — методом восстановления усадебных ансамблей в их первозданном виде. Первые на очереди три объекта: усадьба Гончаровых в Ильицино, усадьба в Затишье и дача Рейдерса. Обнаружилось и шесть бесхозных усадеб: "Болычево" и усадьба декабристаА.
Н. Муравьева(обе Волоколамский р-н), "Хитрово"(Дмитровский р-н), "Острога"(Каширский р-н), "Александрово" (Клинский р-н), "Матыра" (Луховицкий р-н). В соответствии с ст. 225 ГК Российской Федерации они смогут быть оформлены в муниципальную собственность.
| Всего на территории Столичной области расположено 320 усадеб, из них:
Шесть бесхозных усадеб Подмосковья*:
* — В соответствии со ст. 225 ГК Российской Федерации смогут быть оформлены в муниципальную собственность Громаднейшее количество усадебных комплексов сосредоточено в следующих муниципальных образованиях Столичной области:
|
Застолбить сегмент
По словам помошника губернатора Столичной области Александра Чупракова, большинство усадебных комплексов в будущем планируется применять как объекты туристического и рекреационного назначения.
В частности, находящийся на данный момент в самый приближенной к завершению стадии проект реконструкции усадьбы торговца Аигина, вероятнее, станет бутик-отелем с маленьким номерным фондом, рестораном, спа-музеем и центром. Об этом поведал Бриллиант Давлетшин, помощник председателя совета директоров УК "АС Менеджмент" ("дочка" казанской инвестиционной ГК ASG, приобретавшая права аренды на данный усадебный комплекс).
Действительно, наряду с этим он выказал неуверенность, что функционал будет как раз таким, что думается пара необычным в свете того, что ввод объекта запланирован уже на весну следующего года. Кроме этого менеджер компании не смог оценить кроме того приблизительную смету проекта. Он, действительно, назвал сумму, заложенную в бизнес-модель компании для каждого объекта, — от полумиллиарда до миллиарда рублей.
По большому счету, ASG на сегодня есть самый агрессивным игроком на усадебном рынке. В лице собственных различных "дочек" она постоянный и, что весьма интересно, самый удачливый участник всех аукционов, каковые уже проводились в рамках программы "Усадьбы Подмосковья". Сейчас на счету группы компаний шесть побеждённых торгов.
Примечательно, что среди вторых претендентов на усадебные лоты чаще вторых выступало физическое лицо — Галина Ярыгина, которая кроме того победила один из аукционов, взяв права льготной аренды муниципальной усадьбы "Дома Круминга" в Люберцах. На этапе реконструкции с инвестора причитается ни большое количество ни мало 1,6 миллионов рублей. каждый год.
Что касается ASG, то, по словам Бриллианта Давлетшина, компания начала испытывать интерес к историческим объектам в далеком прошлом, еще по месту собственной прописки — в Казани. В том месте ей в рамках ГЧП было передано для реконструкции 26 строений-монументов. И в то время, когда была запущена подмосковная программа, в группе компаний решили принять в ней самое активное участие.
Тем более что Столичная область, кроме занимательных объектов, внесла предложение удачные условия и создала организованную структуру сопровождения процесса, включая подготовку документации. Без этого, как говорит предприниматель, проект был бы неподъемен.
сильный риск и Модный писк
Усадебный бизнес в Российской Федерации пока не весьма развит, потому, что реконструкция монумента архитектуры с превращением его в коммерческий объект — дело весьма затратное и хлопотное. По сути, компания, которая берется за таковой проект, берёт в некоем роде кота в мешке. Исходя из этого, по словам Александра Чупракова, области необходимы опытные девелоперы-реставраторы, имеющие опыт реализации аналогичных объектов и талантливые создать на их базе действенный бизнес.
Как согласится Бриллиант Давлетшин, не обращая внимания на то, что инвестор перед участием в аукционе собирает максимум вероятной информации об объекте, подводные камни обнаруживаются обычно уже на протяжении работ по строительству. К примеру, может выясниться, что у строения весьма не сильный фундамент.
Экономика проекта зависит от множества факторов, и совершенно верно оценить затраты тут весьма сложно — любой проект личен. По оценкам специалистов, в среднем реконструкция обходится дороже, скажем, строительства нового отеля на 30-50%, а срок окупаемости аналогичных проектов — минимум 10-12 лет. По словам Бриллианта Давлетшина, в ASG знают, что это "продолжительные деньги", и приемлемой нормой прибыли вычисляют 5%.
А оптимизировать издержки пробуют в числе другого за счет стремительной реализации скорейшего перехода и проекта реконструкции на льготный режим аренды.
Риски оправданы тем, что девелопер приобретает эксклюзивный, имиджевый объект, что при грамотном подходе возможно перевоплотить в топовый отель, пансионат, закрытую школу и т. д. Причем престиж наравне с капитализацией объекта будет с годами расти. Но, бывают и дополнительные приятные сюрпризы. Так, при расчистке завалов в усадьбе Вяземских "Пущино-на-Наре" в Серпуховском районе (кстати, самом сложном из уже реализуемых проектов) реставраторы нашли клад из 380 полезных древних бронзовых монет, часть которого была дана в дар Серпуховскому историко-музею изобразительного исскуства.
| Владислав Луцков, помощник председателя совета директоров Est-a-Tet: — доходность и Целесообразность инвестирования в усадьбы зависит, первым делом, от цены вопроса и местоположения объекта. Расположение усадьбы определяет список ограничений, каковые накладываются на реконструкцию усадьбы и прилегающей территории. В случае если последовательность этих ограничений очень строг, а основное, предполагает последовательность больших издержек на облагораживание и восстановление усадебного пространства, то немногие инвесторы, кроме того из громадной любви к мастерству, готовься вкладывать громадные средства в них. В случае если ограничения распространяются и на виды вероятного применения усадьбы, и такие варианты, как организация представительского офиса либо резиденции, каковые самый увлекательны компании, то привлекательность инвестирования в усадьбы кроме этого понижается. И второй принципиальный момент — цена аренды, потому, что затраты на восстановление усадьбы сопоставимы с затратами на постройку нового строения, а иногда и превышают последние, исходя из этого влияниям нужно для привлечения инвесторов предоставлять усадьбы в пользование на удачных для них условиях с расчетом, что те будут возобновлять усадебные пространства. Нельзя исключать, что последовательность инвесторов готовы применять усадебную территорию в качестве объекта рекреационного и культурного назначения, но для этого им нужно предложить максимально комфортные условия для увеличения капитализации объекта. |
Владимир Миронов
Заключье. Закинутая Усадьба в глуши. Den Сталк #34
