Скрытые прелести французской недвижимости
Почему-то Франция вызывает ассоциациис вином и хорошей едой, но никто не думает о сочетании приятного с нужным. Это весьма своеобразный рынок недвижимости, очень сильно отличающийся от другой Европы. Подобно стыдливой невесте, он не сходу открывает искушенному инвестору собственные прелести, но познав их раз, уже нереально оторваться.
На выставке “Домэкспо» в Москве мы большое количество общались с гражданами РФ, желающими сделать приобретение во Франции. Я с удивлением отметила зрелость этих людей в отношении инвестиционной стратегии, исходя из этого по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о нетрадиционных подходах к инвестициям.
Французская недвижимость неуклонно, хоть и замедленно, растет, не обращая внимания на торможение северо-рынков американских, связанных со спецификой американской кредитной совокупности. Фактически,французский рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он полностью герметичен к спадам рынков недвижимости других государств.
Это и было доказано при с американскими субпраймами (ситуации, в то время, когда оценка объекта залога делается завышенной если сравнивать с актуальнойрыночной ценой), в то время, когда многие предрекали падение рынка, но он полностью не шелохнулся, кроме того банки не подняли кредитные ставки. Иначе, французская недвижимостьв территориях инвестиций (другими словами главные 3 региона – Париж, Альпы и Лазурный берег, а не вся национальная территория) свободна от местной экономики, поскольку большинство инвесторов приходится на чужестранцев. На данный счет имеется занимательная статистика, которая выводит вперед американцев, итальянцев и англичан, а русские, вопреки стереотипу, кроме того не попадают в первую десятку.
От ситуации, аналогичной американской, инвестор французского рынка гарантирован банковской политикой и жёстким законодательством. В отличие от других государств, где не сильный корреляция между залоговой ценой недвижимости (ипотекой) и выданным кредитом, во Франции фактически не финансируют более 70% начальной цены. Исходя из этого провала с субпраймами быть в принципе не имеет возможности из-за полного отсутствия таковых, а вдруг учесть тот факт, что не более 25% приобретений недвижимости имеют инвестиционную цель, то нельзя не восхититься завидной ликвидности и здоровым показателям французского рынка недвижимости.
Однако, за последний год кредитные ставки повысились более чем на 1% и доходят иногда до 5%, и это отражается на рентабельности инвестиционных проектов, а замедление роста цен на недвижимостьуменьшает возможности повышения цены на выходе для очень требовательных инвесторов.
Исходя из этого для оптимизации инвестиций в секторе недвижимости пришло время показать изобретательность и мало отойти от столбовой дороги.
Не будем задерживаться на обстоятельствах своеобразной позиции французского инвестиционного поля, остановимся только на том, что имеет практическую сокровище.
В следующей статье я поведаю о своеобразных инвестиционных инструментах рынка недвижимости, а на данный момент разглядим стратегию частного инвестора в условиях цикла сжатия рынка, в то время, когда нет для того чтобы бурного прироста цены, как в прошлые годы, в то время, когда кроме того неразборчивые вкладчики приобретали прирост собственности на любом объекте.
В следствии чересчур успешной политики налоговых льгот при покупке нового жилья в определенных регионах рынок очень сильно поколебался – случилась разумная корреляция соотношения стоимостей в вторичном секторах и новом в сторону уменьшения разрыва. Иначе, пара больших институционных инвесторов поменяли долговременную политику и быстро впрыснули на рынок поток весьма качественного продукта по заниженной цене.
Этонеожиданно сделало привлекательными инвестиции в занятое жильё либо эквивалентное ему. Из этого и интерес к таким продуктам, как «квартира с жильцом» (другими словами в то время, когда объект продается при условии, что он уже снят в аренду кем-либо согласно соглашению на достаточно долгий срок) , что в следствии сильной экономии при покупке содержит важный ресурс по капитализации на выходе из операции.
Иначе говоря это возможно сформулировать, процитировав любимую фразу советников по финансам: «Удачная продажа делается при покупке».
При приобретении занятой квартиры новый обладатель не в праве расторгнуть контракт аренды (при необходимости это право выкупается уарендатора), но заменяет собой прошлого обладателя и соответственно приобретает квартплату. Тогда у него снимается неприятность поиска арендатора, затраты времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Известный закон 1989 очень сильно регламентирует владельца и отношения квартиросъёмщика, а сейчас усилилась законодательная позиция обладателя.
Исходя из этого мы предлагаем вашему вниманиюнесколько нехоженых тропинок для очень искушенных инвесторов.
Опция 1. Приобретение у инвестиционного инвестора
Большие страховые компании поменяли собственную политику инвестиций и устраивают «оптовые» продажи жилья в больших городах. Уровень качества этих квартир высокое, поскольку у этих компаний имеется особые работы, каковые занимаются обслуживанием домов, и они не экономят на качестве. Помимо этого, жильцы в этих квартирах прошли диагностику денежных работ этих компаний, соответственно и риск неуплаты фактически отсутствует.
Помимо этого, беря квартиру с жильцом, возможно рассчитывать на дискаунт от 5 до 10% по отношению к рыночной цене.А вдруг квартира приобретается с инвестиционной целью, то тогда не нужно тратить усилия и время на поиск жильца.
Тем, кому нет острой необходимости в применении квартиры, представляется неповторимая возможность сделать весьма хорошее вложение. Начальная рентабельность в ходе сдачи возрастает, поскольку ежегодно допускается увеличение квартплаты в пределах особого индекса, что в большинстве случаев приблизительно в 2 раза опережает инфляцию. Исходя из этого через пара лет эксплуатации с учетом индексирования квартплаты, показатель рентабельности постоянно совершенствуются.
При смене жильца, другими словами при каждом новом договоре на сдачу, обладатель может вольно назначать цену, никак не связывая ее с прошлым договором.
Для зарубежного инвестора такие приобретения кроме того более увлекательны, чем для местных обитателей, по причине того, что для него доходы от сдачи не будут генерировать налоги до 18000 Евро в год, в то время как у налоговых резидентов эти доходы облагаются налогом с первого цента. Исходя из этого для чужестранцев эффективность таковой инвестиции делается еще более увлекательной.
Вот отечественный выбор из «осенних распродаж» одной из страховых компаний:
| Размещение | Площадь | Цена | Квартплата | Срок аренды | Первая рентабельность | Дискаунт |
| 92250 La Garenne Colombes | 2P/ 53 m? | 252000€ | 10 094 € | 05/2010 | 4,01% | 8,0% |
| 92400 Courbevoie | 3P/ 67 m? | 378300€ | 12 663 € | 07/2009 | 4,52% | 8,2% |
| 75019 Paris | Studio/ 40 m? | 200000€ | 7 796 € | 01/2011 | 3,90% | 10,1% |
| 78380 Bougival | 3P/ 72 семь дней? | 284000€ | 12 152 € | 12/2010 | 4,28% | 6,2% |
Опция 2. Приобретение с временным отказом от пользования
В связи с острым недостатком качественного жилья в больших городах кое-какие национальные работы выкупают у застройщиков право пользования на 15 либо 20 лет для расселения сотрудников госслужб. Так,у инвестора образуется неповторимая возможность приобрести квартиру в хорошем месте за 60 либо 50 % ее рыночной стоимости в сутки продажи.
Данный тип приобретения особенно оптимален для зарубежного инвестора, по причине того, что на время отказа от пользования у него не эта собственность не генерирует ни затрат, ни налогов. А по окончании 15 лет владения любое частное лицо освобождается от налога на доход при продаже, исходя из этого кроме того при чисто денежной операции польза очень сильно поднята эффектом заниженной цене при покупке: в случае если предположить изначальную цена квартиры100 тысяч евро, а приобретение на приведенных условиях — всего за 60% от цены, то через 15 лет припримерно 5%м увеличении цены ежегодно (оценка снизу) эта квартира будет стоит уже 210 тысяч евро, те при продаже возможно будет легко взять чистыми официально 150 тысяч прибыли и не платить с них никакого налога.
Реализовывать не обязательно, возможно сдавать либо жить самому. В случае если у вас мелкие дети, то такая инвестиция также имеет суть.
Сейчас приобрести по данной схеме возможно квартиры в хорших районах Ниццы, Антиб, Тулузы, Гренобля и в Парижском районе за 60% от цены с отказом от пользования на 15 лет. В этих регионах ежегодное увеличение стоимостей очень сильно превышает средние национальные показатели, исходя из этого эффективность от таковой инвестиции намного выше.
Опция 3. Приобретение в сервисной резиденции
Сервисные резиденции являются некоторый гибрид отеля и дома (и в некоторых случаях поликлиники). Суть инвестиции в них содержится в особенной юридической налоговом режиме и привлекательности контракта.В сервисных резиденциях стенки (квартиры) принадлежат инвесторам, а сам бизнес – эксплуатирующей организации, которая платит аренду по коммерческому договору. Эти схемы распространены в туризме, гериатрии и кампусах.
При покупке в этом режиме возможно вернуть НДС (19,6%) , а деньги от аренды не облагаются налогом. Для анализа всех параметров необходимо учесть множество факторов, каковые не всегда афишируются продавцом. Исходя из этого экспертиза эксперта может спасти от ненужного риска и принести спокойствие и доход души.
Налучшие показатели в этом смысле у резиденций для немощных старичков, но их фактически прекратили реализовывать. Из сектора туризма возможно советовать2 резиденции в Альпах, каковые мы будем воображать на выставке, у них весьма хорошие показатели по рентабельности и качеству.
У всех этих «нестандартных» режимов много других привлекательных линия. Подробнее обо всем этом возможно будет определить на стенде № 225 (международного интернет – портала Prian, специалистом которого я являюсь) на протяжении выставки «Салон зарубежной недвижимости», проходящей в рамках Ярмарки недвижимости с 9 по 11 ноября. А самые нетерпеливые, либо, напротив, те, кто не успеет сделать это на выставке смогут обращаться по мейлу либо телефону либо на форуме Prian.
На все вопросы я буду счастлива ответить и с наслаждением помогу определиться с оправданными инвестициями в рынок недвижимости Франции.
Создатель: Ирина Дюпор, компания-клиент Sogeca
Как живёт Франция 5 (Познавательное ТВ, Елена Рычкова)
